АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-107097/18

04 июля 2025 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2025 года.  

Арбитражный суд Московского округа в составе:  

председательствующего-судьи Кузнецова В.В., судей: Мысака Н.Я., Перуновой В.Л., при участии в заседании: 

от конкурсного управляющего должника: ФИО1, доверенность от 19.03.2025; от ФИО2: ФИО3, доверенность от 25.04.2025; ФИО4, доверенность от 05.03.2024;  

от АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ»: ФИО5, доверенность от 19.02.2025;  

от ФНС России в лице УФНС России по г. Москве: ФИО6, доверенность от 15.10.2024;  

от ФИО7: ФИО7, паспорт; ФИО8, доверенность от 21.11.2023;  

от ФГБОУ ВО «Российский университет медицины»: ФИО9, доверенность от 17.10.2024; ФИО10, доверенность от 27.01.2025;  

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО11, доверенность от 27.12.2024;  

от ТСН «Махаон»: ФИО12, доверенность от 31.07.2023; от ФИО13: ФИО13, паспорт;  

от ФИО14: ФИО15, доверенность от 22.08.2024; рассмотрев 26 июня 2025 года в судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего должника ФИО16 и ФИО2 на определение Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2024 года, на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2025 года 

по заявлению конкурсного управляющего должника и встречному заявлению Департамента городского имущества города Москвы об обязании подписать акт частичной реализации инвестиционного контракта  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Асмато», УСТАНОВИЛ:  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.09.2018 ООО «Асмато» (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО17  

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 29.09.2018 № 77010154931, стр. 77 № 178 (6416).  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2019 ФИО17 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО18  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2021 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО16  

В Арбитражный суд города Москвы поступили заявление конкурсного управляющего должника и встречное заявление Департамента городского имущества  

города Москвы об обязании подписать акт частичной реализации инвестиционного контракта.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО13  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2024 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО19, удовлетворены заявления ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 о присоединении к заявлению конкурсного управляющего должника.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2024 года на стороны возложена обязанность подписать акт частичной реализации инвестиционного контракта от 23.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468; заявления третьих лиц с самостоятельными требованиями удовлетворены, за собственниками помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, признано право общей долевой собственности на нежилые помещения; отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2024.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2025 года определение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий должника ФИО16 и ФИО2 обратились с кассационными жалобами, в которых конкурсный управляющий должника ФИО16 просит определение и постановление отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции, оставить без рассмотрения требования третьих лиц о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения за собственниками помещений в многоквартирном доме; ФИО2 просит определение и постановление изменить в части: исключить из пункта 8 (стр. 32 определения) перечня общей  

нежилой площади объекта, являющейся общей долевой собственностью собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме, и на основании пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежащей распределению, нежилое помещение (зал спортивный), комната № 35, номер помещения ХХ, общей площадью 53,6 кв.м, расположенное на 2 этаже.  

Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы кассационных жалоб.  

Представители ФИО2 поддержали доводы своей кассационной жалобы.  

Представители АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ», ФНС России в лице УФНС России по г. Москве, ФИО14, ФИО7 и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы конкурсного управляющего должника ФИО16  

Представители ФГБОУ ВО «Российский университет медицины» и Департамента городского имущества города Москвы оставили вопрос об удовлетворении кассационных жалоб на усмотрение суда.  

Представители ТСН «Махаон» и ФИО13 возражали против удовлетворения кассационных жалоб.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.  

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, согласно заявлению и встречному иску, между ООО «Асмато», Правительством Москвы и ФГБОУ ВО «Российский университет  

медицины» (далее - университет) заключен инвестиционный контракт от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-00001-03) (далее - контракт) в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2006 № 1, от 22.08.2007, от 06.05.2009 и от 30.11.2009, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции нежилого здания по адресу: г. Москва, Косой переулок, д. 17, стр. 2 (далее - объект № 1) и строительству жилого дома по адресу: 

<

...> (со сносом находящегося в оперативном управлении университета строения) (далее - объект № 2). Объект № 2 построен и введен в эксплуатацию 22.08.2013 (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию № RU77203000-005068). Объекту № 2 присвоен почтовый адрес: 

<

...> в соответствии с распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы от 16.04.2012 № 523-р.  

Срок реализации инвестиционного контракта в соответствии со статьей 7 контракта установлен до периода выполнения сторонами обязательств, обусловленных контрактом, то есть до оформления имущественных прав сторон по контракту. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по инвестиционному контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пункт 3.6 инвестиционного контракта). В статье 4 контракта регламентируются сроки и содержание этапов реализации инвестиционного проекта. Стороны завершили реализацию 2-го этапа, так как объект № 2 введен в эксплуатацию, осуществляют реализацию 3-го этапа, в рамках которого стороны обязаны подписать акт.  

В соответствии с пунктом 3.1 контракта раздел недвижимого имущества по итогам реализации инвестиционного проекта устанавливается между сторонами в следующем соотношении:  

- 20% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки - в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы (353,8 кв.м);  

- 80% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки - в собственность инвестора и университета (1.415 кв.м);  

- 40% общей нежилой площади объекта - в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы с последующей передачей в оперативное управление университету (872,3 кв.м);  

- 60% общей нежилой площади объекта - в собственность инвестора (1.308,5 кв.м).  

При разрешении разногласий между лицами, участвующими в деле, судом первой инстанции в рамках обособленного спора проведены судебные экспертизы, в том числе в АНО «НЭКЦ «КанонЪ».  

В связи с наличием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции назначалась повторная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам экспертной организации ООО «ЦЭАиЭ» ФИО29 и ФИО30 На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:  

Какова площадь нежилых помещений, не имеющих признаки общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (указать площадь, номера, этажность, назначение помещений)?  

Установить техническую возможность реального раздела вышеуказанных помещений, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, между ООО «Асмато», Правительством Москвы и университетом в соответствии с долями, предусмотренными условиями инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-0000103) в части 6 распределения площади подземного гаража-стоянки и общей нежилой площади в жилом доме по адресу: 

<

...> (объект № 2)?  

Разработать варианты раздела вышеуказанных помещений, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, между ООО «Асмато» и Правительством Москвы. В случае отклонения выделяемых долей по сравнению с долями, предусмотренными условиями инвестиционного контракта от  

24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-00001-03), определить размер компенсации рыночной стоимости несоразмерности передаваемого имущества, подлежащей выплате в пользу одной из сторон инвестиционного контракта.  

Во исполнение определения суда о назначении судебной экспертизы от 04.07.2022 ООО «ЦЭАиЭ» представлено заключение экспертов № А40-107097/18, в соответствии с которым эксперты пришли к следующим выводам.  

По вопросу № 1: площадь нежилых помещений, не имеющих признаков общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, составляет 1.768,8 кв.м, к которым относятся машино- места, поименованные в заключении экспертов.  

По вопросу № 2: техническая возможность реального раздела вышеуказанных помещений (площади подземного гаража-стоянки (машино-мест) в размере 1.768,8 кв.м, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, имеется, при этом раздел помещений (машино-мест) в соответствии с долями, предусмотренными условиями инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-00001-03) между ООО «Асмато», Правительством Москвы и университетом не представляется возможным, поскольку:  

- согласно дополнительному соглашению от 08.07.2015 № 5т к инвестиционному контракту от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 Администрация - Правительство Москвы уступило инвестору ООО «Асмато» свою долю в объекте инвестиционной деятельности по адресу: 

<

...>, на условиях оплаты инвестором рыночной стоимости доли Администрации в размере 20% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, данные машино-места и площади общего пользования гаража-стоянки, подлежат разделу в пользу ООО «Асмато». ООО «Асмато» произвело оплату за уступленную долю в размере 46.912.711,86 руб., на счет УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы);  

- согласно пункту 3 инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468, 80% машино-мест и площадей общего пользования гаража- стоянки, а также 100% площади помещений сервисных служб согласно МГСН 05.01-01 «Стоянки легковых автомобилей», подлежат разделу между ООО «Асмато» и университетом.  

Однако инвестиционным контрактом от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 не определен порядок и размер долей, помещений, подлежащих разделу между ООО «Асмато» и университетом. Других нежилых помещений в жилом доме по адресу: 

<

...>, которые не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, не имеется.  

