АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2032/2019

07 ноября 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» 

о взыскании задолженности в размере 440 000 руб.,

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО3 – по доверенности от 03.09.2019,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 27.11.2018.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП ФИО2, истец), зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя 02.05.2007 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.Курску, ОГРНИП 307463212200021, ИНН 

<

***>, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (далее – ООО «Альфа Рязань», ответчик), зарегистрированному в качестве юридического лица 10.06.2014, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> , адрес (место нахождения): 390046, 

<

...>, Литера А, помещение н27, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № АР-74/2016 от 18.05.2016 в сумме 440 000 руб. 00 коп. за период с марта 2018 года по январь 2019 года (после прекращения договора). 

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, сославшись на прекращение использования помещения с 20.02.2018, о чем арендодатель был уведомлен соответствующем уведомлением о расторжении договора, в последующем - уведомлением от 03.04.2018. Расторжение договора произошло по вине арендодателя. С 20.02.2018 прекращено потребление коммунальных ресурсов, что подтверждается также  отсутствием требований истца об их потреблении. Кроме того, ответчик указывает, что в связи с уклонением арендодателя от приемки помещения, телеграммой последний был приглашен для передачи помещения 16.08.2018, а также для проведения оценки стоимости неотделимых улучшений, однако, в указанную дату помещение также не было принято по причине его неудовлетворительного состояния. 

Помимо того, ответчик ссылается на злоупотребление правом со стороны истца, предъявившего требования о взыскании задолженности по арендной плате после освобождения помещений.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал возражения на иск. 

Судом вынесено протокольное определение без удаления из зала судебного заседания: объявить перерыв в судебном заседании до  11 час. 30 мин. 30.10.2019. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в присутствии тех же представителей сторон.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик поддержал возражения на исковые требования. 

 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

18.05.2016 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Альфа Рязань» (арендатор) заключен аренды нежилого помещения № АР-74/2016 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает с согласия залогодержателя, а арендатор принимает за плату во временно владение и пользование (аренду) нежилое помещение (кадастровый номер: 46:33:010108:3033), общей площадью 71,4 (семьдесят одна целая четыре десятых) квадратных метра, этаж № 1, номер помещения номер по плану 1, 2, являющееся частью здания (кадастровый номер: 46:33:010108:3024), назначение: нежилое здание, общая площадь 207,50 кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Курская область, Щигры, ул. Степная, д. 176, именуемое в дальнейшем «помещение». План помещения указан в приложении к настоящему договору.

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей постоянной  и переменной.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора размер постоянной части арендной платы с момента  ее начисления, согласно п. 3.5. договора, и далее по договору составляет 40 000  руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

В силу пункта 3.3.1. договора  арендатор уплачивает  постоянную часть арендной платы  ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора.

При прекращении действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, арендная плата уплачивается арендодателю до момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения включительно (п. 3.10 договора).

В разделе 2.6 договора предусмотрено, что возврат помещения арендодателю оформляется актом приема передачи (возврата) помещения, подписываемым уполномоченными представителями  сторон. 

Помещение возвращается в том состоянии, в котором оно было передано по акту приема-передачи с учетом нормального износа и выполненных арендатором работ по ремонту, переоборудования, перепланировке и/или реконструкции помещения, при этом, арендодатель не вправе требовать от арендатора восстановления помещения в первоначальное состояние, а также возмещения арендатором убытков и оплаты компенсаций для восстановления помещения в первоначальное состояние, если все произведенные арендатором переоборудования, перепланировки и реконструкции помещения, произведены с согласия арендодателя.

Для осуществления возврата помещения арендатор направляет в адрес арендодателя, уведомление об освобождении помещения и готовности его передачи с указанием даты и времени. Арендодатель считается уведомленным о необходимости прибыть для приемки (возврата) помещения с даты фактического получения такого      уведомления по адресу, укачанному арендодателем в разделе 8 настоящего Договора.             В случае, если уведомление направлено по адресу, указанному в разделе 8 настоящего Договора, но не вручено, в связи с отсутствием арендодателя по указанному  адресу, о чем имеется соответствующая отметка организации почтовой связи; либо арендодатель отказался от получения уведомления и этот факт зафиксирован; либо, несмотря на  почтовое извещение, арендодатель не  явился  за  получением  почтовой  корреспонденции арендодатель считаемся уведомленным по истечение пяти дней с момента направления уведомления. Также уведомление будет считаться полученным арендодателем  в случае, если  оно получено любым лицом, находящимся в момент вручения по адресу, указанному в разделе 8 договора.

В случае, если арендодатель не явился для приемки помещения в назначенное арендатором число и время, или  отказывается   от  подписания   акта   приема - передачи   (возврата), помещение считается возвращенным арендодателю с даты, указанной в уведомлении арендатора арендодателю об освобождении помещения и готовности его к передаче арендодателю. В данном случае акт приема-передачи подписывается со стороны арендатора и имеем силу двухстороннего  подписанного документа. 

По акту приема-передачи от 22.06.2016 имущество передано арендодателем арендатору. 

Письмом от 10.01.2018 истец уведомил ответчика о расторжении договора с 10.02.2018,  а также о готовности арендодателя принять помещение (п. 5.4 договора).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 04.10.2018 с ООО «Альфа Рязань» в пользу ИП ФИО2 взыскана  задолженность  по арендной плате за период с октября 2017 года по февраль 2018 года в сумме 200 000 руб. 00 коп. и неустойка в сумме 8 020 руб. 00 коп., всего 208 020 руб. 00 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 7 160 руб. 00 коп.

