АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2559/2019

г. Краснодар

05 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Истоменок Т.Г. и Резник Ю.О., при участии в судебном заседании ФИО1 (лично), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025 по делу № А32-2559/2019, установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее – должник) ФИО1 (далее – заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы должника жилого помещения, общей площадью 28,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304010:1292, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район,  

пер. Привольный, д. 8/1, кв. 30. 

Определением суда от 24.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2025, в удовлетворении заявления отказано.  

В кассационной жалобе ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что финансовый управляющий не возражал против удовлетворения ее требований; сведения о признании должника банкротом опубликованы в ЕФРСБ 26.02.2020, на дату заключения договора купли-продажи от 19.10.2019 ФИО1 не знала о необходимости получения согласия финансового управляющего на отчуждение имущества должника; суд апелляционной инстанции не ставил на обсуждение сторон вопрос фактического владения ФИО1 спорной квартирой; в суде первой  

инстанции 24.03.2025 судебное заседание проведено в отсутствие надлежащего извещения заявителя; суд апелляционной инстанции также рассмотрел спор в отсутствие надлежащего извещения подателя жалобы; спорная квартира никогда не была во владении должника, который являлся застройщиком.  

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании ФИО1 поддержала доводы кассационной жалобы, просила обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.  

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.  

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.  

Как видно из материалов дела и установили суды, Межрайонная ИФНС России № 8 по Краснодарскому краю обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). Определением от 13.03.2019 заявление принято к производству суда, возбуждено дело о банкротстве.  

Определением суда от 25.09.2019 в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден  

ФИО3 Сведения о введении процедуры реструктуризации долгов опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 05.10.2019 № 182 (6662).  

Решением суда от 22.09.2020 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3 Сведения о введении процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 03.10.2020 № 181 (6902).  

Определением суда от 11.10.2024 финансовым управляющим должника утвержден ФИО4  

21 августа 2012 года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязался финансировать строительство части объекта (доли), предусмотренной пунктом 1.3 договора, а продавец осуществить строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передать в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, долю покупателю в собственность.  

Пунктом 1.3 предварительного договора установлены характеристики доли в домовладении, строительство которого финансирует покупатель для получения  

ее, впоследствии, в собственность: общей площадью 29,12 кв. м. Площадь доли ориентировочная и по окончании строительства, может иметь погрешность по площади до 5%. Взаимозачеты по выявленной погрешности проводятся после окончания строительства. Доля расположена в домовладении, возводимом продавцом на четвертом этаже Литер «А», Приложение № 1, с правом регистрации.  

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора плановое окончание строительства осуществляется продавцом не позднее 31.12.2013. Сдача объекта в эксплуатацию и передача доли в собственность и документации продавцом покупателю производится в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.  

В пункте 2.1 предварительного договора стороны согласовали, что объем инвестирования строительства, указанной в пункте 1.3 договора доли устанавливается в размере 873 600 рублей. Покупатель вносит сумму в размере 33 600 рублей в момент подписания предварительного договора; сумму в размере 700 тыс. рублей покупатель вносит блиц-переводом на имя ФИО2 в срок до 01.09.2012; сумму в размере  

140 тыс. рублей покупатель вносит блиц-переводом на имя ФИО2 в срок до 20.09.2012.  

Согласно распискам от 21.08.2012, от 31.08.2012, от 11.09.2012 денежные средства в размере 873 600 рублей переданы должнику за долю в домовладении на 4 этаже, ориентировочно общей площадью 29,12 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, 8/2. Кроме того, согласно распискам от 20.06.2014 ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 21 тыс. рублей за оформление указанного помещения; 5 тыс. рублей в качестве аванса за коммунальные услуги.  

На основании акта приема-передачи от 20.06.2014 по предварительному договору  

от 21.08.2012 продавец передал, а покупатель принял жилое помещение, находящееся по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, 8/2, расположенное на 4 этаже, общей площадью 29,12 кв. м.  

19 октября 2019 года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя следующее имущество: квартиру с кадастровым номером: 23:49:0304010:1292, общей площадью 28,4 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, д. 8/1, кв. 30.  

Из пункта 2.2 договора следует, что продавец продал объект покупателю за согласованную в пункте 2.1 договора цену (873 600 рублей), которая на день подписания договора полностью оплачена по состоянию на 11.09.2012. В соответствии с пунктом 3.1 договора право собственности на указанный объект возникает у покупателя  

с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.  

