ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18004/2021

город Ростов-на-Дону

25 июня 2024 года

15АП-4191/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 17.05.2024,

от третьего лица (Прокуратуры Краснодарского края): представитель ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Прокуратуры Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 01.03.2024 по делу № А32-18004/2021 

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Статус»

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Прокуратуры Краснодарского края, 

ФИО3, акционерного общества «Краснодаргоргаз», общества с ограниченной ответственностью «Европейский финансовый дом»

о взыскании штрафа, 

 

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Статус» о взыскании штрафа по договорам купли-продажи земельных участков в сумме 373 024 498,77 руб.

Решением от 01.03.2024 ходатайство истца об уточнении исковых требований отклонено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Необоснованно отказано в удовлетворении ходатайств истца об изменении исковых требований и содействии в истребовании доказательств. Факт ничтожности части сделки по отчуждению земельных участков не освобождает ответчика от уплаты штрафных санкций и выполнения обязательств по договору. Действия ООО «Статус», направленные на отчуждение спорных земельных участков, свидетельствуют об отсутствии намерений реализовать договор о комплексном освоении земельного участка.

Также Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Доводы жалобы по существу аналогичны доводам, изложенным истцом в своей апелляционной жалобе. 

Прокуратура Краснодарского края подала апелляционную жалобу на решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

У ООО «Статус» как арендатора исходного земельного участка сохранились обязанности по дальнейшему комплексному освоению территории общего пользования в границах спорного земельного участка, включающему обустройство территории общего пользования, строительство и ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также передаче данных объектов безвозмездно в муниципальную собственность. Факт ничтожности части сделки по отчуждению земельных участков не освобождает ответчика от оплаты штрафных санкций, в том числе с учетом аналогичных положений договора о комплексном освоении территории. 

Кроме того,  администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Заключение договоров купли-продажи в отношении земельных участков (30 из 106), являющихся землями общего пользования, не влекут ничтожность иных договоров купли-продажи в отношении 76 земельных участков, следовательно, не порочат и содержащееся в данных договорах условие об ответственности общества. Не исследован вопрос соблюдения обществом положений, предусмотренных постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 19.06.2012 № 4989 «Об утверждении корректировки проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», в части обеспечения территории объектами коммунальной инфраструктуры. Судебной экспертизой надлежащем образом не исследован вопрос о том, выполнены ли обществом все необходимые действия для достижения изначальной цели предоставления данного земельного участка в частную собственность по соответствующей цене по состоянию на 2024 год.

В отзывах ответчик,  ФИО3, акционерного общества «Краснодаргоргаз» указали на несостоятельность доводов жалоб.

В судебном заседании представитель третьего лица (Прокуратуры Краснодарского края) поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционные жалобы рассматривались в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании приказа от 02.04.2010 N 30-з Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в рамках полномочий, переданных Российской Федерацией в соответствии со статьей 3.2 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ), 06.05.2010 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 333 735 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:1015, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Протоколом N 4 от 06.05.2010 г. победителем аукциона признано ООО «Статус».

В числе существенных условий, определенных департаментом при организации и проведении аукциона, значится обязанность по обеспечению застраиваемой территории объектами социально и коммунально-бытового назначения, инженерного обеспечения из расчетных показателей численности населения в 151 000 человек. 

В связи с истечением соответствующих полномочий у департамента на право проведения указанных аукционов 30.04.2010 ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (в настоящее время - МТУ Росимущества) отказалось подписывать договоры аренды по итогам аукционов, проведенных департаментом 06.05.2010. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2010 по делу N А32-15595/2010 на управление возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды на условиях аукционной документации, разработанной департаментом. 

Во исполнение указанного решения суда управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.12.2010 N 7700001634 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на 49 лет до 06.05.2059. 

В соответствии с условиями договора о комплексном освоении после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки арендатор принимает решение о выкупе образованных земельных участков или заключении соответствующих договоров аренды, за исключением образованных земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, в отношении которых выкуп арендатором не производится (пункт 3.1). 

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора о комплексном освоении обеспечение строительства (создания) объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.1, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, в срок не позднее 5 лет с момента начала реализации каждого этапа осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. 

