АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-3102/2023

г. Магадан

03 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2024 г.

Решение в полном объёме изготовлено 03 мая 2024 г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Скороходовой В.В., при ведении протокола судебного  заседания секретарём судебного заседания Чепурной К.П., рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 685000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании за собственниками помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане, права общей долевой собственности на общее имущество - помещение узла управления, общей площадью 23,4 кв. м; возложении обязанностей на собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения не чинить препятствий ООО «Жилсервис» при оказании услуг, выполнении работ, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - государственная жилищная инспекции Магаданской области

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – генеральный директор;

от ответчика: ФИО3 – адвокат, доверенность от 31.03.2021

от третьего лица: не явился

УСТАНОВИЛ:

истец, ООО «Жилсервис», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, собственнику нежилого помещения общей площадью 1379,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, о признании за собственниками помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане, права общей долевой собственности на общее имущество - помещение узла управления, общей площадью 23,4 кв. м., также просит обязать собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения не чинить препятствий ООО «Жилсервис» при оказании услуг, выполнении работ, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 12, 289, 290, 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указав, что спорное помещение по своему функциональному назначению является помещением узла управления отопления, горячего и холодного водоснабжения жилого дома, в связи с чем, относится к имуществу, необходимому для обслуживания, как помещений ответчика, так и всех собственников помещений в здании. Указанное помещение не имеет самостоятельного назначения, носит вспомогательный характер, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяется режим общей долевой собственности собственников здания.

Также истец обращает внимание на отсутствие сведений о принадлежащем ответчику встроенно-пристроенном нежилом помещении как о законченном строительством объекте и вводе его в эксплуатацию установленном законом порядке.

Ответчик требования истца не признаёт по основаниям, изложенным в отзыве, а также дополнительных письменных пояснениях. В том числе, ссылается на пропуск срока исковой давности, а также настаивает на отсутствие препятствий в пользовании спорным помещением. В подтверждение своих доводов ответчик также указывает на вступившие в законную силу судебные акты по делам №№ А40-216985/2018, А40-256824/2020, А40-239347/2022.

Кроме того, по мнению ответчика, у истца отсутствует право обращаться с требованием о признании права собственности.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по существу спора.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Отзыв на иск, иных документов, свидетельствующих о его правовой позиции по существу исковых требований, не представило.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, истец является управляющей компанией, обслуживающей общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу; 

<

...>.

В указанном многоквартирном жилом доме расположено встроено-пристроенное нежилое помещение общей площадью 1379,6 кв.м., используемое под Торговый центр «Осенний вальс», собственником которого является ответчик.

В состав названного помещения входит также расположенное в подвале помещение площадью 23,4 кв. м, где находится общедомовой узел управления отопления, горячего и холодного водоснабжения.

В исковом заявлении истцом фактически заявлены два требования.

Истец просит:

- признать за собственниками помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане право общей долевой собственности на помещение узла управления, общей площадью 23,4 кв. м;

- обязать ответчика - собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения не чинить препятствий истцу при оказании услуг, выполнении работ, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане.

В части первого требования суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Выполнение возложенных на управляющую компанию функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, установленных договором управления, с учётом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истец как управляющая организация в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества вправе обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности.

Выводы о наличии полномочий управляющей компании действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5).

 

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Кроме того, согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями пунктов 58 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При этом признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с подпунктами «а», «д», «е(1)» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – правила № 491), в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта,; мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения, беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- автоматизированные информационно-измерительные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов, (приборов учёта, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учёта), в случаях, если установлены за счёт собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учёта в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-0-0, по смыслу части 1 статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закреплённым в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идёт, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

К числу таких коммуникаций и оборудования следует относить, в частности коммуникации с запорной арматурой для эксплуатации всего дома, тепловой узел, насосное оборудование.

