АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-968/2019

28 марта 2019 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 27.03.2019

Полный текст решения изготовлен 28.03.2019

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Прокуратуры Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования – «Город Саратов» в лице Администрации муниципального образования «Город Саратов»

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области», Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г.Саратова

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 22.01.2016 к договору аренды № А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права аренды МУП «Саргоркапстройкомлект» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе; об обязании МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м.

при участии в судебном заседании:

от Прокуратуры Саратовской области: ФИО2 по служебному удостоверению,

от Администрации МО «Город Саратов»: ФИО3 по доверенности № 01-08/1 от 09.01.2019,  ФИО4 по доверенности № 01-08/243 от 06.12.2018,

от Комитета по управлению имуществом г.Саратова: ФИО5 по доверенности № 02-15/78831 от 28.11.2017,

от МУП «Саргоркапстройкомплект»: ФИО6 по доверенности № 01 от 09.01.2019, ФИО7 по доверенности № 243 от 25.02.2019,

от ФАС: ФИО8 по доверенности № 02/2-40 от 10.01.2019,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Прокуратура Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования – «Город Саратов» в лице Администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области», Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г.Саратова, о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 22.01.2016 к договору аренды № А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права аренды МУП «Саргоркапстройкомлект» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе; об обязании МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

Представители ответчиков требования оспорили согласно позиции, изложенной в отзыве.

Представитель антимонопольного органа заявленные требования поддержал.

Представитель Комитета просил в иске отказать.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты. 

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее - КУИ г. Саратова) № 388-р от 05.02.2014 объект жилищного фонда - многоквартирные жилые дома № 7,8,9,10 по 6-му Динамовскому тупику г.Саратова закреплены на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда» (далее - Муниципальное Предприятие).

Все вышеуказанные объекты - жилые дома являлись аварийными, то есть признанными непригодными и подлежащими сносу в установленном законом порядке Постановлением администрации Заводского района: № 247 от 15.04.1998, а также вошли в перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации (Приложение № 7 Закон Саратовской области № 266-ЗСО от 28.11.2007).

Далее между Муниципальным предприятием и Комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка № А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 в порядке ст. 36 ЗК РФ с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м по адресу 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе, занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, именуемый в дальнейшем «Участок», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В дальнейшем сторонами было заключено соглашения от 22.01.2016 к указанному договору, об изменении разрешенного вида использования земельного участка на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Истец полагает недействительным (ничтожным) вышеуказанное соглашение, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 года № 14-15679/14 и от 24 марта 2016 года № 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

Отдельно обращено внимание на то, что в этой связи может возникнуть ситуация, при которой арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически «обходит» предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» земельный участок предоставлен на основании ст. 36 ЗК РФ: договор аренды № А-14-732Ю-2 от 11.09.2014.

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК Ф, так и после внесенных изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Таким образом, на момент заключения договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ - аварийными домами, подлежащими сносу, отсутствовали объекты недвижимости.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Жилые дома являлись ветхими и аварийными, подлежащими сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст. 36 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

По результатам указанных сделок, в итоге на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, МУП «Саргоркапстройкомплект» заключением договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях,    в    соответствии    с   требованиями    Земельного    кодекса   Российской Федерации.

Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.1 1.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию, как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение. При этом, передача унитарному предприятию муниципального имущества, должна осуществляться по законным основаниям, а главное не противоречить интересам самого собственника.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд исходит из того, что предоставление земельного участка на праве аренды по ст. 36 ЗК РФ, 39.20 ЗК РФ под аварийным домом (то есть без цели обеспечения возможности эксплуатации здания) своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании аварийного дома.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом установлено, что поскольку при заключении спорного дополнительного соглашения администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, спорное дополнительное соглашение является недействительным и не порождает правовых последствий.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 в первоначальное положение в части вида разрешенного использования, определив его как занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,       

 

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 22.01.2016 к договору аренды № А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: 

<

...> 7,8,9,10 в Заводском районе.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 в первоначальное положение в части вида разрешенного использования, определив его как занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный