СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6221/2018(30)-АК

Дело № А50-36325/2017

28 августа 2024 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Шаркевич М.С., 

судей                               Плаховой Т.Ю.,  Темерешевой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А., 

при участии в судебном заседании в режиме «веб-конференции»:

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО1, паспорт, доверенность от 30.07.2024 № 08-3/143,

при участии в судебном заседании:

от кредитора ФИО2 – ФИО3, паспорт, доверенность от 01.12.2023 59 АА 4487550,

от УНО фонд «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края» - ФИО4, паспорт, доверенность от 29.12.2023 № 10,

в отсутствие иных  лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2

на определение Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2024 года

о включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника денежного требования ФИО2, основанного на договоре купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015 с уплаченной суммой 2 484 285 руб.;

об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о понуждении УНО – фонд «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры,

вынесенное в рамках дела № А50-36325/2017

о признании общества с ограниченной ответственностью «КД-Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

заинтересованные лица: УНО - фонд «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края», ППК «Фонд развития территорий», ФИО5, ЖСК «Синица» в лице конкурсного управляющего ФИО6, 

 

установил:

24.10.2017 ОАО «МРСК Урала» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании ООО «КД-Девелопмент» (далее –должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 16.11.2017 заявление принято, возбуждено производство по делу №А50-36325/2017 о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением от 20.12.2017 суд перешел к рассмотрению дела о признании должника несостоятельным (банкротом) по правилам положений параграфа седьмого главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением суда от 05.04.2018 заявление ОАО «МРСК Урала» признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО7

Решением суда от 24.12.2018 ООО «КД-Девелопмент» признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8

Определением суда от 24.06.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО9

Определением суда от 23.09.2020 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО10

Определением суда от 30.04.2021 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации - фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» (далее – также Региональный фонд) о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Региональному фонду переданы права застройщика ООО «КД-Девелопмент» на следующее имущество: 

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности - 63%, общая площадь 8 889 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 3 313 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Переселенческая, кадастровый номер 59:01:4415032:677; 

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности - 19%, общая площадь 12 987,1 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 3 182 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Углеуральская, кадастровый номер 59:01:4415032:678; 

- объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, степень готовности - 29%, общая площадь 13 131,2 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 5 138 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Углеуральская, кадастровый номер 59:01:4415032:680; 

Региональному фонду переданы обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, включенные в реестр до дня принятия решения Фондом (ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») т.е. до 25.12.2020, в общем размере 1 149 548 303,88 руб.

В Арбитражный суд Пермского края 15.12.2023 от ФИО2 поступило заявление, в котором она просит:

- о восстановлении срока на подачу настоящего заявления о включении в реестр требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов; 

- о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «КД-Девелопмент» по договору паенакопления № 57-2015 от 25.02.2015, договору купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015, в том числе с указанием сведений: по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>; 

- о понуждении Регионального фонда принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>.

Определением суда от 20.12.2023 заявление ФИО2 принято к рассмотрению в судебном заседании, к участию в споре привлечен Региональный фонд.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены ФИО5, ППК «Фонд развития территорий» (далее - Фонд), ЖСК «Синица» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (дело №А50-38074/2019)

ФИО2 заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, которое судом отклонено  на основании статьи 49 АПК РФ.

Определением суда от 31.05.2024 (резолютивная часть от 29.05.2024)  ФИО2 восстановлен срок на подачу требований о включении в реестр требований кредиторов должника. Денежное требование ФИО2, основанное на договоре купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015 с уплаченной суммой 2 484 285 руб. включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника. В удовлетворении требований ФИО2 о понуждении Регионального фонда принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 20 57,11 кв.м., номером 59, расположенной на 12 этаже в жилом доме по адресу 

<

...>, отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2   обратилась с апелляционной жалобой, просит определение суда изменить, включить требование ФИО2 в реестр требований о передаче жилых помещений.

Апеллянт ссылается  на то, что в соответствии со сведениями, предоставленными суду, Фонд располагает жилыми помещениями – квартирами, свободными от прав третьих лиц, которые аналогичны по своим характеристикам квартире, приобретенной ФИО2 у должника. Указывает, что  из справки конкурсного управляющего ЖСК «Синица» ФИО6 следует, что в программе 1 С имеются сведения о заключении ФИО2 договора купли-продажи пая №349/КП-2015 от 08.04.2015 и внесении ею вступительного взноса. Считает, что Фонд, принимая на себя обязательства должника, заведомо зная об имеющейся схеме по продаже квартир, что должник ООО «КД-Девелопмент», ЖСК «Синица» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» являлись аффилированными лицами, не истребовав сведения о заключенных договорах паенакопления у ЖСК «Синица» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость», незаконно реализовал квартиру ФИО2 Оспаривает выводы суда о том, что конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у ФИО2 прав на квартиру. Обращает внимание на определение суда от 14.12.2023, в котором было установлено, что наличие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве никак не гарантирует прав дольщиков на квартиру, что она не будет реализована Фондом. В определении установлено, что несмотря на наличие государственной регистрации, квартира была реализована Фондом, в связи с чем суд обязал Фонд выплатить ФИО11 возмещение в размере 7 094 267 руб. на основании отчета об оценке. Полагает, что суд поставил ФИО2 в неравное (более худшее) положение по сравнению с ФИО11 и другими пайщиками, требования которых находятся в реестре, что является недопустимым.