Согласно правовой позиции,  изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, от 02.03.2010 № 13391/09, от 22.01.2013 № 11401/12 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме, для каких изначально целей предназначались спорные помещения. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из приведённых выше нормативных положений следует, что в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, необходимо учитывать, для каких изначально целей предназначались спорные помещения, а также выявлять необходимость постоянного открытого доступа к размещённому в спорных помещениях оборудованию, требующему обслуживания. Данные обстоятельства подлежат установлению на основании имеющихся в деле документов.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе, находящихся в регистрационном деле № 49:09:03:4/2000:337:6962 (49:096:03108:697), а также проектной документации, усматривается, что находящееся в собственности ответчика нежилое помещение, частью которого является спорное помещение теплового узла, проектировалось как 22 квартирный жилой дом со встроенно-пристроенным продовольственным магазином (шифр М1810-2 группа жилых домов по ул. Парковая в г. Магадане) - объект, предназначенный для самостоятельного использования с раздельными от жилого многоквартирного дома инженерными коммуникациями. Проектная документация изготовлена Магадангражданпроектом в 1985 году. Системы теплоснабжения, энергоснабжения, вентиляции и т.д. нежилых помещений ответчика были изначально запроектированы отдельно от систем инженерных коммуникаций жилых помещений МКД, что соответствует п. п. 5.4, 5.17, 5.27, МГСН 4.13-97. разработанным на основании СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», СНиП 2.84.85-91* «Отопление, вентиляция и кондиционирование». СНиП 2.08.01-89*. МГСН 3.01-01 «Жилые здания», которыми запрещено объединять системы канализации, отопления и вентиляции нежилых помещений, встроено-пристроенных к жилым домам, с системами канализации, отопления и вентиляции жилой части дома.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда г.Москвы, на которые ссылается ответчик.

При проектировании и строительстве было предусмотрено, что к встроенной части продовольственного магазина относится первый этаж 22 квартирного жилого дома (5 этажей) и подвальное помещение под жилым домом.

Согласно выписке из реестровой книги о праве собственности на объект капитального строительства (до 2000 года), собственником объекта  являлось Арендное предприятие «Завод крупнопанельного домостроения», что подтверждается регистрационным удостоверением № 279 от 25.12.1998.

В соответствии с регистрационным удостоверением, встроенно-пристроенное помещение зарегистрировано по праву государственной собственности за Арендным предприятием «Завод крупнопанельного домостроения» на основании постановления мэрии города Магадана от 24.12.1998 № 4880. 

Из приложенного к постановлению мэрии г.Магадана заключения о правовой регистрации встроенно-пристроенного помещения следует, что данное помещение, расположенное в пятиэтажном жилом доме № 21 по ул.Парковой в г.Магадане  было приобретено арендным предприятием «Завод крупнопанельного домостроения» по договору с УКС администрации г.Магадана от 17.05.1994 о долевом участии. По данным технической инвентаризации от 18.12.1998 на земельном участке площадью 510 кв.м расположено недостроенное встроенно-пристроенное нежилое шлакоблочное помещение в пятиэтажном жилом доме полезной площадью 1453,6 кв.м. (л.д. 33-50 т.2).

Из указанных документов следует, что право собственности арендного предприятия «Завод крупнопанельного домостроения» на встроенно-пристроенное нежилое помещение возникло после ввода в эксплуатацию пятиэтажного жилого дома, частью которого оно является. Соответственно, общедомовой узел управления отопления, горячего и холодного водоснабжения был расположен в подвале указанного дома  уже на момент его сдачи в эксплуатацию. Иных сведений, в частности, о том, что данный узел располагался в ином помещении, материалы дела не содержат.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 18.12.1998 (находится в материалах регистрационного дела), спорное помещение площадью 23,4 кв.м является подсобным помещением, имеет отдельный вход.

При этом, согласно свидетельству о государственной регистрации серия АП № 1256, арендное предприятие «Завод крупнопанельного домостроения», учредителем которого являлось ПСО «Магадангражданстрой», находилось в государственной собственности. Тот же статус собственности на встроенно-пристроенное нежилое помещение  зафиксирован и в регистрационном удостоверении от 25.12.1998 № 279.

На основании договора от 10.08.2000 указанное встроенно-пристроенное нежилое помещение приобрело ЗАО «Дальтепломонтаж», государственная регистрация сделки произведена  08.09.2000 № регистрации 49-09-4/2000-337.

К ответчику право собственности перешло на основании договора купли-продажи незавершённого строительства № 1 от 03.08.2012  с  ЗАО «Дальтепломонтаж» (Свидетельство о государственной регистрации права от 20.08.2012 49АА 104894).

Согласно выписке из реестра учёта объектов капитального строительства от 14.08.2012, на стадии регистрации права собственности произведено изменение площади – 1 379,6 кв. м за счёт уточнения по данным обследования.

Таким образом, предметом спора является расположенное в подвале, который является общим для всего многоквартирного дома, имеющее отдельный самостоятельный вход с внешней стороны здания помещение площадью 23,4 кв. м с установленным в нём общедомовым узлом управления отопления, горячего и холодного водоснабжения.

Согласно акту государственной приёмочной комиссии многоквартирный дом принят в эксплуатацию в 1993 году. Также в 1993 году, 17.08 была проведена первая приватизация жилого помещения (кв. № 48), расположенного по адресу 

<

...> (письмо департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана от 25.03.2024 № 08/1048, договор № 2333 передачи квартиры в собственность граждан).