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06.11.2018 по делу № 2-2277/2018 предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 21.08.2012 заключенный ФИО2 и ФИО1 признан основным договором купли-продажи имущества с условием предварительной оплаты. За ФИО1 признано право собственности на квартиру № 30, общей площадью 28,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, д. 8/1. Аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ФИО2 На Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии возложена обязанность по регистрации за ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 21 тыс. рублей за оформление помещения, 5 тыс. рублей за коммунальные платежи, 21 600 рублей разница в квадратных метрах жилого помещения, а также судебные расходы в сумме 12 420 рублей. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.03.2019 по делу № 33-5131/2019 решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06.11.2018 отменено. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано.  

29 июля 2019 года ФИО1 и ФИО2 заключили мировое соглашение по спору о признании права собственности. Определением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.03.2020 по делу № 2-2277/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.08.2020 по делу № 33-18708/2020, в утверждении мирового соглашения отказано по причине его заключения после разрешения возникшего между ФИО1 и ФИО2 спора и вступления в законную силу итогового судебного акта по результатам его рассмотрения. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.11.2019 по делу  

 № 8Г-1693/2019 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2021 по делу № 8Г-581/2021 кассационные жалобы ФИО1 возвращены заявителю, поскольку поданы с пропуском срока обжалования.  

19 октября 2019 года ФИО1 обратилась в Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в  

г. Сочи с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.  

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 23.10.2019  

 № 23/241/001/802/2019-8946 государственная регистрации перехода права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером: 23:49:0304010:1292, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, д. 8/1, кв. 30 приостановлена по причине наличия арестов.  

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26.12.2019 по делу № 2-3152/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.11.2020 по делу № 33-27155/2020 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2021 по делу № 88-7952/2021, в удовлетворении исковых требований  

ФИО1 к ФИО2 об освобождении спорного имущества от ареста отказано.  

Полагая, что спорное имущество подлежит исключению из конкурсной массы должника поскольку последнему не принадлежит, ФИО1 обратилась в суд.  

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из наличия вопроса о регистрации права в отношении указанного объекта недвижимости в связи с чем, заявляя об исключении имущества из конкурсной массы должника, заявитель неверно выбрал способ защиты нарушенного права.  

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что право собственности на имущество в установленном законом порядке зарегистрировано за должником, ввиду чего спорный объект правомерно включен в состав конкурсной массы; учитывая, что договор купли-продажи от 19.10.2019 не имеет правового значения для кредиторов должника, не осведомленных о сделках последнего, в отсутствие регистрации права собственности на имущество за покупателем, а также, принимая во внимание, что по общему правилу с момента признания должника банкротом требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные, подлежат денежной оценке, рассмотрению по правилам статьи 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и удовлетворению в порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 Закона о банкротстве, учитывая то обстоятельство, что к должнику не применены специальные правила банкротства застройщиков, заявитель после возбуждения дела о банкротстве ФИО2 имел возможность обратиться в суд только с денежным требованием.  

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции не приняты во внимание и не учтены следующие обстоятельства по настоящему обособленному спору.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном названным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.  

По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.  

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.  

В рассматриваемом случае обстоятельства, на которые ссылается заявитель и его предшествующее правовое поведение, в том числе при обращении в суд общей юрисдикции, были направлены на удовлетворение конечного материально-правового интереса в виде регистрации за собой права собственности на объект недвижимости. В  

судах первой и апелляционной инстанций ФИО1 последовательно настаивала на том, что договорные отношения по приобретению спорной квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, д. 8/1, кв. 30, включенной в конкурсную массу должника в рамках настоящего дела о его банкротстве, возникли между ней и должником с даты заключения предварительного договора  

от 21.08.2012, согласно условиям которого заявитель профинансировала строительство части объекта недвижимости (доли) ориентировочно общей площадью 29,12 ка.м. Во исполнение указанного договора 20.06.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, в которой ФИО1 произвела ремонт и проживает по настоящее время, а также несет бремя по ее содержанию. Заключение в последующем договора купли-продажи лишь 19.10.2019 обусловлено исключительно действиями самого должника, а поскольку определением суда от 25.09.2019 в отношении ФИО2 введена процедура банкротства, на объект недвижимости наложены аресты, зарегистрировать спорное жилое помещение ФИО1 уже не смогла и имущество, как оставшееся зарегистрированным за должником, включено в его конкурсную массу.  