ФИО2 05.08.2023 представлена дополнительная апелляционная жалоба с приложением уведомления следственным комитетом ФИО2 о передаче ее заявления по подследственности, постановления о передаче сообщения о преступлении по подследственности.

В дополнительной апелляционной жалобе ФИО2 обращает внимание на то, что стоимость пая по договору купли-продажи пая от 08.04.2015 № 349/КП-2015 составила 3 109 639,50 руб. и была выплачена ФИО2 должнику в полном объеме. Отмечает, что в определении от 14.08.2018 суд указал на необходимость учета в реестре требований должника  о передаче жилых помещений суммы, фактически уплаченной первым внешним (неаффилированным) пайщиком.

Дополнительная апелляционная жалоба приобщена судом к материалам дела, в приобщении к материалам дела уведомления следственным комитетом ФИО2 о передаче ее заявления по подследственности, постановления о передаче сообщения о преступлении по подследственности отказано на основании статьи 268 АПК РФ, в связи с недоказанностью невозможности представления данных документов в суде первой инстанции, их неотносимости к существу рассматриваемого спора.

От ФИО5 поступили возражения на апелляционную жалобу, ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

От Фонда поступил отзыв на апелляционную жалобу об отказе в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал; представитель Фонда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу положений статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению спора в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением суда от 24.12.2018 ООО «КД-Девелопмент» признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8

Определением суда от 24.06.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО9

Определением суда от 23.09.2020 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО10

Определением суда от 30.04.2021 удовлетворено заявление Регионального фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Региональному фонда переданы права застройщика ООО «КД-Девелопмент» на следующее имущество: 

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности - 63%, общая площадь 8 889 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 3 313 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Переселенческая, кадастровый номер 59:01:4415032:677; 

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности - 19%, общая площадь 12 987,1 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 3 182 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Углеуральская, кадастровый номер 59:01:4415032:678; 

- объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, степень готовности - 29%, общая площадь 13 131,2 м2, адрес объекта: 

<

...>; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 5 138 м2, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Углеуральская, кадастровый номер 59:01:4415032:680; 

Региональному фонда переданы обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, включенные в реестр до дня принятия решения Фондом, т.е. до 25.12.2020, в общем размере 1 149 548 303,88 руб.

ФИО2, обращаясь в суд с требованиями  о восстановлении срока на подачу настоящего заявления о включении в реестр требований о передаче жилого помещения; о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «КД-Девелопмент» по договору паенакопления № 57-2015 от 25.02.2015, договору купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015, в том числе с указанием сведений: по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу: 

<

...>; о понуждении Регионального фонда принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>, ссылалась на следующие обстоятельства.

25.02.2015 между ЖСК «Синица» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» заключен договор паенакопления № 57-2015, по условиям которого, в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей членов кооператива, кооператив принимает участие в финансировании строительства комплекса жилых домов, расположенного по строительному адресу: 

<

...> (оч.6,16-эт.2-секц.жилой дом), и имеет право на приобретение в собственность в числе прочих, в том числе и право на жилые помещения, в том числе квартиру № 59 (л.д. 17-24).

08.04.2015 между членом ЖСК «Синица» ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» и членом ЖСК «Синица» ФИО2 заключен договор купли-продажи пая № 349/КП-2015, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель оплатил и принял в собственность пай в ЖСК «Синица» в размере 2 484 285 руб., соответствующего стоимости жилого помещения: 2-комнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>(оч.6,16- эт.2-секц.жилой дом) (л.д. 17-19). Сторонами договора в п.4 выкупная стоимость пая определена в размере 3 109 639,50 руб.

Как следует из копий чеков-ордеров свои обязательства ФИО2 исполнила надлежащим образом, уплатив ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» 3 109 639,50 руб. (л.д. 28-33).

Заявитель, предъявляя требования к должнику, с которым сам заявитель непосредственно не состоит в договорных правоотношениях, ссылается на то, что договоры паенакопления и купли-продажи пая следует рассматривать в совокупности как единую притворную сделку, прикрывающую привлечение должником как застройщиком денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в обход требований законодательства о допустимости такого привлечения лишь путем заключения договора долевого участия в строительстве.

