АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-16352/2019                                                                                                                                    

« 30 » сентября 2022г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2022 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску дело по иску муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства» Борисоглебского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Борисоглебск  Воронежской области

к обществу с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о взыскании задолженности в сумме 3 024 788 руб. 45 коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен; 

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 06.11.2018, паспорт,

у с т а н о в и л:

муниципальное унитарное предприятие «Комбинат благоустройства» Борисоглебского городского округа (далее – МУП «КБ» Борисоглебского городского округа, истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (далее – ООО «РТК-Проф», ответчик по делу) о взыскании 1 141 945 руб.  56 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного помещение от 30.12.2012 №58 за период с 01.06.2018 по 31.07.2019, 1 190 685 руб. 61 коп. пеней за период с 11.06.2018 по  22.07.2019,  692 157 руб. 28 коп. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в порядке и на условиях договора аренды встроенного нежилого помещения №58 от 30.12.2012 (с учетом уточнения, принятого определением от 17.12.2020). 

МУП «КБ» Борисоглебского городского округа о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, заявило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие истца.

В судебном заседании объявлялись перерывы для получения ответа экспертов на запрос суда и формирования сторонами окончательной позиции по делу: с 31.08.2022 до 07.09.2022, с 07.09.2022 до 14.09.2022 и с 14.09.2022 до 21.09.2022.

Как следует из материалов дела, 30.12.2012 муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное управление №1» (арендодатель) и ООО «РТК-Проф» (арендатор) заключен договор аренды встроенного нежилого помещения №58, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет (с 30.12.2012 по 29.12.2022) встроенное нежилое помещение площадью 457,3 кв.м., этаж 1, лит.А,  расположенное по адресу: 

<

...>, для использования в качестве офисного помещения, торговой деятельности, оказания услуг (пункты 1.1., 1.3.договора).

Пунктом 1.2. договора обозначено, что состояние помещения является удовлетворительным.

По акту приема-передачи от 30.12.2012 помещения переданы арендатору в пользование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 03.04.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  сделана запись регистрации №36-3605/2004/2012-545.

В соответствии с пунктом 2.1. договора общая сумма годовой арендной платы, без учета НДС, составляет 458 286 руб. 15 коп. 

Согласно пункту 2.2. договора оплата производится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1. суммы не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы на счет арендодателя.

Задаток, внесенный арендатором за участие в аукционе в размере 87 292 руб. засчитывается   в   счет арендных платежей по настоящему договору аренды (пункт 2.3.

договора).

Размер     арендной     платы    может     быть    пересмотрен     арендодателем    в 

одностороннем порядке в случае изменения размера базовых ставок арендной платы, порядка расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством  РФ, законодательством Воронежской области и нормативными правовыми актами Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области. Изменение размера арендной платы производится путем письменного уведомления арендатора, которое вступает в силу с момента его получения и является неотъемлемой частью договора (пункт 2.4. договора). 

Оплата коммунальных услуг и затрат на содержание и эксплуатацию помещений, капитальный и текущий ремонт производится арендатором самостоятельно, путем заключения договоров с эксплуатационными организациями и в арендную плату не входит (пункт 3.1. договора).

  Муниципальное унитарное предприятие «Комбинат Благоустроуства» Борисоглебского городского округа, как правопреемник арендодателя по договору аренды встроенного нежилого помещения №58 от 30.12.2012, направил в адрес ООО «РТК-Проф» письмо от 01.06.2018 №270,  которым сообщил об изменении с 01.06.2018 арендной платы, которая увеличена более, чем в 5 раз и должна составлять 195 530 руб. 32 коп. в месяц, или 2 346 363 руб. 84 коп. в год.

Поскольку ООО «РТК-Проф» продолжило вносить платежи в установленном договором размере, у него образовалась задолженность перед МУП «КБ» Борисоглебского городского округа в сумме 2 058 791 руб. 28 коп. за период с 01.06.2018 по 31.07.2019, что послужило основанием для начисления последним на сумму задолженности пеней в размере 2 143 550 руб. 27 коп. за период с 11.06.2018 по 22.07.2019 и штрафа в размере 1 150 580 руб., а также направления в адрес ответчика претензии с требованием уплатить указанные суммы в течение 30 календарных дней с момента получения претензии.

Претензия также содержит указание на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга, пеней, судебных расходов.

