АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 апреля 2017 года                                                     Дело № А56-34352/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                  Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2016 № 140978-42), 

рассмотрев 26.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЭК» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                           от 25.11.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-34352/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЭК», место нахождения: 187110, Ленинградская обл., г. Кириши, шоссе Энтузиастов, д. 12, лит. А,                 ОГРН 1044701481076, ИНН 4708013942 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси,  д. 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее - Служба), администрации Центрального района Санкт-Петербурга, место нахождения: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, лит. А, ОГРН 1037843045701, ИНН 7825660628 (далее - Администрация), о признании права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 78:31:001525:2572, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 59, лит. А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994 (далее - КГА), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург,               пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП).

Определением от 20.09.2016 суд по ходатайству Общества в соответствии с положениями статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произвел замену ненадлежащего ответчика - Администрации на Комитет.

Решением от 25.11.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 13.02.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на то, что при реконструкции данного объекта им были соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и находится на земельном участке, предоставленном Обществу в аренду для использования по гостиницу, что в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) является основанием для признания за ним права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель Комитета возражал против  удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением КГА от 18.10.2002 № 111-с «О проектировании и реконструкции жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, 59, лит. А» жилищно-строительному кооперативу «Возрождение» (далее - ЖСК «Возрождение») были разрешены проектирование и реконструкция жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 59, лит. А, в границах земельного участка площадью 443 кв.м с кадастровым номером 78:31:1525:14, предоставленного на праве аренды. 

В соответствии с пунктом 2 названного распоряжения ЖСК «Возрождение» обязано получить в КГА необходимую разрешительную документацию на проектирование и реконструкцию жилого дома.

ЖСК «Возрождение» было выдано разрешение от 17.12.2002 № 16787 на проведение подготовительных работ для реконструкции жилого дома по упомянутому адресу.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 21.09.2006 по делу № 2-1351/06 Сокуров А.Г., Вычужанин В.В., Колыбина А.Г., Макарова О.Н., Иконнников М.Ю. признаны инвесторами, надлежащим образом исполнившими свои обязательства по заключенным с ЖСК «Возрождение» инвестиционным  договорам, и за ними признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - незаконченное реконструкцией здание по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 59, лит. А.

Согласно данным паспорта объекта незавершенного строительства, подготовленного Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга – ПИБ Центрального района по состоянию на 01.10.2009, степень готовности объекта составляет 83%, реконструкция приостановлена по причине отсутствия финансирования. 

Впоследствии право собственности на все доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства перешло к Штанову В.В. на основании заключенных в 2009 - 2010 гг. договоров купли-продажи; переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 443 кв.м с кадастровым номером 78:31:1525:14.

Согласно данным кадастрового паспорта от 01.04.2011 № 4325 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30.11.2001, для него установлена категория земель – «земли населенных пунктов» и разрешенное использование – «для размещения жилого дома (жилых домов)».

Между Комитетом (арендодателем) и Штановым В.В. (арендатором), являющимся собственником объекта незавершенного строительства, был заключен договор аренды земельного участка от 02.04.2012 № 20/ЗД-07824.

В соответствии с пунктом 1.1 этого договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 443 кв.м с кадастровым номером 78:31:1525:14, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 59, лит. А.

Согласно пункту 1.2 названного договора земельный участок предоставлен в аренду под объект незавершенного строительства; в пункте 1.3 договора  стороны установили вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к настоящему договору кадастровом паспорте земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора,  - «для размещения жилого дома (жилых домов)».

На основании договора купли-продажи от 14.10.2013, заключенного между Штановым В.В. (продавец) и Обществом (покупатель),  право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 65%, общей площадью 428,1 кв.м перешло к Обществу, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена 14.02.2014 запись о государственной регистрации права собственности Общества.

Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в связи с регистрацией права собственности Общества на объект незавершенного строительства в ЕГРП были внесены изменения в части сведений об арендаторе земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 02.04.2012                  № 20/ЗД-07824, и Общество указано в качестве арендатора.

Комитет письмом от 27.06.2014 согласовал изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с «для размещения жилого дома»  на вид  разрешенного использования «для размещения гостиницы».

После завершения реконструкции здания была проведена техническая инвентаризация законченного строительством объекта и составлен технический паспорт на нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 59, лит. А, общей площадью 2013,7 кв. м, в котором назначение здания указано как «гостиница».

