/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-10134/2017-ГК

г. Пермь

26 сентября 2017 года

Дело № А60-2301/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2017 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей                    Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Зукова В.Б., паспорт, доверенность от 11.01.2017;     

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,  закрытого акционерного общества "НД-Инвест",

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 24 мая 2017 года 

по делу № А60-2301/2017,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр информационных

технологий" (ОГРН 1137746742924, ИНН 7723880920)

к закрытому акционерному обществу "НД-Инвест" (ОГРН 1026605228517, ИНН 6661092185)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр информационных технологий" (далее – ООО «ЦИТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "НД-Инвест" (далее – ЗАО «НД-Инвест», ответчик) о взыскании 800 353 руб. 78 коп., в том числе 791 687 руб. 82 коп. основного долга, 8 665 руб. 96 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.05.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, закрытое акционерное общество "НД-Инвест", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.05.2017 отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что арендодатель не обязан доказывать ненадлежащее состояние помещений при передаче арендатору (истцу). Документы, касающиеся предыдущего арендатора, получены с нарушением  ФЗ «О коммерческой тайне». Сам по себе факт передачи помещения новому арендатору незамедлительно после возврата его от старого арендатора не является доказательством того, что помещение передано в ненадлежащем состоянии или со следами износа.

По мнению апеллянта, истцом нарушены требования договора о проведении текущего ремонта, что повлекло причинение ущерба помещению, а  это в свою очередь позволило ответчику удержать страховой депозит в соответствии с условиями договора аренды.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

 Как следует из материалов дела, 10.06.2014 между ЗАО «НД-Инвест» (арендодатель) и ООО «ЦИТ» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № П-0200/11-14, в соответствии с которым в аренду предоставлено недвижимое имущество - часть нежилого помещения №1, часть нежилого помещения № 11, нежилые помещения № 2-5, 10 общей площадью 393,25 квадратных метров на 11 этаже Бизнес-центра «Палладиум», расположенного  по  адресу: г.  Екатеринбург, ул.  Хохрякова, д. 10.

Согласно п.1.4. договора стороны заключают настоящий договор аренды сроком на 11месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещений.

Имущество передано арендатору по акту  приема-передачи от 01.07.2014.

В последующем срок действия договора продлен с 01.06.2015 по 30.04.2016 на основании дополнительное соглашение № 3 от  30.04.2015,  с 01.05.2016 по 31.03.2017 -  на основании  дополнительного соглашения № 4 от 30.04.2016.

Согласно п. 3.2.1.-3.2.2. договора в течение 2 банковских дней с даты подписания настоящего договора арендатор вносит арендодателю страховой депозит в размере 594 790 руб. 62 коп., в том числе НДС 18%. На момент подписания настоящего договора страховой депозит равен сумме постоянной части арендной платы за один полный месяц аренды. Страховой депозит удерживается арендодателем в течение всего срока действия настоящего договора до даты возврата помещений от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.2.3. договора из суммы страхового депозита могут удерживаться суммы задолженностей арендатора по настоящему договору; начисленные пени, штрафы, неустойки, которые подлежат  выплате арендатором по настоящему договору; суммы компенсаций, причитающиеся арендодателю по настоящему договору (включая компенсацию за повреждение помещений, мест общего пользования Бизнес-центра и (или) прилегающей к нему территории в результате действий (бездействий) арендатора, иной ущерб арендодателю, причиненный по вине арендатора; суммы задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по настоящему договору, срок исполнения которых наступил или наступит на дату прекращения настоящего договора (окончание срока действия, досрочное расторжение).

Иное использование страхового депозита арендодателем не осуществляется.

Во исполнение указанных положений договора истцом произведена оплата страхового депозита в сумме 903 832 руб. 19 коп., в подтверждение чего представлены платежные поручения № 160 от 03.02.2015, № 122 от 05.09.2014, № 259 от 11.07.2014.

Стороны  01.08.2016 подписали дополнительное соглашение №5, которым изменен п. 5.3 договора, предусмотрено право каждая из сторон в любой момент отказаться от исполнения договора аренды, уведомив другую сторону не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения договора.