Вместе с тем надлежащая оценка данным обстоятельствам судами не дана, не установлен характер взаимоотношений сторон, не определена правовая природа заключенных ФИО2 и ФИО1 договоров. Суды не установили, в защиту какого нарушенного права ФИО1 заявлено требование и, соответственно, не определили подлежащий применению в данном случае способ защиты.  

Как следует из материалов электронного дела и отчета финансового управляющего от 30.06.2025 реестр требований кредиторов должника сформирован в сумме более  

7,5 млн. рублей и в том числе представлен требованиями граждан. 

Так, в реестр требований кредиторов должника включены требования ФИО5 в сумме 1 700 тыс. рублей возникшие в результате неисполнения должником принятых на себя договорных обязательств по договору долевого участия от 16.06.2016; ФИО6 в сумме 917 тыс. рублей материального ущерба от преступления и 25 тыс. рублей компенсации морального вреда, подтвержденные решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 07.07.2021 по делу № 2-2207/21; ФИО7 в размере 705 тыс. рублей материального ущерба от преступления, 130 298 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, подтвержденные заочным решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27.04.2022 по делу № 2-1840/2022.  

Требования ФИО1 основаны на предварительном договоре от 21.08.2012, из условий которого следует, что последняя производит финансирование строительства части объекта недвижимости (доли), на который она и претендует в настоящее время.  

Как следует из приговора Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30.11.2018 по делу № 1-162/2018, приговора Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02.10.2020 по делу № 1-194/2020 ФИО2 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Согласно установленным судами обстоятельствам должник осужден за то, что в период с 05.01.2014 по 24.01.2018 и с 01.10.2015 по 17.05.2017 совершил хищение денежных средств граждан путем обмана, совершенного в особо крупном размере. Приговорами суда установлено, что ФИО2 реализуя свой преступный умысел, под видом осуществления строительства и продажи жилых помещений, в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), в отсутствие разрешительной документации на строительство среднеэтажных и многоэтажных домов заключал предварительные договоры о купле-продаже доли общей долевой собственности, предварительные договоры купли-продажи, договоры намерений купли- продажи, договоры долевого участия и получал от потерпевших (граждан) денежные средства без намерения и реальной возможности выполнить взятые на себя обязательства в соответствии с условиями договоров в части передачи им жилых помещений.  

Кассационным определением судебной коллегии по уголовным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.06.2021 приговор Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02.10.2020 по делу № 1-194/2020 и апелляционное определение судебной коллегии по уголовным делам Краснодарского краевого суда  

от 01.12.2020 изменены в части размера наказания, однако в части установленных обстоятельств получения денежных средств от граждан под видом инвестиций в строительство приговор суда оставлен без изменения.  

Кредиторы ФИО5, ФИО6, ФИО7 указанным приговором признаны потерпевшими, иные лица, признанные потерпевшими, свои требования в рамках настоящего дела о банкротстве на текущую дату не заявили.  

Согласно сведениям финансового управляющего в судах общей юрисдикции ФИО2 выступал ответчиком по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество, о возмещении имущественного вреда, спорам, связанным со сделками с частными домами и приватизированными квартирами, прочим исковым спорам.  

При этом, из материалов настоящего дела усматривается наличие судебных актов, по которым граждане, помимо заявителя, при аналогичных с ее обстоятельствами были вынуждены в судебном порядке признавать права собственности на купленные объекты недвижимого имущества в указанном выше многоквартирном доме (решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16.07.2018 по делу № 2-1367/2018).  

В рассматриваемом случае, ФИО1 обращала внимание судов первой и апелляционной инстанций на то, что ее обращение в суд преследует лишь одну цель – признать за собой право собственности на спорную квартиру, то есть, по сути, направлено на обеспечение защиты, прежде всего, конституционного права на жилье (статья 40 Конституции Российской Федерации).  

Соответственно, судам нижестоящих инстанций необходимо было исследовать и установить существо сложившихся между заявителем и должником правоотношений и конечный материально-правовой интерес, преследуемый сторонами при вступлении в правоотношения друг с другом.  

