Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6865/2024

23 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей Башевой О.А., Брагиной Т.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шутенко В.М.,

при участии в заседании:

от федерального государственного автономного учреждения «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации: ФИО1, представитель по доверенности №ФВ-17 от 09.01.2025;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного автономного учреждения «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации 

на решение от 02.12.2024

по делу № А73-16519/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее –  ООО «Гранд», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГАУ «Росжилкомплекс», учреждение, ответчик) о признании недействительными торгов, проведённых 28.11.2023 в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества – нежилого помещения «Встроенно-пристроенное помещение продовольственного магазина» (кадастровый номер 75:32:010354:881) на 1 этаже и в подвале площадью 374,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.12.2024 исковые требования удовлетворены.

 Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы указывает на то, что судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что при подаче предварительной заявки на участие в торгах ООО «Гранд» подтвердило, что идентифицировало и было ознакомлено с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта в результате осмотра.

Считает применение в данном споре принципа процессуального эстоппеля ошибочным и не отвечающим фактическим обстоятельствам.

Полагает вывод суда о том, что ответчиком при размещении документации об объекте недвижимости гарантировалось в нежилом помещении наличие электроэнергии, отопления, канализации и водоснабжения, необоснованным.

Также апеллянт указа на то, что не подлежали взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины, поскольку ФГАУ «Росжилкомплекс» на основании статьи 337.37 НК РФ освобождено от ее уплаты.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 22.01.2025 на 09 часов 20 минут, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Истец представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, в отзыве изложена позиция в отношении приведенных в апелляционной жалобе доводов. 

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение отменить, принять новый судебный акт. 

 Истец, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения жалобы, явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа директора Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации от 28.09.2023 № 2456 ФГАУ «Росжилкомплекс» (организатор) организован аукцион на право заключения договора аренды, принадлежащего ему на праве оперативного управления нежилого помещения «Встроенно-пристроенное помещение продовольственного магазина» (кадастровый номер 75:32:010354:881) на 1 этаже и в подвале, площадью 374,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Документация о проведении указанного аукциона опубликована на сайте в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

Согласно пункту 3.1 документации по аукциону, организатор привел следующие технические характеристики и иные сведения о нежилом помещении: состояние помещения – удовлетворительное; входная дверь – деревянная; внутренняя отделка – требуется капитальный ремонт; отопление, водоснабжение, канализация, энергоснабжение – есть.

Пунктом 11.18 документации предусмотрено, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наиболее высокую цену договора (лота) и номер карточки которого был назван аукционистом последним, либо действующий арендатор, если он заявил о своем желании заключить Договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (лота).

Результаты аукциона оформляются протоколом аукциона (пункт 11.19 документации).

В соответствии с пунктом 13.1 документации заключение договора аренды по результатам аукциона осуществляется не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте www.torgi.gov.ru и официальном сайте Министерства обороны Российской Федерации www.mil.ru.

Согласно пункту 16.1 документации условия аукциона, порядок и условия заключения договора являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в аукционе является акцептом такой оферты.

Протоколом от 28.11.2023 № 138/2/1 организатором подведены итоги аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, согласно которому победителем признано направившее заявку на участие ООО «Гранд», предложившее цену лота в размере 210 080 руб. 90 коп.

После подведения итогов аукциона ООО «Гранд» направило в ресурсоснабжающие организации обращения о заключении соответствующих договоров, на которые предоставлены следующие ответы: заключение договора невозможно ввиду отсутствия документов, подтверждающих технологическое присоединение в установленном порядке энергопринимающих устройств нежилого помещения к объектам электросетевого хозяйства (письмо АО «Читаэнергосбыт» от 07.02.2024 № 3396/03-02); заключение договора невозможно по причинам: отсутствия розлива от точки врезки в подвале жилого дома по ул. ФИО2, 86; отсутствия розлива и отопительных приборов; отсутствия врезки, водомерного узла, трубопровода горячего водоснабжения в подвале жилого дома; необходимости восстановления системы отопления нежилого помещения (письмо ПАО «ТГК-14» от 22.02.2024 № СП-901).

