Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-131/2023

г. Владивосток

02 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2023 года.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курортный Парк»,

апелляционное производство №05АП-2619/2023

на решение от 27.03.2023 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-131/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортный Парк»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о расторжении договора, об обязании освободить земельный участок,

при участии:

от истца: Д.Э. Лойко, по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании №06-2120, служебное удостоверение;

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 01.10.2021, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании №8333, паспорт, 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление, истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курортный Парк» (далее – ООО «Курортный Парк», общество, ответчик) о расторжении договора от 08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510575 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.5в, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство базы отдыха в бухте ФИО3», заключенный между УМС г.Владивостока и ООО «Курортный Парк»; обязании ООО «Курортный Парк» освободить названный земельный участок.

В ходе рассмотрения дела суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию  в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.03.2023 иск удовлетворен, расторгнут договор от 08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510 575 кв.м, суд обязал ООО «Курортный парк» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510 575 кв.м, передать УМС г.Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что общество не было надлежащим образом уведомлено о дате и времени судебного заседания, в связи с чем лишено было возможности защищать свои права. Считает, что суд ошибочно сделал вывод о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению. Ссылается на отсутствие доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды. По мнению апеллянта, расторжение соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 не влияет на реализацию строительства базы отдыха.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.07.2023.

Через канцелярию суда от УМС г.Владивостока поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023 апелляционная коллегия определила перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначив судебное заседание на 01.08.2023, в виду того, что определения суда первой инстанции о принятии искового заявления к производству от 10.01.2023, о назначении дела к судебному разбирательству от 09.02.2023 были направлены судом по адресу: 690091, 

<

...>, в то время как в представлено выписке из ЕГРЮЛ (т.д.1, л.д.63) и исковом заявлении (т.д.1, л.д.6) указан адрес: 690091, 

<

...>. Указанные почтовые отправления не могли быть получены заявителем, что подтверждается конвертами, возвращенными органом почтовой связи.

Таким образом, ответчик был лишен возможности участвовать в судебном заседании суда первой инстанции и реально защищать свои права и законные интересы, в результате чего были нарушены такие принципы арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, равноправие сторон, состязательность (статьи 7 - 9 АПК РФ).

Указанные обстоятельства в силу пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае являются основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, а также для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 01.08.2023 представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал о приобщении к материалам дела приказа ООО «Курортный парк» от 24.05.2022, технического плана здания от 17.08.2022, внемасштабного чертежа здания, декларации об объекте недвижимости от 17.08.2022, соглашения о предоставлении субсидий в 2022 году, заявления о выдаче разрешения на строительство от 20.02.2023. Коллегия определила приобщить указанные документы к материалам дела в порядке статей 66, 258 АПК РФ как представленные в обоснование правовой позиции ответчика.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

23.05.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее - АО «КРДВ») и обществом, с учетом дополнительного соглашения от 31.08.2020 №1, заключено соглашение №СПВ-684/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2018 года по 2022 год инвестиционный проект «Строительство базы отдыха в бухте ФИО3».

С учетом положений подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 02.08.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом заключен договор от08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510575 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.5в, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство базы отдыха в бухте ФИО3».

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды участка с момента (даты) подписания договора по 22.05.2068.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г.Владивостока.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-12146/2021 по иску АО «КРДВ» к обществу расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 №СПВ-684/18, заключенное между АО «КРДВ» к ООО «Курортный парк».

В связи с тем, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 №СПВ-684/18 расторгнуто в судебном порядке, УМС направило в адрес общества письма №7797д/28, №7797д/28 с предложением расторгнуть договор от 08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка по соглашению сторон, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка, однако ответ на письма в адрес УМС не поступил.

Управление, полагая, что после расторжения указанного соглашения существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу положений Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия Департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации, что соответствует пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №37-ФЗ.

Согласно постановлению Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г.Владивостока.

