АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

30.08.2018                                                                     Дело № А62-254/2018

                          Резолютивная часть решения оглашена 27.08.2018

                                   Полный текст решения изготовлен 30.08.2018

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Барельеф Групп"; Акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Смоленского регионального филиала; 

ФИО2; 

ФИО3; 

ФИО4, 

ФИО5,

ФИО6, 

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о признании незаконными действий,

при участии:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО7 - представитель по доверенности;

от АО «Россельхозбанк»: ФИО8 - представитель по доверенности;

от ФИО4: ФИО9 – представитель по доверенности;

от остальных лиц: не явились, извещены надлежащим образом; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, в котором просило:

- признать незаконными действия государственного регистратора ФИО10 по государственной регистрации прав на:

1)  квартиру № 71, площадью 62,0 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:184, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:184-67/001/2017-1 от 11.04.2017;

2)  квартиру № 73, площадью 61,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:186, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:186-67/001/2017-1 от 13.03.2017;

3)  квартиру № 74, площадью 40,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:187, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:187-67/001/2017-1 от 07.07.2017.

- обязать Управление провести отмену государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости:

1)  квартиру № 71, площадью 62,0 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:184, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:184-67/001/2017-1 от 11.04.2017;

2)  квартиру № 73, площадью 61,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:186, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:186-67/001/2017-1 от 13.03.2017;

3) квартиру № 74, площадью 40,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:187, государственная регистрация права собственности № 67:27:0020826:187-67/001/2017-1 от 07.07.2017.

- обязать Управление воздержаться в дальнейшем от совершения действий по государственной регистрации права собственности без акта приема-передачи объектов долевого строительства, расположенных в многоквартирном доме по адресу 

<

...> (с учетом уточнения требований).

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что при получении выписок из ЕГРН 24.10.2017 конкурсному управляющему ООО "РегионДомСтрой" ФИО1 стало известно о том, что государственным регистратором Управления Росреестра по Смоленской области ФИО10 в нарушение установленных законом норм осуществлена государственная регистрация права собственности без акта приема-передачи на следующие объекты долевого строительства:

1)   квартира № 71, площадью 62,0 кв.м., расположенная по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:184, дата регистрации права собственности - 11.04.2017 г.;

2)   квартира № 73, площадью 61,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:186, дата регистрации права собственности - 13.03.2017 г.;

3)   квартира № 74, площадью 40,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 8А, кадастровый номер 67:27:0020826:187, дата регистрации права собственности - 07.07.2017.

Передача объектов долевого строительства нарушает права заявителя в связи со следующим. До передачи объекта долевого строительства (квартиры) по акту приема-передачи соответствующему участнику долевого строительства, квартира находится в конкурсной массе застройщика-банкрота и может исключаться из конкурсной массы только на основании акта приема-передачи. Кроме того, пунктом 2.7 всех Договоров долевого участия в строительстве предусмотрено, что при увеличении общей площади Объекта долевого строительства после окончания строительства и проведения технической инвентаризации, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику разницу, вызванную увеличением площади Объекта долевого строительства, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения сведений, подтверждающих увеличение площади Объекта долевого строительства, из расчета стоимости одного квадратного метра проектной площади, указанной в п. 2.1 настоящего договора. Размер доплаты определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 2.1. настоящего Договора, на разницу между проектной площадью и фактической площадью, определенной на основании данных технической инвентаризации. В соответствии с п. 3.1.4 договоров долевого участия в строительстве при неисполнении Участником долевого строительства принятых на себя обязательств по оплате стоимости Объекта долевого строительства в полном объеме Застройщик вправе удерживать Объект долевого строительства до момента полной его оплаты. Размер доплаты разницы между проектной и фактической площадями квартир является дебиторской задолженностью ООО "РегионДомСтрой". Поэтому регистрация права собственности без акта приема-передачи и, соответственно, без выполнения условия о полной оплате за передаваемую квартиру, нарушает права не только застройщика-банкрота, но и его кредиторов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящими требованиями. 

Управление заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Барельеф Групп", Акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Смоленского регионального филиала, Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Представители АО "Российский сельскохозяйственный банк" и ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержали позицию Управления Росреестра по Смоленской области.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 по делу № А62-427/2015 ООО "РегионДомСтрой" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ФИО1. 

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 17.11.2017 по делу № А62-427/2015 срок конкурсного производства продлен до 19.02.2018.