Арендодатель  26.10.2016 направил арендатору уведомление исх. № р- 11/11-16 о расторжении договора аренды № п-0200/11-14 от 10.06.2014  (получено 26.10.2017 согласно отметке о вручении). Согласно данному уведомлению ответчик отказывался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с 30.11.2016. Также ответчик предложил истцу назначить представителей для проведения предварительного осмотра состояния помещений. В письме от 01.11.2016 исх. № 147/16 истец согласился освободить помещения и назначил представителей для проведения осмотра помещений.

Договор аренды расторгнут 30.11.2016. Имущество возращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.11.2016.

Согласно п. 3.2.7.договора при прекращении настоящего договора (окончание срока действия договора, его досрочное расторжение) арендодатель возвращает арендатору страховой депозит в той сумме, которая осталась после произведенных удержаний по настоящему договору (если в соответствии с пунктом 3.2.3 настоящего договора такие удержания производились), в предусмотренный пунктом 7.8 настоящего договора срок.

В соответствии с п. 7.8. договора при прекращении договора, все окончательные расчеты должны быть произведены между сторонами в течение 10 банковских дней с момента прекращения действия договора.

По расчету истца с учетом наличия взаимных финансовых обязательств, арендодатель обязан возвратить арендатору сумму страхового депозита в размере 791 687 руб. 82 коп.

Ссылаясь  на расторжение договора аренды № П-0200/11-14, исполнение обязанности  по  уплате арендных платежей за период пользования спорным имуществом в полном объеме, истец обратился в суд  с требованием о взыскании с ответчика  суммы  страхового депозита в размере  791 687 руб. 82 коп. 

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности  требований и их обоснованности, отсутствия у ответчика оснований удерживать страховой депозит в связи с прекращением договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно  ст.  1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. 

Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. 

Пунктом 2 ст.  1107 ГК РФ предусмотрено начисление  процентов за пользование чужими средствами (статья 395) на сумму неосновательного денежного обогащения с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Данное применение закона изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014.

Исковые требования истца о взыскании  неосновательного  обогащения мотивированы отсутствием у ответчика оснований для удержания денежных  средств, переданных  в качестве страхового депозита,   в связи с прекращением арендных отношений.

В соответствии с пунктом  1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу  п. 2 ст.  616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 2.3.6 договора аренды № П-0200/11-14 от 10.06.2014 предусмотрена обязанность  арендатора по содержанию помещения в надлежащем состоянии. Обязанность по  проведению капитального  ремонта помещения и  текущему ремонту мест  общего  пользования возложены на арендодателя (п.2.1.2 договора).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается заключение сторонами  договора аренды №П-0200/11-14 от 10.06.2014, предусматривающего  право  каждой из сторон в любой момент отказаться от исполнения договора аренды, уведомив другую сторону не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения договора. Договор  аренды   № П-0200/11-14 от 10.06.2014 был  заключен  сторонами на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, который должен был быть  подписан  01.07.2014. В последующем по  соглашению  сторон  срок действия договора аренды продлен. В связи  с реализацией  арендодателем  права на односторонний отказ  от исполнения договора аренды, о чем  арендатор  был уведомлен 26.10.2016, договор аренды расторгнут 30.11.2016, имущество возращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.11.2016.

Акт приема-передачи от 30.11.2016 подписан арендатором с возражениями  касательно  выявленных арендодателем   при осмотре помещений общей площадью  543,25 кв.м повреждений, указанных в приложении № 1, а именно загрязнений и  потертостей  элементов отделки, что, по мнению арендодателя, свидетельствует   о  возврате помещений в состоянии,   не соответствующем условиям договора  (пункт 3 и  4 акта).

Ранее  имущество, являющееся предметом договора аренды   № П-0200/11-14 от 10.06.2014, было предоставлено   истцу во временное владение и пользование на основании  договора от  01.10.2013 № П-0183/11-13 и возвращено  ответчику без  замечаний  относительно  технического  состояния по акту от  30.06.2014 (т.1 л.д.100-102). 

Передача помещения в аренду оформлена актом приема-передачи  от  01.07.2014, в соответствии с которым истцу в аренду переданы  часть нежилого помещения №1, часть нежилого помещения № 11, нежилые помещения № 2-5, 10 общей площадью 393,25 квадратных метров на 11 этаже Бизнес-центра.