По вопросу № 3: с учетом дополнительного соглашения от 08.07.2015 № 5 к инвестиционному контракту от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468, Администрация - Правительство Москвы, уступило инвестору - ООО «Асмато» свою долю в объекте инвестиционной деятельности по адресу: 

<

...>, на условиях оплаты инвестором рыночной стоимости доли Администрации в размере 20% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, данные машино-места и площади общего пользования гаража-стоянки подлежат разделу в пользу ООО «Асмато», при этом площади нежилых помещений общего пользования не могут передаваться в чью-либо собственность. С учетом проведенного исследования только машино-места не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома.  

В связи с уступкой ООО «Асмато» права требования на долю Администрации в 20% машино-мест ООО «Асмато» произведена оплата согласно дополнительному соглашению от 08.07.2015 № 5 к инвестиционному контракту от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 на сумму 46.912.711,86 руб. на счет УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы), в связи с чем в пользу Правительства Москвы не подлежат разделу помещения, а также не подлежит выплата компенсация.  

Согласно инвестиционному контракту от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 80% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, а также 100%  

площади помещений сервисных служб согласно МГСН 05.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» подлежат разделу между ООО «Асмато» и университетом.  

Инвестиционным контрактом не определен порядок и размер долей, помещений, подлежащих разделу между ООО «Асмато» и университетом. Нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, кроме машино-мест, не имеется. В связи с чем не представляется возможным разработать вариант раздела нежилых помещений - машино-мест, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, между ООО «Асмато» и университетом, а также не представляется возможным определить размер компенсации рыночной стоимости несоразмерности передаваемого имущества, подлежащей выплате в пользу одной из сторон инвестиционного контракта.  

Также заключением экспертизы от 09.10.2023 № А40-107097/18 установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения разногласий.  

Экспертами на основании данных экспликаций технического паспорта и выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении нежилых помещений по типу «Гаражи» установлено:  

общая площадь машино-мест составляет - 1.768,8 кв.м; 

общая площадь нежилых помещений мест общего пользования (далее - МОП) гаража по экспликации БТИ и выписке из ЕГРН, входящих в состав помещений МОП с кадастровым номером 77:01:0004002:6691, составляет 3.084,4 кв.м;  

общая площадь нежилых помещений гаража по экспликации БТИ и выпискам из ЕГРН (технические, подсобные и так далее) составляет 522,5 кв.м;  

итого общая площадь помещений по типу гаражи составляет 5.375,7 кв.м. 

Экспертами приведен перечень машино-мест подземного гаража-стоянки, зарегистрированных на праве собственности. Согласно выводу экспертов общая площадь машино-мест в количестве 120 помещений, на которые зарегистрировано право собственности, составляет 1.660 кв.м.  

Экспертами приведен перечень машино-мест в количестве 8 помещений, на которые не зарегистрировано право собственности, общая площадь которых составляет 108,8 кв.м. Экспертами приведен перечень нежилых помещений гаража -  

мест общего пользования (МОП) по экспликации БТИ и выписке из ЕГРН, поставленные на кадастровый учет под кадастровым номером 77:01:0004002:6691, общая площадь которых составляет 3.084,4 кв.м.  

Экспертами приведен перечень нежилых помещений гаража (технические, подсобные помещения и так далее), общая площадь которых составляет 522,5 кв.м. Экспертами установлено, что из нежилых помещений гаража, общей площадью 522,5 кв.м, следующие нежилые помещения, общей площадью 26,2 кв.м, зарегистрированы на праве собственности:  

- в помещении II - комната 3 с кадастровым номером 77:01:0004002:6449, расположенная в подвале 2, общей площадью 13,5 кв.м, находится в собственности физического лица;  

- в помещении II - комната 42 с кадастровым номером 77:01:0004002:6487, расположенная в подвале 2, общей площадью 12,7 кв.м, находится в собственности физического лица.  

Таким образом, общая площадь нежилых помещений гаража (технические, подсобные помещения и так далее), не зарегистрированных на праве собственности, составляет 496,3 кв.м.  

Экспертами приведен перечень нежилых помещений - мест общего пользования (МОП), связанных с помещениями по типу «Прочие» по техпаспорту БТИ и выпискам из ЕГРН 2023 года, входящие в состав нежилых помещений с кадастровым номером 77:01:0004002:6691, общая площадь которых составляет 345,1 кв.м.  

Экспертами приведен перечень нежилых помещений по типу «Прочие» (технические, венткамеры, коридоры, зимние сады и так далее), общая площадь которых составляет 1.034,9 кв.м.  

Экспертами установлено, что общая площадь нежилых помещений по типу «Прочие» составляет 1.380 кв.м, в том числе помещения, общей площадью 345,1 кв.м, входящие в состав помещений МОП с кадастровым номером 77:01:0004002:6691.  

В ходе экспертного исследования установлено, что на нежилое помещение по типу «Прочие» XIV, комната № 1, кадастровый номер 77:01:0004002:6465, общей  

площадью 97,8 кв.м, зарегистрировано право общей долевой собственности за физическими лицами (запись о регистрации от 11.05.2018 № 77:01:0004002:6465-77/011/2018-1 и от 11.12.2022 № 77:01:0004002:6465-77/051/2022-4).  

Таким образом, общая площадь помещений по типу «Прочие», не зарегистрированных на праве собственности, составляет 1.282,2 кв.м. Экспертами приведен перечень нежилых помещений - мест общего пользования (МОП), расположенных на 2 этаже, относящихся к помещениям по типу «Культпросветительские» по техпаспорту БТИ и выписке из ЕГРН 2023 года, входящие в состав помещений с кадастровым номером 77:01:0004002:6691, общая площадь которых составляет 105,6 кв.м.  

Экспертами приведен перечень нежилых помещений по типу «Культпросветительские» по техпаспорту БТИ и выпискам из ЕГРН 2023 года, общая площадь которых составляет 1.046,8 кв.м, в том числе помещения общей площадью 105,6 кв.м, входящие в состав помещений МОП с кадастровым номером 77:01:0004002:6691.  

В ходе экспертного исследования установлено, что на нежилое помещение по типу «Культпросветительские» XX, комната 35, общей площадью 53,6 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004002:6476 зарегистрировано право собственности за физическим лицом (запись регистрации от 08.11.2016 № 77-77/015-77/003/242/2016-332/1).  

Таким образом, общая площадь помещений по типу «Культпросветительские», не зарегистрированных на праве собственности, составляет 993,2 кв.м.  

На основании выписок из ЕГРН экспертами установлена общая площадь нежилых помещений в многоквартирном жилом доме в размере 9.796,9 кв.м, включая помещения, площадью 1.994,4 кв.м, не входящие согласно данным БТИ в общую площадь здания.  

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном  

доме, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:  

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);  

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;  

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;  

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

При обследовании помещений и сопоставлении используемого при выполнении экспертизы понятийного аппарата эксперты на стр. 210 заключения в томе № 14 установили совокупность следующих признаков, свойственных общему имуществу здания:  

- функционально-целевое назначение помещений, конструкций и оборудования, определенное законодательством;  

- помещение предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений здания;  

- наличия в помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения;  

- является ли помещение техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, для его эксплуатации и контроля;  

- помещение предназначено или не предназначено для самостоятельного использования.  

Экспертами на основании проведенного анализа представленных материалов дела № А40-107097/18, а именно выписок из ЕГРН и технической документации (технический паспорт с экспликацией и поэтажными планами), в которой определено технологическое назначение помещений, установлено следующее:  

1. Здание запроектировано как жилой многоквартирный дом с размещением в нем нежилых и технических помещений на 1-3 этажах, и подземной автостоянкой с выделением машино-мест.  

2. Все нежилые помещения, общей площадью 1.994,4 кв.м (МОП), не входящие в общую площадь здания жилого дома, не являются частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и имеют признаки общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.  

3. Гаражи (помещение подземного гаража-стоянки), общей площадью 5.375,7 кв.м, состоят из:  

- машино-мест, общей площадью 1.768,8 кв.м, не относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и не имеющих признаков общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, из которых 120 машино-мест, общей площадью 1.660 кв.м, зарегистрированы на праве собственности и 8 машино-мест, общей площадью 108,8 кв.м, не зарегистрированы на праве собственности;  

- мест общего пользования (МОП), общей площадью 3.084,4 кв.м, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и имеющих признаки общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>;  

- нежилых помещений, общей площадью 522,5 кв.м, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и имеющих признаки общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, из которых два помещения, общей площадью 26,2 кв.м, зарегистрированы на праве собственности, остальные нежилые помещения, общей площадью 496,3 кв.м, не зарегистрированы на праве собственности.  