Претензия направлена по юридическому адресу ответчика, получена им согласно почтовому уведомлению 26.07.2019, однако оставлена без исполнения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения МУП «КБ» Борисоглебского городского округа в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «РТК-Проф» 40 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного помещения от 30.12.2012 №58 за период с 01.06.2018 по 31.07.2019, 5 000 руб. пеней за период с 11.08.2018 по 22.07.2019, 5 000 руб. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы. 

Определением от 18.09.2019 исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 24.09.2019 к рассмотрению приняты уточненные требования МУП «КБ» Борисоглебского городского округа: о взыскании с ООО «РТК-Проф» 2 058 791 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного помещения от 30.12.2012 №58 за период с 01.06.2018 по 31.07.2019, 2 143 550 руб. 27 коп. пеней за период с 11.06.2018 по 22.07.2019, 1 150 000 руб. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы.

Этим же определением в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок,   хотя   и   не   предусмотренных   законом,   но не противоречащих ему, а также 

вследствие действие граждан и юридических лиц.

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ). 

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Расчет задолженности истец обосновал результатами  независимой оценки, отраженной  в отчете об оценке №58-18 от 23.05.2018,  выполненным индивидуальным предпринимателем  ФИО3 (ИНН 

<

***>).

Ответчик не согласился с исковыми требованиями ввиду отраженного в выполненной  ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» (ИНН 

<

***>) рецензии от 08.12.2018 на отчет об оценке №58-18 индивидуального предпринимателя ФИО3, вывода о несоответствии данного отчета требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности, наличии методологических нарушений и логических ошибок, а также в связи с выводами отчета №35/2019 от 19.09.2019 об оценке рыночной арендной платы за спорный объект, выполненного ООО «НПЦ «ПроАльянс» (ИНН 

<

***>) о том, что размер арендной платы без НДС на дату оценки составляет 724 000 рублей в год.

С учетом наличия в материалах дела документов, содержащих существенно отличающиеся выводы специалистов, определением от 05.03.2020 было удовлетворено ходатайство ООО «РТК-Проф» и по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ  (ИНН 

<

***>) ФИО4 На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова стоимость рыночной арендной платы (за все помещение в год, или за все помещение в месяц, или за 1 квадратный метр всего помещения в месяц) по состоянию на 14.05.2018 объекта недвижимости: встроенное помещение, назначение нежилое, площадью 457,3 кв.м, кадастровый номер: 36:04:0101020:2668, расположенное по адресу: 

<

...>).

Производство по делу было приостановлено и возобновлено определением от 17.12.2020 по окончании экспертного исследования, длительность которого была вызвана сбором дополнительных документов судом по запросам эксперта.

Согласно заключению эксперта ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ  №3394/6-3 от 12.10.2020 ФИО4  стоимость рыночной арендной платы за спорное помещение в год по состоянию на 14.05.2018 с учетом НДС составляла 1 903 038 руб., соответственно за все помещение в месяц с учетом НДС - 158 587 руб., за 1 квадратный метр в месяц с учетом НДС - 347 руб.

МУП КБ» Борисоглебского городского округа согласилось с выводами экспертного заключения №3394/6-3 от 12.10.2020. По результатам проведенной судебной экспертизы истцом были уточнены требования, принятые судом к рассмотрению определением от 17.12.2020и являющиеся предметом судебного разбирательства по делу: о взыскании с ООО «РТК-Проф» 1 141 945 руб.  56 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного помещение от 30.12.2012 №58 за период с 01.06.2018 по 31.07.2019, 1 190 685 руб. 61 коп. пеней за период с 11.06.2018 по 22.07.2019, 692 157 руб. 28 коп. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы.

Вызванная в судебное заседание по ходатайству ответчика в связи с необходимостью получения пояснений эксперт ФИО4 не устранила сомнения в обоснованности выполненного ею экспертного заключения, что послужило основанием для заявления ООО «РТК-Проф» ходатайства о проведении повторной экспертизы. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или   повторной   экспертизы,   арбитражный  суд может назначить экспертизу по своей 

инициативе. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Анализ экспертного заключения №3394/6-3 от 12.10.2020 ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России на предмет его соответствия законодательству, регулирующему спорные отношения, а также в сравнении с имеющимися в материалах настоящего дела Отчетами об оценке рыночной стоимости помещения №58-18 от 23.05.2018 и №935/2019 от 19.09.2019 позволил суду усомниться в обоснованности заключения и сделать вывод о том, что оно проведено поверхностно, чем нарушена предусмотренный статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип полноты экспертного исследования.

При этом судом было учтено следующее.

Оценка арендной платы — это определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени. 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы (пункт 11 ФСО-1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297).