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве регламентирует порядок банкротства застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принявших участие в финансировании строительства жилья.  

Цель выделения и законодательного регулирования соответствующего института банкротства и его применение состоят, прежде всего, в более эффективной защите прав граждан-участников строительства, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения их требований (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).  

Поэтому признание за должником статуса застройщика позволяет гражданам-участникам строительства, право которых на получение жилого помещения оказалось нарушенным, получить удовлетворение своих требований в третью очередь реестра, то есть преимущественно перед кредиторами четвертой очереди, не имеющими статуса участника строительства, то есть воспользоваться более эффективным механизмом, предусмотренным законодателем на случай банкротства застройщика.  

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником статуса застройщика помимо наличия общих признаков банкротства необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение должником денежных средств и (или) иного имущества участника строительства; наличие к должнику денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) иного имущества участника строительства не  

введен в эксплуатацию (пункт 7 Обзора судебной практики № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.  

Отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя также не признано обстоятельством, препятствующим применению правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

При этом, в силу прямого указания Закона принятие застройщиком обязательств по передаче жилых помещений может оформляться различными договорами – договорами участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительными договорами, договорами простого товарищества, о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. (пункт 6  

статьи 201.1 Закона о банкротстве). 

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.  

В нарушение вышеуказанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций существо сложившихся между заявителем и должником правоотношений, в том числе с учетом хронологии совершения сторонами действий в отношении спорной квартиры и материально-правовыми интересами, преследуемыми сторонами при их совершении, не исследовали и не установили, фактически ограничившись констатацией факта того, что ФИО2 является собственником спорной квартиры, к должнику не применены специальные правила банкротства застройщиков, в связи с чем заявитель после возбуждения дела о его банкротстве имел возможность обратиться в суд только с денежным требованием.  

Такой формальный подход судов не может считаться отвечающим целям норм действующего законодательства направленного на обеспечение защиты жилищных прав граждан – участников строительства, в том числе от злоупотреблений застройщиков, осуществляющих манипуляции с правовыми схемами привлечения денежных средств.  

Судами не учтено, что граждане, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенной реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, не должны нести негативные последствия, выражающиеся в невозможности регистрации права собственности, в том числе вследствие действий самого должника, который после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи квартир в фактическое владение и пользование граждан и оплаты жилых помещений, уклонился от исполнения возникших из договоров обязательств перед ними.  

Оставив открытым вопрос о применении в отношении должника правил 

параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве без исследования и установления существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между ними отношений, суды надлежащим образом не обеспечили  

судебную защиту нарушенного права на жилье, на наличие которого указывала заявитель и не учли основную цель включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика, направленную на защиту жилищных прав граждан.  

Заявитель обращала внимание судов на наличие решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16.07.2018 по делу № 2-1367/2018, согласно которому за ФИО8, при наличии аналогичного предварительного договора купли-продажи, признано право собственности в отношении жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пер. Привольный, д. 8/1, в защиту интересов которой определением от 28.12.2024 по настоящему делу из конкурсной массы должника исключена квартира № 4.  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, а также отмечал Верховный Суд Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186), конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.  

Вместе с тем, указания заявителя на нарушение основополагающего принципа равенства, поскольку требования граждан, подавших в суд общей юрисдикции заявления, основанные на аналогичных обстоятельствах и вытекающие из заключенных на аналогичных условиях сделок, были удовлетворены, а подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами права – зарегистрированы в установленном порядке, какой-либо оценки со стороны судов не получили.  

Таким образом, для правильного разрешения спора судам, надлежало дать правильную квалификацию спорным правоотношениям и определить надлежащий способ защиты нарушенного права заявителя.  

Изложенное является основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии с положениями части 1 статьи 288 Кодекса, поскольку судами не  

установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права.  

С учетом отсутствия у суда округа полномочий на исследование и оценку доказательств, а также на совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, в частности касающиеся существа сложившихся между сторонами отношений, конечного материально-правового интереса, преследуемого заявителем, рассмотреть вопрос о применении к должнику положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения участвующих в споре лиц и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку, правильно распределив бремя доказывания между участниками спора, указать мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы и возражения лиц, участвующих в деле, и принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025 по делу № А32-2559/2019 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.А. Сороколетова Судьи Т.Г. Истоменок Ю.О. Резник