ООО "РегионДомСтрой" является застройщиком. 10 июня 2016 г. Администрацией города Смоленска выдано разрешение № 67-RU302000-67-2016 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - "Черняховка. Застройка квартала в границах улиц Кирова-Николаева-ФИО11-Черняховского. Жилой дом № 4-1-ая очередь", расположенного по адресу: 

<

...>.

Конкурсный управляющий ООО «РегионДомСтрой» ФИО1 в рамках дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в жилом доме № 4, застройка квартала в границах улиц Кирова – Николаева – ФИО11 – Черняховского, 1-я очередь, расположенном на земельном участке общей площадью 5 329 кв.м с кадастровым номером 67:27:0000000:952 по адресу: 

<

...>.

Определением от 27.09.2016 по делу №А62-427/2015 Арбитражный суд Смоленской области удовлетворил заявленное ходатайство и погасил требования участников строительства путем передачи в собственность участникам строительства жилых помещений в жилом доме  № 4, застройка квартала в границах улиц Кирова – Николаева – ФИО11 – Черняховского, 1-я очередь, расположенном на земельном участке общей площадью 5 329 кв.м с кадастровым номером 67:27:0000000:952 по адресу: 

<

...>, в том числе:

- ФИО4 двухкомнатную квартиру № 71, общей проектной площадью 61,76 кв.м. и балконом, которая находится на двенадцатом этаже; 

- ФИО3 двухкомнатную квартиру № 73, общей проектной площадью 60,17 кв.м. и балконом, расположенную на 13-ом этаже. Данное определение подлежало немедленному исполнению.

Определением от 24.05.2017 по делу №А62-427/2015 Арбитражный суд Смоленской области удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего ФИО1 и погасил требования участников строительства путем передачи в собственность участникам строительства жилых помещений в жилом доме  № 4, застройка квартала в границах улиц Кирова – Николаева – ФИО11 – Черняховского, 1-я очередь, расположенном на земельном участке общей площадью 5 329 кв.м с кадастровым номером 67:27:0000000:952 по адресу: 

<

...>, в том числе:

- ФИО3 двухкомнатную квартиру № 74, общей проектной площадью 39,99 кв.м. и балконом, расположенную на 13-ом этаже (фактической площадью 40,6 кв.м.). Данное определение подлежало немедленному исполнению.

Указанные определения вступили в законную силу.

Согласно материалам реестрового дела 11.04.2017 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРП) внесена запись № 67:27:0020826:184-67/001/2017-1 о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером 67:27:0020826:184 площадью 62 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>. Указанная запись внесена на основании Определения Арбитражного суда Смоленской области об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений от 27.09.2016 №А62-427/2015, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06.2016 №67-RU67302000, договора №14/4-71 уступки прав от 16.01.2015. Также в отношении спорного объекта недвижимого имущества в ЕГРН имеется запись о залоге в силу закона от 11.04.2017 № 67:27:0020826:184-67/001/2017-2, внесенная на основании вышеуказанного договора уступки прав. Залогодержателем является ПАО «Сбербанк России».

В отношении квартиры с кадастровым номером 67:27:0020826:186 площадью 61,40 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, имеется запись от 18.04.2018 № 67:27:0020826:186-67/001/2018-8 о государственной регистрации права собственности ФИО2, внесенная на основании договора купли-продажи от 16.04.2018, заключенного с ООО «БАРЕЛЬЕФ ГРУПП».

В свою очередь ООО «БАРЕЛЬЕФ ГРУПП» спорный объект недвижимого имущества принадлежал на основании договора купли-продажи от 26.01.2018, заключенного с ФИО3, право собственности которой было зарегистрировано в ЕГРН на основании Определения Арбитражного суда Смоленской области об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений от 27.09.2016 по делу №А62-427/2015, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06.2016 №67-RU67302000, договора №14/4-73 уступки прав от 02.04.2014 по договору долевого участия от 25.03.2014 №14/4 (запись о регистрации от 13.03.2017 № 67:27:0020826:186-67/001/2017-1).

Также в настоящее время в отношении спорного объекта недвижимого имущества в ЕГРН имеется запись от 18.04.2018 №67:27:0020826:186-67/001/2018-9 о залоге в силу закона. Залогодержателем является АО «Российский сельскохозяйственный банк».

В отношении квартиры с кадастровым номером 67:27:0020826:187 площадью 40,60 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, имеется запись от 07.07.2017 № 67:27:0020826:187-67/001/2017-1 о государственной регистрации права собственности ФИО3, внесенная на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу №А62-427/2015 об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений, Определения Арбитражного суда Смоленской области об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 15.06.2017 по делу № А62-427/2015, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06.2016 №67-RU67302000.