На момент приватизации указанной квартиры, спорное помещение являлось общедомовым имуществом, поскольку в нём был установлен общедомовой узел управления отопления, горячего и холодного водоснабжения.

Таким образом, учитывая приведённые выше обстоятельства, утверждение истца о том, что спорное помещение относится к общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома является обоснованным.

Представленные ответчиком судебные акты данный довод не опровергают, поскольку предметом спора, в связи с разрешением которого они приняты, являлись требования ООО «Жилсервис» как управляющей организации о взыскании с ответчика задолженности за содержание и ремонт общего имущества МКД. Обстоятельства, связанные с конкретным спорным помещением, где расположен узел управления  отопления, горячего и холодного водоснабжения всего МКД, в рамках указанных дел судом не исследовались.

Вместе с тем, в соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

При этом, в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200  ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 10715/12 срок исковой давности для обращения с виндикационным иском, объектом которого является недвижимое имущество, начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать, что принадлежащее истцу имущество при отсутствии правовых оснований находится во владении ответчика.

То есть, срок исковой давности начинает течь с того момента, когда лицо, считающее себя собственником имущества, узнало или должно было узнать, что недвижимое имущество незаконно выбыло из его фактического владения.

Под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности (иного вещного права) на объект недвижимого имущества. Если истец не лишён фактического владения, то исковая давность не течёт. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течёт. Изложенная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 10715/12.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016),  утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016 указано, что применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

Согласно разъяснениям, содержащиеся в пункте 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, юридически значимым обстоятельством, которое подлежит установлению судом при разрешении настоящего дела, является выяснение вопроса о том, выбывало ли спорное имущество из владения собственников помещений многоквартирного дома (МКД) и с какого момента.

Исходя из пункта 9 Постановления № 64 иск о признании права общей долевой собственности, в зависимости от того, утрачено ли собственниками фактическое владение или нет, подлежит рассмотрению судом либо с применением правил статьи 301 ГК РФ (виндикационный иск), либо правил статья 304 ГК РФ (негаторный иск).

От разрешения указанного вопроса зависит возможность применения срока исковой давности к спорным правоотношениям.

Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течёт.

По смыслу статьи 209 ГК РФ, владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

В данном случае, учитывая предмет и основание иска, оценке подлежит факт наличия либо отсутствия владения спорным имуществом со стороны жителей (собственников) МКД.

Из материалов дела усматривается, что спорное помещение оборудовано замком, ключ от которого имеется у ответчика, как собственника, а также у истца, как управляющей организации, которому экземпляр ключа передан представителями ответчика, в целях обслуживания узла управления   жители МКД.

Свободный доступ в спорное помещение, как со стороны отдельного входа, так и в ином порядке (через иные подвальные помещения, принадлежащие ответчику) для остальных собственником МКД невозможен как минимум с 2009 года (л.д. 103 т.1).

В данном случае материалами дела не подтверждается наличия фактического господства собственников МКД над спорным помещением.

При этом лица, имеющие доступ к помещению в силу служебных, родственных или иных связей, сервитута, права пользования, не могут признаваться его владельцами. Именно владелец принимает решение о допуске в помещение тех или иных лиц и осуществляет такой допуск физически (открывает двери, предоставляет ключи, коды от системы охраны и сигнализации, выдает пропуск и т.д.).

Таким образом, обеспечение ответчиком доступа управляющей организации  в спорное помещение к общедомовому узлу управления путём передачи ключа от названного помещения в данном случае не тождественно фактическому господству собственников МКД над спорным помещением.

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество.

Исходя из установленного материалами дела факта утраты жителями многоквартирного дома владения спорным помещением, суд признаёт обоснованным довод ответчика, что в данном случае заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности подлежат соединению с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), на которые распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Лишение жителей (собственников МКД) владения спорным помещением (лишение фактического господства, свободного доступа) произошло, как установлено выше, не позднее 2009 года.

Из представленной истцом в материалы дела переписки с различными контролирующими и правоохранительными органа, а также с учётом судебных споров, предметом которых являлось взыскание с ответчика задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, с указанного момента и на протяжении длительного времени  истцу было известно, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком.

Однако в суд с требованием о признании права общей долевой собственности истец обратился только 02.11.2023.

При таких обстоятельствах следует признать, что данное  требование заявлено с пропуском срока исковой давности.