4. Культпросветительские (2 помещения XI и XX), общей площадью 1.046,8 кв.м, включают в себя такие помещения как МОП, холл лифтовой, клетка лестничная, тамбур, коридор, которые предназначены для прохода более чем к одному помещению. Общая площадь МОП составляет 105,6 кв.м.  

Также имеются такие помещения как кабинет, зал спортивный, кладовая, помещение подсобное, душевая, бассейн, находящиеся на 2 этаже в помещении ХХ, которые неразрывно связаны с помещением XI, состоящим из двух комнат 1 и 2 (холл и подсобное помещение), кадастровый номер 77:01:0004002:6460, расположенными на 1 этаже, так как помещение XI на первом этаже обеспечивает проход через центральную лестницу в помещение XX второго этажа.  

Согласно пункту 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.  

Из вышеизложенного следует, что помещения культпросветительские, с учетом их принадлежности друг к другу, предназначены для удовлетворения  

социально-бытовых потребностей собственников помещений, не являются частями квартир и имеют признаки общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.  

5. Прочие (17 помещений, не являющихся частями квартир), общей площадью 1.380 кв.м, которые включают в себя технические помещения, мусорокамеры, венткамеры, уборные, лифты и электрощитовые, к которым требуется постоянный открытый доступ, для эксплуатации и контроля и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Также имеются такие помещения как холл, лестница, клетка лестничная, тамбур, коридор, которые предназначены для прохода к более одному помещению, в том числе и к техническим помещениям, некоторые из них являются помещениями перед входами в лифты и пространством внутри здания, предназначенными для размещения лестниц, а также конструктивными элементами, обеспечивающими вертикальные связи между этажами здания. Все вышеперечисленные помещения с учетом принадлежности друг к другу имеют признаки общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.  

Экспертами приведены обстоятельства, установленные в ходе экспертного осмотра 26.09.2022, в частности, следующие.  

В помещении XX комната № 28 - бассейн, кадастровый номер 77:01:0004002:6470, расположенная на 2 этаже, неразрывно технологически связана с помещениями, расположенными на 1 этаже - комнатами 1, 2, 3, 4 помещения X, являющихся одним помещением, поставленным на кадастровый учет с кадастровым номером 77:01:0004002:6458, в котором должны быть размещены и в дальнейшем обслуживаться системы водоочистки бассейна. Также в этих комнатах размещены системы пожаротушения многоквартирного жилого дома.  

Помещение XI, комнаты 1 и 2 на первом этаже, кадастровый номер 77:01:0004002:6460, являются входным проходом к лестнице в коридор 2-го этажа (помещение XX комната 8, входящая в состав помещения с кадастровым номером 77:01:0004002:6466), обеспечивающей проход (доступ) к остальным комнатам помещений ХХ, в том числе к бассейну. Исходя из чего, помещение XI на 1 этаже  

(кадастровый номер 77:01:0004002:6460) технологически связано с помещением XX на 2 этаже. Переустроить и перепланировать помещения невозможно без соблюдения установленного законом порядка и без принятия собственниками соответствующего решения. Среди помещений, отнесенных по типу «Прочие», на первом и третьем этаже здания, имеются помещения, в характеристиках которых указано «Сад зимний». Согласно представленным выпискам из ЕГРН помещение XIV имеет кадастровый номер 77:01:0004002:6465, зарегистрировано на праве общедолевой собственности за физическими лицами. Экспертами установлено, что помещение XIV с кадастровым номером 77:01:0004002:6465 зимним садом не является, фактически является гаражом.  

Комната № 8, входящая в одно помещение с комнатами 7 и 9, с кадастровым номером 77:01:0004002:6719, комната № 13 (кадастровый номер 77:01:0004002:6721), комната № 19, входящая в одно помещение с комнатами 17 и 18, с кадастровым номером 77:01:0004002:6717, помещения XXI фактически зимними садами не являются, фактически являются кровлей второго этажа. Помещения представляют собой открытое пространство на третьем этаже, не входящие в тепловой контур дома, не имеющие остекления, с проходом в помещения через технический этаж, в котором находится инженерное оборудование всего дома. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыша является общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Исходя из чего, комнаты 8, 13 и 19 являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.  

В комнату 8 из комнаты 7, а также в комнату 19 из комнаты 17 выведены клапаны дымоудаления многоквартирного жилого дома. Комната 8 технологически связана с комнатами 7 и 9, являющимися техническими помещениями. Комнаты 7, 8 и 9 поставлены на кадастровый учет в составе одного помещения, общей площадью 135 кв.м, имеющего единый кадастровый номер 77:01:0004002:6719. При этом комната 9 фактически не сформирована, не имеет каких-либо внешних ограждающих стен (контуров).  

Комната 19 технологически связана с комнатами 17 и 18, являющимися техническими помещениями. Комнаты 17, 18 и 19 поставлены на кадастровый учет в составе одного помещения, общей площадью 132,2 кв.м, имеющего единый кадастровый номер 77:01:0004002:6717. При этом комната 18 фактически не сформирована, не имеет каких-либо внешних ограждающих стен и контуров.  

Комната 13 фактически не сформирована, не имеет какого-либо внешнего ограждения и контуров. При этом в площади комнаты, согласно выпискам из ЕГРН и техническому паспорту, находится световое окно для освещения лестничного марша между 1 и 2 этажом.  

Согласно выводам экспертов, нежилые помещения, не зарегистрированные на праве собственности, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, за исключением машино-мест, имеют признаки общего имущества.  

Таким образом, суды обоснованно заключили, что с учетом выводов судебной экспертизы в пользу ООО «Асмато» могут быть распределены только машино-места в количестве 8, не имеющие признаков общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и не зарегистрированные на праве собственности за физическими и юридическими лицами. Остальные нежилые помещения имеют признаки общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и не подлежат распределению в пользу сторон инвестиционного контракта.  

Суды указали, что выводы эксперта согласуются с совокупностью других, имеющихся в материалах дела доказательств, включая технические паспорта, выписки из ЕГРН, имеющиеся в составе заключения фотографии помещений, письмо автора проекта жилого дома «Махаон» ФИО31, согласно которому проект жилого дома «Махаон» был задуман им и воплощен как клубный жилой комплекс, все помещения общего пользования, в том числе помещения, перечисленные ТСН «Махаон» в запросе, предназначены исключительно для функционирования жилого комплекса «Махаон» и удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов этого дома. Возможность использования перечисленных помещений для коммерческих целей и оказания услуг неограниченному кругу лиц, не предполагалась.  

Также суды отметили, что выводы судебной экспертизы согласуются с судебной практикой по схожим делам (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А40-249673/17, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.07.2019).  

Судами установлено, что в конкретном случае спорные помещения согласно письму автора проекта жилого дома также предназначены для социально-бытовых потребностей жильцов дома. Вход в спорные помещения осуществляется через инфраструктуру многоквартирного дома, предназначенную для использования его жителями (собственниками).  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Судами правомерно принято экспертное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку данное экспертное исследование является мотивированным, а выводы экспертизы обоснованными, заключение содержит конкретные и исчерпывающие ответы на все вопросы, поставленные перед экспертом судом, является ясным и полным. Оснований не доверять экспертному заключению судами не установлено.  

Судами дана надлежащая правовая оценка экспертному заключению, при этом суды исходили из того, что оно является надлежащим доказательством по делу и может быть положено в основу судебного акта, наряду с другими представленными сторонами доказательствами.  

Судами обоснованно отклонены доводы о неотносимости и недопустимости заключения судебной экспертизы, так как они не подтверждены конкретными доказательствами.  

Представленная судам конкурсным управляющим рецензия ООО «ЭКЦ «Перспектива» на экспертное заключение № А40-107097/18 оценена судами в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергает выводы экспертного заключения № А40-107097/18 ООО «ЦЭАиЭ» и не содержит конкретных замечаний, которые повлекли неправомерные выводы экспертов. При этом суды правомерно указали, что экспертное заключение № А40-107097/18 ООО «ЦЭАиЭ» соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, основания не доверять выводам экспертов отсутствуют, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в связи с чем суды правомерно признали его надлежащим доказательством по делу.  

Учитывая изложенное, а также то, что имеющиеся в деле доказательства (техническая документация, заключение судебной экспертизы, проектная документация, пояснения и письмо автора проекта многоквартирного дома) свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения имеют признаки общего имущества собственников многоквартирного дома, а четыре помещения зарегистрированы на праве собственности за отдельными гражданами, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии нежилых помещений, которые в силу закона могут быть распределены между сторонами инвестиционного контракта.  