20.12.2016 ФИО2 пришло уведомление из ЖСК «Синица» о том, что строительство дома по адресу: 

<

...> застройщиком не может быть завершено в срок, в связи с чем ввод указанного объекта переносится на третий квартал 2017 года (л.д. 16). В уведомлении сообщалось, что о начале приема - передачи квартир членам кооператива ЖСК «Синица» будет сообщено дополнительно.

Возражая по требованиям, Региональный фонд приводил довод об отсутствии уважительных причин пропуска срока (более 6 лет) у участника строительства. Также, по мнению, Регионального фонда, если суд восстановит ФИО2 срок на включение в реестр требований кредиторов, ее требования подлежат включению в денежные требования реестра требований участников строительства ООО «КД-Девелопмент» по договору паенакопления № 57-2015 от 25.02.2015 с суммой 2 484 285 руб., при этом данные обязательства не подлежат передаче Региональному фонду, так как в ходе реализации свободных помещений, право требования на 2-х комнатную квартиру № 59 продано ФИО5 по договору участия в долевом строительстве жилого помещения от 26.07.2023 № 246-37-12/23 (переход права зарегистрирован 27.07.2023 59:01:4415032:678-59/293/2023- 82) (л.д. 61).

Разрешая данный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для восстановления ФИО2 срока на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника. Отметил, что наличие у ФИО2 статуса участника строительства в деле о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» подтверждается материалами дела. Между тем, суд пришел к выводу о том, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению путем включения в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «КД-Девелопмент» денежного требования ФИО2, основанного на договоре купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2016 с указанием уплаченной суммы -2 484 285 руб., что соответствует размеру пая, а не его стоимости для цели продажи – 3 109 639,50 руб., согласно условий указанного договора купли-продажи пая, так как в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, в реестр требований участников строительства включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях. Суд отметил, что в данном деле о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» надлежащим способом защиты прав опоздавшего участника строительства, квартира, которого продана третьему лицу (добросовестному приобретателю), является включение его требований не в реестр участников строительства (о передаче жилых помещений), а включение именно денежного требования в реестр требований кредиторов должника.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены  определения суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Банкротство застройщиков законодательно урегулировано правилами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены, в том числе, на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, следует, что положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838(2,3) по делу № А57-18444/2020).

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

По общему правилу положения пунктов 3.1 и 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусматривают иной, упрощенный порядок формирования реестра требований участников строительства, что, в свою очередь, позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан - участников строительства на дату принятия фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. При этом правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), но в силу установленных Законом о банкротстве условий дата включения в реестр влияет лишь на способ исполнения обязательств перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или получение соответствующего возмещения).

Вместе с тем, удовлетворение требований участников строительства - физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника - участников строительства происходит двумя способами: 1) путем передачи Региональным Фондом участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию; 2) путем выплаты участнику строительства возмещения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Указанные способы являются взаимоисключающими - в случае передачи участнику строительства жилого помещения отсутствует обязанность федерального Фонда по выплате возмещения из средств бюджета. В другом случае - при выплате возмещения из средств бюджета отсутствует обязанность Регионального фонда передать участнику строительства жилое помещение, а свободные жилые помещения реализуются Региональным фондом с последующим перечислением вырученных денежных средств в бюджет.

Как следует из правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838(2,3)), правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 указанной статьи, независимо от даты закрытия такого реестра; указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 названного Закона; в случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

В силу пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

Заявитель обратился в суд с пропуском установленного трехмесячного срока, после закрытия реестра требований. Данный факт заявителем не оспаривался, в связи, с чем ФИО2 просила восстановить пропущенный срок.

Судом первой инстанции установлено, что факты заключения договора купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015, а равно внесения денежных средств ФИО2 за пай подтверждаются соответствующими документами, лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Также установлено, что 20.12.2016 ФИО2 получено уведомление от ЖСК «Синица» о том, что строительство дома по адресу: 

<

...> застройщиком не может быть завершено в срок, в связи с чем, ввод указанного объекта переносится на третий квартал 2017 года (л.д. 16). В уведомлении сообщалось, что о начале  приема - передачи квартир членам кооператива ЖСК «Синица» будет сообщено дополнительно.

Принимая во внимание непредставление доказательств направления конкурсным управляющим должника заявителю отдельного уведомления с разъяснением возможности предъявления требований к должнику, социальный статус и возраст гражданина, имеющего хронические заболевания, который не является профессиональным участником сферы инвестирования в строительство, не обладает специальными юридическими познаниями, позволяющими свободно ориентироваться в правовых механизмах защиты, а также то, что заявитель проживает не в г. Перми, а в г. Березники Пермского края, ввиду чего о банкротстве застройщика не был уведомлен, суд первой инстанции восстановил ФИО2 срок на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника.