Из  принятых  согласно  Федеральным стандартам подходов к оценке в практике сложился   подход,   согласно   которому   при   определении   размера   арендной платы уместнее использовать в первую очередь методы сравнительного подхода, то есть провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учесть факторы, существенные для формирования стоимости аренды. Как правило, при наличии необходимой достоверной информации и с учетом перечисленных требований сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений об аренде).

На практике этот метод реализуется экспертами с применением различных группами техник, основанных на используемых инструментах анализа, а также на способах приведения цен сделок (предложений) с аналогичными объектами к стоимости объекта оценки.

Суть  этих  методов состоит в формировании заключения о рыночной стоимости 

объекта  на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с 

объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения), определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. В процессе исследования участвуют качество прав, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, сервис и дополнительные элементы, условия рынка и пр.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. 

Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014) затратный подход рекомендуется использовать для оценки земельных участков, застроенных объектами капитального строительства или объектов капитального строительства, но не их частей, а также при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Оцениваемое встроенное нежилое помещение является частью объекта капитального строительства, а не отдельным объектом, в отношении которого можно посчитать затраты на его создание.

Кроме того, в экспертном заключении №3394/6-3 от 12.10.2020 ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России отсутствует обоснование вывода о низкой активности   рынка,   невозможности   применения  сравнительного  и,  соответственно, 

правомерности затратного подхода.

Вместе с тем следует отметить, что рынок аренды коммерческой недвижимости является развитым рынком.

Приведенный на странице 11 Заключения эксперта аргумент, выраженный в том, что «эксперту не удалось подобрать достаточное количество объектов-аналогов для исследуемого помещения» объективно не подтвержден из-за отсутствия анализа рынка при производстве экспертизы.

Развернутое описание и характеристики объекта недвижимости в заключении эксперта также не приведены, не указаны площади отдельных помещений, их соотношение по месту расположения в здании, не описаны инженерные коммуникации, характеристики отделки помещений и пр. факторы, влияющие на оценку.

Кроме того, в представленной суду ответчиком рецензии №12-1030-20 от 15.12.2020 (выполнена специалистом негосударственной экспертной организации ООО «ГлавКадастрЦентр») отражено, что  отказ эксперта от использования сравнительного подхода, в условиях, когда есть возможность проанализировать рыночные предложения к сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости и рассчитать арендную плату (ставку) путем прямого сравнения с объектами-аналогами следует признать методологически неверным.

Рецензент обращает внимание на то, что по данным общероссийского интернет-портала недвижимости «Циан» (региональный сегмент Воронежской области) по состоянию на 10.05.2018 (доступ к архивному снимку обеспечен посредством интернет-ресурса InternetArchive) было опубликовано 316 объявлений к сдаче в аренду офисных помещений, 167 – торговых помещений и 374 помещения свободного назначения,   что   в совокупности даже превышает количество предложений к продаже коммерческой недвижимости.

Исходя из изложенного, определением от 25.06.2021 была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр строительной судебной экспертизы» ФИО5 При выборе эксперта судом были учтены значительный профессиональный и экспертный опыт ФИО5

На разрешение эксперта судом был поставлен вопрос: какова стоимость рыночной арендной платы (за все помещение в год, или за все помещение в месяц, или за 1 квадратный метр всего помещения в месяц) по состоянию на 14.05.2018 объекта недвижимости: встроенное помещение, назначение нежилое, площадью 457,3 кв.м., кадастровый   номер:    36:04:0101020:2668,   расположенное    по  адресу: Воронежская 

область, 

<

...>. 

Согласно заключению эксперта ООО «Межрегиональный центр судебной строительной экспертизы»  №2506-21/СЭ от 29.07.2021 ФИО5 стоимость рыночной арендной платы за вышеуказанное помещение в год, с учетом НДС 18%, составляет 987 768 руб., за вышеуказанное помещение в месяц с учетом НДС 18% 82 314 руб.,  за 1 квадратный метр в месяц с учетом НДС 18% 180 руб. Соответственно итоговая величина рыночной арендной платы за вышеуказанное помещение без учета НДС: за помещение в год 837 092 руб., в месяц 69 758 руб., за 1 квадратный метр помещения в месяц 153 руб.

Вызванная в судебное заседание по ходатайству истца в связи с необходимостью получения пояснений эксперт ФИО5 не устранила сомнения в обоснованности выполненного ею экспертного заключения, а представленное ею дополнение к экспертному  заключению №2506-21/СЭ от 29.07.2021 не могло быть оценено судом в качестве части данного экспертного исследования, поскольку было выполнено не в установленном законом порядке.