Также судами правомерно отклонены доводы о том, что отношения сторон инвестиционного контракта, связанные с созданием и разделом объекта инвестиционной деятельности, подчиняются специальным нормам законодательства об инвестиционной деятельности и не регулируются жилищным законодательством.  

Суды установили, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН ООО «Асмато» реализовало квартиры и большую часть машино-мест в многоквартирном доме, в связи с чем стороны инвестиционного контракта не вправе распределять помещения без учета прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, исходя из чего, стороны инвестиционного контракта не вправе распределять помещения без учета прав и законных интересов собственников помещений инвестиционного контракта.  

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

Доводы о заключении инвестиционного контракта 24.07.2003, задолго до возникновения права собственности на них у ФИО13 и других собственников, обоснованно отклонены судами в связи со следующим.  

Как указано в части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.  

В силу статьи 7 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ), субъекты инвестиционной деятельности обязаны осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.  

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона № 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и  

(или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.  

В пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (далее - Обзор от 04.12.2013), разъяснено, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве… передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.  

С учетом изложенного судами признаны незаконными и необоснованными доводы о том, что спорные помещения с момента ввода в эксплуатацию являются долевой собственностью сторон инвестиционного контракта и не входят в состав общего имущества жильцов.  

Как правомерно отметили суды, учитывая, что двумя экспертизами установлено наличие у спорных помещений признаков общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, данные помещения с учетом разъяснений пункта 38 Обзора от 04.12.2013, статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут являться предметом распределения между сторонами инвестиционного контракта.  

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу по требованиям третьих лиц о признании за собственниками помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, права общей долевой собственности на нежилые помещения.  

Судами правомерно отклонены как не основанные на положениях пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации доводы о том, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома относятся только помещения - места общего пользования (МОП) с кадастровым номером 77:01:0004002:6691, площадью 5.529,5 кв.м.  

Суды исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо лестниц, коридоров и технических помещений (мест общего пользования) к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома относятся иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование и так далее. Исходя из чего, доводы о том, что иные нежилые помещения, не входящие в состав указанного МОП, не являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, отклонены судами, так как основаны на неправильном толковании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

Учитывая, что бассейн, а также иные помещения на втором этаже, удовлетворение социально-бытовой потребности собственников помещений многоквартирного жилого дома не обеспечивают, неразрывно технологически связаны с другими помещениями, что установлено экспертами, суды правомерно указали, что данные помещения не могут в силу закона составлять конкурсную массу ООО «Асмато», и за счет этого имущества не могут быть удовлетворены требования кредиторов.  

Апелляционный суд указал, что в обоснование своих доводов апеллянты ссылались на то, что судебными актами Тверского районного суда города Москвы, принятых по искам физических лиц ФИО2, ФИО23, ФИО32, ФИО33 о признании за ними права собственности на помещения, установлены обстоятельства, имеющие, по мнению апеллянтов, преюдициальное значение для настоящего дела, так как Тверским районным судом города Москвы установлена законность инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468; прав ООО «Асмато» как инвестора распоряжаться нежилыми помещениями в спорном доме; отсутствие нарушение прав третьих лиц при реализации ООО «Асмато» нежилых помещений; отсутствие у данных нежилых помещений статуса общего имущества.  

Однако апелляционным судом установлено, что Тверским районный судом города Москвы не исследовался инвестиционный контракт от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 в отношении всех заявленных в настоящем обособленном споре нежилых помещений, судебные акты вынесены в отношении конкретных нежилых помещений, в настоящее время нежилые помещения зарегистрированы за конкретными гражданами.  

Как правомерно указал апелляционный суд, учитывая, что данные помещения принадлежат конкретным собственникам, они в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не являются общим имуществом и не могут быть распределены между сторонами инвестиционного контракта.  

Вместе с тем, как отметил апелляционный суд, учитывая, что большинство привлеченных лиц настоящего обособленного спора не являлись участниками  

вышеуказанных гражданских дел, суд первой инстанции обоснованно не применил положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно в отношении всех заявленных сторонами спорных нежилых помещений, с учетом норм статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации исследовал обстоятельства на предмет наличия признаков общего имущества, с учетом доводов и возражений сторон.  

Также апелляционный суд отметил, что не может служить основанием для отмены определения суда первой инстанции довод о том, что одни и те же помещения признаны и являются частной собственностью конкретных лиц и общим имуществом всех собственников помещений.  

Апелляционный суд исходил из того, что согласно резолютивной части оспариваемого определения суд первой инстанции принял определение в части требований ФИО13 о признании общей долевой собственности только в отношении нежилых помещений, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, не зарегистрированных на праве собственности ни за кем.  

Апелляционный суд указал, что в обоснование своего довода конкурсный управляющий ссылался на решение Тверского районного суда города Москвы от 18.01.2013 по делу № 2-251/2013 о признании права собственности ФИО32 на нежилое помещение № 3 на 3 этаже здания. Однако апелляционным судом установлено, что у ФИО32 в связи с утверждением Тверским районным судом города Москвы мирового соглашения после вынесения решения фактически не возникло право собственности на данное помещение, что, в том числе, подтверждается имеющимися в материалах настоящего обособленного спора выписками из ЕГРН о зарегистрированных правах ФИО13 на объекты недвижимости.  

Вопреки доводам апеллянтов и АКБ «Легион» (АО), как обоснованно указал апелляционный суд, судом первой инстанции не допущены нарушения, связанные с оценкой доказательств, суд первой инстанции обоснованно сослался на письмо автора проекта жилого дома ФИО31 от 09.02.2021.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО31 допрошен в качестве свидетеля в связи с проверкой судом заявления о фальсификации письма от 09.02.2021. ФИО31, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу ложных показаний по статье 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил подписание им письма от 09.02.2021, в котором он сослался на то, что проект жилого дома «Махаон» был задуман им и воплощен, как клубный жилой комплекс, все помещения общего пользования, в том числе помещения, перечисленные ТСН «Махаон» в запросе, предназначены исключительно для функционирования жилого комплекса «Махаон» и удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов этого дома. Возможность использования перечисленных помещений для коммерческих целей и оказания услуг неограниченному кругу лиц не предполагалась. Наличие подписи ФИО31 и факт подтверждения ФИО31 подписания этого письма свидетельствуют о необоснованности доводов о вероятной фальсификации.  

С учетом вышеизложенного апелляционный суд правомерно заключил, что законные основания для проведения экспертизы отсутствовали. Более того, письмо ФИО31 согласуется с имеющимися в материалах дела доказательствами, проектной документации и так далее.  

Суд апелляционной инстанции указал, что не соответствуют фактическим обстоятельствам дела доводы апеллянтов и АКБ «Легион» (АО) о том, что письмо от 09.02.2021 якобы противоречит проектной и разрешительной документации на строительство объекта, которая согласно их доводам предусматривала создание обособленных помещений.  

Апелляционный суд установил, что согласно абзацу второму на стр. 26 заключения судебной экспертизы от 30.09.2021 № 54/20-2, в проектной документации иных помещений нежилого назначения, подлежащих выделению из общей площади здания и подлежащих «коммерческой продаже» с оформлением права собственности и с соблюдением требований нормативных документов, не имеется. Помещения фитнесс-центра связаны с местами общего пользования многоквартирного жилого дома. Одно из помещений на втором этаже оформлено в собственность частного  

владельца. На стр. 33 заключения № 54/20-2 установлено, что нежилых помещений, помещений технических служб, мест общего пользования в жилом доме по адресу: 

<

...>, которые не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, предполагаемых к разделу, предусмотренными условиями инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-00001-03), не имеется. При анализе проектной документации и по данным натурного обследования, исходя из требований нормативных документов, и фактически выполненных планировочных решений экспертами на основе двух назначенных судом экспертиз определены помещения, которые относятся к нежилым помещениям, и как они связаны друг с другом и другими помещениями в здании. В технических помещениях размещено инженерное оборудование. Нежилые помещения на втором этаже, не зарегистрированные на праве собственности, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников многоквартирного жилого дома, в частности, для занятия физической культурой и спортом, помещения на третьем этаже фактически являются кровлей.  

Также апелляционным судом признаны незаконными и необоснованными доводы о недопустимости принятия заключения эксперта от 09.10.2023 в качестве доказательства.  

