АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-5307/2017

г. Краснодар

06 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания, от истца – заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания  – Габибова Д.Г. (удостоверение), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН 1513050305, ОГРН 1141513004368) – Цавкаева О.Э. (доверенность от 02.07.2018), от прокуратуры Краснодарского края – Фроловой Е.В. (удостоверение), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «АСК-12+» (ИНН 1513042833, ОГРН 1131513004237), администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), Управления муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.04.2018 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу № А61-5307/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокурор) обратился с исковым заявлением в арбитражный суд к ООО «АСК-12+», администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация), Управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации местного самоуправления г. Владикавказ (далее – управление) и ООО «Союз» со следующими требованиями: 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, заключенный управлением и ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+»); 

– признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 13.07.2015 к договору купли-продажи от 25.05.2015 № 392/15; 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 23.12.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, заключенный ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+») и ООО «Союз»; 

– применить последствия недействительности сделки в виде понуждения ООО «Союз» осуществить возврат администрации земельного участка площадью 1,1 га с кадастровым номером 15:09:0104034:3, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Иристонская, 45 «б», возложения на администрацию обязанность возвратить ООО «Старт» 413 504 рубля, на ООО «АСК-12+» – возвратить ООО «Союз» 463 554 рубля.

Решением от 08.08.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.07.2018, исковые требования  удовлетворены частично. Договор от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, а также дополнительное соглашение от 13.07.2015 к договору признаны недействительными (ничтожными) сделками. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что цель, для которой спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «Старт» (строительство предприятия общественного питания), данным лицом не реализована, что исключает право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 в собственность. Доказательства того, что возведенный ООО «Старт» объект недвижимости площадью 17,1 кв. м является частью строящегося комплекса (согласно проекту и схемы генплана), а также для его эксплуатации необходим земельный участок площадью 1,1 га ответчики не представили. Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от 25.05.2015 № 392/15 свидетельствует и  о недействительности (ничтожности) заключенного к данному договору дополнительного соглашения от 13.07.2015. Отказ в удовлетворении иска в части признания недействительным (ничтожным) договора от 23.12.2015 купли-продажи земельного участка, заключенного ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+») и ООО «Союз» (покупатель) мотивирован тем, что покупатель является добросовестным приобретателем спорного участка (земельный участок передан ООО «Союз» и оплачен им в полном размере).  Такое основание ничтожности сделки, как превышение площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, к договору купли-продажи от 23.12.2015 не применимо. 

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в иске, в указанной части принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что поскольку ООО «Союз» приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0104034:3 по недействительной (ничтожной) сделке, следовательно, все последующие сделки заключенные в отношении спорного участка, являются ничтожными. Возвращение всего полученного по ничтожной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). ООО «Союз» не может быть признано добросовестным приобретателем спорного участка, поскольку не проявило в процессе рассмотрения дела свою заинтересованность (отзыв не представило, участие представителя в судебных заседаниях не обеспечило). ООО «Союз» согласно данным налогового органа коммерческой деятельностью не занимается, земельный участок не использует.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО «Союз» возражал против отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление в части отказа в иске следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 24.12.2013 ООО «Старт» согласовано место размещения объекта для строительства предприятия общественного питания (т. 1, л. д. 105). 

После постановки земельного участка на кадастровый учет, постановлением от 07.02.2014 № 184, принятым на основании статей 30 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и решения Собрания представителей г. Владикавказ от 27.10.2009 № 8/72 «Об утверждении Порядка оформления (переоформления) прав на земельные участки и предоставления земельных участков на территории г. Владикавказ» ООО «Старт» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,1 га с кадастровым номером 15:09:0104034:3, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Иристонская, 45б (т. 1, л. д. 41). 

10 февраля 2014 года управление (арендодатель) и ООО «Старт» (арендатор) заключили договор № 5374 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, предоставленного в целях строительства предприятия общественного питания. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 42 – 47). 

На основании заявления от 11.03.2014 № 1210п ООО «Старт» составлен градостроительный план земельного участка и проект предприятия общественного питания (ООО «Юг Арх Проект»; т. 1, л. д. 55 – 68). Согласно проекту площадь земельного участка составляет 11000+/-37 кв. м, площадь застройки – 23,5 кв. м, строительный объем – 70,5 куб. м, общая площадь здания – 23,5 кв. м, полезная площадь здания – 12,9 кв. м. 

В 2014 году ООО «Старт» выданы технические условия по водоснабжению (МУП «Владикавказские водопроводные сети»), водоотведению (ОАО «Владикавказские сети водоотведения»), электроснабжению (ГУП «Аланияэлектросеть»), на услуги по сбору и транспортированию твердых бытовых отходов (ВМБУ «СпецЭкоСервис»; т. 1, л. д. 54). 

02 апреля 2014 года ООО «Старт» выдано разрешение на строительство № 1Ш 15301000-109, а 07.08.2014 – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 1Ш 1530100087 (т. 1, л. д. 49, 50). 

31 октября 2014 года ООО «Старт» зарегистрировало право собственности на нежилое одноэтажное здание площадью 17,1 кв. м (кадастровый номер № 15-15-01/172/2014-316), расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Иристонская, 45б (т. 2, л. д. 32). 

