АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                Дело  № А19-26864/2023

24.09.2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  11.09.2024   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   24.09.2024 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Хромцовой Н.В.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рощиной В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 14, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ" (664053, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании  271 502 890 рублей 76 копеек,

при участии в заседании 

от истца: представитель ФИО2. по доверенности  от 20.08.2024, служебное удостоверение; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности №б/н от 30.12.2022, паспорт; 

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – АДМИНИСТРАЦИЯ, истец) обратилась в арбитражный суд к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ" (далее – ООО "СОЮЗ", ответчик) с иском, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании  271 502 890 рублей 76 копеек – неустойки.

Уточнение исковых требований принято судом.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на просрочку исполнения ответчиком обязательств по договору о развитии застроенной территории, расположенной в Свердловском районе г. Иркутска № 010-64-1198/8 от 19.10.2018. 

Ответчик в судебном заседании исковые требования в заявленном истцом объеме не признал; представил контррасчет неустойки.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между АДМИНИСТРАЦИЕЙ (сторона 1) и ООО "СОЮЗ" (сторона 2) заключен договор №010-64-1198/8 от 19.10.2018, по пункту 1.1 которого ответчик в целях развития застроенной территории, расположенной в Свердловском районе г. Иркутска, площадью 24 926,74 кв.м., решение о развитии которой принято решением Думы города Иркутска от 25.08.2016 г. № 006-20-240384/6, согласно схеме застроенной территории, обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства, а истец обязуется создать необходимые условия для выполнения предусмотренных договором обязательств.

Пункт 1.2 договора закрепляет перечень адресов многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу:

- 

<

...>, 22, 24, 26, 28, 30, 32;

- 

<

...>, 12, 14.

Согласно пункту 4.1.21 договора ООО "СОЮЗ" обязалось в срок не позднее 30 дней со дня составления отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчета об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, отчета об оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого, или об оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашений об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества, обеспечить подготовку проектов соглашений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, направить их для рассмотрения и подписания истцу с приложением документов, предусмотренных пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу требований  пункта 4.1.24 договора ответчик уплачивает возмещение за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в п. 1.2 договора, и земельные участки, на которых расположены данные многоквартирные дома, и (или) осуществляет передачу жилых помещений, предоставляемых взамен изымаемых, в сроки, установленные соглашениями об изъятии, либо в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда об удовлетворении исковых требований и принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений для муниципальных нужд, либо в сроки, установленные решением суда.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Конкретные сроки реализации обязательств, указанных в названном пункте, предусматриваются планом графиком освоения территории. Конечный срок реализации предусмотренных пунктом 4.1.24 договора обязательств не может превышать 60 месяцев со дня заключения договора.

В соответствии с пунктом 4.1.25 договора ответчик обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, указанной в п. 1.1 договора.

Конкретные сроки реализации обязательства, указанного в пункте 4.1.25, предусматриваются планом-графиком освоения территории. Конечный срок реализации указанного обязательства не может превышать 60 месяцев со дня заключения договора.

По пункту 4.1.27 договора ответчик обязался осуществить снос многоквартирных домов, указанных в п. 1.2 договора, в течение 6 месяцев с даты предоставления истцу извещения об освобождении многоквартирного дома всеми гражданами, ранее проживавшими в данном доме, включающего информацию о результатах переселения собственников жилых помещений, в сроки, определенные планом-графиком освоения территории.

Согласно пункту 4.1.28 договора ответчик обязался в течение 3 дней с момента осуществления сноса многоквартирных домов, указанных в п. 1.2 договора, направить истцу документы, подтверждающие снос таких объектов.

Пунктом 4.1.30 договора установлена обязанность ответчика в течение 1 месяца с момента перехода прав на изъятые земельные участки и расположенные на них жилые помещения в муниципальную собственность города Иркутска, при условии выполнения ответчиком обязательств, указанных в п.п. 4.1.10, 4.1.18, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.29 договора, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации обратиться к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков без проведения торгов для строительства в границах территории, указанной в п. 1.1 договора.

За просрочку исполнения пунктов 4.1.21, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.28, 4.1.30 договора предусмотрена ответственность ответчика.

Так, в соответствии с пунктом 6.4 договора, в случае нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств, указанных в п.п. 4.1.2, 4.1.3, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.17, 4.1.20, 4.1.21, 4.1.23, 4.1.28, 4.1.29, 4.1.30, ответчик обязан уплатить истцу пеню в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены права на заключение договора (п. 2.1) за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства, установленного договором, до момента полного исполнения соответствующих обязательств по договору, а также возместить причиненные убытки.

Согласно пункту 6.6 договора, в случае нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств, указанных в п.п. 4.1.27, 4.1.31, 4.1.32, 4.1.33 и определенных планом-графиком освоения территории, ответчик обязан уплатить истцу пеню в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены права на заключение договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства, установленного договором и определенного планом-графиком освоения территории, до момента полного исполнения соответствующих обязательств по договору, а также возместить причиненные убытки.

Пунктом 2.1 установлена цена права на заключение договора в размере 910 000 рублей.

