ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-9134/2021

г. Вологда

09 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 февраля 2022 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Колтаковой Н.А. и                         Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания              ФИО1,

при участии от администрации города Ржева Тверской области представителя ФИО2 по доверенности от 20.04.2021, от общества с ограниченной ответственностью «СЗ «КАТРАН» и ФИО3 представителя ФИО4 по доверенностям от 22.07.2021 и 22.10.2015 соответственно, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу администрации города Ржева Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области                            от 19 ноября 2021 года по делу № А66-9134/2021, 

 

у с т а н о в и л:

администрация города Ржева Тверской области (адрес: 172381,               

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «КАТРАН» (адрес: 107078, Москва, муниципальный округ Красносельский внутренняя территория города, пер. Басманный, д. 7, пом. 1, ком. 14; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество), ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 24.07.2020, заключенного ответчиками.

Решением суда от 19 ноября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что суд первой инстанции не всесторонне изучил представленные в материалы дела истцом документальные доказательства, не принял во внимание доводы Администрации, изложенные в исковом заявлении, заявлении об уточнении исковых требований, дополнении к исковому заявлению. Полагает, что Администрацией избран верный способ защиты права, поскольку спорный договор, заключенный ответчиками, фактически направлен на получение ФИО3 права на заключение договора о развитии застроенной территории вне конкурентных процедур, что противоречит нормам Гражданского и Градостроительного кодексов Российской Федерации, антимонопольного законодательства и является ограничивающим конкуренцию соглашением, приводит к нарушению прав неопределенного круга лиц.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель Общества и ФИО3 в судебном заседании требования апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзывах. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как следует из материалов дела, 26.09.2016 Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Лорд» (Застройщик), впоследствии переименованным в общество с ограниченной ответственностью «Катран», а затем – в Общество, заключен договор № 1 о развитии застроенной территории в границах кадастрового квартала 69:46:0080309 по адресу: 

<

...> площадью 3 850 кв. м, сроком действия до 25.09.2021 (содержится в электронном деле).

Постановлением Администрации от 31.05.2018 Обществу в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставлен безвозмездно в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройки (высотная застройка), с кадастровым номером 69:46:0080309:746, расположенный по адресу: 

<

...> площадью  3 929 кв. м,  в целях строительства многоквартирного дома с пристроенным магазином.

Общество 24.07.2020 заключило с ФИО3 договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка площадью 3 929 кв. м с кадастровым номером 69:46:0080309:746, а также расположенного на нем объекта незавершенного строительства со степенью готовности 75 %, площадью 1422,8 кв. м, с кадастровым номером 69:46:0080309:767, расположенных по адресу: 

<

...> (содержится в электронном деле). 

По акту приема-передачи от 24.07.2020 земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ФИО3

Администрация, считая, что указанный договор купли-продажи заключен в нарушение пункта 4.5 договора о развитии территории, согласно которому Застройщик не вправе передавать права и обязанности по договору без согласия Администрации, лишает истца права требования от Застройщика надлежащего исполнения обязательств по договору о развитии территории, нарушает права неопределенного круга лиц – жителей города Ржева на благоприятную окружающую среду, создание и использование объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренных проектом на строительство, и не исполненных Застройщиком в полном объеме, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд, проверив доводы апеллянта, не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В рассматриваемом случае, договор о развитии территории заключен между Администрацией и Обществом в соответствии с частью 17.3 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) (далее – ГрК РФ) как с единственным участником аукциона.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи развитие застроенных территорий регулировалось нормами главы 5.1 ГрК РФ, утратившей силу на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

Частью 7 статьи 46.1 ГрК РФ предусматривалось, что развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

К существенным условиям договора о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ относится обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.

В части 6 статьи 46.2 ГрК РФ устанавливалось, что приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Согласно части 7 статьи 46.2 ГрК РФ при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Таким образом, как верно указал суд, нормы ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки, предусматривали возможность осуществления оборота земельных участков, предоставленных для развития застроенной территории. В этом случае к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи не противоречит закону.

Довод апеллянта о том, что оспариваемый договор купли-продажи противоречит пункту 4.5 договора о развитии территории, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен по мотивам, изложенным в решении. 

Пунктом 4.5 договора о развитии территории предусмотрено, что Застройщик не вправе передавать права и обязанности по договору без согласия Администрации.

Вместе с тем, как верно отмечено судом, предметом оспариваемого договора купли-продажи не является передача прав и обязанностей по договору развития территории. В договоре купли-продажи такового условия не содержится. 

При этом на основании части 7 статьи 46.2 ГрК РФ обязанности по выполнению существенных условий договора развития территории в силу закона переходят к новому правообладателю земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 392.2 ГК РФ для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным.

Учитывая нормы пункта 2 статьи 166 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), суд первой инстанции правомерно отметил, что в рассматриваемом случае Администрация не является стороной оспариваемого договора купли-продажи, что влечет необходимость доказывания факта нарушения спорной сделкой ее прав или прав иных лиц, в защиту которых подан иск. При этом в случае ненадлежащего исполнения Застройщиком обязательств, связанных с исполнением договора о развитии территории, Администрация не лишена права предъявить соответствующие требования к Обществу и ФИО3, воспользовавшись правами, предусмотренными условиями договора о развитии территории и соответствующими нормами градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах, поскольку настоящий иск о признании недействительным договора купли-продажи и испрашиваемые последствия в виде возврата ответчиками друг другу всего полученного по оспариваемой сделке, не направлены на восстановление прав и законных интересов Администрации и неопределенного круга лиц, связанных с ненадлежащим исполнением Застройщиком договора о развитии территории, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Доводы, приведенные апеллянтом в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке истцом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области  от 19 ноября 2021 года по делу № А66-9134/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ржева Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.В. Чередина

 

Судьи

Н.А. Колтакова

 

О.Б. Ралько