АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-41312/2021

18 декабря 2023 года

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис», ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, общества с ограниченной ответственностью «Леокс», ОГРН 

<

***>, о взыскании 1 318 776 руб. 29 коп., при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 28.04.2023, паспорт, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 10.10.2022, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Универсал-Сервис» (далее – ответчик), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 20-0448 от 26.04.2021 в размере 1 087 461 руб. 83 коп. за период с 01.12.2017 по 31.07.2021, пени за период с 10.01.2018 по 02.08.2021 в размере 231 314 руб. 46 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшения размера требований, л.д. 8-9, т. 5).

06.12.2021 исковое заявление принято судом, для  рассмотрения дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ, в т.ч. публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте суда.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела без их участия (п. 5 ст. 156 АПК РФ).

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.12.2023. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 75-14 от 12.08.2014 земельного участка с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 21 000 кв.м для строительства автозаправочной станции и комплекса придорожного сервиса (п. 1.1 договора). Срок действия договора определен с 07.08.2014 по 07.08.2017.

Дополнительным соглашением от 06.07.2016 в п. 1.1 договора внесены изменения, вид разрешенного использования – предпринимательство.

Дополнительным соглашением от 20.10.2020 сторонами согласован график отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году (л.д. 27-28, т. 1).

21.07.2016 ответчику выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке мастерской по ремонту и обслуживанию автомобилей, автостоянки и автозаправочного комплекса (1 очередь – мастерская по ремонту и обслуживанию автомобилей).

23.08.2016 ООО «Универсал-Сервис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта, 16.09.2016 ответчик зарегистрировал право собственности на объект недвижимости - мастерская по ремонту и обслуживанию автомобилей с автостоянкой и автозаправочным комплексом площадью 42, 1 кв.м.

11.10.2016 и 12.10.2016 ООО «Универсал-Сервис» зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, а именно: здание операторной площадью 181,9 кв.м, навес над островками площадью 384,2 кв.м (сооружение вспомогательного использования), замощение (стоянка для автомашин) площадью 6 446,1 кв.м (сооружение вспомогательного использования), блок хранения топлива (подземный) (сооружение вспомогательного использования), площадка для АЦ площадью 53,2 кв.м (сооружение вспомогательного использования).

28.11.2018 спорный земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 21 000 кв.м разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804003:68 площадью 11 727 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 9 273 кв.м.

Во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу № А76-35952/2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 20-0448 от 26.04.2021 (л.д. 16-26, т. 1), по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 21 000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса (п. 1.1 договора).

Срок действия договора 49 лет (п. 2.1 договора). Согласно п. 3.4 договора арендная плата начинает начисляться с 12.0.2016. Договор заключен без составления передаточного акта.

В соответствии с п. 1.4 договора на земельном участке расположены объекты недвижимости ответчика, а именно нежилое здание с кадастровым номером 74:30:0804003:58, сооружение с кадастровым номером 74:30:0804003:60, сооружение с кадастровым номером 74:30:0804003:61, сооружение с кадастровым номером 74:30:0804003:62, нежилое здание с кадастровым номером 74:30:0804003:63, сооружение с кадастровым номером 74:30:0804003:64.

По расчету истца, задолженность по договору за период с 12.10.2016 по 31.07.2021 составляет 1 482 275 руб. 68 коп.

02.08.2021 в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая оставлена без удовлетворения (л.д. 41-44, т. 1).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве заявил о пропуске срока исковой давности за период с 02.11.2016 по 23.11.2018, о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, указал, что все объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, фактически расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 9 273 кв.м, решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу № А76-35952/2019 признан незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 9 273 кв.м,  решением № 16784-пс Управление отказало в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:30:0804003:68 площадью 11 727 кв.м.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически в аренде у ООО «Универсал-Сервис» находится земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804003:51 площадью 9 273 кв.м.

Так же считает, что основное назначение использование земельного участка – заправка транспортных средств, в связи с чем подлежит применению коэффициент К1=1,6 (розничная торговля бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках).

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

П. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Истец просит взыскать долг в размере 1 087 461 руб. 83 коп. за период с 01.12.2017 по 31.07.2021, пени за период с 10.01.2018 по 02.08.2021 в размере 231 314 руб. 46 коп. В обоснование заявленной суммы задолженности истцом представлен расчет арендной платы (л.д. 8-16, т. 5).

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

По правилам статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 24.11.2021 нарочно, о чем свидетельствует входящий штамп.

Исходя из соотношения периода образования задолженности, условий договора об оплате, а также даты обращения истца с заявленным иском и направления претензии, суд находит, что к моменту обращения в суд с иском срок исковой давности по требованиям за период с 01.12.2017 по 30.09.2018 истек. Иное истцом суду не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Доказательства прерывания срока исковой давности по заявленным требованиям истцом в дело также не представлены.

Поскольку доказательств, подтверждающих совершения ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга за заявленный период, материалы дела не содержат, в удовлетворении требования о взыскании задолженности и штрафных санкций за указанный период судом отказано в связи с истечением срока исковой давности.