В силу требований  пункта 6.7 договора, в случае нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств, указанных в п.п. 4.1.24, 4.1.25 и определенных планом-графиком освоения территории, ответчик обязан уплатить истцу пеню в размере 50 000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства, установленного договором и планом-графиком освоения территории, до момента полного исполнения соответствующих обязательств по договору, а также возместить причиненные убытки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п.п. 4.1.24, 4.1.25 договора ответчик обязан возместить истцу убытки. Размер возмещения рассчитывается исходя из общей площади квартир, находящихся в многоквартирных домах, не расселенных на момент заявления требований, умноженной на среднюю цену 1 квадратного метра общей площади согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области на момент заявления требований.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка исполнения обязательств, установленных пунктами 4.1.21, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.28, 4.1.30 договора, истец начислил неустойку в общей сумме 271 502 890 рублей 76 копеек.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 08.02.2023 г. № 945-70-519/23 с требованием оплатить неустойку в добровольном порядке.

Означенная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Исследовав текст представленного договора № 010-64-1198/8 от 19.10.2018, суд считает, что по своей правовой природе данный договор является договором о развитии территории, предусмотренным статьей 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории (далее в настоящей статье также - договор) заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 Кодекса.

Условия, подлежащие включению в договор о развитии территории, перечислены в пункте 4 статьи 68 ГрК РФ.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства

Согласно статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Оценив договор № 010-64-1198/8 от 19.10.2018 на соответствие требованиям, установленным ГрК РФ, суд пришел к выводу о согласовании сторонами его существенных условий, в связи с чем суд считает означенный договор заключенным.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

По пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что обязанность, предусмотренная пунктом 4.1.21 договора, исполнена ответчиком с нарушением сроков, установленных планом-графиком освоения территории, утвержденным дополнительным соглашением № 010-64-1284/9 от 21.10.2019 года, в связи с чем истцом начислена неустойка в сумме 1 054 рубля 09 копеек.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что согласно пункту 4.1.21 договора начало исчисление срока для исполнения обязательства, установленного данным пунктом, в рассматриваемом случае непосредственном связано с датами изготовления отчетов об оценке рыночной стоимости возмещения за жилое помещение.

Так, согласно пункту 4.1.21 договора ответчик обязан в срок не позднее 30 дней со дня составления отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчета об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, отчета об оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого, или об оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашений об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества, обеспечить подготовку проектов соглашений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, направить их для рассмотрения и подписания Истцу с приложением документов, предусмотренных пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив текст договора, а также плана-графика к нему, суд установил, что положения пункта 4.1.21 и положения плана-графика, устанавливающего сроки выполнения обязательств по данному пункту, содержат взаимоисключающие условия о сроке исполнения обязательства.

Таким образом, имеется неопределенность в правоотношениях сторон относительно срока исполнения одного и того же обязательства, а именно: подлежит применению  срок по пункту 4.1.21 или  срок, установленный планом-графиком.

В ходе судебного разбирательства судом предприняты меры по установлению истинного волеизъявлении сторон, имевшего место при согласовании данного пункта; однако позиции сторон в толковании данного условия диаметрально противоположны.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В то же время при неясности условий договора, проект которого был разработан лицом, профессионально осуществляющим деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний, и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия, то есть в пользу слабой стороны договора (пункты 44 - 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Таким образом, профессиональные участники оборота должны стремиться к тому, чтобы несправедливые договорные условия, обременяющие контрагентов, изначально не включались в разработанные ими проекты договоров, в том числе стандартные формы договоров, и, не выполнив указанную обязанность - несут риск того, что такого рода условия не будут применяться судом.

Учитывая, что проект договора был разработан истцом, суд полагает, что ответчик в данном случае должен рассматриваться как слабая  сторона, в пользу которой подлежит толкованию спорное условие.

  Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что договор заключен в соответствии с частью 17.3 статьи 46.3 ГрК РФ (в ред. от 02.08.2019 г.) посредством электронного аукциона, извещение о проведении которого было размещено на официальном сайте: www.torgi.gov.ru.

Согласно пункту 9 части 8 статьи 46.3. ГрК РФ (в ред. от 02.08.2019 г.) в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 статьи 46.3 ГрК РФ, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 статьи 46.3 ГрК РФ, должен быть размещен проект договора.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 ГрК РФ (в ред. от 02.08.2019 г.) договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, действовавшим на момент заключения договора законодательством не предусматривался механизм подачи участником аукциона протокола разногласий к проекту договора; в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика каких-либо переговорных возможностей.

При таких обстоятельствах суд полагает, что пункт 4.1.21 необходимо толковать в пользу ответчика, как слабой стоны договора, а, следовательно, начало исчисления срока исполнения обязательств по данному пункту необходимо ставить в зависимость от дат изготовления отчетов об оценке рыночной стоимости возмещения за жилое помещение.

Из материалов дела следует, что в отношении помещений, расположенных по адресу ул. Мухиной, 14, отчеты подготовлены 22.07.2021 (том 2, л.д. 24-28), проекты соглашений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества направлены истцу 26.07.2021 (том 1, л.д. 82); по адресам ул. Мухиной, 16, 30 ул. ФИО4, 8 – отчеты подготовлены 22.07.2021 -27.07.2021 (том 2, л.д. 20-23, 29-43), проекты соглашений направлены истцу 23.07.2021, 27.07.2021 (том 1, л.д. 80-81, 83-86); по адресам: ул. Мухиной, 18, 20 ул. ФИО4, 12, 14 – отчеты подготовлены 20.05.2022 (том 2, л.д. 44-63), проекты соглашений направлены истцу – 23.05.2022 (том 1, л.д. 79, том 2, л.д. 64).

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что сроки исполнения обязательств по указанным адресам, исчисляемые от даты изготовления отчетов об оценке рыночной стоимости возмещения за жилое помещение, ответчиком не нарушены.

Проверив расчет неустойки по пункту 4.1.21 договора, представленный в заявлении об уточнении исковых требований от 26.04.2024, суд установил, что истцом начислена неустойка за нарушение сроков подготовки и направления проектов соглашений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в отношений домов, расположенных по адресам: 

<

...>; 

<

...> в сумме 128 рублей 92 копейки, ул. Мухиной, 14 в сумме 333 рубля 67 копеек, ул. Мухиной, 16, 30, ул. ФИО4, 8  в сумме 591 рубль 50 копеек.

Ответчик в ходе судебного разбирательства признал просрочку исполнения обязательств за несвоевременное выполнение обязательств, закрепленных пунктом 4.1.21 договора по 1 этапу в отношении домов, расположенных по адресам: 

<

...>; 

<

...>.

С учетом установленных обстоятельств суд полагает обоснованным начисление неустойки за просрочку исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.21 договора по 1 этапу в отношении домов, расположенных по адресам: 

<

...>; 

<

...>, за 1 календарный день в сумме 128 рублей 92 копейки.

В остальной части неустойка начислена истцом неправомерно.

Кроме того, истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.28, 4.1.30 договора.

Проанализировав условия перечисленных пунктов договора и плана-графика, суд также пришел к выводу о том, что положения договора содержат взаимоисключающие условия о сроке исполнения обязательств; при этом позиции сторон в части толкования данных пунктов также диаметрально противоположны.

По мотивам, изложенным выше, суд толкует положения пунктов 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.28, 4.1.30 договора в пользу ответчика, как слабой стороны.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неустойки предусмотренной за несвоевременное исполнение пункта 4.1.24 договора, суд пришел к следующему.

Пунктом 6.7 договора предусмотрена ответственность стороны 2 за нарушение сроков исполнения пункта 4.1.24 договора в виде пени в размере 50 000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после истечения срока исполнения обязательства.

Как указал истец, в соответствии с планом-графиком освоения территории, обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.24 договора, должно быть исполнено в следующие сроки:

1)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных к первому этапу (ул. Мухиной 32, ул. ФИО4, 4, 6, 10) в срок до 27 июня 2021 года;

2)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных ко второму этапу ул. Мухиной 14, 16, 30, ул. ФИО4, 8) в срок до 29 апреля 2022 года;

3)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных к третьему этапу (ул. Мухиной 18, 20, ул. ФИО4, 12.14) в срок до 27 февраля 2023 года.

Истцом начислена неустойка за нарушение сроков исполнения обязательств по пункту 4.1.24 в сумме 233 300 000 рублей, исходя из следующего расчета.

Этап

Адрес МКД, 

Количество дней просрочки

Формула

Пеня за период, руб.

1

этап

ул. Мухиной, д. 32, кв. 2,

500 (28.06.2021-09.11.2022)

500 х 50 000

25 000 000

 

ул. Мухиной, д. 32, кв. 6

501 (28.06.2021-10.11.2021)

501 х 50 000

25 050 000

 

ул. ФИО4, д. 6, кв. 4

87 (28.06.2021-22.09.2021)

87 х 50 000

4 350 000

2 этап

ул. Мухиной, д. 14, кв. 2

599 (30.04.2022-19.12.2023)

599 х 50 000

29 950 000

 

ул. Мухиной, д. 14, кв. 3

363 (30.04.2022-27.04.2023)

363 х 50 000

18 150 000

 

ул. Мухиной, д. 14, кв. 5

599 (30.04.2022-19.12.2023)

599 х 50 000

29 950 000

 

ул. Мухиной, д. 16. кв. 2 комн. 8

123 (30.04.2022-30.08.2022)

123 х 50 000

6 150 000

 

ул. Мухиной, д. 30, кв. 6

636 (30.04.2022-25.01.2024)

636 х 50 000

31 800 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 1

636 (30.04.2022-25.01.2024)

636 х 50 000

31 800 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 2

626 (30.04.2022-11.01.2024)

622 х 50 000

31 100 000

Арифметическая правильность расчета неустойки ответчиком не оспорена.

Между тем пунктом 4.1.24. договора установлена обязанность ответчика уплатить возмещение за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 1.2., и земельные участки, на которых расположены данные многоквартирные дома, и (или) осуществить передачу жилых помещений, предоставляемых взамен изымаемых, в сроки, установленные соглашениями об изъятии, либо в течение 10 (Десяти) дней со дня вступления в силу решения суда об удовлетворении исковых требований о принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений для муниципальных нужд, либо в сроки, установленные решением суда.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что сроки предусмотренные пунктом 4.1.24 необходимо исчислять, исходя из даты вступления в силу решения суда об удовлетворении исковых требований о принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений для муниципальных нужд, либо в сроки, установленные решением суда.

В порядке статьи 70 АПК РФ  сторонами подписано соглашение от 21.06.2024 о толковании пункта 4.1.24 договора, согласно которому словосочетание «решение суда об удовлетворении исковых требований и принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений для муниципальных нужд» стороны будут толковать расширительно, подразумевая под ним не только само решение суда, но и любой другой итоговый судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Пунктами 4.1.20 - 4.1.23 договора предусмотрен определенный механизм, которого ответчик был обязан придерживаться при расселении жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу; согласно которому в случае, если собственник жилого помещения, получив соглашение об изъятии с предлагаемой выкупной ценой его недвижимого имущества, которая определялась независимым оценщиков, не согласен с размером такой выкупной цены, ответчик был обязан обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением об изъятии жилого помещения. Иных процедур изъятия жилых помещений у собственников ни договором, ни действующим законодательством не предусмотрено.

Так, в материалы дела ответчиком представлены подтверждения того, что просрочка исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.24 договора, вызвана, в том числе, длительными судебными процессами, связанными с определением выкупной стоимости изымаемых жилых помещений, их изъятием, выселением проживающих в помещениях граждан. 

Таким образом, суд полагает, что толкование положений пункта 4.1.24 в пользу ответчика в полной мере соответствует и объективной стороне правоотношения, поскольку сроки рассмотрения дел судами выходят за пределы сферы влияния ответчика, в связи с чем  ООО «СОЮЗ» не могло каким-либо образом ускорить срок рассмотрения дел судами общей юрисдикции.

 При таких обстоятельствах суд полагает, что просрочка исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.24 договора, подлежит определению, исходя из дат вступления в законную силу окончательных судебных актов по делам, в том числе определений об оставлении исков без рассмотрения,  в связи с чем суд полагает обоснованным начисление неустойки за следующие периоды:

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 08.11.2022 по 09.11.2022 г., то есть за 2 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 26.09.2021 по 10.11.2021 г., то есть за 46 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 30.04.2022 по 07.07.2022 г., а также с 05.08.2023 по 19.12.2023 г., то есть за 206 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 06.12.2022 по 27.04.2023 г., то есть за 142 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 11.08.2023 по 19.12.2023 г., то есть за 131 календарный день;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, комн. 8 – за период с 09.08.2022 по 30.08.2022 г., то есть за 22 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 01.01.2023 по 27.03.2023 г., то есть за 124 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, кв. 1 – за период с 31.10.2022 по 16.03.2023 г., то есть за 137 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 03.11.2023 по 11.01.2024 г., то есть за 70 календарных дней.

Неустойка за неисполнение обязательств, установленных пунктом 4.1.24 договора, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, начислена истцом за период 28.06.2021 по 10.11.2021 г., тогда как начало течения периода начисляемой неустойки приходится на период рассмотрения иска Свердловским районным судом г. Иркутска об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, его изъятии, выселении проживающих в помещении граждан. Ответчиком представлены доказательства исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.24 договора в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, со сроком исполнения 23.09.2021 г. При этом 23.09.2021 г. также приходится на период рассмотрения иска Свердловским районным судом г. Иркутска. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает самого факта просрочки ответчиком исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.24 договора, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, в период, заявленный истцом.

Из вышеприведенного расчета следует, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.24 договора, в общем количестве 880 календарных дней.

При таких обстоятельствах неустойка за просрочку исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.24 договора, составляет 44 000 000 рублей, рассчитанная по следующей формуле: 50 000 рублей * 880 дней = 44 000 000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 35 150 000 рублей за просрочку исполнения обязательств по  пункту 4.1.25 договора:

Этап

Адрес МКД

Количество

дней просрочки

Формула

Пеня за период,

руб.

1 этап

ул. Мухиной, д. 32, кв. 4

11 (28.02.202-10.03.2021)

11x50 000

550 000

 

ул. ФИО4, д. 4, кв. 4

67 (28.02.2021-5.05.2021)

67 х 50 000

3 350 000

 

ул. ФИО4, д. 10, кв. 2

11 (28.02.202-10.03.2021)

11 х 50 000

550 000

 

ул. ФИО4, д. 10, кв. 8

11 (28.02.202-10.03.2021)

11 х 50 000

550 000

2 этап

ул. Мухиной, д. 30, кв. 3

90 (31.12.2021-30.03.2022)

90 х 50 000

4 500 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 4

90 (31.12.2021-30.03.2022)

90 х 50 000

4 500 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 6

90 (31.12.2021-30.03.2022)

90 х 50 000

4 500 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 7

90 (31.12.2021-30.03.2022)

90 х 50 000

4 500 000

 

ул. ФИО4, д. 8, кв. 8

90 (31.12.2021-30.03.2022)

90 х 50 000

4 500 000

3 этап

ул. ФИО4, д. 14, кв. 5 комн.6,7

100 (31.10.2022-7.02.2023)

100x50 000

5 000 000

 

ул. Мухиной, д. 18, кв. 3

53 (31.10.2022-22.12.2022)

53 х 50 000

2 650 000

Проверив расчет неустойки по пункт 4.1.25 договора, суд полагает, что при исчислении периода для начисления неустойки истец не учел следующее.

Создание или приобретение, а также передача в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения – это механизм, состоящий из следующих этапов:

·        получение согласия от граждан, выселяемых из жилых помещений, ответчиком об их переселении в предоставляемое ответчиком жилое помещение;

·        запрос согласования (гарантийного письма) у истца со стороны ответчика о переселении граждан из ветхого (аварийного) жилья во вновь предоставляемые жилые помещения;

·        предоставление согласования (гарантийного письма) от истца ответчику;

·        передача ответчиком комплекта правоустанавливающих документов в отношении передаваемого жилого помещения истцу для подписания;

·        подписание актов приема-передачи жилого помещения истцом.

Следует отметить, что после фактической передачи ответчиком комплекта правоустанавливающих документов в отношении передаваемого жилого помещения истцу, последний по своему усмотрению мог влиять на период просрочки исполнения обязательств ответчиком, установленных пунктом 4.1.25 договора по каждой отдельно взятой квартире.

Согласно части 2 статьи 330 ГК РФ, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчик должен считаться исполнившим обязательство, установленное пунктом 4.1.25 договора, с момента фактической передачи комплекта правоустанавливающих документов по каждой отдельно взятой квартире. 

Таким образом, не подлежит начислению неустойка за период: с момента, когда истец получил пакет правоустанавливающих документов в отношении жилого помещения от ответчика, и до момента подписания акта приема-передачи такого жилого помещения истцом; если в этот период Администрацией не было заявлено мотивированных возражений по передаваемым квартирам (например: замечания, связанные с приведением жилого помещение в соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологических норм, норм безопасности и т.д.).

С учетом того, что просрочка исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.25 договора, частично вызвана невозможностью их исполнения ответчиком в срок по вине истца, суд полагает обоснованным начисление неустойки за следующие периоды:

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 28.02.2021 по 01.03.2021 г., то есть за 2 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 28.02.2021 по 26.04.2021 г., то есть за 58 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 28.02.2021 по 01.03.2021 г., то есть за 2 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 31.12.2021 по 15.03.2022 г., то есть за 75 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 31.12.2021 по 16.03.2022 г., то есть за 76 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 31.12.2021 по 15.03.2022 г., то есть за 75 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 31.12.2021 по 15.03.2022 г., то есть за 75 календарный день;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> – за период с 31.12.2021 по 15.03.2022 г., то есть за 75 календарных дней;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, комн. 6, 7 – за период с 31.10.2022 по 30.01.2023 г., то есть за 92 календарных дня;

- в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Мухиной, д. 18, кв. 5 – за период с 31.10.2022 по 14.12.2022 г., то есть за 45 календарных дней.

Неустойка за неисполнение обязательств, установленных пунктом 4.1.25 договора в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, начислена истцом за период 28.02.2021 по 10.03.2022 г., тогда как ответчиком представлены доказательства своевременного исполнения спорного  обязательств. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что неустойка за неисполнение обязательств, установленных пунктом 4.1.25 договора, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, начислена истцом неправомерно.

Судом установлено, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.25 договора, в  общем количестве 575 календарных дней.

При таких обстоятельствах неустойка составляет 28 750 000 рублей, рассчитанная по следующей формуле: 50 000 рублей * 575 дней = 28 750 000 рублей.

Также АДМИНИСТРАЦИЕЙ заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение обязательств по пункту 4.1.27 договора.

В соответствии с планом-графиком освоения территории обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.27 договора, ООО «Союз» должно было исполнить в следующие сроки:

1)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных к первому этапу (ул. Мухиной 32, ул. ФИО4, 4, 6, 10)  в срок до 2 января 2022 года;

2)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных ко второму этапу (ул. Мухиной 14, 16, 30, ул. ФИО4, 8) в срок до 4 ноября 2022 года.

Истец начислил неустойку за нарушение сроков исполнения  обязательств по данному пункту в сумме 879 697 рублей, исходя из следующего расчета:

 

Этап

Адрес МКД

Количество дней просрочки

Формула

Пеня за период, руб.

1

этап

ул. Мухиной, д.32

504 (03.01.2022-21.05.2023)

910 000*504*/300*7,5%

114 660

 

ул. ФИО4, д.10

315 (03.01.2022-13.11.2022)

910 000*315*1/300*7,5%

71 662,50

2 этап

ул. Мухиной, д.14

447 (05.112022-25.01.2024)

910 000*447* 1/300*16%

216 944

 

ул. Мухиной, д.16

187 (05.11.2022 год-10.05.2023)

910 000*187*1/300*7,5%

42 542,50

 

ул. Мухиной, д.30

447 (05.11.2022-25.01.2024)

910 000*447* 1/300*16%

216 940

 

ул. ФИО4, д.8

447 (05.11.2022-25.01.2024

910 000*447* 1/300*16%

216 944

 

Между тем пунктом 4.1.27 договора предусмотрена обязанность ответчика осуществить снос многоквартирных домов, указанных в пункте 1.2 договора, в течение 6 месяцев с даты предоставления истцу извещения об освобождении многоквартирного дома всеми гражданами, ранее проживавшими в данном доме, включающего информацию о результатах переселения собственников жилых помещений, в сроки, определенные планом-графиком освоения территории.

Таким образом, при начислении истцом неустойки последним не было учтено следующее. 

Судом было установлено, что процедура изъятия жилого помещения включает в себя предложение заключения соглашения об изъятии собственнику жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу с определенной выкупной стоимостью, которая определяется на основании отчетов об оценке рыночной стоимости жилого помещения. При этом собственник такого жилого помещения не лишен права отказаться от заключения соглашения об изъятии, принадлежащего последнему жилого помещения в случае, если он не согласен с условиями, предложенными ответчиком в таком соглашении.

Условиями договора предусмотрен механизм, которого обязан придерживаться Ответчик в случае получения отказа от подписания соглашения об изъятии, либо в случае игнорирования собственником жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, такого соглашения.

Так, пунктом 4.1.23 Договора предусмотрена обязанность Ответчика в случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии, не позднее 30 дней со дня истечения указанного срока обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Также судом было отмечено то, что рассмотрение судом исков о принудительном изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости является обстоятельством, препятствующим своевременному исполнению обязательств ответчиком, предусмотренных договором. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что течение 6-ти месячного срока для осуществления сноса жилого дома следует считать с даты, следующей за днем вступления в силу последнего судебного акта в отношении последнего собственника помещений каждого жилого дома, поскольку только наличие совокупности приведенных обстоятельств позволяет установить сам факт освобождения многоквартирного дома всеми гражданами.

С учетом представленных в материалы дела документов суд полагает обоснованным начисление неустойки за просрочку исполнения обязательств по пункту 4.1.27 договора за следующие периоды:

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 30.04.2022 по 22.05.2023 г., то есть за 23 календарных дня;

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 29.10.2022 по 14.11.2022 г., то есть за 17 календарных дней;

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 31.01.2023 по 12.05.2023 г., то есть за 102 календарных дня.

Неустойка за неисполнение обязательств, установленных пунктом 4.1.27 договора, в отношении жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...> начислена истцом неправомерно по причине того, что на момент окончания заявленного периода начисления неустойки не истек 6-и месячный срок для осуществления сноса жилого дома, начавшийся со дня, следующего за днем вступления в силу последнего судебного акта в отношении каждого жилого дома, которым заканчивалось рассмотрение дела о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, установленного пунктом 4.1.27 договора, в общем количестве 142 календарных дня; в связи с чем правомерно исчисленная неустойка составляет 32 305 рублей, рассчитанная по следующей формуле:

((910 000 рублей * 7,5%) / 300) * 142 дня = 32 305 рублей.

Истцом также  заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в виде пени, предусмотренной за неисполнение обязательств по пункту 4.1.28 договора.

Пунктом 4.1.28 договора предусмотрена обязанность ответчика в течение 3 дней с момента осуществления сноса многоквартирных домов, указанных в п. 1.2. договора, направить истцу документы, подтверждающие снос таких объектов.

Ответственность за неисполнение данной обязанности установлена  пунктом 6.4. договора, согласно которому ответчик обязан уплатить истцу пеню в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены права на заключение договора за каждый день просрочки.

Согласно плану-графику освоения территории обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.28 договора, ООО «Союз» должно было исполнить в следующие сроки:

1)в отношении многоквартирных домов, отнесенных к первому этапу: ул.Мухиной 32, ул. ФИО4, 4, 6, 10, в срок до 5 января 2022 года;

2)          ул. Мухиной 14, 16, 30, ул. ФИО4, 8 - в срок до 7 ноября 2022 года.

Истец начислил неустойку в сумме 873 736 рублей 50 копеек, исходя из следующего расчета:

Этап

Адрес МКД

Количество дней просрочки

Формула

Пеня за период,

руб.

1 этап

ул. Мухиной, д. 32

502 (06.01.2022-22.05.2023)

910 000*502 1/300*7,5%

114 205

 

ул. ФИО4, д. 10

312 (06.01.2022-13.11.2022)

910 000*397*1/300*7,5%

70 980

2 этап

ул. Мухиной, д. 14

444 (08.11.2022-25.01.2024)

910 000*444*1/300*16%

215 488

 

ул. Мухиной, д. 16

185 (08.11.2022-11.05.2023)

910 000*185 1/300*7,5%

42 087

 

ул. Мухиной, д. 30

444 (0.11.2022-25.01.2024)

910 000*444*1/300*16%

215 488

 

ул. ФИО4, д. 8

444 (0.11.2022-25.01.2024)

910 000*444*1/300*16%

215 488

 

Между тем, исходя из буквального толкования пункта 6.4. договора, ответственность за неисполнение обязательств по пункту 4.1.28 наступает на четвертый календарный день с момента фактического осуществления сноса многоквартирного дома.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик выполнил обязанность, предусмотренную пунктом 4.1.28 договора, в трехдневный срок со дня фактического осуществления сноса многоквартирного дома в отношении жилых домов, расположенных по адресам: 

<

...>; 

<

...>; 

<

...>.

При этом на момент окончания заявленного истцом  периода начисления неустойки ответчик еще не осуществил фактический снос многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: 

<

...>; 

<

...>; 

<

...>.

Из буквального толкования пунктов 4.1.28, 6.4 договора следует, что для привлечения ответчика к данному виду ответственности необходимо соблюдение следующих обязательных условий:

- осуществить фактический снос многоквартирного жилого дома;

- допустить просрочку при направлении уведомления в адрес истца об осуществлении сноса многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах неустойка за просрочку исполнения пункта 4.1.28 не может быть начислена в отношении тех домов, снос которых фактически еще не был осуществлен, так как не соблюдается одно из двух условий для начисления неустойки.

В связи с изложенным суд полагает неправомерным начисление истцом неустойки за неисполнение обязательств, установленных пунктом 4.1.28 договора.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в виде пени за неисполнение обязательств по  пункту 4.1.30 договора.

В соответствии с планом-графиком освоения территории обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.30, ООО "СОЮЗ" должно было исполнить в следующие сроки:

1)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных к первому этапу (ул. Мухиной 32, ул. ФИО4, 4, 6, 10) в срок до 14 февраля 2022 года;

2)          в отношении многоквартирных домов, отнесенных ко второму этапу (ул. Мухиной 14, 16, 30, ул. ФИО4, 8) в срок до 17 декабря 2022 года.

Обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.30 Договора, исполнено ООО "СОЮЗ" с нарушением установленных сроков:

-   в отношении многоквартирных домов, по адресу: ул. ФИО4, 4, 6, заявления о предоставлении земельных участков поступили в администрацию города Иркутска 29 июля 2022 года; в отношении многоквартирного дома, по адресу: ул. ФИО4, 10, заявление о предоставлении земельного участка поступило в администрацию города Иркутска 16 мая 2023 года; в отношении многоквартирного дома, по адресу: ул. Мухиной, 32, заявление о предоставлении земельных участков поступило в администрацию города Иркутска 12 января 2024 года;

- в отношении многоквартирного дома, по адресу: ул. Мухиной, 16, относящегося ко второму этапу освоения территории, заявление о предоставлении земельных участков поступило в администрацию города Иркутска 12 января 2024 года.

Истец начислил неустойку в сумме 879 697 рублей, исходя из следующего расчета:

Этап

Адрес МКД

Количество дней просрочки

Формула

Пеня за период, руб.

1 этап

ул. Мухиной, д. 32

696 (15.02.2022-11.01.2024)

910 000*696*1/300*16%

337 792

 

ул. ФИО4, 4

164 (15.02.2022-28.07.2022)

910 000*164* 1/300*8%

39 797,33

 

ул. ФИО4, д. 6

164 (15.02.2022-28.07.2022)

910 000*164* 1/300*7,5%

39 797,33

 

ул. ФИО4, д.10

455 (15.02.2022-15.05.2023)

910 000*455* 1/300*7,5%

103 512,50

2 этап

ул. Мухиной, д. 14

404 (18.12.2022-25.01.2024)

910 000*404* 1/300*16%

196 074,67

 

ул. Мухиной, д. 16

390 (18.12.2022-11.01.2024)

910 000*390* 1/300*16%

189 280,00

 

ул. Мухиной, д. 30

404 (18.12.2022-25.01.2024)

910 000*404* 1/300*16%

196 074,67

 

ул. ФИО4, д. 8

404 (18.12.2022-25.01.2024)

910 000*404* 1/300*16%

196 074,67

 

Однако пунктом 4.1.30 договора предусмотрена обязанность ответчика в течение 1 месяца с момента перехода прав на изъятые земельные участки и расположенные на них жилые помещения в муниципальную собственность города Иркутска, при условии выполнения ответчиком обязательств, указанных в пунктах 4.1.10, 4.1.18, 4.1.24, 4.1.25, 4.1.27, 4.1.29 договора, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации обратиться к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков без проведения торгов для строительства в границах территории, указанной в пункте 1.1. договора. 

Исходя из буквального толкования положений пункта 4.1.30 договора, выполнение данного обязательства ответчиком ставится в зависимость от выполнения других обязательств, последним из которых является осуществление сноса многоквартирных жилых домов.

Таким образом, суд полагает, что начало течения месячного срока для обращения ответчика в адрес истца с заявлением о предоставлении земельных участков без проведения торгов для строительства в границах территории, указанной в пункте 1.1. договора, надлежит считать со дня, следующего за днем фактического осуществления сноса многоквартирного жилого дома.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что обоснованным является начисление неустойки за просрочку исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.30 договора, за следующие периоды:

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 23.06.2023 по 11.01.2024 г., то есть за 203 календарных дня;

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 15.12.2022 по 16.05.2023 г., то есть за 152 календарных дня;

- в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> – за период с 11.06.2023 по 11.01.2024 г., то есть за 216 календарных дней.

Начисление неустойки в отношении жилых домов, снос которых на момент окончания заявленного периода начисления неустойки осуществлен не был, суд полагает неправомерным; поскольку просрочка исполнения означенного обязательства еще не наступила.

 Соответственно, не подлежит начислению неустойка за просрочку исполнения обязательств, установленных пунктом 4.1.30 договора, в отношении жилых домов, расположенных по следующим адресам: 

<

...>; 

<

...>; 

<

...>.

Таким образом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, установленного пунктом 4.1.30 договора,  в  общем количестве 571 календарный день; в связи с чем неустойка должна быть рассчитана по следующей формуле: ((910 000 рублей * 16%) / 300) * 203 дня = 98 522 рубля 67 копеек) + ((910 000 рублей * 7,5%) / 300) * 368 дня = 83 720 рублей) = 182 242 рублей 67 копеек.

С учетом вышеизложенного сумма правомерно начисленной неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по спорному договору составляет 73 020 368 рублей 59 копеек, в том числе: 

·        128 рублей 92 копейки  по пункту 4.1.21, 

·        44 000 000 рублей по пункту 4.1.24, 

·        28 750 000 рублей по пункту 4.1.25, 

·        32 305 рублей по пункту 4.1.27, 

·        237 934 рубля 67 копеек – по пункту 4.1.30.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд пришел к следующему.

Согласно статье 333 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума ВС РФ №7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика

Таким образом, право снижения размера неустойки предоставлено суду только в одном случае - в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 73 Постановления №7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Принимая во внимание правовой подход, изложенный в пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор практики применения судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд отмечает, что обязательным условием взыскания неустойки является соразмерность ее суммы последствиям нарушения обязательства, что предполагает возмещение кредитору нарушенного интереса с недопущением его неосновательного обогащения. Назначением института ответственности за нарушение обязательств является восстановление имущественной сферы потерпевшего. Иными словами, при определении подлежащей взысканию суммы неустойки необходимо исходить из задачи выплатить достойную компенсацию кредитору, при том, что это не должно приводить к неосновательному обогащению последнего.

В данном случае суд учитывает следующие обстоятельства: 

• ответчиком фактически просрочено исполнение натурального, а не денежного обязательства, что исключает компенсационный характер неустойки; 

• истец не доказал и не подтвердил документально наступление неблагоприятных последствий нарушения истцом неденежного обязательства;

• исполнение ответчика договора.

Кроме того, судом также приняты во внимание условия пункта 6.9 спорного договора, согласно которому предусмотрена ответственность АДМИНИСТРАЦИИ за нарушение сроков исполнения обязательств в виде пени в размере 1/300 действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации что, по мнению суда, ставит стороны договора в заведомо неравные условия, поскольку ответственность Стороны 1 по договору существенно меньше ответственности, установленной для Стороны 2. 

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Нормы гражданского законодательства, устанавливающие принцип справедливости и равных начал вступления сторон в гражданские правоотношения, предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств.

Как указал Пленум ВАС РФ в пункте 9 своего Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ.

ООО "СОЮЗ" воспользовалось указанным правом, заявив о несправедливости положений пунктов 6.4, 6.6, 6.7 договора № 010-64-1198/8 от 19.10.2018. 

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание необходимость установления баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения; учитывая компенсационную природу неустойки, несоразмерность удержанной ответчиком  неустойки последствиям нарушения обязательства; отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо негативных имущественных последствий для ответчика в связи с  нарушением обязательств истцом; недопустимость неосновательного обогащения кредитора, суд считает возможным и необходимым снизить размер неустойки, начисленной по пунктам 4.1.24, 4.1.25, до справедливого размера 2 500 рублей за каждый день просрочки, что восстановит баланс интересов сторон.

По мнению суда, такой размер неустойки за нарушение ООО "СОЮЗ" сроков исполнения обязательств по договору №010-64-1198/8 от 19.10.2018 будет справедливым и соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

При этом суд не находит оснований для снижения пению

При таких обстоятельствах суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 3 907 868 рублей 59 копеек, из расчета: 

· 128 рублей 92 копейки  по пункту 4.1.21; 

· 2 200 000 рублей  по пункту 4.1.24 с учетом снижения (2500*880 дней); 

· 1 437 500 рублей по пункту 4.1.25 с учетом снижения (2500*575 дней); 

· 32 305 рублей  по пункту 4.1.27;

· 237 934 рубля 67 копеек по пункту 4.1.30, 

в связи с чем суд отказывает в удовлетворении остальной части требований.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец в силу действующего налогового законодательства освобожден от уплаты государственной пошлины.

Судом установлено, что истцом обоснованно заявлены требования о взыскании неустойки в общей сумме 73 020 368 рублей 59 копеек, что составляет 26,89% от заявленных.

С суммы заявленных истцом исковых требований государственная пошлина составляет 200 000 рублей

Согласно пункту 9 Постановления №81, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Принимая внимание вышеизложенное, государственная пошлина в сумме 53 780 рублей (200000х26,89%) относится на ответчика и взыскивается с него в доход федерального бюджета; государственная пошлина в оставшейся сумме с истца в доход федерального бюджета не взыскивается, поскольку он освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично;

взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА  3 907 868 рублей 59 копеек – неустойки;

в удовлетворении остальной части требований отказать;

взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 53 780 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области. 

 

Судья                                                                                                            Н.В. Хромцова