Постановлением администрации от 26.02.2015 № 285 ООО «Старт» предоставлен в собственность земельный участок площадью 1,1 га с кадастровым номером 15:09:0104034:3, договор аренды от 10.02.2014 № 5374 расторгнут (т. 1, л. д. 51). 

25 мая 2015 года управление (продавец) и ООО «Старт» (покупатель) заключили договор № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3. Цена договора составила 413 504 рубля. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.07.2015  (т. 1, л. д. 73, 125, 126). 

Земельный участок передан ООО «Старт» на основании акта приема-передачи от 26.05.2015. 

13 июля 2015 года управление и ООО «Старт» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 25.05.2015 № 392/15, согласно которому пункт 3.1 договора купли-продажи земельного участка изложен следующей редакции: «Участок обременен арендой (договор от 10.02.2014 № 5374)».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ учредителем и генеральным директором ООО «Старт» с 05.07.2013 являлась Хидирова Е.А., а с 05.04.2016 – Дзгоев К.А., который 16.03.2017 вступил в состав учредителей ООО «Старт» и в апреле 2017 года, являясь единственным учредителем, переименовал ООО «Старт» в ООО «АСК-12+» (т. 2, л. д. 34 – 39, 41, 47, 61, 81). 

23 декабря 2015 года ООО «Старт» и ООО «Союз» заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 (т. 2, л. д. 22 – 24). Переход права собственности на земельный участок за ООО «Союз» зарегистрирован в установленном порядке 14.01.2016 (т. 1 л. д. 73). 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Союз» создано в 2014 году, зарегистрировано в налоговом органе в качестве юридического лица 17.09.2014, единственным учредителем и директором ООО «Союз» является Сокуров С.Н., основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (т. 2, л. д. 33 – 37). 

Прокурор, полагая, что заключенные в отношении спорного земельного участка договоры купли-продажи являются недействительными (ничтожными) сделками, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). 

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 данной статьи 168).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что решение о предоставлении ООО «Старт» в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 принято в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, регламентирующими исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Заключив, что площадь предоставленного ООО «Старт» земельного участка (1,1 га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта (площадью 17,1 кв. м), а также цель, для которой спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «Старт» (строительство предприятия общественного питания), данным лицом не реализована, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, а также дополнительного соглашения от 13.07.2015 к данному договору.

В указанной части судебные акты не обжалуются, поэтому судом округа не проверяются.

Отказывая в удовлетворении исковых требования в части признания недействительным (ничтожным) договора от 23.12.2015 купли-продажи спорного земельного участка, заключенного ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+») и ООО «Союз», а также применения последствий недействительности, суды пришли к выводу о том, что ООО «Союз» является добросовестным приобретателем.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

В абзаце третьем пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса). Согласно содержащимся в пункте 32 постановления Пленумов № 10/22 разъяснениям, применяя статью 301 Гражданского кодекса, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса – отсутствием осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (пункт 38 постановления Пленумов № 10/22).

Судами установлено, что договор от 25.05.2015 № 392/15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3, а также дополнительное соглашение от 13.07.2015 к договору являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду того, что площадь предоставленного ООО «Старт» земельного участка (1,1 га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости (площадью 17,1 кв. м). Данное обстоятельство (превышения площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая свидетельствовала бы о его добросовестности.

Указание судов на то, что такое основание ничтожности сделки, как превышение площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, не применимо к договору купли-продажи от 23.12.2015 и к вопросу об установлении добросовестности ООО «Союз», поскольку данное лицо не испрашивало у администрации земельный участок с целью эксплуатации расположенного на нем имущества, несостоятельно, так как названное обстоятельств свидетельствовало о необходимости ООО «Союз» осуществить действия по дополнительной проверке документации (постановления о предоставлении земельного участка, договора купли-продажи и иное), на основании которой ООО «Старт» (в настоящее время ООО «АСК-12+») стало правообладателем земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Союз» зарегистрировано в налоговом органе в качестве юридического лица 17.09.2014 (т. 2, л. д. 33 – 37). ООО «Старт» приобрело спорный земельный участок у публичного собственника по договору купли-продажи от 25.05.2015 № 392/15 и через непродолжительное время (6 месяцев) произвело его отчуждение ООО «Союз» (т. 1, л. д. 73, 125, 126, т. 2, л. д. 22 – 24). Данные обстоятельства на предмет заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия земельного участка из публичной собственности, судебной оценки не получили.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи от  23.12.2015 его предметом является земельный участок с кадастровым номером 15:09:0104034:3, однако судьба (в чьем владении находится) оставшегося на данном участке объекта недвижимости (площадью 17.1 кв. м) судами не устанавливалась (подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

При таких обстоятельствах выводы судов в части отказа в иске не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При таких обстоятельствах решение от 24.04.2018 и апелляционное постановление от 20.07.2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.12.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0104034:3 и применении последствий недействительности сделки следует отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты следует оставить без изменения. 

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам прокурора о недобросовестности ООО «Союз» при приобретении спорного земельного участка, правильно квалифицировать соответствующие требования прокурора в части применения последствий недействительности, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по делу № А61-5307/2017 в части отказа в иске отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания. 

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           А.И. Мещерин