При этом МУП «КБ» Борисоглебского городского округа представило заключение специалиста (комплексная рецензия)  №6375 от 13.09.202 (выполнено некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация судебных экспертиз»), согласно которому заключение №2506-21/СЭ от 29.07.2021 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной строительной экспертизы» ФИО5 не соответствует статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выявленные при анализе заключения нарушения не позволяют считать его объективным, обоснованным и полным, составленным на строго научной и практической основе, с исчерпывающими ответами по поставленным вопросам.    

ООО «РТК-ПРОФ» на приведенную комплексную рецензию  №6375 от 13.09.2021 представило отзыв специалиста ФИО6, в котором сделан вывод об ошибочности изложенных в нем суждений, что позволяет сделать вывод об отсутствии объективности и обоснованности в суждениях автора и об отсутствии недостатков в заключении эксперта №2506-21/СЭ от 29.07.2021, выполненного экспертом ООО «Межрегиональный центр судебной строительной экспертизы» ФИО5   

Анализ судом экспертного заключения №2506-21/СЭ от 29.07.2021 эксперта ООО «Межрегиональный центр судебной строительной экспертизы» ФИО5 на предмет его соответствия законодательству, регулирующему спорные отношения, вновь позволил сделать вывод о наличии в нем ряда методологических нарушений, которые хотя и не являются столь существенными, как допущенные при подготовке экспертного  заключения  №3394/6-3 от 12.10.2020 экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ 

Минюста России ФИО4, но при этом дискредитируют его выводы.  

Ввиду приведенных обстоятельств, учитывая значительную разницу между результатами всех имеющихся в материалах дела экспертных исследований (арендная плата за пользование спорным объектов определена в границах от 724 000 руб. до 2 346 363 руб. 84 коп.), а также существенную разницу в размере арендной платы, которая была определена двумя заключениями экспертов уже в ходе проведения судебных экспертиз (1 903 038 руб., с учетом НДС, и 987 768 руб., с учетом НДС), а также несогласия истца на заключение мирового соглашения, условия и текст которого предложены ответчиком, определением суда от 26.01.2022 по ходатайствам обеих сторон была назначена третья судебная экспертиза.

Принимая    во    внимание    обстоятельства    назначения    по  настоящему делу очередной судебной экспертизы, суд посчитал необходимым назначить данную экспертизу комиссионно, поручив ее проведение предложенным сторонами экспертам: эксперту  ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» ФИО7 и эксперту ООО «Аналитическая консалтинговая группа «Инвестиционная оценка и финансовый консалтинг» ФИО8 На разрешение экспертов был поставлен вопрос: какова стоимость рыночной арендной платы (за все помещение в год, или за все помещение в месяц, или за 1 квадратный метр всего помещения в месяц) по состоянию на 14.05.2018 объекта недвижимости: встроенное помещение, назначение нежилое, площадью 457,3 кв.м., кадастровый номер: 36:04:0101020:2668, расположенное по адресу: 

<

...>).

По ходатайствам экспертов срок проведения экспертизы неоднократно продлевался судом.

Согласно заключению экспертов ФИО7 (ООО «АНЭС»), ФИО8 (ООО «АКГ «ИнвестОценка») №В-220801/С от 03.08.2022  стоимость арендной платы по состоянию на 14.05.2018 объекта недвижимости: встроенное помещение, назначение нежилое, площадью 457,3 кв.м., кадастровый номер: 36:04:0101020:2668, расположенное по адресу: 

<

...>, составляет за все помещение в год 1 355 437 руб., за все помещение в месяц 112 953 руб., за 1 квадратный метр всего помещения в месяц 247 руб.

В    Постановлении    Президиума   Высшего   Арбитражного   Суда   Российской 

Федерации    18.09.2012    по    делу   №А27-2268/2011    говорится    о   том,   что   цена, 

определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

На запрос суда от 08.09.2022 от экспертов получен письменный ответ (исх.№19-09/2022 от 07.09.2022), согласно которому «установленный заключением комиссионной судебной экспертизы №В-220801/С от 03.08.2022 размер арендной платы за пользование помещением включает в себя НДС в размере 18% (размер НДС, действующий до 01.01.2019).

Истец мнения по заключению повторной комиссионной экспертизы не представил и просил рассмотреть дело по существу с учетом заключения эксперта ФИО4 №3394/6-3 от 12.10.2020 и поддержал требования, принятые к рассмотрению определением от 17.12.2020 (заявление  от 13.09.2022, поступило в суд 14.09.2022).