Апелляционный суд указал, что проведение экспертизы назначено судом первой инстанции на основании ходатайства конкурсного управляющего ООО «Асмато». На стр. 242-249 заключения имеются документы, подтверждающие квалификацию экспертов, проводивших экспертизу (дипломы, в том числе в области промышленного и гражданского строительства, по программе строительно-техническая и стоимостная экспертиза). Экспертами не допущено нарушений закона при цитировании жилищного законодательства, поскольку одним из вопросов, поставленных судом, являлся вопрос: «Какова площадь нежилых помещений, не имеющих признаки общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (указать площадь, номера, этажность, назначение помещений)?».  

Учитывая, что жилищное законодательство устанавливает критерии отнесения помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, а Федеральный закон № 39-ФЗ соответствующий вопрос не регулирует, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что экспертами законно применены нормы жилищного законодательства.  

Также апелляционный суд правомерно указал, что являются необоснованными доводы об отсутствии постраничных подписей эксперта и печатей судебно-экспертного учреждения, что, по мнению заявителей жалоб, нарушает требования статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) и пункта 23 Инструкции по организации производства судебных экспертиз в судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденной приказом Минюста России от 20.12.2002 № 347 (далее - Инструкция).  

Вместе с тем, как отметил апелляционный суд, согласно буквальному содержанию статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения. То есть, в статье 25 Федерального закона № 73-ФЗ отсутствует требование о постраничном подписании и проставлении печати в заключении. Вместе с тем, требование закона о подписании и удостоверении печатью в заключении на стр. 239 соблюдено.  

Апелляционный суд правомерно указал, что пункт 23 Инструкции не подлежит применению, поскольку оспариваемое заключение составлено ООО «ЦЭАиЭ», не являющимся судебно-экспертным учреждением системы Минюста России.  

Также необоснованными и противоречащими содержанию заключения ООО «ЦЭАиЭ» апелляционным судом признаны доводы заявителей жалоб об отсутствии в заключении информации о времени производства экспертизы, поскольку на стр. 1  

заключения указаны: даты поступления материалов на экспертизу - 31.08.2022 и 15.12.2022, дата составления экспертного заключения - 09.10.2023; на стр. 3 заключения во вводной части указаны даты поступления материалов на экспертизу - 31.08.2022, экспертиза проводилась с 01.09.2022 по 09.10.2023. Исследование, согласно рабочему распорядку, начато 01.09.2022 в 10:00 (дата предоставления в распоряжение экспертов документов для исследования и время начало производства судебной экспертизы) и завершено 09.10.2023 в 11:00 (дата составления и время окончания производства судебной экспертизы и подписания настоящего заключения).  

Исходя из изложенного, ссылки на нарушение статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ и пункт 2.3 Инструкции правомерно признаны апелляционным судом несостоятельными.  

Более того, как отметил апелляционный суд, с учетом пункта 1 Инструкции данные рекомендации не являются обязательными для использования ООО «ЦЭАиЭ», а подлежат использованию судебно-экспертными учреждениями системы Минюста России, к числу которых ООО «ЦЭАиЭ» не относится.  

Апелляционным судом признаны необоснованными и противоречащими содержанию заключения ООО «ЦЭАиЭ» доводы об отсутствии сведений о том, когда, в каком виде и в каком количестве поступили материалы дела, предоставленные экспертам для производства судебной экспертизы.  

Как указал апелляционный суд, на стр. 5 заключения соответствующая информация содержится: наименование поступивших на судебную экспертизу материалов. В ООО «ЦЭАиЭ» 31.08.2022 поступило отсканированная копия материалов дела посредством предоставления доступа в электронном сервисе судебное дело (https://courtcase.msk.arbitr.ru) в 13 томах, файлы формата PDF. В заключении достаточно подробно с кратким, а в отдельных случаях с буквальным содержанием и указанием томов дела, приведены документы из материалов дела.  

Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что экспертами не допущено нарушений в части не указания актуальной редакции всех нормативных актов поименованных перечней, так как соответствующее требование законодательством не предусмотрено, в связи с чем экспертами не допущено  

нарушений статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ в части объективности, всесторонности и полноты проведенного анализа законодательной и нормативной документации.  

Также апелляционный суд указал, что экспертами не допущено нарушений статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ об объективности, всесторонности и полноте исследований в части относительно вывода экспертов о наличии технической возможности реального раздела помещений. Вместе с тем, соответствующий вывод сделан экспертами в отношении конкретных помещений, входящих в площадь подземного гаража-стоянки (машино-мест) в размере 1.768,8 кв.м, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома (стр. 231 заключения). На стр. 218-231 заключения экспертами приведены обоснование своего вывода со ссылками на материалы дела, условия инвестиционного контракта, дополнительных соглашений, с указанием конкретного перечня машино-мест, с указанием их кадастровых номеров, свидетельствующих об их изолированности и обособленности, что свидетельствует об учете пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которому осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.  

Учитывая, что каждое машино-место поставлено на кадастровый учет, апелляционный суд заключил, что они технически могут быть разделены. Вместе с тем, экспертами установлено, что раздел помещений (машино-мест) в соответствии с долями, предусмотренными условиями инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 (реестровый № 13-008394-5001-0012-0000103), между ООО «Асмато», Правительством Москвы и университетом не представляется возможным, поскольку:  

- согласно дополнительному соглашению от 08.07.2015 № 5 к инвестиционному контракту от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 Администрация - Правительство Москвы, уступило инвестору - ООО «Асмато» свою долю в объекте инвестиционной деятельности по адресу: 

<

...> вл.  

5А, на условиях оплаты инвестором рыночной стоимости доли Администрации в размере 20% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, данные машино-места и площади общего пользования гаража-стоянки, подлежат разделу в пользу ООО «Асмато». ООО «Асмато» произвело оплату за уступленную долю в размере 46.912.711,86 руб. на счет УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы);  

- согласно пункту 3 инвестиционного контракта от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 80% машино-мест и площадей общего пользования гаража- стоянки, а также 100% площади помещений сервисных служб согласно МГСН 05.01-01 «Стоянки легковых автомобилей», подлежат разделу между ООО «Асмато» университетом.  

Однако, как отметил апелляционный суд, инвестиционным контрактом от 24.07.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00468 не определен порядок и размер долей, помещений, подлежащих разделу между ООО «Асмато» и университетом. Иных нежилых помещений в жилом доме по адресу: 

<

...>, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, не имеется.  

Кроме того, апелляционный суд указал, что университет каких-либо самостоятельных требований относительно необходимости передачи им каких-либо помещений не предъявлял, в возражениях на ходатайство конкурсного управляющего просило отказать в удовлетворении заявленных требований об обязании подписать акт частичной реализации.  

Более того, апелляционным судом признаны несостоятельными доводы университета о том, что суд якобы нарушил статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательности договора, поскольку обязательства должны исполняться в том числе в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, в нашем случае нормами закона, регламентирующими общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома.  

Изложенные обстоятельства, как заключил апелляционный суд, опровергают доводы о том, что помещения (в частности, машино-места) якобы по  

неустановленным причинам не включены в варианты раздела, а также свидетельствует о необоснованности доводов апеллянтов о том, что эксперт неверно трактует понятие «раздел».  

Апелляционный суд указал, что согласно доводам апеллянтов по смыслу поставленных судом вопросов, с учетом имеющихся в материалах дела документов, эксперту требовалось распределить помещения между собственниками в соответствии с их долями, определенными инвестиционным контрактом. Вместе с тем, фактически соответствующее распределение осуществлено судом на основании заключения экспертов. Так, при исследовании 1 вопроса на стр. 173-179 заключения экспертами установлены помещения (машино-места), зарегистрированные за конкретными собственниками в количестве 120 помещений, общей площадью 1.660 кв.м. Также на стр. 179-180, стр. 211 заключения установлены 8 машино-мест, общей площадью 108,8 кв.м, в отношении которых отсутствуют данные регистрации на них права собственности. Данные обстоятельства также установлены судом в оспариваемом определении в пунктах 7.1 и 7.2 акта, в связи с чем суд согласно пункту 7 акта восемь машино-мест, не зарегистрированных на праве собственности, с учетом пунктов 5 и 6 акта распределил в пользу инвестора - ООО «Асмато».  

Согласно пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.  

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.  

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее  

имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.  

Как указал апелляционный суд, исходя из изложенного и учитывая, что экспертами установлено у всех спорных нежилых помещений, за исключением машино-мест, признаков общего имущества собственников многоквартирного дома, эксперты пришли к законному и обоснованному выводу о невозможности раздела помещений между сторонами инвестиционного контракта.  