ООО «Гранд» направило в адрес ФГАУ «Росжилкомплекс» заявление от 28.02.2024 о невозможности эксплуатации переданного по результатам аукциона нежилого помещения без коммуникаций с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды федерального имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № ФВ/20/010/23, о том, что до момента подключения нежилого помещения к коммунальным ресурсам арендная плата не начисляется.

В претензии от 31.07.2024 № 27/11/15020 ФГАУ «Росжилкомплекс» указало на необходимость подписания проекта договора аренды нежилого помещения, соответствующего проектной документации, представленной для торгов.

Письмом от 01.08.2024 без номера ООО «Гранд» сообщило организатору торгов информацию о несоответствии спорного нежилого помещения техническим характеристикам, отраженным в проектной документации, а именно указало на отсутствие энергоснабжения, водоснабжения, канализации и отопления.

ФГАУ «Росжилкомплекс» направило в адрес ООО «Гранд» уведомление от 06.08.2024 № 27/11/15273 о признании его уклонившимся от подписания договора аренды нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, на основании недостоверных сведений о характеристиках объекта, ООО «Гранд» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и другие).

Пунктом 3 статьи 447 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) по общему правилу заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В рассматриваемом случае информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения размещена на электронной площадке организатора торгов в сети Интернет и в силу статьи 437 ГК РФ являлась публичной офертой. Информация содержала сведения об объекте, о продажи права на заключение договора аренды, месте его расположения, характеристиках и степени технического обустройства, существенных условия проекта договора аренды.

В совокупности с указанными обстоятельствами, после направления ООО «Гранд» заявки на участие в аукционе, спорные правоотношения квалифицированы судом первой инстанции, как соглашение о ведении переговоров (пункты 1, 2 статьи 434, пункт 1 статьи 433, статья 435, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Возможность распространения норм статьи 434.1 ГК РФ на процедуру проведения торгов также отражена в пункте 12 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011   № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.05.2018.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Пунктом 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Положения статьи 449 ГК РФ в их системной взаимосвязи направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов, в целях реального восстановления этих прав (Определения Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 № 739-О-О, от 15.07.2010 № 948-О-О, от 29.01.2015 № 161-О).

В пункте 2.2. Определения Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 № 948-О-О указано, что положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Таким образом, для признания торгов недействительными необходимо выявить факт нарушения закона при проведении торгов (нарушение порядка проведения торгов), определить, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя, а также установить нарушение прав истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Действующим законодательством не допускается непоследовательное, противоречивое поведение участников гражданских правоотношений, не соответствующее ранее достигнутым между ними договоренностям, ожидаемому поведению от контрагента и обычной коммерческой честности (правило «эстоппель»). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям и договоренностям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на их достоверность.

Указанное поведение по общему правило приводит к потере права на соответствующее возражение (утверждение).

В Определении Верховного Суда РФ от 08.10.2024 № 300-ЭС24-6956 в частности указано, что в общем виде эстоппель можно определить как правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений.

При этом при применении эстоппеля важно учитывать, что само по себе противоречивое поведение стороны не является упречным (противоправным или недобросовестным). Недобросовестным признается только такое противоречивое поведение стороны, которое подрывает разумное доверие другой стороны и влечет явную несправедливость.

Главная задача принципа эстоппель заключается в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Поскольку эстоппель является частным проявлением принципа добросовестности, то для целей его применения требуется оценка добросовестности каждой из сторон.

Недобросовестным является поведение одной из сторон, противоречащее ее предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положилась другая сторона и вследствие противоречивого поведения понесла ущерб. В частности, недобросовестным является непоследовательное поведение лица в ситуации, когда оно, обладая каким-либо субъективным правом, своими предшествующими действиями создает для другой стороны разумное ожидание, что оно этим субъективным правом воспользоваться не планирует, а впоследствии совершает действия по осуществлению этого права, вопреки предшествующему поведению.

Однако при применении эстоппеля подлежит оценке и добросовестность стороны, положившейся на действия другой стороны. Эстоппель должен защищать только добросовестное лицо, то есть лицо, доверие которого к поведению другой стороны было разумным и обоснованным, и призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны. Сторона, заявляющая о применении эстоппеля, должна разумно и добросовестно полагаться на поведение другой стороны.