Общество, ссылаясь на то, что реконструированное здание расположено на земельном участке, предоставленном по договору аренды под объект незавершенного строительства, и его строительство завершено, но не получена разрешительная документация на ввод здания в эксплуатацию, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве правового основания предъявленных требований Общество указало положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а также то, что в 2016 году оно обращалось в Службу за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но в выдаче соответствующего разрешения было отказано.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьей 222 ГК РФ, статьями 1, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010                № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор от 19.03.2014), пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку и отказал в удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что ни Общество, ни его правопредшественники не принимали меры к получению разрешения на реконструкцию и строительство спорного объекта, а обратились только за получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию без предварительного получения разрешительной документации на реконструкцию объекта капитального строительства и проведения экспертизы этой документации в установленном порядке. Суд также указал, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что спорное здание поставлено как завершенный строительством (реконструкцией) объект недвижимости на государственный кадастровый учет, поскольку кадастровый номер 78:31:001525:2572 номер относится к объекту незавершенного строительства со степенью готовности 65%.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и указал на то, что при отсутствии доказательств принадлежности Обществу на праве собственности земельного участка, находящегося под спорным объектом, не имеется оснований для удовлетворения иска.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ допускается признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

В пункте 28 Постановления № 10/22 сформулирована правовая позиция о распространении положений статьи 222 ГК РФ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ предусмотрено, что под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 Постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре от 19.04.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации      от 9.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При строительстве объекта недвижимости в соответствии с положениями статьи 54 ГрК РФ должен осуществляться государственный строительный надзор, в том числе надзор соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Указанные требования направлены на обеспечение строительства объектов в строгом соответствии с требованиями законодательства, гарантирующими безопасность объектов. Несоблюдение данных требований при возведении социально значимых объектов ставит под сомнение возможность их дальнейшей эксплуатации.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен Обществу по договору аренды для использования -  под объект незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, сопоставив данные инвентаризации объекта незавершенного строительства по состоянию на 2009 год с данными инвентаризации здания, установил, что в результате выполненных в отношении объекта незавершенного строительства работ изменились его параметры, в том числе объем, площадь, характеристики функционального назначения, инженерного обеспечения, в связи с чем на основании положений градостроительного законодательства пришел к выводу о завершении реконструкции данного объекта.

При этом суд указал, что само Общество в обоснование иска ссылалось на то, что здание фактически было построено в 2006 году. Вместе с тем  согласно данным технического паспорта по состоянию на 2009 год степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 83%; в нем  отражено, что объект имеет назначение «жилое», фактически возведено  7 этажей, однако количество этажей, предусмотренных проектом,  - 6.

Согласно данным технической инвентаризации от 26.02.2016, характеристики строения, учтенного как объект незавершенного строительства, изменились - назначение указано как «гостиница», этажность здания - 7-8.

Вместе с тем судами установлено, что ни Общество, ни его правопредшественники не принимали должных мер к получению в установленном порядке разрешительной документации на реконструкцию объекта незавершенного строительства как до ее начала, так и во время проведения работ. Утвержденная проектная документация по реконструкции объекта в материалы дела не представлена. 

При этом как обоснованно указал суд первой инстанции о том, что сам по себе факт обращения истца за получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию не свидетельствует о принятии Обществом надлежащих мер к легализации реконструкции.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что истец не предпринимал надлежащих мер для легализации постройки и получения необходимой разрешительной документации на проведение работ по реконструкции объекта, а доказательства невозможности получить разрешение на строительство по не зависящим от истца причинам до начала строительных работ и возведения объекта отсутствуют. 

Следовательно, истец осуществлял строительство (реконструкцию) объекта на свой страх и риск, осознавая неправомерность своих действий ввиду отсутствия разрешительной документации. 

Суды обоснованно исходили из того, что 24.01.2017 Служба как уполномоченный орган правомерно отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, поскольку на момент обращения Общества реконструкция спорного объекта была завершена, а действующее законодательство не предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство в таком случае.

В связи с этим суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций, учитывая указанные обстоятельства и исходя из положений статьи 222 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ, а также с учетом сформулированных вышестоящими судами правовых позиций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По мнению кассационного суда, с учетом приведенных выше нормативных положений являются необоснованными доводы Общества о наличии у него заключений, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также то, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан (заключение специалиста от 31.03.2016 № А 16/81-СТЭ Автономной некоммерческой организации «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт»), поскольку указанные документы не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований в порядке статьи 222 ГК РФ при отсутствии необходимых доказательств либо получения необходимой разрешительной документации до начала реконструкции объекта, либо невозможности ее получения в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, по какой-либо не зависящей от Общества причине.

Приведенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам, исследованным в полном объеме судами первой и апелляционной инстанций, и  фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 по делу № А56-34352/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЭК» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М.В. Захарова

Г.М. Рудницкий