Ответчиком на данное обстоятельство указано как в отзыве на иск, так и в ходе судебного разбирательства.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом, доводы истца о возможных нарушениях градостроительных норм, а также нормативных актов при строительстве и эксплуатации  торгового центра «Осенний вальс», право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком с указанием его статуса – незавершённый строительством объект – правового значения для при рассмотрении настоящего спора, с учётом предмета исковых требований, не имеют.

 

В части второго требования.

Истец просит обязать ответчика - собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения не чинить препятствий истцу при оказании услуг, выполнении работ, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома № 21 по ул. Парковая в г. Магадане.

Как следует из материалов дела, установлено судом в ходе судебного разбирательства, ответчик не отрицает, что в нежилом помещении площадью 23,4 кв. м, являющегося частью принадлежащего ему на праве собственности встроенно-пристроенного нежилого помещения, расположено общедомовое имущество – узел управления отопления, горячего и холодного водоснабжения.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила № 354), исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В силу подпункта «е» пункта 34 Правил № 354, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.

При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении).

Определяя порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем названные нормы предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров и выполнения работ по восстановлению функционирования систем, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Таким образом, право частной собственности ответчика на принадлежащие ему нежилые помещения может быть реализовано с учётом приведенных ограничений, направленных на обеспечение безопасности и комфорта всех собственников МКД, в связи с чем, истец, являясь управляющей организацией многоквартирного дома, исполняя свои обязанности по предоставлению коммунальных услуг, контролю за техническим и санитарным состоянием внутриквартирного оборудования, вправе требовать от ответчика доступа в принадлежащие ему помещения с целью реализации вышеуказанных полномочий на предмет установления технического состояния инженерного оборудования, в том числе в части узла управления отопления, горячего и холодного водоснабжения, относящегося к общему имуществу собственников помещения МКД.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, указано, что управляющая компания имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение.

Следовательно, у управляющей организации, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования, при осуществлении возложенных на неё функций имеется право требования допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение и устранения нарушений сохранности и пригодности общего имущества.

Право истца требовать допуска в помещение имеется у него в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав собственников МКД в будущем. Обязанность обеспечить беспрепятственный доступ для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций отражена также в договоре управления.

В то же время, в данном случае факт наличия препятствий в доступе к узлу управления отопления, горячего и холодного водоснабжения, являющимся общедомовым имуществом, и расположенным в спорном помещении, материалами дела не подтверждается.

Направление ответчиком в адрес истца предложения о заключении договора аренды спорного помещения о наличии  препятствий не свидетельствует, поскольку в данном случае не носит обязательного характера.

Также не может быть принято во внимание в подтверждение отсутствия у управляющей организации доступа к общедомовому имуществу выданное  государственной жилищной инспекцией Магаданской области предписание № 49.

Указанное предписание датировано  26.08.2014. Сведений о том, что оно не было исполнено в материалах дела отсутствуют. Соответствующие обращения истца к ответчику о невозможности обслуживания узла управления отопления, горячего и холодного водоснабжения по причине отсутствия доступа к нему после указанного предписания отсутствуют.

В то же время, ответчиком представлено письмо от 07.12.2009 № 35 (л.д.103 т.1), согласно которому представителем ООО «Жилсервис» по доверенности получен ключ от замка помещения теплового пункта дома № 21 по ул.Парковая.

Также представлено письмо от 17.04.2024 № 2, согласно которому истцу передан новый ключ в связи с заменой замка.

Судом не принимается в качестве доказательства протокола опроса свидетеля ФИО4, проведённого адвокатом на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации». В силу положений статей 64, 68, 75 и 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол опроса, проведённого адвокатом, не может быть признан допустимым доказательством при рассмотрении дела арбитражным судом и установлении обстоятельств, которые могут быть подтверждены определёнными доказательствами, ввиду отсутствия в арбитражном процессуальном законодательстве такого средства доказывания, как составленные адвокатом письменные пояснения свидетеля.

Вместе с тем, невозможность принятия названного документа не меняет установленных ранее обстоятельств отсутствия препятствий у истца в случае необходимости доступа его сотрудников как управляющей организации к общедомовому имуществу, расположенному в спорном помещении.

Учитывая, что узел управления расположен в помещении площадью 23,4 кв.м,  вход в которое осуществляется через отдельную металлическую дверь в торце здания, режим работы торгового центра «Осенний вальс», равно как и присутствие его директора на рабочем месте, при доказанности фактов передачи ключа непосредственно от двери спорного помещения, на обеспечение доступа работников управляющей организации к названному узлу не влияет.

Таким образом, основания для удовлетворения требований истца в данной части также не установлены.

В связи с отказом в удовлетворении требований расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

1.  В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                    В.В. Скороходова