Анализ судом заключения экспертов ФИО7 (ООО «АНЭС»), ФИО8 (ООО «АКГ «ИнвестОценка») №В-220801/С от 03.08.2022 не выявил каких-либо существенных недостатков, не позволяющих использовать его выводы при принятии решения по настоящему делу.

Фактически экспертом установлена необходимость повышения арендной платы в 2,5 раза по сравнению с изначально установленной платой, что составляет более 20% ежегодного роста, начиная с 01.01.2014, существенно превышает уровень инфляции и согласуется с условиями рыночного формирования цены.

При изложенных обстоятельствах, исходя из размера рыночной стоимости годовой арендной платы (1 148 675 руб. 42 коп.) за пользование спорным помещением  согласно повторной судебной комиссионной экспертизе ФИО7 (ООО «АНЭС»), ФИО8 (ООО «АКГ «ИнвестОценка») №В-220801/С от 03.08.2022, без учета НДС, за период с 01.06.2018 по 31.07.2019 ООО «РТК-Проф» должно было уплатить арендную плату в сумме 1 340 121 руб. 32 коп.

НДС исключен судом из размера рыночной арендной платы ввиду того, что и истец и ответчик не являются плательщиками данного налога. Поскольку в ответе экспертов Цветковой Л.К и ФИО8 исх.№19-09/2022 от 07.09.2022 прямо указано на определением рыночной стоимости годового размера арендной платы по состоянию 14.05.2018 и, соответственно, применение в расчете действовавшего на указанную  дату НДС в размере 18%, исключению из расчета подлежит именно данный 

размер налога. 

Согласно  имеющимся в материалах дела платежным поручениям за спорный период ООО «РТК-Проф» уплатило 678 633 руб. 20 коп. 

Таким образом, задолженность Общества по арендным платежам за период с 01.06.2018 по 31.07.2019 составляет 661 488 руб. 12 коп. и требования МУП «КБ» Борисоглебского городского округа о взыскании с Общества основного долга являются обоснованными в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

Пунктом 2.5. договора установлено, что за просрочку всех видов платежей по настоящему договору арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, которая вносится на расчетный счет арендодателя.

Кроме того, пунктом 5.4. договора установлено, что за неисполнение обязательств, предусмотренных подпунктами 1-16 пункта 4.2. настоящего договора арендатором выплачивается штраф в размере 50% от суммы ежемесячной арендной платы на расчетный счет арендодателя.

На основании указанных пунктов договора МУП «КБ» Борисоглебского городского округа заявлено о взыскании с ответчика пеней в размере 1 190 685 руб. 61 коп. за период с 11.06.2018 по  22.07.2019,  а также 692 157 руб. 28 коп. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в порядке и на условиях договора аренды встроенного нежилого помещения №58 от 30.12.2012.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку    факт    несвоевременного  исполнения ответчиком обязательства по 

внесению  арендной  платы  в  установленном  размере подтвержден материалами дела, 

требование о взыскании пеней заявлено истцом правомерно.

Проверив   произведенный   истцом   расчет   пеней,   суд находит его неверным, 

поскольку в расчет включена ненадлежащая сумма основного долга.

За заявленный МУП «КБ» Борисоглебского городского округа период начисления пеней (с 11.06.2018 по  22.07.2019) с учетом суммы определенного судом ежемесячного платежа и произведенных ответчиком частичных оплат подлежит начислению неустойка в размере 693 006 руб. 74 коп. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства по оплате аренды со стороны ответчика

В силу статьи 333, пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

В Информационном письме от 14.07.1997 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие обстоятельства.

Установленный  в  договоре  аренды  встроенного  нежилого  помещения №58 от 

30.12.2012 неустойки (0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки) составляет   182,5%    годовых,   что    явно    несоразмерно    возможным  последствиям 

нарушения обязательств и значительно превышает действующие ставки банковских процентов по кредитным обязательствам.

На основании изложенного, принимая во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, длительность периодов просрочки оплаты долга, суд считает возможным снизить ее размер до 270 000 руб.

Кроме того судом учтено, что истцом не представлено доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком в большем размере.

При наличии у истца убытков, последний вправе заявить их в сумме, не покрытой неустойкой, в самостоятельном порядке.

Большее снижение размера неустойки не будет способствовать реализации принципа наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Как следует из правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №5467/14 по делу №А53-10062/2013, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. 

