АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«15» июля 2019 года                                                                        Дело № А53-3030/2019

Резолютивная часть решения объявлена «09» июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен «15» июля 2019 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО2

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

при участии: 

от заявителя – представитель ФИО3, представитель ФИО4 (доверенность от 21.12.2018);

от заинтересованного лица – представитель ФИО5 (доверенность от 18.01.2019),

установил:

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа от 13.12.2018 №59-30-27762/14.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель департамента в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения данного ходатайства.

После выхода из совещательной комнаты суд определил отклонить ходатайство заявителя о назначении по делу судебной экспертизы. Поскольку превышение площади земельного участка к застроенной его площади явилось не единственным основанием для отказа заявителю, суд пришел к выводу, что в деле достаточно доказательств для рассмотрения дела по существу.

Представитель заявителя требования поддержал.

Представитель департамента возражал по доводам, приведенным в отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: нежилое строение литер Д общей площадью 540,2 кв.м (площадь по внешним обмерам 550,5 кв.м) и нежилое здание литер Г общей площадью 532,8 кв.м (площадь по внешним обмерам 545,25 кв.м).

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на сформированном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062505:134 площадью 7819 кв.м с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственных помещений по производству ПВХ и по переработке сельскохозяйственной продукции».

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062505:134 образован из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:13 площадью 17 033 кв.м.

20.11.2018 ФИО2 обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:134 в порядке, предусмотренный пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации.

13.12.2018департамент отказал в предоставлении вышеуказанной муниципальной услуги письмом № 59-30-27762/14.

Отказ мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062505:134 образован в нарушение требований законодательства и не может являться объектом права и соответственно предметом договора аренды, кроме того, площадь земельного участка в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка.

Не согласившись с данным отказом, ФИО2 обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

Проверив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения заявленных требований.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Отказ департамента от 13.12.2018 №59-30-27762/14 мотивирован отсутствием правоустанавливающего акта о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:13. Кроме того, основанием для отказа послужила несоразмерность испрашиваемого земельного участка для эксплуатации возведенных на нем зданий.

Оценивая отказ департамента от 13.12.2018 №59-30-27762/14 на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО2 просил департамент предоставить ему на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации производственных помещений по производству ПВХ и по переработке сельскохозяйственной продукции в аренду на 49 лет в целях эксплуатации имущественного комплекса без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке двух зданий.

До 01.03.2015 порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировался ст.ст. 33-36 ЗК РФ, после это даты он регламентируется ст.ст. 39.14, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

С учётом этого в данном деле так же подлежат учету общие правовые позиции и подходы к предоставлению в собственность или аренду земельного участка собственнику находящихся на них объектов недвижимости для их эксплуатации, высказанные ВАС РФ и ВС РФ до 01.03.2015.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

Предоставление земельного участка предпринимателю в аренду, как собственнику объектов недвижимости, должно было осуществляться в соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Так же предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.12г. N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно ст. 7.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (далее - закон № 19-ЗС) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа «Город Ростов-на-Дону», осуществляют областные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления данного муниципального образования в пределах полномочий, установленных настоящим Областным законом, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определяется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону» (далее - Положение).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о правомерности сформулированного в оспариваемом в данном деле отказе в представлении в земельного участка в аренду об отказе заявителю в предоставлении в аренду спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.

В частности, площадь испрашиваемого собственником в аренду спорного земельного участка (7 819 кв.м.) более чем в 7 раз в превышает застроенную площадь данного земельного участка, исходя из площади строений по наружному обмеру по данным МУПТИиОН (1 095,75 кв.м.).

В соответствии п.п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Заявителем не доказана необходимость всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю двух строений.

Законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой обществу) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).

Исходя из схемы земельного участка и места расположения на нем принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, такой раздел возможен.

С учетом изложенного суд отклоняет как неосновательный довод заявителя о наличии исключительного права собственника этих строений на приобретение в собственность всего спорного земельного участка.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, как и предоставление его в аренду бывшему собственнику сооружений такими доказательствами служить не могут. 

В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования спорного земельного участка в соответствии с установленными требованиями для заявленной ФИО2 цели.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о правомерности сформулированного в оспариваемом в данном деле отказе в представлении в земельного участка в аренду об отказе заявителю в предоставлении в аренду спорного земельного участка ввиду нарушения требований законодательства при его образовании.

Так земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков путем раздела, осуществляется с учетом законодательно установленных норм, действующих (или ранее действовавших в момент проведения соответствующих мероприятий, а именно: до 01.03.2015 на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления о разделе исходного земельного участка; с 01.03.2015 (с момента вступления в силу вносимых изменений в Земельный кодекс РФ) на основании одного из документов, перечисленных в статье 11.3 Земельного кодекса РФ.

Согласно графе 5 кадастровой выписки, полученной в рамках межведомственного взаимодействия от 20.11.2018 № 61/001/18-1999729, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062505:134 образован из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:13 и постановлен на государственный кадастровый учет 03.09.2012.

Вместе с тем документ об образовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:134 из числа вышеперечисленных отсутствует.

В 2012 году образование земельных участков путем раздела из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, осуществлялось на основании решения органа местного самоуправления, т.е. необходимо было подготовить правоустанавливающий акт о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:13.

Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области от 22.06.2018 № 18-исх/04164 при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:006250:134 был представлен межевой план от 02.08.2012, в состав которого включены свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности от 17.01.2012.

Таким образом, акт о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062505:13 представлен не был.

Согласно ч. 1 ст. 11.3 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент постановки земельного участка на кадастровый учет) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ.

Таким образом, земельный участок образован в нарушение требований законодательства и не может являться объектом права и соответственно предметом договора аренды.

Учитывая, что образованный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03.09.2012 и акт о разделе исходного участка не принимался, то у департамента отсутствуют основания для заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:006250:134.

Таким образом, выводы департамента об образовании испрашиваемого земельного участка с нарушением требований законодательства, о несоразмерности испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящихся на нем зданий, являются обоснованными и нашедшими свое подтверждение материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд признает отказ департамента от 13.12.2018 №59-30-27762/14 законным и обоснованным.

Изложенное позволяет констатировать отсутствие установленной статьями 198 и 201 АПК РФ совокупности условий, являющихся основанием для признания оспариваемого отказа незаконным.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные им в заявлении, признаются судом необоснованными, а требования не подлежащими удовлетворению, в силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ.

Заявителем при обращении с настоящим заявлением в суд уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей (чек-ордер от 31.01.2019).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук