﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-4422/2019

г. Краснодар

15 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации Малодербетовского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 0805002120, ОГРН 1020800599346), ответчиков: сельскохозяйственного производственного кооператива «Маяк» (ИНН 0805003558,              ОГРН 1020800597740), акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 15.07.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу № А22-4422/2019, установил следующее.

Администрация Малодербетовского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к СПК «Маяк» (далее – кооператив) и АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – банк) о признании отсутствующим обременения залогом права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 08:05:030101:578, 08:05:030101:847, 08:05:030101:848, 08:05:030101:849, 08:05:030101:850, 08:05:030101:851, 08:05:030101:852, 08:05:030101:853, 08:05:030101:854, 08:05:030101:855, 08:05:030101:856, 08:05:030101:857, образованных из земельного участка с кадастровым номером 08:05:030101:578, возникшего по договору от 28.06.2012 № 123604/0024-7 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 15.07.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020, исковое заявление удовлетворено. Признано отсутствующим обременение права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 08:05:030101:578, 08:05:030101:847, 08:05:030101:848, 08:05:030101:849, 08:05:030101:850, 08:05:030101:851, 08:05:030101:852, 08:05:030101:853, 08:05:030101:854, 08:05:030101:855, 08:05:030101:856, 08:05:030101:857, выделенных из участка с кадастровым номером 08:05:030101:578 площадью 7443 га, расположенного примерно в 23,5 км на восток – юго-восток от ориентира с Малые Дербеты, по договору от 28.06.2012 № 123604/0024-7 об ипотеке (залоге недвижимости). Суды установили, что договор аренды от 09.06.2009 № 68 прекращен в связи с истечением срока его действия. Прекращение права аренды прекращает и залог этого права (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В кассационной жалобе банк, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает на необходимость рассмотрения данного спора в рамках дела № А22-836/2020 о признании кооператива несостоятельным (банкротом). Действия истца по оспариванию права аренды, обремененного залогом, нарушают права банка как кредитора в рамках дела о банкротстве кооператива, и направлены на уменьшение конкурсной массы. Суды должным образом не исследовали вопрос о возобновлении арендных отношений администрации и кооператива на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Поскольку на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости кооператива, односторонний отказ администрации от договора аренды противоречит пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса и положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление в адрес кооператива уведомления об  отказе от договора аренды. Требование о признании обременения отсутствующим подлежит рассмотрению в деле о банкротстве кооператива (арендатора). 

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

Участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                          статьи 284 Кодекса. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 09.06.2009 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор № 68 аренды многоконтурного земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 25 151 га, расположенного в границах Малодербетовского СМО РК, с кадастровыми номерами: 08:05:030101:524, 08:05:030101:525, 08:05:030101:526, 08:05:030101:527, 08:05:030101:528, 08:05:030101:529, 08:05:030101:530, 08:05:030101:531, 08:05:030101:532, 08:05:030101:533, 08:05:030101:534, 08:05:030101:535, 08:05:030101:536, 08:05:030101:537, 08:05:030101:538, 08:05:030101:539, 08:05:030101:540, 08:05:030101:541, 08:05:030101:542, 08:05:030101:543, 08:05:030101:544, 08:05:030101:545, 08:05:030101:546, 08:05:030101:547, 08:05:030101:548, 08:05:030101:549, 08:05:030101:550, 08:05:030101:551, 08:05:030101:552, 08:05:030101:553, 08:05:030101:554, 08:05:030101:555, 08:05:030101:556, 08:05:030101:557, 08:05:030101:558, 08:05:030101:559, 08:05:030101:560, 08:05:030101:561, 08:05:030101:384, 08:05:030101:385, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющемуся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 7 – 20). На участке имеется застроенная территория, площадь которой составляет 356 га (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 02.03.2009 по 02.03.2019 (пункт 2.1). Земельный участок передан кооперативу по акту приема-передачи от 02.03.2009 (т. 1, л. д. 14), договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 13).

1 февраля 2012 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 09.06.2009 № 68, которым внесли изменения в пункт 1.1, в том числе в отношении земельного участка под № 25: земельный участок площадью 7688 га с кадастровым номером 08:05:030101:548 заменен на земельный участок площадью 7443 га с кадастровым номером 08:05:030101:578, расположенный примерно в 23,5 км на                восток – юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты, за пределами участка (т. 1,                 л. д. 23 – 25). 

Банк (кредитор) и кооператив (заемщик) 28.06.2012 заключили кредитный договор № 123604/0024 на сумму 2 000 000 рублей, в обеспечение которого кооператив по договору ипотеки от 28.06.2012 № 123604/0024-7 предоставил банку в залог объекты недвижимости (дома животновода и кошары), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 08:05:030101:578, а также право аренды в отношении части данного участка под закладываемыми объектами (т. 1, л. д. 55 –78). Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 28.06.2012 № 123604/0024-7 зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация и кооператив заключили дополнительные соглашения от 17.04.2013 и от 25.06.2013 к договору аренды, в которых стороны указали земельный участок площадью 7443 га с кадастровым номером 08:05:030101:578 в пункте 1.1 договора аренды под № 16, а также определили спорный участок как предоставленный в залог по кредитному договору от 28.06.2012 № 123604/0024 (т. 1, л. д. 28 – 30).

В последующем дополнительным соглашением от 02.09.2014 из спорного договора аренды исключены пункты 4.5.4 и 6.2.7 относительно запрета арендатору передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать свои арендные права участка в залог, а также право арендодателя на досрочное расторжения договора аренды по указанному основанию (т. 1, л. д. 31, 32). 

Дополнительными соглашениями от 18.12.2014, 21.01.2015, 10.08.2015, 01.08.2016 и 01.09.2017 предмет договора в пункте 1.1 отражен в следующей редакции: под № 16 – земельный участок площадью 93,8174 га с кадастровым номером 08:05:030101:578, расположенный примерно в 23,5 км на восток-северо-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.1 – земельный участок площадью 1000 га с кадастровым номером 08:05:030101:643, расположенный примерно в 27 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.2 – земельный участок площадью 102 га с кадастровым номером 08:05:030101:644, расположенный примерно в 21 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.3 – земельный участок площадью 315 га с кадастровым номером 08:05:030101:652, расположенный примерно в 31,2 км по направлению на восток-юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.4 – земельный участок площадью 320 га с кадастровым номером 08:05:030101:663, расположенный примерно в 17,6 км и 17 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.5 – земельный участок площадью 300 га с кадастровым номером 08:05:030101:711, расположенный примерно в 24,4 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.6 – земельный участок площадью 730 га с кадастровым номером 08:05:030101:847, расположенный примерно в 24,2 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.7 – земельный участок площадью 1000 га с кадастровым номером 08:05:030101:848, расположенный примерно в 20,6 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.8 – земельный участок площадью 119 га с кадастровым номером 08:05:030101:849, расположенный примерно в 16,4 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.9 – земельный участок площадью 740 га с кадастровым номером 08:05:030101:850, расположенный примерно в 20,2 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.10 – земельный участок площадью 603 га с кадастровым номером 08:05:030101:851, расположенный примерно в 20,5 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.11 – земельный участок площадью 33,8768 га с кадастровым номером 08:05:030101:852, расположенный примерно в 27,4 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.12 – земельный участок площадью 900 га с кадастровым номером 08:05:030101:853, расположенный примерно в 27,3 км  по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.13 – земельный участок площадью 349,6164 га с кадастровый номер 08:05:030101:854, расположенный примерно в 23,1 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.14 – земельный участок площадью 112,6578 га с кадастровым номер 08:05:030101:855, расположенный примерно в 32 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.15 – земельный участок площадью 247,0316 га с кадастровым номером 08:05:030101:856, расположенный примерно в 29,1 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты; под № 16.16 – земельный участок площадью 477 га с кадастровым номером 08:05:030101:857, расположенный примерно в 22,8 км по направлению на восток от ориентира с. Малые Дербеты» (т. 1, л. д. 35 – 38, 41, 42, 47, 48, 53, 54). Данные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Администрация, ссылаясь на наличие оснований для погашения записей об обременении залогом права аренды кооператива на спорные земельные участки в связи с истечением установленного договором срока его действия, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Судебные инстанции, удовлетворяя требования администрации, руководствовались положениями  подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, в силу которых залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При этом суды исходили из того, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, а также на основании волеизъявления арендодателя. 

В то же время выводы судов о прекращении договора аренды спорных земельных участков сделаны без исследования и оценки необходимой совокупности доказательств. 

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 3 статьи 425, пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020) указано, что если участок предоставлен до 1 марта 2015 года без торгов для ведения сельскохозяйственного производства и арендатор продолжает им пользоваться после истечения срока договора в отсутствие возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. 