Пунктом 4.1.4 договора о комплексном освоении предусмотрено обеспечение передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, в течение 1 года со дня ввода их в эксплуатацию. 

Согласно пункту 4.1.5 договора о комплексном освоении обеспечение жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования на образованных участках в течение 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона, в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет. При обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению срока жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков. 

В соответствии с обязанностью, предусмотренной п. 4.1.1 договора, ООО «Статус» 21.02.2011  обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о разрешении подготовки проекта планировки территории. 

Проект планировки территории, прилегающий к Западному обходу в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, утвержден постановлением администрации от 30.05.2011 г. N 3729 «Об утверждении проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

На основании распоряжения управления от 02.09.2011 N 461-р (в редакции распоряжения управления от 28.09.2011 г. N 518-р) произведен раздел исходного земельного участка на 106 земельных участков. 

Управление и общество заключили договоры купли-продажи 106 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015, на условиях комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Пунктами 3.2.2 договоров купли-продажи земельных участков, заключенных с учетом специальной процедуры их предоставления для комплексного освоения, на общество возложена обязанность обеспечить строительство в соответствии с видами разрешенного использования образованных земельных участков, обеспечить безвозмездную передачу в собственность муниципального образования г. Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, в соответствии с видами разрешенного использования. 

Согласно пунктам 3.2.4 договоров купли-продажи при обороте участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного пунктами 3.2.2.2 договоров срока строительства в соответствии с разрешенным использованием участка. 

В соответствии с пунктом 3.2.2.2 договоров купли-продажи покупатель обязуется обеспечить строительство (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и очистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка в срок не позднее 5 (пяти) лет с момента начала реализации каждого этапа осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. 

В соответствии с пунктом 3.2.2.3 договоров купли-продажи покупатель обязуется обеспечить передачу безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, так же объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, в течение 1 года с момента ввода их в эксплуатацию, в соответствии с условиями аукциона. 

В соответствии с пунктом 3.2.2.4 договоров купли-продажи покупатель обязуется обеспечить жилищное и иное строительство в соответствии с видом разрешенного использования участка, в границах участка, в течение 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона, в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет. 

На основании пункта 4.1 договоров купли-продажи покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 10% от цены права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.12.2010 г. N 7700001634, (в размере 35 190 990,45 руб.), в случае неисполнения покупателем обязательств по договорам, в том числе: 

- по обеспечению строительства (создания) объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, указанных в подпункте 3.2.2.2 договоров. 

- по обеспечению передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, указанных в подпункте 3.2.2.3 договора. 

- по обеспечению жилищного и иного строительства на участке, указанных в подпункте 3.2.2.4 договора. 

Между ООО «Статус» и ФИО3 21.12.2012 заключен договор купли-продажи вышеуказанных 106 земельных участков. 

В дальнейшем, ФИО3 обратился в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о разрешении подготовки «Корректировки проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Краснодар «Об утверждении корректировки проекта планировки территории от 19.06.2012 г. N 4989».

16.01.2013 ФИО3 принял решение о прекращении права собственности на 106 земельных участков в связи с их преобразованием путем перераспределения и обратился в Управление Росреестра о регистрации права собственности на 2774 вновь образованных путем перераспределения земельных участков. 

Вид разрешенного использования земельных участков и цель их использования конкретизированы и приведены в соответствие с проектом планировки территории. 

В результате перераспределения указанных 106 земельных участков образован, в том числе земельный участок площадью 946 801 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:15895, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства объектов транспортной инфраструктуры (в последующем земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697). 

12.07.2017 между ФИО3 и ООО «Европейским финансовый дом» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895. 

17.07.2017 между ООО «Европейским финансовый дом» и АО «Краснодаргоргаз» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895, с правом выкупа. 

27.08.2018 ООО «Европейский финансовый дом» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара с просьбой изменить разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895 с «для строительства объектов транспортной инфраструктуры» на «земельные участки (территории) общего пользования» с целью приведения налогообложения спорного земельного участка в соответствии с его фактическим использованием. 

05.10.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара вынесен приказ N 95-ИВ об изменении разрешенного использования спорного участка на «земельные участки (территории) общего пользования». 

12.02.2019 между ООО «Европейским финансовый дом» и АО «Краснодаргоргаз» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895. 