Судом апелляционной инстанции признаны необоснованными доводы о несоответствии выводов экспертов поставленным вопросам, об их нераскрытии, об отсутствии научного обоснования невозможности раздела помещений (машино-мест); о наличии противоречий, неточности, неясности по всем вопросам.  

Также апелляционный суд указал, что не соответствует содержанию заключения доводы о том, что к заключению приложен технический паспорт, который содержит неполную информацию по объекту обследования, так как на стр. 241 заключения приведены приложения, в числе которых отсутствует технический паспорт. Вместе с тем, в исследовательской части экспертами приводятся данные их технических паспортов, имеющие значение для экспертизы.  

Апелляционным судом обоснованно отклонены доводы о недостоверности письма от 09.02.2021 автора проекта ФИО31, на котором в том числе основано заключение, поскольку в судебном заседании ФИО31, допрошенный судом в качестве свидетеля, подтвердил подписание этого письма. Как отметил апелляционный суд, даже если бы это письмо отсутствовало, выводы заключения в любом случае являются законными, обоснованными, объективными, согласуются с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, проектной, технической, правоустанавливающей документацией, а также сведениями полученными экспертами в ходе натурного осмотра объекта.  

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что не соответствуют фактическим обстоятельствам, являются недостоверными и необоснованными доводы об отсутствии в материалах дела выписок из ЕГРН на все нежилые помещения.  

При этом апелляционный суд указал, что в качестве примера приводится помещение с кадастровым номером 77:01:0004002:6460, которое состоит из двух комнат, в одну из которых можно попасть только через другую.  

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что выписка из ЕГРН с техническим планом в отношении данного помещения имеется в материалах дела на диске, датирована 26.01.2023, имеет № КУВИ-001/2023-16543230. В материалах дела имеются выписки из ЕГРН также на все другие нежилые помещения. На стр. 48 заключения экспертами представлена фото-таблица с планом данного помещения со ссылкой на количество комнат в нем, кадастрового номера, а также фотографиями, что свидетельствует о том, что экспертом исследовалась как выписка из ЕГРН, так и осуществлен натурный осмотр. В таблице на стр. 208 заключения в перечень нежилых помещений по типу «Культпросветительские» по техпаспорту БТИ и выпискам из ЕГРН 2023 года эксперты включили следующие сведения касательно помещения с кадастровым номером 77:01:0004002:6460, этаж № 1, площадь комнаты, 70,3 кв.м, пом. № XI ком.1, общая площадь помещения - 66,6 кв.м, холл; пом. № XI ком.2, общая площадь помещения - 3,7 кв.м, помещение подсобное.  

В пункте 4 на стр. 211 заключения согласно проведенному анализу представленных материалов дела № А40-107097/18, в частности, выписок из ЕГРН и технической документации (технический паспорт с экспликацией и поэтажными планами), в которой определено технологическое назначение помещений, экспертами установлено, что: культпросветительские помещения (2 помещения XI и ХХ), общей площадью 1.046,8 кв.м, включают в себя такие помещения как холл лифтовой, клетка лестничная, тамбур, коридор, которые предназначены для прохода более чем к одному помещению. Общая площадь МОП составляет 105,6 кв.м. Также имеются такие помещения как кабинет, зал спортивный, кладовая, помещение подсобное, душевая, бассейн, находящиеся на 2 этаже в помещении ХХ, которые неразрывно связаны с помещением XI, состоящим из двух комнат 1 и 2 (холл и подсобное помещение), кадастровый номер 77:01:0004002:6460, расположенными на 1 этаже, так как помещение XI на первом этаже обеспечивает проход через центральную лестницу в помещение XX второго этажа. На данных выводах экспертов также основано  

оспариваемое определение, в котором также указано, что помещение XI, комнаты 1 и 2 на первом этаже, кадастровый номер 77:01:0004002:6460, являются входным проходом к лестнице в коридор 2-го этажа (помещение XX комната 8, входящая в состав помещения с кадастровым номером 77:01:0004002:6466), обеспечивающей проход (доступ) к остальным комнатам помещений ХХ, в том числе к бассейну. Исходя из чего, помещение XI на 1 этаже (кадастровый номер 77:01:0004002:6460) технологически связано с помещением XX на 2 этаже. Переустроить и перепланировать помещения невозможно без соблюдения установленного законом порядка и без принятия собственниками соответствующего решения.  

Как обоснованно отметил апелляционный суд, противоречат поставленным судом вопросам доводы о невыполнении экспертами сравнения фактических параметров с проектом здания. Соответствующий вопрос не ставился судом первой инстанции при поручении проведения повторной экспертизы ООО «ЦЭАиЭ». Вместе с тем, из содержания заключения следует, что экспертами проведено исследование с учетом технических планов, экспликаций и паспортов БТИ, которые в том числе являлись основаниями для постановки на кадастровый учет помещений. Каких-либо нарушений при использовании этих документов экспертами не допущено, апеллянты также таких нарушений не приводят.  

Апелляционный суд установил, что экспертом АНО «НЭКЦ «Канонъ» в документах выявлены противоречивые сведения о площадях и назначении нежилых помещений в здании (абзац второй стр. 21 заключения). По данным проектной документации общая площадь нежилых помещений составила 2.452,57 кв.м. На основании технического паспорта от 24.06.2019 эксперт установил фактическую площадь нежилых помещений (2.426,8 кв.м - общая и 1.482,1 кв.м - основная), их назначение и связь друг с другом (абзац шестой стр. 21 заключения).  

Доводы апеллянтов о наличии технологических связей между техническим помещением (насосной бассейна) помещения X - 2 и помещением 26 бассейна (фактически имеет № комнаты 28) на 2 этаже, как указал апелляционный суд, подтверждают выводы экспертов и суда первой инстанции о том, что нежилые  

помещения имеют признаки общего имущества, установленные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

Более того, апелляционный суд указал, что данные помещения подробно исследованы экспертами. Так, на стр. 214 заключения ООО «ЦЭАиЭ» имеется ссылка на то, что в результате экспертного осмотра установлено, что в помещении ХХ комната № 28 - бассейн, кадастровый номер 77:01:0004002:6470, расположенная на 2 этаже, неразрывно технологически связана с помещениями, расположенными на 1 этаже - комнатами 1, 2, 3, 4 помещения Х, являющимися одним помещением, поставленным на кадастровый учет с кадастровым номером 77:01:0004002:6458, в котором должны быть размещены и в дальнейшем обслуживаться системы водоочистки бассейна. Также в этих комнатах размещены системы пожаротушения многоквартирного жилого дома. Данные выводы экспертов также изложены в мотивировочной части оспариваемого определения.  

Вопреки доводам апеллянтов и АКТ «Легион» (АО), как обоснованно отметил апелляционный суд, ни бассейн (комната 28), расположенный на 2 этаже, ни комнаты 1 и 2 в помещении XI не подлежат распределению, поскольку обеспечивают социально-бытовые потребности собственников многоквартирного жилого дома, предназначены для занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, в связи с чем являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома на основании пункта 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

Апелляционным судом признан необоснованным и отклонен довод об отсутствии сравнительной таблицы первоначального протокола распределения площадей от 09.04.2009, подписанного ООО «Асмато» и Правительством Москвы и университетом, и площадей в фактически построенном объекте, что свидетельствует об отсутствии ответов экспертов на поставленные судом вопросы № 1-4.  

Однако, как правомерно отметил апелляционный суд, в законодательстве отсутствует обязательное требование к заключению о составлении экспертами сравнительной таблицы. На стр. 21-25 заключения АНО «НЭКЦ «Канонъ» экспертом приведено подробное описание исследования, числовые данные площадей из  

представленной эксперту на изучение проектной документации, протокола предварительного распределения, технического паспорта БТИ р.н. № 1021497 с указанием даты последнего обследования 24.06.2019, а также таблицы с площадями.  

Апелляционный суд исходил из того, что лицами, участвующими в деле, не опровергнуты сведения, приведенные экспертом. При анализе проектной документации и по данным натурного обследования, исходя из требований нормативных документов и фактически выполненных планировочных решений (сканированные копии приведены в приложении), экспертом определены помещения, которые относятся к нежилым помещениям и как они связаны друг с другом и другими помещениями в здании. Более того, при назначении судом повторной экспертизы экспертам судом задано только три вопроса, а не четыре. Для ответа на вопрос № 1: «Какова площадь нежилых помещений, не имеющих признаки общего имущества, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (указать площадь, номера, этажность, назначение помещений)?», экспертам и вовсе не требовалось проведения анализа протокола предварительного распределения. Исследования проводились в тех объемах и в порядке, которые были необходимы для получения ответа на поставленный вопрос. Из заключения экспертизы следует, что экспертами исследовался вышеуказанный протокол (стр. 27-28 заключения), экспертами проводился натурный осмотр помещений (стр. 46-47 заключения), в заключении имеются фотографии проведенного осмотра помещений (стр. 47-76, стр. 77-144 заключения).  