Суд апелляционной инстанции установил, что договор от 09.06.2009 № 68 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключен без торгов. Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 02.03.2009 по 02.03.2019. 

Сведения о том, что до момента истечения срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о наличии возражений относительно дальнейшего использования объекта аренды и земельные участки возвращены арендодателю в материалах дела отсутствуют. Распоряжение администрации о прекращении права аренды земельных участков принято 25.03.2019, то есть после истечения срока действия договора аренды. Изложенное не исключает возможности применения к спорным отношениям правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, в силу которых если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                          от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

 Распоряжение администрации от 25.03.2019 № 116 могло быть квалифицировано судами в качестве отказа от договора аренды, заявленного по правилам                                  статьи 610 Гражданского кодекса. В то же время для вывода о прекращении договора аренды следовало установить обстоятельства уведомления арендатора об отказе от договора (извещение об отказе от договора, уведомление о принятом распоряжении, вручении арендатору его текста). Соответствующие обстоятельства суды не установили, что не позволяет суду округа признать обоснованным содержащийся в судебных актах вывод о прекращении договора аренды. 

Кроме того, пунктом 2 распоряжения администрации от 25.03.2019 № 116 предписано муниципальному казенному учреждению «Управление развития АПК, земельных и имущественных отношений администрации Малодербетовского РМО Республики Калмыкия» произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в органе государственной регистрации. В то же время в представленных в материалы дела выписках из ЕГРН указано на наличие действующего обременения спорных участков арендой в пользу кооператива на основании договора от 09.06.2009            № 68 (т. 1, л. д. 123 – 165; т. 2, л. д. 1 – 171).  

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда названным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 4 статьи 334 Гражданского кодекса).

Статьей 62 Закона об ипотеке установлено, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (третий абзац статьи 69 Закона об ипотеке).

В соответствии с условиями договора об ипотеке от 28.06.2012                         № 123604/0024-7 банку в обеспечение исполнения обязательств переданы принадлежащие кооперативу недвижимые объекты (дом животновода и кошары), расположенные на земельном участке площадью 7443 тыс. кв. м с кадастровым номером 08:05:030101:578             (в результате раздела названного участка образованы спорные участки), а также право аренды кооператива в отношении этого участка, на котором находятся объекты недвижимости (площадью 49,13 кв. м и 1281,97 кв. м; пункты 1.1, 3.1, 3.3 договора). 

Как видно из представленных в дело доказательств, исходный земельный участок с кадастровым номером 08:05:030101:578 включал в себя различные сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашни, водные объекты, сенокосы, дороги), площадь данного участка многократно превышала площадь объектов недвижимости, указанных в договоре залога.  Названный земельный участок в дальнейшем разделен, с образованием участков сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых исключительно сельскохозяйственными угодьями, которые не предназначены для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости (т. 1, л. д. 53, 54).  

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

С учетом приведенного разъяснения судам следовало установить, на каком из образованным земельных участков находятся переданные в залог банку объекты недвижимости, а также путем анализа условий договора об ипотеке от 28.06.2012                                    № 123604/0024-7 установить наличие волеизъявления сторон на передачу залогодержателю права аренды частей земельного участка с кадастровым номером 08:05:030101:578, свободных от объектов недвижимости и не предназначенных для их обслуживания и эксплуатации. В случае отсутствия соответствующего волеизъявления сторон договора об ипотеке условий для сохранения обременения в отношении таких участков не имеется. Установление названных обстоятельств требуется и в целях надлежащей проверки доводов банка о необходимости рассмотрения вопроса о прекращении обременения залогом права аренды в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) кооператива.  

Довод банка о злоупотреблении арендодателем принадлежащим ему правом суд округа отклоняет. В силу положений статьи 69 Закона об ипотеке, статьи 35 Земельного кодекса реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка сама по себе не может свидетельствовать о недобросовестном поведении, направленном на исключение возможности реализации заложенных объектов. В соответствии с приведенными нормами возможность реализации заложенных объектов недвижимости сохраняется (с приобретением в силу закона права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества).

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения иска, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение от 15.07.2020 и апелляционное постановление от 07.10.2020 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции                  (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам банка о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, установить обстоятельства, связанные с его прекращением, оценить условия договора об ипотеке о распространении его положений на вновь образованные земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которых отсутствуют переданные в залог объекты, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3                         статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 15.07.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу № А22-4422/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         И.В. Сидорова