Что же касается требований о взыскании с ООО  «РТК-Проф» штрафа  по пункту 5.4. договора, то суд не может согласиться с позицией истца ввиду следующего.

Положениями главы 25 Гражданского кодекса РФ не допускается применение двух мер гражданско-правовой ответственности за одно и то же нарушение. Применение двойной ответственности за одно нарушение противоречит как нормам действующего законодательства, так и общим принципам гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания искового заявления следует, что МУП «КБ» просит взыскать с ООО «РТК-Проф» неустойку за просрочку внесения арендной платы и штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в порядке и на условиях договора, то есть за невнесение  арендной платы в установленный срок, что свидетельствует о применении двух мер гражданско-правовой ответственности за одно и то же нарушение.

Следовательно, требования МУП «КБ» Борисоглебского городского округа о привлечении ООО «РТК-Проф» к ответственности по пункту 5.4. договора  за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в порядке и на условиях договора аренды встроенного нежилого помещения №58 от 30.12.2012 являются необоснованными.

Исходя из совокупности изложенного, требования МУП «КБ» Борисоглебского городского округа являются правомерными и подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО «РТК-Проф» 661 488 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного помещение от 30.12.2012 №58 за период с 01.06.2018 по 31.07.2019 и 270 000 руб. пеней за период с 11.06.2018 по 22.07.2019.

В остальной части требований удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

С учетом изложенного, положений статьи 110 АПК РФ, разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», результатов рассмотрения дела, размера уточненных требований, а также правомерно начисленных пеней, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 052 руб. относятся на истца и в сумме  19 052 руб. подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, в сумме 17 072 руб. – 

относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

Кроме того, исходя из произведенных сторонами расходов на оплату экспертизы и результатов рассмотрения дела на истца относятся судебные расходы в сумме 110 018 руб. 45 коп. и подлежат возмещению ответчику в сумме 40 018 руб. 15 коп.

Как уже указывалось ранее, определением от 26.01.2022 по ходатайству ООО «РТК-Проф» и МУП «КБ» Борисоглебского городского округа была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АНЭКС» ФИО7 и эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8 , общая стоимость которой составила 100 000 руб.

ООО «РТК-Проф» на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области был сделан взнос в размере 30 000 руб. (платежное поручение №40 от 27.01.2022),   МУП «КБ» Борисоглебского городского округа был сделан взнос в размере 70 000 руб. (платежное поручение №103 от 15.03.2022) за проведение судебной экспертизы по делу                №А14-16352/2019. 

С учетом представления ООО «АНЭКС» и ООО «АКГ «ИнвестОценка» комиссионного экспертного заключения №В-220801/С от 03.08.2022, денежные средства, внесенные на депозит суда вышеуказанными платежными поручениями, следует перечислить ООО «АНЭКС» в сумме 30 000 руб. и  ООО «АКГ «ИнвестОценка»  в сумме 70 000 руб.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

                                               Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 03.06.2005  за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального унитарного предприятия «Комбинат Благоустройства» Борисоглебского городского округа (г.Борислглебск Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №3 по Воронежской области 31.08.2005 за  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 931 488 руб. 12 коп., в том числе 661 488 руб. 12 коп.  задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного нежилого помещения №58 от 30.12.2012  за период с период с 01.06.2018 по 31.07.2019, 270 000 руб. пеней за период с 11.06.2018 по 22.07.2019.

В остальной части требований отказать.

Взыскать       с       муниципального      унитарного      предприятия      «Комбинат 

Благоустройства» Борисоглебского городского округа (г.Борислглебск Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №3 по Воронежской области 31.08.2005 за  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 03.06.2005  за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 40 018 руб. 15 коп. судебных расходов по оплате экспертиз. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 03.06.2005  за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 072 руб.

Взыскать  с муниципального унитарного предприятия «Комбинат Благоустройства» Борисоглебского городского округа (г.Борислглебск Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №3 по Воронежской области 31.08.2005 за  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 19 052 руб.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью  «Агентство независимой экспертизы собственности» 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-16352/2019 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области обществом с ограниченной ответственностью «РТК-Проф» (ИНН 

<

***>) согласно платежному поручению №40 от 27.01.2022.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Аналитическая консалтинговая группа «Инвестиционная оценка и финансовый консалтинг» 70 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-16352/2019 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области муниципальным унитарным предприятием «Комбинат Благоустройства» Борисоглебского городского округа (ИНН 

<

***>) согласно платежному поручению №103 от 15.03.2022.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                    М.С.Есакова