﻿

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-11926/2019

25 декабря 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2020 года. 

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Новогородского И.Б.,

судей: Загвоздина В.Д., Шелёминой М.М.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Новиковой О.Н.,

при участии в судебном заседании в здании Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) путем использования систем видеоконференц-связи представителей общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Транс-Сервис» Мазур Т.В. (доверенность от 10.03.2020), Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска Округиной А.С. (доверенность № 105 от 28.12.2019) и Окружной администрации города Якутска Округиной А.С. (доверенность № 315 от 30.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Транс-Сервис» на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 года по делу № А58-11926/2019 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Транс-Сервис» (ИНН 1435216303, ОГРН 1091435004836; далее - ООО «БизнесТранс-Сервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646; далее – управление Росреестра, управление) о признании незаконными действия по погашению записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 14:36:105029:72, общей площадью 629 кв. м договором аренды № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012 в пользу ООО «БизнесТранс-Сервис»; об обязании управления восстановить в единой государственном реестре недвижимости запись о праве аренды ООО «БизнесТранс-Сервис» на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105029:72.

- к окружной администрации г. Якутска, (далее - администрация) о признании незаконными юридических действий по прекращению права аренды ООО «БизнесТранс-Сервис», возникшего на основании договора аренды № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012; об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов общества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений окружной администрации г. Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905; далее - департамент)

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-11927/2019 от 23 января 2020 года указанное дело было объединено в одно производство с делом № А58-11926/2019 для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 марта 2020 года требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением апелляционным судом норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Согласно доводам, изложенным в кассационной жалобе и дополнениях к ней, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права (пункт 2 статьи 621, пункт 2 статьи 610, статьи 450, 450.1, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 21, статей 26, 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в связи с чем суд пришел к ошибочному выводу о том, что действия администрации по обращению в регистрационный орган за погашением записи об аренде земельного участка, а также действия управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка являются законными. Апелляционный суд, устанавливая обстоятельства о прекращении договора аренды земельного участка с 28.04.2016, фактически породил спор о праве, который между сторонами отсутствует. Поскольку сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.04.2015 к договору аренды земельного участка № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012, а не новый договор аренды земельного участка, к нему подлежит применению правовая позиция, изложенная в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020), а договор аренды земельного участка № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012 в отсутствие возражений сторон продлен на неопределенный срок. При этом уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками является Департамент имущественных и земельных отношений окружной администрации г. Якутска, а не окружная администрация г. Якутска. С заявлением о государственной регистрации права обратилась администрация, Управление Росрееста должно было приостановить регистрацию, а в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, отказать в гашении записи об обременении земельного участка, чего им сделано не было. 

Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, из которого следует о ее согласии с обжалуемым судебным актом. 

Иными лицами отзывы на кассационную жалобу не представлены. 

В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 14 декабря 2020 года до 12 часов 50 минут 21 декабря 2020 года, о чем сделано публичное извещение.

После окончания перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов суда апелляционной инстанций установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на жалобу, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.10.2012 на основании распоряжения заместителя главы городского округа «город Якутск» № 2656зр от 28.08.2012 между ООО «Сервис-Строй» и Департаментом заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2012-1163, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 14:36:105029:72, общей площадью 629 кв. м, расположенный по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, представленный в аренду под строительство административного здания, со сроком договора аренды с 22.10.2012 по 22.10.2015.

Пунктом 6.2 договора указано, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

19.11.2012 согласно трехстороннему договору № 223 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права и обязанности арендатора перешли от ООО «Сервис-Строй» к ООО ДСО «Сэттэ». 

В последствии, 13.03.2013 согласно трехстороннему договору № 09-4/2013-030 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 09-1/2012-1163 права и обязанности арендатора перешли от ООО ДСО «Сэттэ» к ООО «Айсар». 

28.04.2015 между департаментом и ООО «Айсар» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 28.04.2016. 

06.07.2016 письмом департамент уведомил арендатора ООО «Айсар» о том, что арендодатель не возражает против дальнейшего использования земельного участка и арендатор вправе пользоваться земельным участком.

16.08.2016 согласно трехстороннему договору № 09-4/2016-094 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 09-1/2012-1163 права и обязанности арендатора перешли ООО «Бизнес-Транс-Сервис».

22.05.2019 в адрес общества было направлено письмо департамента № 3877-ДИЗО/19 от 17.05.2019 (получено обществом 27.05.2019) из содержания которого следовало, что на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ департамент уведомляет ООО «Бизнес-Транс-Сервис» о прекращении договора о передаче прав и обязанностей № 09-4/2016-094 от 16.08.2016, а также сообщило обществу о том, что департаментом через три месяца со дня отправления настоящего уведомления будут произведены действия по погашению государственной записи прав аренды вышеуказанного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимости и сделок с ним.