В силу статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Определениями Арбитражного суда Смоленской области от 27.09.2016, от 24.05.2016 по делу № А62-427/2015 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «РегионДомСтрой» о передаче участникам строительства жилых помещений в доме №8-А по ул. Кирова г. Смоленска, в том числе кредитору ФИО3 квартиры № № 73, 74, а также кредитору ФИО4 квартиры № 71.

Согласно п. 1 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее через шесть месяцев с даты его завершения) обязан внести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

Условия, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых помещений, закреплены в п. 3 указанной статьи.

Согласно п. 4 ст. 201.11 Закона о банкротстве о рассмотрении арбитражным судом ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений должны быть извещены все кредиторы, в том числе участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых и реестром требований о передаче жилых помещений.

По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных названной статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренной данной статьей.

Арбитражным судом Смоленской области при вынесении определений об удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, установлено, что должником соблюдены все предусмотренные п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве условия для погашения требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, путем передачи им в собственность спорных жилых помещений.

Пунктом 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено общее требование о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства в соответствии с подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

Такой документ подтверждает исполнение застройщиком своих обязательств по договору с участником долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иного момента для возникновения права собственности дольщиков по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на квартиры или объект незавершенного строительства, чем момент государственной регистрации права на данное имущество, законодательством не предусмотрено. 

Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных правоотношений между истцом и ответчиком, кроме связанности самой вещью. Вместе с тем, между заявителем и должником имеются договорные правоотношения по поводу создания объекта недвижимости. Заключение договора участия в долевом строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В то же время, согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядка предъявления требований к застройщику. Пунктами 1 - 3 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного Федерального закона. 

При банкротстве застройщика передача участникам строительства жилых помещений производится по установленным ст. 201.11 Закона о банкротстве правилам.

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, вышеуказанные определения Арбитражного суда Смоленской области, явившиеся основанием для проведения государственной регистрации права собственности, вынесенные в порядке ст. 201.11 Закона о банкротстве, являются единственным и достаточным основанием для передачи спорных жилых помещений участникам строительства и регистрации их права собственности. При этом выдача исполнительно листа на принудительное исполнение таких определений не требуется.

Довод заявителя о том, что регистрация права собственности без акта приема-передачи и, соответственно, без выполнения условия о полной оплате за передаваемую квартиру не может быть произведена, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.

С учетом изложенного государственная регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества проведена законно, оснований для удовлетворения требований о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации прав на спорные квартиры и обязании провести отмену государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости суд не усматривает.

При этом суд отмечает, что требование об отмене записи из ЕГРН не соответствующее требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей способы защиты гражданских прав. Заявленное Обществом требование подразумевает спор о праве, который фактически был решен при вынесении судом определений в рамках дела о банкротстве.

Общество также просило обязать Управление воздержаться в дальнейшем от совершения действий по государственной регистрации права собственности без акта приема-передачи объектов долевого строительства, расположенных в многоквартирном доме по адресу 

<

...>.

Данное требование не может быть рассмотрено в качестве правовосстановительной функции, поскольку не касается заявленных требований, то есть является самостоятельным требованием.

Общество полагает, что данное требование направлено на пресечение действий, нарушающих его права.

Данное требование также не подлежит удовлетворению, поскольку такой способ защиты права не предусмотрен статьей 12 ГК РФ; в данном случае заявитель просит суд вынести решение с целью защиты еще не нарушенного права, в отношении не конкретизированного круга лиц и не конкретизированного периода времени.  

Таким образом, истец фактически пытается защитить свои права, которые еще не нарушены. Право на обращение в суд за защитой ненарушенных прав и законных интересов действующим законодательством не предусмотрено.

27.08.2018 в суд от арбитражного управляющего ФИО1 поступило ходатайство об отложении судебного заседания по делу. В обоснование указано, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 20.08.2018 (резолютивная часть) по делу № А62-427/2015 ФИО1 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «РегионДомСтрой», в связи с чем Общество не имеет возможности защищать свои права и законные интересы.

Судом данное ходатайство отклонено, поскольку данное обстоятельство не является препятствием для рассмотрения настоящего дела. Кроме того, у заявителя было достаточно времени для представления документов и пояснений (дело находится в производстве арбитражного суда с 11.04.2018) (протокол судебного заседания от 27.08.2018).

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.В. Красильникова