ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-119069/18-125-601

г. Москва

21  октября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 21  октября 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Смыслова Л. А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Колесниковым Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Энергомонтаж-Н». (119121, город Москва, улица Бурденко, дом 14, пом. IV, комн. 2, ОГРН 1187746845571, ИНН 7704461667) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003, адрес 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) 

об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи недвижимости

при участии представителей 

от истца – Лунева В.В. по доверенности от 15.01.2019 г. №б/н

от  ответчика – Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 29.11.2018 №33-Д-1026/18

эксперт – Вагнер А.А.

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО «Энергомонтаж-Н» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1, 1а, 2-12; пом. VI, комн. 1, пом. VII, комн. 1-6) с кадастровым номером 77:01:0005003:3798, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции: Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 12 343 000 (Двенадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.». Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до   числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 205 716 (Двести пять тысяч семьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга». Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик исковые требования не признал по основаниям изложенным в письменном отзыве. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОМОНТАЖ» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 01-00042/03 от 16.01.2003 г., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1, 2; пом. V, комн. 1, 1а, 2-12; пом. VI, комн. 1; пом. VII, комн. 1-6).

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства г. Москвы, задолженность по арендной плате отсутствует.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 31.01.2018 г. подано заявление в Департамент городского имущества города Москвы, в службе «одного окна» был присвоен входящий №33-5-10396/18-(0)-0 от 31.01.2018 г.

Согласно ответу, из Департамента от 12.02.2018 г. № 33-5-10396/18-(0)-2, было сообщено о приостановлении государственной услуги на 40 рабочих дней в связи с проведением оценки рыночной стоимости выкупа объекта, подлежащего отчуждению из государственной собственности города Москвы.

В связи с тем, что в установленный законом срок, проект договора купли-продажи недвижимого имущества не был направлен Обществу, ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ» самостоятельно обратилось в экспертную организацию ООО «НЕДВИГА.ПРО» для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

 27.04.2018 г. ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ» предъявлена Департаменту претензия с проектом договора купли-продажи (составленного по образцу Департамента) арендуемого недвижимого имущества в трех экземплярах, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, общей площадью 233,2 кв.м. Истец просил в 10 (Десяти) дневный срок с момента получения претензии подписать и направить документы, либо Общество будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли -продажи недвижимого имущества в редакции направленного проекта договора, а также взыскании судебных расходов, понесенных при ведении дела.

Письмом Департамента от 10.05.2018 № 33-5-10396/18-(0)-(4) в адрес Истца был направлен свой проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 23 000 000 руб. (пункт 3.1 проекта договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.04.2018 № ДЭПР/22-3-18-10, выполненным ООО «ОЗФ ГРУПП» и положительным экспертным заключением от 18.04.2018 № 463/18, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».

При подачи искового заявления истец указывал на то, что считает рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, обратившись в экспертную организацию, Истец получил отчет об оценке от № 30/04/2018 от 17.04.2018 г., составленный ООО «НЕДВИГА.ПРО», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 18 656 900 рублей.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного Ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, Истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал Договор с протоколом разногласий от 15.05.2018 г. и сдал документы с сопроводительным письмом по адресу Ответчика.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст в редакции Продавца следующим текстом: пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 18 656 900 (Восемнадцать миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.04.2018 г. № 30/04/2018, выполненным ООО «НЕДВИГА.ПРО». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»; пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 310 948 рублей 33 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта»; пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Письмом от 21.05.2018 г. № 35-5-10396/18-(0)-6 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми Истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества. Ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ» обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

 В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н» и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

 Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате. 

Суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

 Определением суда от 15.11.2018 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Центр оценки собственности», эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению от 14.01.2019 ООО «Центр оценки собственности» на вопрос суда: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1, 1а, 2-12; пом. VI, комн. 1, пом. VII, комн. 1-6) с кадастровым номером 77:01:0005003:3798, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурженко, д. 14 по состоянию на 31.01.2018г. без учета НДС? экспертом дан ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 233,2 кв.м (подвал, пом. IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1,1а, 2-12, пом. VI, комн. 1, пом. VII, комн. 1-6) с кадастровым номером 77:01:0005003:3798, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, по состоянию на 31.01.18 составляет 12 343 000 (Двенадцать миллионов триста сорок три тысячи) руб.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Ответчиком представлены возражения в отношении заключения эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В судебное заседание был вызван эксперт.

В судебном заседании 19.09.2019 представители истца и ответчика задали эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 19.09.2019; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела; кроме того, к материалам дела приобщены письменные ответы эксперта по поставленным вопросам). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

В связи с чем, с учетом заключения эксперта, истцом заявлено об уточнении исковых требований, которые судом приняты в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «Энергомонтаж-Н» просит об урегулировать разногласия при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1, 1а, 2-12; пом. VI, комн. 1, пом. VII, комн. 1-6) с кадастровым номером 77:01:0005003:3798, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции: Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 12 343 000 (Двенадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.». Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до   числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 205 716 (Двести пять тысяч семьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга». Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Суд пришел к следующим выводам.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

 Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ). 

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 12 343 000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 31.01.2018 составляет 12 343 000 рублей 00 копеек без НДС.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.

Эксперт представил письменные возражения на замечания по экспертному заключению, по ходатайству явился в судебное заседание и дал ответы на вопросы, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания от 19.09.2019, ходатайство о повторной экспертизе судом отклонено в судебном заседании 19.09.2019.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Центр оценки собственности». 

Относительно требования истца об изложении пункта 5.1 в редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды» суд пришел к следующим выводам.

Согласно представленной ответчиком редакции п.5.1 содержит следующие условия «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка России от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условие о размере неустойки не является существенным условием договора.

﻿В силу п. 4. ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.  Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

﻿В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке является правом сторон. Соглашение о неустойке и ее размер должны быть установлены в договоре. В случае если условие о неустойке не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке.

Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

В данном случае за указанное в пункте 5.1. договора нарушение - "срока оплаты по договору купли-продажи недвижимости", неустойка действующим законодательством не предусмотрена.

Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки за указанное в пункте 5.1. договора нарушение законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о размере неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства, а также с учетом интересов, как истца, так и ответчика, суд принимает пункт 5.1. договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка России от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

 На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1, 1а, 2-12; пом. VI, комн. 1, пом. VII, комн. 1-6) с кадастровым номером 77:01:0005003:3798, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 14, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 12 343 000 (Двенадцать миллионов триста сорок три тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до   числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 205 716 (Двести пять тысяч семьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка России от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ООО «Энергомонтаж-Н». (ОГРН 1187746845571, ИНН 7704461667) госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова