АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Кемерово                                                                                                 Дело № А27-219/2022

Резолютивная часть решения суда объявлена 02 июня 2022 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 09 июня 2022 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи А.В. Алференко,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

            рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, город Новосибирск (ОГРНИП 316420500124593, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, Кемеровская область – Кузбасс, город Ленинск-Кузнецкий (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным расчета размера арендной платы за земельный участок, представленный по договору аренды от 17.01.2014 № 1/14-Ю за период с 14.11.2018 по 31.12.2018 в части размера ежемесячной арендной платы, превышающего 5 003,71 руб.; за период с 01.01.2019 по 25.09.2019 в части размера ежемесячной арендной платы, превышающего 5 003,71 руб.,

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 27.05.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (далее – ответчик, комитет) о признании недействительным расчета размера арендной платы за земельный участок, представленный по договору аренды от 17.01.2014 № 1/14-Ю.

Исковые требования мотивированы тем, что комитет неправомерно изменил размер арендной платы по договору, направив уведомление об изменении размера арендной платы с применением в формуле расчета арендной платы неверную кадастровую стоимость.

Комитетом представлен отзыв на исковое заявление, указано, что расчет размера арендной платы соответствует нормам материального права, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.01.2014 № 1/14-Ю, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:26:0401005:4021, находящийся по адресу – 

<

...>, занятый зданием магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, общей площадью 0,1173 га (далее – договор). Разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов промышленности.

Согласно пункту 3.5 договора, арендная плата по настоящему договору исчисляется в порядке, установленном органами государственной власти Кемеровской области для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Арендатор обязан самостоятельно получать у Арендодателя расчет арендной платы за использование земельного участка на текущий календарный год в срок до 01 марта текущего года. В данном случае, условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными с 01 января текущего года. Заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется.

Земельный участок передан по акту приема передачи 17.01.2014.

10.12.2021 предприниматель направил в адрес комитета заявление о предоставлении сведений в части изменения размера арендной платы, указав на наличие переплаты по спорному договору аренды.

24.12.2018 комитет направил в адрес предпринимателя извещение № 5090, содержащее перерасчет размера арендной платы с 01.01.2016 с указанием на то, что в период с 01.01.2018 по 13.11.2018 ежемесячный размер арендной платы составит 5003,71 руб., с 14.11.2018 составит 44037,28 руб. К извещению прилагался расчет размера арендной платы за период с 14.11.2018 по 31.12.2018, содержащий кадастровую стоимость в размере 2825100.12 руб.

Предприниматель, полагая, что расчет арендной платы является необоснованным, обратился в органы регистрации и картографии за предоставлением сведений о кадастровой стоимости.

Согласно выписке от 22.12.2021 из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401005:4021 составляет 908000 руб.

ФИО2, выявив несоответствие кадастровой стоимости указанной в расчете размера арендной платы, кадастровой стоимости, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Согласно  пункту 2.3.17 решения Ленинск-Кузнецкого городского Совета народных депутатов от 25.02.2011 № 9 (ред. от 29.05.2015) «Об утверждении Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа», комитет распоряжается в пределах и порядке, установленных федеральными законами и правовыми актами органов местного самоуправления Ленинск-Кузнецкого городского округа, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Ленинск-Кузнецкого городского округа, и иными земельными участками, распоряжение которыми в соответствии с федеральными законами возложено на органы местного самоуправления Ленинск-Кузнецкого городского округа. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее также – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 2.5 Постановления от 05.02.2010 № 47, на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, где КИ2010, КИ2011, КИ2012, КИN - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2016, 2017 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2017 и последующие годы;

Как следует из расчета арендной платы, истцом в формуле расчета арендной платы за период с 14.11.2018 по 31.12.2018 применяются следующие коэффициенты:

S (площадь) – 0,1173 га; УПКС – 2408,44 руб./м2; КС – 2825100,12 руб., Кв – 0,17; Ки – 1,1003.

Ответчик в отзыве указывает, мотивом, побудившим комитет на применение кадастровой стоимости 2825100,12 руб. является факт снятия земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401005:4021 с кадастрового учета. 

В возражениях на отзыв, предприниматель ссылается на факт снятия земельного участка с кадастрового учета как на технический и формальный момент, инициированный комитетом для целей представления земельного участка в собственность предпринимателя.

Постановлением от 12.10.2018 № 1584 администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа, муниципалитет постановил снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 42:26:0401005:4021.

Соглашением от 28.11.2019 № 70/19 договор аренды от 17.01.2014 № 1\14-Ю расторгнут, земельный участок из  земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:26:0401005:4021, находящийся по адресу – 

<

...>, занятый зданием магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, общей площадью 0,1173 га считается возвращенным «Арендодателю» с 25.09.2019 в состоянии, обусловленном договором.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что сам по себе факт снятия земельного участка с кадастрового учета в условиях действующего договора аренды и фактического использования земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Так, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07. 

Спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически не потерял и не изменил свои физические свойства. Исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2017 № Ф10-4055/2017 по делу № А23-7732/2016).

Следовательно, сами по себе обстоятельства прекращения кадастрового учета не влияют на размер арендной платы и на обязательства в рамках договора аренды.

По смыслу пункта 2.5 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» размер годовой арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости.

Исходя из буквального толкования пункта 2.8 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для кадастрового квартала (которое применено комитетом в расчете за спорный период) применяется в случае, если кадастровая стоимость не определена.

Вместе с тем, из фактических обстоятельств дела следует, что кадастровая стоимость определена земельного участка с кадастровым номером 42:26:0401005:4021 определена в сумме 908000 руб. 

Согласно постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (принцип № 1). Согласно приказу Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582», в целях применения Принципа № 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее – ставки арендной платы).

Таким образом, суть принципа экономической обоснованности сводится к применению соответствующего коэффициента в зависимости от доходности земельного участка.

В тоже время, применение в формуле расчета арендной платы усредненных показателей (УПКС) вместо индивидуально установленной кадастровой стоимости само по себе является несоответствием принципу экономической обоснованности.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении КЭС ВС РФ от 21 ноября 2016 № 305-ЭС16-9281, статья 168 ГК РФ применима к случаям, когда сделка нарушает нормы постановлений Правительства РФ.

Из толкования принципа экономической обоснованности явно следует императивная природа такого принципа в контексте регулирования размера арендной платы, в связи с чем, отступление от указанного принципа в одностороннем уведомительном порядке грубо нарушает баланс интересов сторон сделки, в связи с чем, влечет недействительность такого уведомления об изменении размера арендной платы.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению. 

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным расчет размера арендной платы за земельный участок (извещение от 24.12.2018 № 5090), представленный по договору аренды от 17.01.2014 № 1/14-Ю за период с 14.11.2018 по 31.12.2018 в части размера ежемесячной арендной платы, превышающего 5 003,71 руб.; за период с 01.01.2019 по 25.09.2019 в части размера ежемесячной арендной платы, превышающего 5 003,71 руб.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

 

Судья                                                                                                         А.А. Алференко