СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                          Дело № А45-32006/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горецкой О.Ю., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района Новосибирской области (№ 07АП-3338/2025) на решение от 15 апреля 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-32006/2024 (судья Кондрашкина А.Б.), 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск к администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск о взыскании убытков в размере 3 428 689 рублей, как переплаты по договору купли-продажи земельного участка,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2,  по доверенности от 22.10.2024, паспорт, диплом; (посредством участия в онлайн заседании в режиме веб-конференции),

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 14.04.2025, паспорт, диплом; (посредством участия в онлайн заседании в режиме веб-конференции),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее – истец, общество, ООО «Флагман») обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №23/1484/01-12 от 04.04.2023 в части установления в пункте 2.1 договора цены продажи земельного участка в размере 5 209 555 руб. 09 коп., о применении последствий частично недействительной сделки и взыскании с администрации в пользу общества 3 428 689 руб. оплаты выкупной стоимости участка в части, превышающей исчисленную в соответствии с положениями законодательства.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.04.2025 (резолютивная часть объявлена 01.04.2025) исковые требования удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка №23/1484/01-12 от 04.04.2023 в части установления в пункте 2.1 договора цены продажи земельного участка в размере 5 209 555 руб. 09 коп., применены последствия частично недействительной сделки в виде взыскания с Администрации в пользу истца  3 428 689 руб. оплаты выкупной стоимости участка в части, превышающей исчисленную в соответствии с положениями законодательства, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ООО «Флагман» в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что судом оставлены без внимания доводы о пропуске ответчиком срока исковой давности; истца никто не понуждал заключать договор купли-продажи на условиях, с которыми он не согласен, также как и никто его не ограничивал в правах на обращение в суд с целью урегулирования разногласий; на администрацию не возлагалась обязанность повторно рассмотреть заявление истца от 19.01.2021 №20617/01-12/88, поэтому администрацией применена кадастровая стоимость участка на момент исполнения решения суда; в силу положений ст.180 ГК РФ сделка не могла быть признана недействительной в части.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что в рассматриваемом случае апелляционная жалоба представляет собой не указание на конкретные ошибки суда первой инстанции, допущенные при вынесении обжалуемого решения (неправильное применение норм материального или процессуального права; неверное определение фактических обстоятельств и т.д.), а дословное воспроизведение позиции, заявленной при рассмотрении спора в Арбитражном суде Новосибирской области. Апеллянтом не указаны основания, по которым вынесенный судебный акт подлежит отмене.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Флагман» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442 в соответствии с договором аренды от 29.04.2019 № 33/2787/38-19. 

Обществом получено разрешение на строительство двух гаражей (№ 54- RU54519315-157-2020 от 07.10.2020) и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства – двух гаражей, расположенных на испрашиваемом земельном участке (разрешение № 54-RU54519315-157-2020 от 26.08.2021). 

В результате строительства были созданы объекты – здания гаражей, с кадастровыми номерами 54:19:112001:14166 (площадью 1328,1 кв.м.), 54:19:112001:14167 (площадью 1328,1 кв.м.), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:112001:10442, собственниками которых является общество.

 19.10.2021 ООО «Флагман» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442 в собственность (заявление от 19.10.2021 № 20617/01-12/88).

Письмом Администрации от 19.11.2021 обществу было отказано в предоставлении земельного участка в собственность, отказ был оспорен обществом. 

Решением Арбитражным судом Новосибирской области от 10.11.2022 по делу №А45-2073/2022, вступившим в законную силу, признан незаконным отказ Администрации Новосибирского района Новосибирской области в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442; обязании в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества проект договора купли-продажи данного земельного участка. 

04.04.2023 между Администрации Новосибирского района Новосибирской области и ООО «Флагман» заключен договор №23/1484/01-12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442, площадью 27 000 кв.м., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, п. Садовый.

Пунктом 2.1. договора цена выкупа земельного участка определяется в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 №280-п и составляет 5 209 555 руб. 09 коп. Цена рассчитана в процентном соотношении от кадастровой стоимости в размере 34 730 367 руб. 27 коп., действующей на момент заключения договора. 

По мнению общества, осуществляя подготовку договора купли-продажи, Администрации надлежало производить расчет цены выкупа земельного участка исходя из кадастровой стоимости 11 872 440 руб., действующей на 19.10.2021, то есть на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. 

Протокол разногласий с указанием, что в соответствии с положениями действующего законодательства, при расчете выкупной цены должна применяться иная кадастровая стоимость, существовавшая на момент обращения ООО «Флагман» с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, был отклонен ответчиком, в связи с чем, общество было вынуждено заключить договор по цене, предложенной ответчиком и уплатить за земельный участок цену в размере 5 209 555 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу частей 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридически лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 ЗК РФ. 

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. 

В силу с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержден Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п. 

В силу положений части  3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Согласно подпункту 1 пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 №280-п, в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа, цена земельного участка определяется в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Решением Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 №105 ставка земельного налога для прочих земельных участков установлена в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и не опровергнуто ответчиком, что на момент 19.10.2021 обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность кадастровая стоимость составляла 11 872 440 коп.

Истцом произведена оплата по договору купли-продажи в сумме 5 209 555 руб. 09 коп. по платежному поручению от 04.04.2023 №124.

Учитывая, что  кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка составляет 11 872 440 коп., суд пришел к верному выводу, что  размер выкупной стоимости земельного участка  должен быть установлен в сумме 1 780 866 руб. 

Таким образом, разница между выкупной стоимостью и фактически внесенной истцом в счет оплаты земельного участка суммой составляет 3 428 689 руб.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Администрации о том, что  кадастровую стоимость земельного участка следует применять на дату заключения договора, поскольку признавая отказ в заключении договора купли-продажи незаконным, решением суда лишь восстановлено нарушенное право истца на заключение договора купли-продажи, вызванное незаконным отказом ответчика.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспариваемый пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №23/1484/01-12 от 04.04.2023 является недействительным (ничтожным).

Указание апеллянта на то, что истца никто не понуждал заключать договор купли-продажи на условиях, с которыми он не согласен, также как и никто его не ограничивал в правах на обращение в суд с целью урегулирования разногласий, не опровергает факт того, что оспариваемый пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №23/1484/01-12 от 04.04.2023 является недействительным, а Администрацией необоснованно  получены денежные средства в сумме, превышающей  1780866 руб.

В данном случае, в результате квалификации пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка №23/1484/01-12 от 04.04.2023 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 780 866 руб., недействительным, Администрация обязана возвратить истцу  денежные средства, полученные в счет оплаты по договору, в сумме 3 428 689 руб. 

Доводы апеллянта о том, что в силу положений ст.180 ГК РФ сделка не могла быть признана недействительной в части, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

При этом, суд отмечает, что независимо от квалификации требований истца, его волеизъявление направлено на возврат необоснованно оплаченных по договору денежных средств, способ защиты, избранный истцом, позволяет восстановить его нарушенное право. 

Доводы о том, что судом оставлены без внимания доводы о пропуске ответчиком срока исковой давности, также подлежат отклонению, поскольку на указанные требования не распространяет действие 6-месячный срок давности, какой определен для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, в судебном порядке. Независимо от квалификации требований истца, общий срок исковой давности в три года также не пропущен, учитывая обращение с иском 06.09.2024, и заключение договора 04.04.2023.

Все доводы и доказательства были оценены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15 апреля 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-32006/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

        Председательствующий                                                     О.Ю. Киреева

          Судьи                                                                                  Л.Н. Апциаури

                                                                                                       ФИО1