Согласно представленного истцом справочно-информационного расчета за период с 01.10.2018 по 31.07.2021 задолженность по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 20-0448 от 26.04.2021 составляет 436 523 руб. 11 коп. (л.д. 36-37, т. 5).

Расчет арендной платы произведен на основании ч. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее Закон № 257-ЗО) по формуле:

Ап = Скад х Сап / 100% х Kl х К2 х КЗ, где:

Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка – 2% (в отношении иных земельных участков); К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, - 3 (до 30.01.2019) и 0,93 (после 30.01.2019); К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе – 1 (иные категории земель); КЗ - коэффициент, учитывающий категорию арендатора – 1 (прочие категории арендаторов).

При расчете истцом применена кадастровая стоимость земельного участка 13 248 690 руб. 00 коп. в период по 27.11.2018 (до даты разделения земельного участка) и 5 850 242 руб. 97 коп. в период с 28.11.2018 (после разделения земельного участка).

Из отзыва усматривается, что ответчик не согласен с применением коэффициента К1=3 «услуги по техническому обслуживанию и ремонту автомобильного транспорта», считает, что в рассматриваемом случае подлежит применению К1=1,6 «розничная торговля бензином и дизельным топливом на бензоколонках».

Суд отклоняет довод ответчика по следующим основаниям.

Значение коэффициента К1 в период по 30.01.2019 определялось в соответствии с решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 № 1005-МО «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области», согласно которому для вида деятельности арендатора «услуги по техническому обслуживанию и ремонту автомобильного транспорта» К1=3, для вида деятельности «розничная торговля бензином и дизельным топливом на бензоколонках» применяется К1=1,6.

Из представленных в материалах дела доказательств усматривается, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости ответчика, помимо автозаправочной станции в границах земельного участка расположены гараж, используемый для хранения инвентаря, автосервис, оказывающий услуги шиномонтажа легковых и грузовых автомобилей, что подтверждается актами установления фактического использования земельных участков № 39 от 25.01.2023, № 42 от 31.01.2023.

Спорный земельный участок до его раздела предоставлялся для строительства автозаправочной станции и комплекса придорожного сервиса. 16.09.2016 ответчиком зарегистрировано право собственности на первый объект недвижимости – мастерская по ремонту и обслуживанию автомобилей.

Законом № 257-ЗО применение для расчета арендной платы размера К1 поставлено в зависимость от вида разрешенного использования участка.

Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абз. 1 настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1 (ч. 6 ст. 1 Закона № 257-ЗО).

Анализ указанных норм права и обстоятельств настоящего дела позволяет суду сделать вывод о правомерно применении истцом К1=3 до 30.01.2019.

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными в сумме 436 523 руб. 11 коп. в соответствии со справочно-информационным расчетом (л.д. 36-37, т. 5), подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению, а задолженность в заявленном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Помимо этого истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 66 344 руб. 52 коп. за период с 02.11.2018.2018 по 02.08.2021 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, в подтверждение представлен соответствующий расчет (36-37, т. 5).

Размер пени определен в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на момент оплаты суммы просроченного платежа от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, а также на основании п. 5.2 договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая, что ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, исковые требования о взыскании штрафа являются обоснованными. Проверив представленный истцом справочно-информационный  расчет, суд находит его арифметически верным.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что условие п. 5.2 договора № 20-0448 от 26.04.2021 подлежит применению только с 26.04.2021, поскольку п. 2.3 договора согласовано применение условий договора к отношениям сторон, возникшим с 12.10.2016, что соответствует положениям ст. 425 ГК РФ.

Довод ответчика о необходимости применения правил ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 2 указанной статьи уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ; п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления № 7).

При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О). Возможность снижения неустойки оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Согласно положениям ст.ст. 9, 65 АПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая, что при согласовании размера ответственности за нарушение сроков оплаты в договоре ответчиком не высказывались возражения, при этом размер неустойки (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ) ограничен условиями договора и значительно ниже размера неустойки, обычно применяемого в договорах (0,1%), суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 502 867 руб. 63 коп. (основной долг в сумме 436 523 руб. 11 коп., неустойка в сумме 66 344 руб. 52 коп.).

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 НК РФ и применительно к п. 6 ст. 52 НК РФ при заявленной цене иска 1 318 776 руб. 29 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 26 188 руб. 00 коп.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Поскольку требования истца удовлетворены, госпошлина подлежит взысканию в бюджет с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.                  Исковые требования Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области  удовлетворить в части.

2.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис» в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области задолженность в размере 502 867 руб. 63 коп., в т.ч. основной долг в сумме 436 523 руб. 11 коп., неустойка в сумме 66 344 руб. 52 коп. В удовлетворении остальной части требований отказать.

3.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 985 руб. 85 коп.

4.                  Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

5.                  Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме)

 

Судья                                                                                               Д.М. Холщигина