Вместе с тем, апелляционный суд указал, что протоколом предварительного распределения не учтены нормы жилищного и гражданского законодательства, регламентирующие понятие общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, равно как не учтены эти нормы при составлении сторонами актов о результатах частичной реализации инвестиционного контракта. Более того, на момент составления протокола сторонами не учтено фактическое расположение систем жизнеобеспечения, взаимная связь помещений между собой.  

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что протокол в указанной части является незаконным (ничтожным). Более того,  

апелляционный суд отметил, что из пункта 4 протокола следует, что после сдачи объекта в эксплуатацию конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче Администрации, инвестору и университету, уточняется по экспликации и техническому паспорту ГБУ МосгорБТИ. Согласно пункту 6 протокола данный протокол не является основанием для оформления имущественных прав.  

Вопреки указанным доводам, как правомерно указал апелляционный суд, экспертами законно и обоснованно при ответе на поставленные вопросы применены нормы жилищного законодательства, действующие на дату проведения исследования. Проведение исследования без учета интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома противоречит действующему законодательству.  

Суд апелляционной инстанции заключил, что не свидетельствуют о незаконности заключения экспертизы и отклонены доводы жалоб со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/11 о том, что нежилые помещения, подлежащие передаче городу Москве по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу, поскольку экспертами не установлены нежилые помещения, подлежащие передаче городу Москве. Более того, Правительство Москвы согласно с вынесенным определением Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2024, поскольку не обжаловало его.  

Таким образом, все доводы апеллянтов обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку являются формальными, каких-либо существенных нарушений, допущенных экспертом, не приводятся. Заключение экспертов ООО «ЦЭАиЭ» соответствует положениям статей 4, 8, 25 Федерального закона № 73-ФЗ. Экспертами даны полные ответы на поставленные судом вопросы, которые были заданы с учетом вопросов лиц участвующих в деле, в том числе конкурсного управляющего. Выводы экспертов соответствуют (не противоречат) исследовательской части, являются ясными, понятными, согласуются с другими, имеющимися в материалах дела доказательствами. Эксперты в соответствии с законом были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения  

(стр. 251 заключения). Эксперты имеют достаточный опыт и обладают необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств. Документы, подтверждающие квалификацию экспертов, приложены к заключению (стр. 242 - 249). Заключение экспертов оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости. Оснований не доверять заключению эксперта, не имеется. Более того, экспертиза являлась повторной и по своим выводам соответствует первичной проведенной по делу экспертизе. Исходя из чего, заключение эксперта признано судами относимым, допустимым и достоверным доказательством.  

Вопреки доводам апеллянтов, как отметил апелляционный суд, судом первой инстанции не допущено нарушений законодательства в части привлечения третьих лиц, привлечение третьих лиц не привело к принятию неправильного судебного акта.  

Суд апелляционной инстанции указал, что в суде первой инстанции в своем ходатайстве конкурсный управляющий ссылался на то, что согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 судебный акт, вступивший в законную силу, предоставляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые предоставляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать прав и законных интересов других лиц. Соответственно, суд при разрешении спора проверяет доводы сторон инвестиционного контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими  

лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах. Такие третьи лица подлежат привлечению к участию в обособленном споре.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно ходатайству конкурсного управляющего должника, поскольку в силу прямого указания на то Верховным Судом Российской Федерации, судебный акт о реализации инвестиционного контракта может затронуть права и законные интересы данных лиц, третьи лица подлежат привлечению к участию в обособленном споре. Также в своем ходатайстве конкурсный управляющий ссылался на необходимость исключения из раздела не только помещений, на которые зарегистрировано право собственности третьих лиц, но и помещений, являющихся местами общего пользования и в силу закона, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В связи с чем конкурсный управляющий просил суд привлечь собственников машино-мест и нежилых помещений в здании к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования, исходя из чего подана апелляционная жалоба со ссылкой на незаконность привлечения судом третьих лиц. Согласно выводам суда апелляционной инстанции, это носит характер злоупотребления правом, что недопустимо в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Апелляционным судом правомерно отклонен довод о том, что третьи лица не являются сторонами инвестиционного контракта, в связи с чем не могут быть признаны лицами, участвующими в деле о банкротстве, в соответствии со статьей 34 Закона о банкротстве, а в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных прав. Не имеет правового значения тот факт, что третьи лица не являются стороной инвестиционного контракта.  

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.  

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.  

Согласно пунктам 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.  

В соответствии с пунктом 38 Обзора от 04.12.2013, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.  

Таким образом, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений. Собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.  

Таким образом, учитывая, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в силу закона, суд апелляционной инстанции правомерно заключил, что требования третьего лица ФИО13, направленные на защиту интересов всех собственников многоквартирного дома, включая ФИО13, к которым присоединились также другие собственники помещений многоквартирного дома, вопреки доводам  

апеллянтов и АКБ «Легион» (АО), соответствуют разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации и нормам статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются общими, а процессуальные нормы Закона о банкротстве - специальными. К правоотношениям при производстве по делу о банкротстве могут и должны применяться не только специальные нормы, содержащиеся в Законе о банкротстве, но и общие нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе касающиеся состава лиц, участвующих в деле. В данном случае, согласно статье 40 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, являются заявители и заинтересованные лица - по делам о несостоятельности (банкротстве). Данная норма не охватывает все возможные варианты участия субъектов банкротных отношений. Исходя из чего, третьи лица вправе участвовать в производстве по делу о банкротстве.  

Апелляционным судом признан необоснованным и противоречащим ходатайству конкурсного управляющего довод о том, что права третьих лиц на общее имущество возникают в силу закона (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) вне зависимости от результатов рассматриваемого спора, что исключает наличие у них юридического интереса в исходе дела.  

Апелляционный суд указал, что предметом требований как конкурсного управляющего, так и Правительства Москвы являются нежилые помещения, относящиеся к общему имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также учитывая, что судебный акт по настоящему спору в случае удовлетворения их требований может являться основанием для регистрации за сторонами права собственности на спорные помещения и, соответственно, уменьшит состав общего имущества, будет нарушено право общей долевой собственности собственников на них. Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное обстоятельство опровергает доводы об  

отсутствии у третьих лиц - собственников помещений и ТСН «Махаон» юридического интереса в исходе дела.  

Как отметил апелляционный суд, не свидетельствуют о незаконности привлечения судом третьих лиц доводы об их привлечении спустя более трех лет с момента начала судебного разбирательства, по следующим основаниям.  

Согласно части 1 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.  

В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.  

Апелляционный суд указал, что судом первой инстанции соблюдено установленное законом требование, все третьи лица привлечены до вынесения оспариваемого определения.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае 25.10.2019 в Арбитражный суд города Москвы поступило ходатайство конкурсного управляющего должника об обязании подписать акт частичной реализации инвестиционного контракта. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ТСН «Махаон», которое в настоящем обособленном споре на основании устава ТСН «Махаон» и решения внеочередного собрания членов ТСН «Махаон» от 15.12.2019 представляло интересы собственников помещений многоквартирного дома, привлечено к участию в деле определением суда от 19.12.2019. Согласно протоколу судебного заседания от 19.12.2019 против удовлетворения ходатайства о привлечении третьего лица стороны не возражали. Вместе с тем, ФИО13 является собственником квартиры и машино-мест в  

многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, с 20.01.2023.  

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.  

Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что до приобретения 20.01.2023 права собственности на помещения в многоквартирном доме у ФИО13 отсутствовало право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.  

Также апелляционный суд установил, что согласно информации, размещенной на сайте: https://kad.arbitr.ru по делу № А40-107097/18, в Арбитражный суд города Москвы 09.10.2023 поступило заключение экспертизы от 09.10.2023 № А40-107097/18. После ознакомления с заключением ФИО13 установлено, что нежилые помещения, в отношении которых заявлены требования конкурсным управляющим, имеют признаки общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, за исключением машино-мест, не зарегистрированных на праве собственности. Конкурсным управляющим должника 05.12.2023 представлена консолидированная (измененная) позиция относительно порядка распределения нежилых помещений, в отношении части помещений конкурсный управляющий признал, что они не могут распределяться между г. Москвой и ООО «Асмато» в связи с нахождением в них оборудования, предназначенного для эксплуатации жилого дома, часть помещений являются местами общего пользования, часть являются коридорами и техническими помещениями. Однако в отношении другой части нежилых помещений конкурсный управляющий продолжил настаивать на их распределении.  