18.10.2019 АО «Краснодаргоргаз» принял решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895 на три самостоятельных участка и обратился в Управление Росреестра о регистрации прекращения права собственности на вышеуказанный участок и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697, площадью 922 707 кв. м. 

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями МТУ Росимущества, считая, что у ООО «Статус» как у арендатора исходного земельного участка сохранилась обязанность по дальнейшему комплексному освоению территории общего пользования в границах спорного участка, пояснило, что ответчиком не исполнена обязанность по обустройству территории общего пользования, строительству и вводу в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры, а так же по передаче данных объектов безвозмездно в муниципальную собственность. 

На основании выявленных МТУ Росимущества нарушений, последнее начислило в соответствии с пунктом 4.1 договоров купли-продажи штраф в размере 10% от цены права на заключение договора аренды земельного участка от 23.12.2010  N 7700001634 по каждой сделке: 35 190 990,45 руб. х 10% / 100 х 106 = 373 024 498, 77 руб. 

В порядке досудебного урегулирования спора МТУ Росимущества направило в адрес ответчика письмом от 23.04.2020 N 23-01-09/5440 предупреждение об устранении нарушений условий договоров купли-продажи земельных участков. Ответчиком указанное предупреждение оставлено без исполнения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Из представленных материалов дела судом установлено, что ООО «Статус» по договорам купли-продажи от 30.09.2011 приобрело 106 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, образованных из исходного земельного участка, на условиях комплексного освоения в целях жилищного строительства, в частности, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:2177, 23:43:0107001:2181, 23:43:0107001:2186, 23:43:0107001:2188, 23:43:0107001:2196, 23:43:0107001:2198, 23:43:0107001:2201, 23:43:0107001:2203, 23:43:0107001:2206, 23:43:0107001:2212, 23:43:0107001:2218, 23:43:0107001:2222, 23:43:0107001:2224, 23:43:0107001:2230, 23:43:0107001:2238, 23:43:0107001:2239, 23:43:0107001:2244, 23:43:0107001:2245, 23:43:0107001:2251, 23:43:0107001:2259, 23:43:0107001:2269, 23:43:0107001:2277, 23:43:0107001:2280 (с разрешенным использованием - парки, скверы, бульвары, смотровые площадки), 23:43:0107001:2187, 23:43:0107001:2197, 23:43:0107001:2202, 23:43:0107001:2223, 23:43:0107001:2240, 23:43:0107001:2242 (с разрешенным использованием - водоемы); 23:43:0107001:14304 (с разрешенным использованием - для организации дорог).

Таким образом, договоры купли-продажи, заключенные в противоречие законодательному запрету и режиму территории общего пользования, являются в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными сделками, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. 

Земельным кодексом Российской Федерации в действовавшей при заключении договора о комплексном освоении редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). 

Комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду только на аукционе (пункты 1, 2 статьи 30.2). 

Арендатор такого участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2) и вправе передать соответствующие права и обязанности в полном объеме новому правообладателю исходного земельного участка (пункт 4 статьи 30.2). 

Арендатор после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5 статьи 30.2). 

У собственника или арендатора образуемых земельных участков сохраняется обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования этих участков (пункты 6 статьи 30.2, подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2). 

В силу приведенных норм арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обладает исключительным правом на приобретение прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства; между тем в отношении участков, предназначенных для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры такое право отсутствует. 

Земельные участки, сформированные для организации территорий общего пользования могут предоставляться в аренду только в рамках заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а предметом самостоятельного договора аренды спорные участки быть не могут.

В соответствии с пунктом 3.1 договора о комплексном освоении после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки арендатор принимает решение о выкупе образованных земельных участков или заключении соответствующих договоров аренды, за исключением образованных земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, в отношении которых выкуп арендатором не производится. 

С учетом запрета передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования у компании, не осуществляющей комплексное освоение территории и не имеющей право на индивидуальную аренду территорий общего пользования, отсутствуют законные основания для использования (освоения) спорного земельного участка. 