Претензионным письмом от 04.02.2019, направленным в адрес ответчика, истец потребовал от него произвести оплату за аренду спорного имущества за период с марта 2018 года по январь 2019 года. 

В ответ на данную претензию ответчик указал, что прекратил пользование помещением с 20.02.2018 и, в связи с уклонением арендодателя от приема помещения,  просил уведомить об удобной дате и времени передачи помещения.

Впоследствии сторонами подписано соглашение от 04.03.2019 о расторжении договора аренды № АР-74/2016 от 04.03.2019, в соответствии с п. 3 которого договор считается расторгнутым с 10.02.2018.  

В тот же день, 04.03.2019 сторонами подписан акт приема-передачи имущества арендодателю с претензиями к его состоянию.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы  после прекращения договора аренды, истец обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

 

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемое помещение ответчику по акту приема-передачи от 22.06.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 04.10.2018 с ООО «Альфа Рязань» в пользу ИП ФИО2 взыскана  задолженность  по арендной плате за период с октября 2017 года по февраль 2018 года в сумме 200 000 руб. 00 коп. и неустойка в сумме 8 020 руб. 00 коп.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что уведомлением от 07.06.2017 арендодатель предложил арендатору освободить арендуемое помещение в связи с тем, что выявленные в ходе эксплуатации здания дефекты и повреждения не позволяют его дальнейшую эксплуатацию. Арендатор был осведомлен о наличии конструктивных недостатков здания и дефектах, выявленных в процессе эксплуатации здания, которые влияют на состояние всех инженерных коммуникаций, в том числе бесперебойную подачу электроэнергии (письма № 70 от 16.10.2017, от 30.10.2017, от 17.01.2018, направленные в адрес ответчика). Между тем, арендатор в период с 01.10.2017 по 28.02.2018  использовал помещение по своей инициативе, несмотря на уведомление арендодателя о его освобождении.

Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее  рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Судебными актами по делу №А35-1779/2018 установлены обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для  настоящего дела и переоценке не подлежат.

Доводы ответчика о наличии препятствий в пользовании помещением со стороны арендодателя не подлежат исследованию в рамках настоящего спора, поскольку получили оценку при рассмотрению указанного выше дела.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю. 

При этом, действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. 

В соответствии с п.13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. 

При этом арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 информационного письма).

Права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате эксплуатации имущества. 

В соответствии с п. 3 ст.405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ст. 406 ГК РФ).

В силу ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, ООО «Альфа Рязань» в подтверждении своих доводов о принятии мер к возврату помещения были представлены уведомление от 03.04.2018 о расторжении договора, телеграмма от 11.08.2018. 

Представленное ответчиком уведомление от 03.04.2018 содержит информацию об освобождении им арендуемых помещений с 20.02.2018 и требование о расторжении договора аренды с 20.02.2018, в связи с чем не может быть принято судом во внимание как доказательство предпринятых мер к возврату помещения. 

Согласно представленной телеграмме от 11.08.2018, направленной ответчиком в адрес арендодателя, отправитель просил явиться последнего 16.08.2018 в арендуемое помещение для передачи помещения и проведения оценки стоимости неотделимых улучшений (т. д. 2 л. д. 67). 

Факт получения данной телеграммы истец не отрицал и согласно пояснениям сторон, 16.08.2018 состоялся осмотр помещения с участием независимого оценщика, между тем, акт его возврата подписан не был. 

Истец, возражая против доводов ответчика, сослался на то, что полномочия представителя ООО «Альфа Рязань», явившегося на осмотр, не были подтверждены документально. 

Однако, вопреки положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств подтверждающих указанные обстоятельства, истцом не представлено.

Кроме того, согласно письму ИП ФИО2 от 04.09.2018 б/н в ответ на уведомление общества о готовности возвратить помещение, указано на наличие недостатков помещения, возникших в течение срока действия договора и не относящихся к нормальному износу, тогда как возврату подлежало помещение в том же состоянии с учетом нормального износа (т. д. 2 л. д. 68-69).

Между тем, как указано выше, наличие указанных недостатков не могут служить препятствием для принятия помещений от арендатора. 

Из вышеуказанного следует, что арендодатель обязан был принять арендованное имущество от арендатора 16.08.2018 и подписать акт приема-передачи в случае, если спорные помещения фактически к этому времени были освобождены, что соответствует также условиям договора.

Об освобождении помещения на момент осмотра (16.08.2018) также свидетельствует представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения, содержащий фотографии помещения.  Иных доказательств, опровергающих факт освобождения помещений, материалы дела не содержат.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований возлагать на ответчика обязанность по внесению арендной платы после 16.08.2018, несмотря на подписание 04.03.2019 в последующем в двустороннем порядке акта возврата помещения. 

Исходя из предусмотренного договором размера арендной платы, размер задолженности за период с марта 2018 по 16.08.2018 (с учетом предусмотренных в п. 3.10. договора условий) составляет 220 645 руб. 16 коп.

При указанных обстоятельствах суд признает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежащим частичному удовлетворению.

В то же время судом отклоняется ссылка ответчика о злоупотреблении правом со стороны  арендодателя, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу статьи 10 ГК РФ  злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Следовательно, для признания действий какого –либо лица злоупотреблением  правом судом должно быть установлено, что умысел такового лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). 

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Между тем, доказательств наличия у арендодателя умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда арендатору  судом не установлено. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на стороны в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в сумме 220 645 руб. 16 коп., а также 5917 руб. в счет возмещения расходов на уплату госпошлины. 

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в                       г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Арбитражного суда Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               В. ФИО5