23.08.2019 администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости, приложив копию письма департамента № 3877-ДИЗО/19 от 17.05.2019 и копию почтового уведомления от 22.05.2019 с отметкой о его вручении обществу 27.05.2019.

28.08.2019 регистрирующим органом была погашена запись о государственной регистрации обременения договором аренды № 09-1/2012-1163 указанного земельного участка.

04.09.2019 департамент письмом № 7611-ДИЗО/19 уведомил общество о погашении регистрационной записи права аренды земельного участка и с требованием освобождения указанного земельного участка в течение одного месяца с момента получения данного уведомления.

Общество посчитав, что юридические действия администрации по прекращению права аренды ООО «БизнесТранс-Сервис», возникшего на основании договора аренды № 09-1/2012-1163 от 22.10.2012 и решение управления нарушают его права и законные интересы и не соответствуют нормам действующего законодательства, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, пришел к выводу, что ярко выраженной воли департамента, свидетельствующей об одностороннем отказе от договора аренды со стороны арендодателя в порядке статьи 610 ГК РФ, уведомление № 3877-ДИЗО/19 от 17.05.2019 не содержит. У общества не было оснований считать, что указанное уведомление является основанием для прекращения именно договора аренды от 22.10.2012 № 09-1/2012-1163. При этом прекращение договора аренды от 22.10.2012 № 09-1/2012-1163 по уведомлению департамента могло состояться только после истечения трех месяцев с момента его получения, то есть  не ранее 28.08.2019. Вместе с тем, представитель администрации обратился с соответствующим заявлением о погашении записи обременения арендой в регистрирующий орган 23.08.2019. У администрации на момент обращения с заявлением в регистрирующий орган отсутствовали правовые основания для прекращения записи обременения арендой в отношении заявителя, а, следовательно, ее действия не основаны на законе.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что буквальное содержание уведомления № 3877-ДИЗО/19 от 17.05.2019 и следуемой из него воли департамента свидетельствует о намерении последнего прекратить именно арендные отношения, а не лишить общество прав и обязанности по договору аренды о передаче их третьей стороне по сделке. Департамент на законных основаниях реализовал свои права предусмотренные абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, выразив волю на прекращение арендных отношений. Обращение администрации в управление Росрееста с заявлением о погашении записи обременения земельного участка 23.08.2019 (до истечения трехмесячного срока) само по себе не нарушает прав и законных интересов общества, поскольку погашение записи совершено по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления о прекращении договора аренды. 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Как правильно установлено апелляционным судом, департамент на законных основаниях реализовал свои права предусмотренные абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразив волю на прекращение арендных отношений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что  буквальное содержание уведомления № 3877-ДИЗО/19 от 17.05.2019 и следуемой из него воли департамента свидетельствует о намерении департамента прекратить именно арендные отношения, а не лишить общество прав и обязанности по договору аренды о передаче их третьей стороне по сделке.

Действия регистрирующего органа, порождающего правовые последствия для общества в виде внесения в Единый государственный реестр прав записи о прекращении договора аренды, совершены им с соблюдением требований части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», из которых следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, подлежит прекращению по истечении 3 месяцев с момента получения стороной договора соответствующего уведомления от другой стороны.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как правильно установлено апелляционным судом, договор аренды прекратил свое действие 27.08.2019, а 28.08.2019 была совершена запись об указанном государственном реестре прав.

Совершенные 28.08.2019 действия государственного регистратора в Едином государственном реестре прав по прекращению записи аренды земельного участка не нарушает прав общества, поскольку совершены по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления о прекращении договора аренды.

Установив, что оспариваемые действия заинтересованных лиц соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы общества, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении требований общества.

Довод общества о том, что судом апелляционной инстанции не учтено, что поскольку с заявлением о государственной регистрации права обратилась администрация, а не департамент, управление Росрееста должно было приостановить регистрацию, а в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в  статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, отказать в гашении записи об обременении земельного участка, отклоняется, исходя из следующего.

Из системного толкования статей 9, 10, 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду или в собственность для целей, не связанных со строительством, утвержденным Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) № 435 от 30.09.2006 следует наличие у администрации соответствующих полномочий.

Учитывая, что предметом спора, рассматриваемого в рамках настоящего дела, является правомерность действий администрации по обращению в регистрационный орган за погашением записи об аренде земельного участка, а также действия управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка, иные доводы кассационной жалобы не влияют на выводы суда кассационной инстанции.

Исходя из изложенного, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятого по делу судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 года по делу № А58-11926/2019 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

И.Б. Новогородский 

В.Д. Загвоздин 

М.М. Шелёмина