Конкурсным управляющим 26.01.2024 представлены новые технические планы и таблица с распределением помещений, из которых также следовало распределение нежилых помещений, относящихся к общему имуществу  

собственников многоквартирного жилого дома, между ООО «Асмато» и городом Москвой.  

Судебное заседание 26.01.2024 отложено на 29.02.2024. В целях недопущения уменьшения состава общего имущества многоквартирного жилого дома, которое в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам квартир многоквартирного жилого дома, ФИО13 к судебному заседанию 29.02.2024 подано заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.  

Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что вышеизложенное свидетельствует о последовательности действий ФИО13 по подаче заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица.  

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод о том, что принятие заявлений третьих лиц фактически привело к изменению предмета спора на поздней стадии разбирательства, что, по мнению апеллянтов, противоречит принципу состязательности и равноправия сторон (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в связи со следующим.  

Законодательством допустимо заявление требований до вынесения судебного акта.  

Из представленных в материалы дела доказательств, позиций, ходатайств лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено, что спор о наличии у спорных нежилых помещений признаков общего имущества возник не на поздней стадий процесса, а еще в 2019 году, в связи с чем определением суда от 19.12.2019 к участию в деле привлечено ТСН «Махаон», собственник ФИО2, назначены судом экспертизы. С учетом установления экспертами признаков общего имущества (в 2021 году и в октябре 2023 года), в целях правовой определенности относительно принадлежности спорных помещений ФИО13 заявлены требования о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, которые эксперты определили в качестве общего имущества собственников.  

Вопреки доводам апеллянтов, как обоснованно отметил апелляционный суд, судом первой инстанции не допущено нарушений принципа состязательности и равноправия сторон. Судом первой инстанции 29.02.2024 вынесено определение о привлечении в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО13, после чего состоялось четыре судебных заседания 19.03.2024, 23.05.2024, 20.06.2024, 27.08.2024. Всем лицам судом предоставлено право на заявление своих возражений, а также реализацию других процессуальных прав, которыми они воспользовались, представили письменные позиции, возражения.  

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что судом первой инстанции дело рассмотрено с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон.  

Также апелляционным судом признаны несостоятельными доводы о незаконном неприменении судом первой инстанции правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2017 по делу № А40-29393/15, якобы согласно которой …жильцы дома, не являющиеся сторонами инвестиционного контракта, не вправе обжаловать судебные акты, принятые по спору о его реализации; право собственности жильцов не общее имущество в доме не может быть нарушено, так как оно возникает в силу закона… Однако, как обоснованно отметил апелляционный суд, в указанном постановлении приведенная апеллянтами позиция отсутствует, данное постановление в настоящем случае применению не подлежит, поскольку касается распределения жилых помещений. Апелляционный суд указал, что в суде первой инстанции ФИО7 ссылался на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу № А40-29393/15, содержащего, по его мнению, данные выводы, однако и в данном постановлении такие выводы отсутствуют. Кроме того, апелляционным судом учтено, что двумя судебными экспертизами установлено наличие у нежилых помещений признаков общего имущества, в связи с чем рассматриваемый обособленный спор напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.  

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонены доводы о том, что требования третьих лиц фактически направлены на защиту неопределенного круга лиц, что, по мнению апеллянтов, противоречит статье 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку круг лиц, в чью защиту заявлены требования ФИО13, к которым присоединились другие собственники, является определенным - собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Согласно части 1 статьи 225.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, гражданин или организация вправе обратиться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов группы лиц.  

Апелляционным судом также признаны необоснованными доводы о том, что привлечение третьих лиц с самостоятельными требованиями якобы фактически удовлетворило заявление контролирующего лица должника ФИО20, в отношении которого определением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2020 по делу № А40-107097/18 установлен факт вывода из собственности ООО «Асмато» имущества на сумму 919.380.000 руб. Апелляционный суд обоснованно указал, что заявленные требования третьих лиц в рамках настоящего обособленного спора не имеют отношения к спору с участием ФИО20  

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.  

В силу части 3 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.  

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что право общей долевой собственности, о признании которого заявлено  

третьими лицами, будет принадлежать только тому собственнику, за кем будет зарегистрировано право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, независимо от того, будет это ФИО20 или иной собственник. О признании конкретно за ФИО20 права собственности на помещения третьими лицами требований не заявлялось.  

С учетом изложенного апелляционным судом правомерно отклонены доводы апеллянтов о том, что заявления третьих лиц подлежали оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Также апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что не соответствуют установленным судом первой инстанции обстоятельствам доводы о том, что общее имущество якобы выделено в одно помещение МОП (места общего пользования) с кадастровым номером 77:01:0004002:6691, площадью 5529,5 кв.м, а остальные помещения свободного назначения якобы не подпадают под критерии общего имущества, установленные законодательством и судебной практикой.  

Апелляционный суд указал, что противоречит установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам довод университета о неправильном толковании понятия общего имущества.  

Кроме того, апелляционный суд заключил, что не основаны на доказательствах и противоречат имеющимся в деле доказательствам доводы университета о том, что спорные нежилые помещения не отвечают критериям, установленным частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку согласно доводам университета спорные помещения изначально проектировались как отдельные нежилые помещения свободного назначения, а не как общее имущество дома; имеют отдельные входы и могут функционировать независимо от жилой части дома; помещения оснащены индивидуальными приборами учета и отдельными инженерными системами, а все места МОП учтены под одним кадастровым номером.  

Согласно буквальному содержанию части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 постановления Правительства Российской  

Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», пункта 2 Постановления № 64, помимо лестниц и коридоров, к общему имуществу собственников относятся также иные помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.  

Судом первой инстанции на основании повторной экспертизы установлено, что при обследовании помещений и сопоставлении используемого при выполнении экспертизы понятийного аппарата, эксперты на стр. 210 заключения установили совокупность признаков, свойственных общему имуществу здания. Исходя из чего, отнесение судом первой инстанции к общедолевой собственности не только помещений МОП, но иных нежилых помещений признано апелляционным судом законным и обоснованным.  

Учитывая, что нежилые помещения, за исключением зарегистрированных на праве собственности, а также машино-места, за исключением зарегистрированных на праве собственности, в силу закона принадлежат собственникам помещений многоквартирного жилого дома, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные помещения не подлежат распределению ни сторонам инвестиционного контракта, ни университету.  

Также апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО2, ФИО13 неправомерно ссылались на нарушение своих прав включением помещений в перечень помещений, подлежащих распределению как общедомовое имущество. Апелляционный суд установил, что данное помещение создано в рамках реализации инвестиционного проекта и подлежит распределению между его участниками независимо от последующих сделок с этим имуществом. При  

этом нежилые помещения должны быть включены в акт реализации, предложенный конкурсным управляющим, то есть в перечень помещений ООО «Асмато», как это предусмотрено инвестиционным контрактом и предварительным протоколом распределения площадей к нему.  

То обстоятельство, что ООО «Асмато» реализовало данные помещения в пользу ФИО2, ФИО13 и других лиц, а Тверской районный суд города Москвы признал право собственности за ними, как обоснованно отметил апелляционный суд, напротив, подтверждает законность инвестиционного контракта и правомерность реализации помещений данным лицам. Апелляционный суд исходил из того, что права указанных лиц возникли после завершения строительства объекта и реализации помещений ООО «Асмато» из своей доли и являются производными от прав ООО «Асмато» как инвестора и стороны инвестиционного контракта.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2017 по делу № А40-29393/15, в котором суды указали, что акт реализации с распределением имущества в пользу сторон инвестиционного контракта не нарушает права лиц, которые приобрели это имущество у соответствующей стороны контракта.  

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права.  

Доводы кассационных жалоб о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.  

Указанные в кассационных жалобах доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационные жалобы не содержат, а приведенные в жалобах доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.  

Доводы кассационных жалоб сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.  

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, способных повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.  

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.  

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2025 года по делу № А40-107097/18 оставить без изменения, кассационные жалобы конкурсного управляющего должника ФИО16 и ФИО2 - без удовлетворения.  

Председательствующий-судья В.В. Кузнецов  

Судьи Н.Я. Мысак 

В.Л. Перунова