Для применения эстоппеля в процессе необходимо установить не только факт противоречивого поведения одной из сторон спора, но также оценить, в какой степени поведение этой стороны могло создать доверие для другой, на которое она обоснованно положилась и вследствие этого действовала (могла действовать) в ущерб себе.

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности.

Защита доверия как таковая является ключевым аспектом при оценке противоречивого поведения лица при применении принципа эстоппель. Поэтому вопрос о наличии доверия у лица, связанного с поведением противоположной стороны, при применении принципа эстоппель подлежит исследованию судом.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод жалобы ответчика об ошибочном применении в данном споре принципа процессуального эстоппеля ошибочным и не отвечающим фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая недобросовестность действий ФГАУ «Росжилкомплекс», которое указало в пункте 3.1 документации по аукциону, что в нежилом помещении имеется отопление, водоснабжение, канализация, энергоснабжение, в то время как подключение коммунальных услуг отсутствовало, и отказ ответчика от урегулирования спора в досудебном порядке, суд первой инстанции обоснованно применил принцип эстоппеля при рассмотрении настоящего спора.

Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В абзаце 1 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178, 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод жалобы ФГАУ «Росжилкомплекс» о том, что судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что при подаче предварительной заявки на участие в торгах ООО «Гранд» подтвердило, что идентифицировало и было ознакомлено с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта в результате осмотра.

Согласно материалам дела, направляя заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды, истец исходил из размещенной организатором аукциона документации об объекте недвижимости, в которой ФГАУ «Росжилкомплекс» указывало на наличие в спорном нежилом помещении энергоснабжения, отопления, канализации и водоснабжения (пункт 3.1. документации об аукционе).

При этом, исходя из особенностей эксплуатационных характеристик, связанных с подключением нежилого помещения к соответствующим коммунальным системам (ресурсам), предоставленное ООО «Гранд» право на проведение визуального осмотра аукционного объекта не может исключать для организатора торгов необходимость предоставления достоверной и полной информации об объекте.

Отвечая на вопросы суда первой инстанции, представитель ООО «Гранд», указал, что о месторасположении спорного объекта ему было известно в момент подачи соответствующей заявки на участие в торгах; визуально общество указанный объект наблюдало в связи с нахождением в одном с ним населенном пункте; между тем фактически возможность попасть внутрь спорного объекта у него отсутствовала, учреждением не предоставлялась; только после состоявшихся торгов ООО «Гранд» установило указанные недостатки, о чем незамедлительно уведомило организатора торгов (ответчика).

Относимых, допустимых и достоверных доказательств иного ответчиком в материалы настоящего дела не представлено.

После подведения итогов аукциона ООО «Гранд» направило в ресурсоснабжающие организации обращения о заключении соответствующих договоров, на которые предоставлены следующие ответы: заключение договора невозможно ввиду отсутствия документов, подтверждающих технологическое присоединение в установленном порядке энергопринимающих устройств нежилого помещения к объектам электросетевого хозяйства (письмо АО «Читаэнергосбыт» от 07.02.2024 № 3396/03-02); заключение договора невозможно по причинам: отсутствия розлива от точки врезки в подвале жилого дома по ул. ФИО2, 86; отсутствия розлива и отопительных приборов; отсутствия врезки, водомерного узла, трубопровода горячего водоснабжения в подвале жилого дома; необходимости восстановления системы отопления нежилого помещения (письмо ПАО «ТГК-14» от 22.02.2024 № СП-901).

Материалами дела подтверждается и стороной ответчика не опровергнуто, что нежилое помещение, выставленное на аукцион, победителем по которому признано ООО «Гранд», не соответствует аукционной документации по заявленным техническим характеристикам (отсутствует энергоснабжение, отопление, водоснабжение и канализация).

Таким образом, указав в документации на оснащенность нежилого помещения, перечисленными коммунальными ресурсами, ФГАУ «Росжилкомплекс» предоставило недостоверные сведения об объекте продажи имущественного права, которыми ООО «Гранд» было введено в заблуждение. Умолчание о том, что возможность заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями в настоящее время отсутствует, а также о том, что победитель торгов фактически будет нести значительные дополнительные затраты прежде чем приступить к непосредственному использованию арендованного имущества, свидетельствует о недобросовестности организатора торгов.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что об указанных недостатках ФГАУ «Росжилкомплекс» не сообщило ООО «Гранд»  до момента проведения торгов. Впоследствии, после обнаружения этих недостатков ООО «Гранд» неоднократно обращалось к учреждению с различными предложениями по урегулированию сложившейся ситуации, однако ответчиком фактически была занята пассивная позиция (выявленные недостатки, по существу исключавшие возможность для победителя торгов использовать объект недвижимого имущества по прямому назначению в коммерческих целях в своей предпринимательской деятельности,  не устранены ответчиком самостоятельно или с привлечением третьих лиц).