Таким образом, с 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа осуществляет Управление, следовательно, к последнему перешли все права и обязанности спорному договору, в том числе, право на обращение в суд по его расторжению.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство базы отдыха в бухте Вилково» по заключенному с АО «КРДВ» соглашению №СПВ-684/18 от 23.05.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Как было установлено выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2022 по делу №А51-12146/2021 было расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 23.05.2018 №СПВ-684/18, заключенное между АО «КРДВ» к ООО «Курортный парк», в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств.

Также указанным судебным актом было установлено, что 08.06.2021 АО «КРДВ» была проведена проверка в отношении ООО «Курортные парк», совместное обследование арендованного в целях реализации инвестиционного проекта земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814 площадью 510 575 кв.м, показало, что отмеченный земельный участок в целях реализации инвестиционного проекта не используется, какие-либо работы на нём не ведутся. При этом, на части участка площадью ~ 800 кв.м, что соответствует 0,16% общей площади), отсутствуют зеленые насаждения, поверхность выровнена, отсыпана скальным грунтом. На момент проведения обследования на ней размещены дорожные плиты, которые согласно пояснениям представителей Резидента, принадлежат ООО «Курортные парк». Вместе с тем, документального подтверждения приобретения резидентом не представлено. Площадки, к подготовленные согласно пояснениям резидента, для размещения бытовых и офисных модулей, услуги по организации, которые были выполнены ООО «Тивит», расположены за пределами границы арендованного резидентом земельного участка

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что основания, на основании которых спорный участок был предоставлен в аренду, отпали, а также принимая во внимание фактическое использование участка не по его целевому назначению, предусмотренного договором, исковые требования о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требования Управления передать по акту приема-передачи спорный земельный в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда также являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 08.04.2019 № 28-Ю-23462 отклоняются коллегией ввиду следующего.

Действительно, как верно указал апеллянт, решением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2021 по делу №А51-314/2021 пункт 5.4. договора от 08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814 признан недействительным. Указанным пунктом предусматривалось право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в предусмотренных настоящем договором случаях.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Поскольку ответчиком досудебное требование не исполнено, соглашение о расторжении договора аренды не подписано, УМС г.Владивостока воспользовалось правом на разрешение спора в судебном порядке, в связи с чем подано исковое заявление в Арбитражный суд Приморского края к ООО «Курортный парк» о расторжении договора от 08.04.2019 №28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814 и обязании освободить земельный участок.

Доводы апеллянта об ошибочности вывода суда первой инстанции о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению, признаются коллегией несостоятельными, поскольку целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814 являлась реализация резидентом СПВ обязательств по инвестиционному проекту посредством размещения в границах указанного участка объектов базы отдыха.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу №А51-12146/2021 соглашение от 23.05.201 №СПВ-684/1 расторгнуто в связи с существенными нарушениями предпринимателем условий соглашения, на момент предъявления иска и рассмотрения дела установленные договором аренды основания владения земельным участком у ООО «Курортный парк» отсутствуют.

Вопреки позиции заявителя жалобы обстоятельства расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента СПВ от 23.05.2018 №СПВ-684/18, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и как следствие утратой обществом статуса резидента СПВ, о чем внесена соответствующая запись, обусловливают невозможность использования обществом земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно разъяснениям пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - постановление №12) по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 АПК РФ.

В соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями, с учетом того, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были нарушены нормы процессуального права, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

В связи с удовлетворением исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.03.2023 по делу №А51-131/2023 отменить.

Расторгнуть договор от 08.04.2019 № 28-Ю-23462 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510 575 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д. 5в, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство базы отдыха в бухте ФИО3», заключенный между управлением муниципальной собственности г.Владивостока и обществом с ограниченной ответственностью «Курортный парк».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Курортный парк» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:66814, площадью 510 575 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д. 5в, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство базы отдыха в бухте ФИО3» и передать управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок по акту приемапередачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортный парк» в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

 

Е.Н. Шалаганова