Исходя из существенных условий, установленных при организации и проведении аукциона, а также условий заключенного по его результатам договора о комплексном освоении исходного земельного участка, ООО «Статус» имеет легитимное право на аренду земельных участков сформированных для организации территорий общего пользования только в рамках договора о комплексном освоении и обязано обеспечить строительство (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка и передать данные объекты безвозмездно в муниципальную собственность (пункты 4.1.3, 4.1.4). 

С учетом изложенного, доводы истца о том, что у ООО «Статус» как арендатора исходного земельного участка сохранились обязанности по дальнейшему комплексному освоению территории общего пользования в границах спорного земельного участка, включающему обустройство территории общего пользования, строительство и ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также передаче данных объектов безвозмездно в муниципальную собственность, признаны судом правомерными. 

При этом, в п. 3.7 Приказа от 02.04.2010 указан максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, образованных в дальнейшем в границах земельного участка кадастровым номером 23:43:0107001:1015, который составляет 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона, в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет.

Так же в п. 4.1.5 договора аренды от 23.12.2010 N 7700001634 указано, что обеспечение жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования на образованных участках осуществляется в течение 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона, в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет. 

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-15267/2020, в рамках которого проводилась судебная экспертиза, выводы по исследованию которой имеют значение для эффективного рассмотрения настоящего дела. 

Так, при назначении в рамках дела N А32-15267/2020 судебной экспертизы, перед экспертом ставились следующие вопросы: 

1. Определить, какова площадь освоенных земельных участков на настоящий момент, находящихся в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 площадью 4 333 735 кв. м? 

2. Определить какие объекты жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и проектом освоения земельного участка с учетом корректировки построены на освоенных земельных участках на настоящий момент, находящихся в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 площадью 4 333 735 кв. м? 

3. Какие объекты в соответствии с видом разрешенного использования и в соответствии с «Корректировкой проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Краснодар «об утверждении корректировки проекта планировки территории от 19.06.2012 N 4989» построены на освоенном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:41697 на настоящий момент, находятся в ранее существовавшем земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 площадью 4 333 735 кв. м? 

Согласно заключению экспертов N ЮСЭ20/044 от 29.06.2021 эксперт пришел к следующим выводам: 

1. На основании исследования по вопросу экспертом определено, что площадь освоенных земельных участков на настоящий момент, находящихся в границах ранее существовавшего, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 площадью 4 333 735 кв. м составила 933 311 кв. м. 

2. В ходе проведения исследования экспертом установлены объекты, расположенные на освоенных земельных участках на момент исследования, находящихся в границах ранее, существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 площадью 4 333 735 кв. м. 

3. На основании исследования по вопросу эксперт пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:41697 на момент исследования, достроены следующие объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, в соответствии с «Корректировкой проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, утвержденной постановлением администрации муниципального, образования город Краснодар «об утверждении корректировки проекта планировки территории от 19.06.2012 г. N 4989»: 

1) водопроводная сеть лит. ВД, наименование: водопровод, год завершения строительства 2012, протяженность - 2033 м, сведения о сооружении зарегистрированы в ЕГРН кадастровый номер: 23:43:0107001:35995; 

2) канализационная сеть лит. КН, протяженностью 569 м, год завершения строительства 2012, сведения о сооружении зарегистрированы в ЕГРН, кадастровый номер: 23:43:0107001:36004; 

3) асфальтобетонная дорога, зафиксированная в ходе проведения экспертного осмотра, согласно данным, полученным в ходе измерения дороги на момент осмотра, ее общая протяженность составила 9302 м (фото представлены в разделе результаты экспертного осмотра) 

4) газопроводы (в соответствии с предоставленными актам приемки законченного строительства объектов газораспределительной системы и планом сетей, перечень актов указан в исследовании по вопросам 1 и 2) согласно перечню, указанного экспертом на стр. 293-299 экспертного заключения. 

Как указано выше, согласно условиям договора аренды общий срок освоения 433 га составляет 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона (2010 год) в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет (п. 4.1.5. договора аренды). 

С учетом экспертного заключения за тринадцать лет (с 2010 года по 2023 год) освоено более 90 га. 