Одновременно суд первой инстанции отметил, что ООО «Гранд» узнало о несоответствии объекта аукциона техническим характеристикам, отраженных в документации, а также о необходимости несения значительных дополнительных затрат на устранение выявленных недостатков, только после его проведения и получения ответов от ресурсоснабжающих организаций.

Предоставление в аукционной документации недостоверных и неполных сведений об объекте аренды является нарушением требований, установленных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ к содержанию извещения о проведении процедуры торгов, в части сведений о предмете торгов. Наличие недостоверных и неполных сведений о предмете продажи свидетельствует о нарушении процедуры торгов, которые повлияли на результат определения победителя, а также нарушении прав заявителя, на которого в силу иных положений документации, возлагается обязанность по устранению выявленных в помещении недостатков в отсутствие об этом достоверной информации и без предварительного уведомления. Возложение устранения этого недостатка на заявителя нарушает необходимый и разумный баланс интересов участника и организатора торгов.

Указанные нарушения являются существенными, поскольку нарушены права участников аукциона на полную и достоверную информацию о продаваемом имущественном праве, на своевременное ознакомление с этой информацией. Подписание заявки обществом, рассчитывающим на добросовестное поведение ФГАУ «Росжилкомплекс» в отсутствие достоверных сведений относительно существенных особенностей приобретаемого права пользования на имущество, не освобождает заинтересованное лицо от необходимости информирования потенциальных арендаторов об отсутствии сетей и неисправностях систем инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства.

Таким образом, ФГАУ «Росжилкомплекс» были размещены неполные и недостоверные сведения об объекте торгов, что свидетельствует о нарушении процедуры торгов и о введении в заблуждение всех участников аукциона, в том числе ООО «Гранд».

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признаны недействительными торги, проведенные 28.11.2023 в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества – нежилого помещения «Встроенно-пристроенное помещение продовольственного магазина» (кадастровый номер 75:32:010354:881) на 1 этаже и в подвале площадью 374,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод жалобы ответчика о необоснованном выводе суда о том, что ответчиком при размещении документации об объекте недвижимости гарантировалось в нежилом помещении наличие электроэнергии, отопления, канализации и водоснабжения.

Информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения была размещена на электронной площадке организатора торгов в сети Интернет и в силу статьи 437 ГК РФ являлась публичной офертой. Информация содержала сведения об объекте, о продажи права на заключение договора аренды, месте его расположения, характеристиках и степени технического обустройства, существенных условия проекта договора аренды.

Согласно пункту 3.1 документации по аукциону, организатор указал, что отопление, водоснабжение, канализация, энергоснабжение имеются.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца указал, что фактически возможность попасть внутрь спорного объекта у него отсутствовала, учреждением не предоставлялась. Только после состоявшихся торгов ООО «Гранд» установило отсутствие у нежилого помещения подключения к коммунальным услугам.

Несостоятелен довод жалобы ответчика о том, что не подлежали взысканию судебные расходы по уплате госпошлины, поскольку ФГАУ «Росжилкомплекс» на основании статьи 337.37 НК РФ освобождено от уплаты госпошлины.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

 Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, выполняющих функции органа государственной власти, включая их территориальные подразделения, или выполняющие функции органа местного самоуправления (например, центральные органы военного управления (Министерство обороны Российской Федерации и Генеральный штаб Вооруженных Сил Российской Федерации) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, учреждения, выполняющего функции органа государственной власти, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом, учреждением в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

 С учетом установленных по делу обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

ФГАУ «Росжилкомплекс» освобождено от уплаты госпошлины в соответствии со ст.333.37 НК РФ, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит отнесению на него.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.12.2024 по делу № А73-16519/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

 О.А. Башева

 Т.Г. Брагина