Установив, что арендные отношения, возникшие на основании договора № П-0200/11-14 от 10.06.2014, между сторонами прекращены, обязательства по  внесению арендных  платежей истцом исполнены,  при  этом часть нежилого помещения № 1 общей площадью 150 кв.м возвращена  арендодателю по акту от  18.01.2015 (т.1 л.д.98-99),    и отсутствуют основания полагать,  что  указанные в акте от  30.11.2016 повреждения элементов отделки  следствием  ненадлежащего исполнения  арендатором  обязанность  по содержанию помещения в надлежащем состоянии,  суд  первой инстанции  пришел к правильным выводам об обоснованности  требования истца о взыскании  неосновательного  обогащения в виде удерживаемого  страхового депозита в связи с прекращением арендных  правоотношений и причитающихся процентов.

Доводы апелляционной жалобы  об отсутствии  доказательств надлежащего состояния  помещений при передаче арендатору (истцу),  обязанности  арендатора проводить текущий  ремонт,   передаче  помещения новому арендатору незамедлительно после возврата его от старого арендатора, что  не является доказательством ненадлежащего состояния помещения, отклоняются в силу следующего.

Как указано  выше, договором аренды № П-0200/11-14 от 10.06.2014 обязанность  по содержанию помещения в надлежащем состоянии возложена на арендатора, обязанность по  проведению капитального  ремонта помещения и  текущему ремонту мест  общего  пользования возложены на арендодателя.  Договором аренды не предусмотрена обязанность  арендатора по проведению  текущего  ремонта помещений и  сроки  его  проведения.

В силу п. 1 ст.  36 Федерального закона  от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Как указано в Постановлении  Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (ред. от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Приказом  Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 утверждено Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, которое устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (далее - здания и объекты) по перечню согласно СНиП 2.08.02-85 независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности.

Согласно  п. 4.1.  Положения текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом прил. 7. 

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам (п. 4.2.). 

При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым прил. 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым прил. 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации. 

Принимая во внимание установленную  минимальную  продолжительность  эффективной эксплуатации  задний и сооружений и элементов задний и сооружений, включая внутреннюю отделку,   в данном случае  срок постановки полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации зданий на текущий ремонт составляет  от трех до пяти  лет, срок нахождения спорных  помещений в аренде у истца  менее  указанного  срока,  возврат части  нежилого помещения № 1 общей площадью 150 кв.м  по  акту от  18.01.2015 без  замечаний, обязанность  арендодателя по  текущему ремонту мест  общего  пользования, оснований полагать  обстоятельства причинения вреда арендуемым помещениям ответчика следствием  ненадлежащего  исполнения обязанности  по  содержанию помещений истцом, судом апелляционной инстанции не установлено.

Кроме того, суд  первой инстанции правомерно подверг  критике представленное ответчиком в материалы дела заключение специалиста № 1/245н-16 от 12.12.2016, составленное ООО АНСЭ «Экспертиза», которым определена стоимость восстановительного ремонта помещений в размере 1157508 руб. 24 коп., так как  акт осмотра (приложение № 1) и осмотр специалиста проведены в отсутствие представителей арендатора. Представленные фотографии  не позволяют установить  идентичность  осмотренных  и переданных в аренду площадей. Фактически  проведен  осмотр помещений площадью  543,25 кв.м, тогда как в аренду истцу было передано  помещение  площадью 393,25 кв.м на 11 этаже Бизнес-центра.

Поскольку  ранее  помещение было  предметом  договора аренды от  01.10.2013 № П-0183/11-13 и возвращено  ответчику без  замечаний  относительно  технического  состояния по акту от  30.06.2014,  далее передано в аренду по  акту приема-передачи  от  01.07.2014 и возвращено  вновь  по акту  от   30.11.2016, то есть находилось в аренде менее трех  лет,  наличие следов естественного   износа внутренней отделки  помещения не  может  являться доказательством нарушения арендатором обязанности   по содержанию помещения в надлежащем состоянии в отсутствие соответствующих  доказательств.  

В этой связи  требования истца о взыскании  удерживаемого  страхового депозита, а также причитающихся процентов за пользование чужими денежными средствами  удовлетворено  судом правомерно.

 Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 мая 2017 года по делу № А60-2301/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

 

Т.В. Макаров