Освоением данной территории также занимаются иные застройщики, осуществляющие строительство жилых комплексов, состоящих из многоэтажных домов, квартиры в которых предлагаются к продажам физическим лицам. При этом на освоенной территории уже находятся введенные в эксплуатации многоквартирные дома. Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию содержат сведения об объектах капитального строительства и инженерных сетях с указанием их фактической протяженности (сети теплоснабжения, водопровода, канализации, сети наружного освещения, сети электроснабжения, газоснабжение).

Как верно указано судом первой инстанции, моментом возникновения обязанности по передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования является момент исполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных аукционной документацией (строительство всех запроектированных в рамках комплексного освоения территории объектов в установленный срок). 

Поскольку на настоящий момент максимальный срок освоения территории в 49 лет не истек, обязанность по передаче в муниципальную собственность безвозмездно объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка не наступила, в связи с чем, иск заявлен преждевременно (аналогичный вывод содержится в определении Верховного суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС21-7791). 

С учетом указанного, судом апелляционной инстанции отклоняется довод администрации, что не исследован вопрос соблюдения обществом положений, предусмотренных постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 19.06.2012 № 4989 «Об утверждении корректировки проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», в части обеспечения территории объектами коммунальной инфраструктуры.

Вопрос о наличии или отсутствии нарушений условий договоров со стороны ответчика может быть рассмотрен только после исполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных аукционной документацией.

Истец в апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайств об изменении исковых требований и содействии в истребовании доказательств.

Как указано судом первой инстанции, согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Предмет иска - это материально-правовое требование истца к ответчику (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). 

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. 

Заявив ходатайство об изменении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец добавил новые требования о применении реституции в отношении договоров купли-продажи, заключенных 21.12.2012 между ООО «Статус» (продавец) и ФИО3 (покупатель), 12.07.2017 между ФИО3 (продавец) и ООО «Европейский финансовый дом» (покупатель), 12.02.2019 между ООО «Европейский финансовый дом» (продавец) и АО «Краснодаргоргаз», вернуть земельные участки ООО «Статус» для выполнения на вновь образованных земельных участках обязанностей, предусмотренных п. 4.1.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 для комплексного освоения N 7700001634 от 23.12.2010 и об обязании ООО «Статус» обеспечить строительство (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и очистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 (на территории вновь образованных земельных участков общего пользования), в соответствии с утвержденным администрацией МО г. Краснодар проектом планировки территории, с последующей передачей данных объектов и земельных участков в собственность муниципального образования город Краснодар. 

Предметом иска в первоначальной редакции требований является требование о взыскании штрафа за неисполнение ООО «Статус» условий договоров купли-продажи образованных земельных участков. 

При изменении исковых требований, истец, добавляя новые требования, просит изменить предмет иска на требования о возврате земельных участков ответчику и об обязании последнего осуществить строительство. 

Основанием иска в измененной редакции является неисполнение ответчиком в срок обязательств по договорам купли-продажи по обеспечению строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры; по обеспечению безвозмездной передачи в собственность муниципального образования объектов инженерной и иной инфраструктуры. 

В ходатайстве об изменении требований истец, заявляя новые требования, изменяет основания иска, указывая на то, что договоры купли-продажи, по которым отчуждены спорные участки, являются недействительными и у ответчика как у арендатора исходного земельного участка сохранились обязанности по дальнейшему комплексному освоению территории общего пользования в границах участка. 

Таким образом, истец добавил новое требование, то есть фактически изменил предмет и основание иска. 

Учитывая, что одновременное изменение предмета и основания иска положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается, судом первой инстанции правомерно отклонено заявление истца об изменении исковых требований. 

Рассматривая заявленное истцом ходатайство об истребовании у ППК «Роскадастр» сведений в отношении вновь образованных земельных участках и в отношении исходного земельного участка, суд исходил из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми судом запрашиваются документы необходимые для рассмотрения спора по существу.

Между тем, судом не усмотрено оснований для истребований указанных истцом сведений, поскольку имеющиеся материалы дела являются достаточными для рассмотрения дела по существу. 

При этом, в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение названного ходатайства является правом, а не обязанностью суда. Суд первой инстанции рассмотрел данное ходатайство и не установил правовых оснований для его удовлетворения.

Иными возражениями заявителей, изложенными в жалобах, также не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2024 по делу № А32-18004/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

                                                                                                        И.Н. Мельситова