Как было указано выше, ФИО2 просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений (участников строительства) ООО «КД-Девелопмент» на основании договора паенакопления № 57-2015 от 25.02.2015, договора купли[1]продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2015 ее требование о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>; понудить Региональный Фонд принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>.

Между тем оснований для включения требований ФИО2 в реестр требований о передаче жилых помещений (участников строительства) ООО «КД-Девелопмент» судом первой инстанции установлено не было.

Так, ФИО2 обратилась в суд уже после передачи Региональному фонду обязательств застройщика ООО «КД-Девелопмент» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, а также объектов недвижимости (земельные участки и объекты незавершенного строительства) застройщика.

УНО - фонд «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» является региональным фондом, созданным Пермским краем в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях завершения строительства проблемных объектов и передачи участникам строительства жилых помещений машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров после завершения строительства. 

Полномочия по принятию способа восстановления прав участников строительства (финансирование завершения строительства или представление выплат возмещения участникам строительства) относятся к компетенции публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Решение принимается Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (далее - Правила принятия решений). 

В случае принятии публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о финансировании завершения строительства проблемных объектов Пермского края и заключении соглашения о финансировании в отношении конкретного проблемного объекта, Фонд осуществляет мероприятия по получению прав на имущество застройщика[1]банкрота по правилам статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве установлено, что в качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений). 

Пунктом 9 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве установлено, что перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту).

Мероприятия по завершению строительства проблемных объектов осуществляются Региональным Фондом в соответствии с заключенным соглашением о финансировании за счет финансовой помощи (имущества) публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Во исполнение определения суда от 30.04.2021 (резолютивная часть от 23.04.2021) 30.04.2021 между конкурсным управляющим ООО «КД[1]Девелопмент» и Региональным фондом заключен договор № 52-15-12/21 передачи прав на земельный(ые) участок(тки) с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 17.05.2021 с приложением № 1 (далее - договор).

17.02.2021 между публично[1]правовой компанией «Фонд развития территорий» и Региональным Фондом заключено соглашение № ФЗП-28/373-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов застройщика - банкрота ООО «КД-Девелопмент», согласно которому публично-правовая компания «Фонд развития территорий» предоставляет Региональному фонду безвозмездную целевую финансовую помощь путем передачи в собственность имущества публично-правовой компанией «Фонд развития территорий», источники формирования которого предусмотрены Законом № 218-ФЗ, для финансирования осуществления мероприятий по завершению строительства.

В соответствии с условиями соглашения и порядка предоставления финансовой помощи, в целях компенсации выделенной финансовой помощи Региональный Фонд осуществляет реализацию свободных помещений в переданном объекте незавершенного строительства по договорам долевого участия, вырученные от продажи объектов денежные средства Региональный фонд перечисляет публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Таким образом, в соответствии с подписанным соглашением Региональный Фонд правомерно с мая 2023 года осуществляет реализацию свободных помещений в объектах завершенного и незавершенного строительства, переданных ему на достройку. Так, в ходе реализации свободных помещений, право требования на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: 

<

...> продано ФИО5 по договору участия в долевом строительстве жилого помещения от 26.07.2023 № 246-37-12/23 (переход права зарегистрирован 27.07.2023 № 59:01:4415032:678-59/293/2023-82).

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, нарушенное право опоздавшего участника строительства подлежит защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при отсутствии их - посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2024 № 305-ЭС20-23285(6) по делу № А41-60300/2019 от 23.04.2024 № 305-ЭС20-23285(6) по делу № А41-60300/2019).

Однако, согласно пояснениям представителя Регионального фонда, в настоящее время в достроенных объектах свободных квартир нет, имеются лишь потенциально свободные, судебные споры по которым в настоящее время не разрешены. Более того, с аналогичными требованиями по проданным квартирам в рамках настоящего дела о банкротстве застройщика на дату проведения судебного заседания обратилось уже пять опоздавших кредиторов (ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО2, ФИО14). При этом такие опоздавшие кредиторы продолжают обращаться в Региональный фонд.

Суд первой инстанции указал на необходимость равной защиты прав граждан участников строительства. Отметил, что в рамках дела о банкротстве должника – ООО «КД-Девелопмент» невозможно выявить информацию о наличии притязаний таких участников строительства, спрогнозировать, какое еще количество граждан участников строительства заявит свои права, так ка, в многочисленных спорах в деле о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» судами установлена порочная схема реализации прав требований юридическим и физическим лицам, которая сводилась к тому, что между ООО «КД-Девелопмент», ЖСК «Синица», ООО «Агентство недвижимости» заключались договоры инвестирования, являющиеся элементом (звеном) единых притворных сделок, совершенных с участием должника и аффилированных по отношению к нему лиц и имевших целью прикрыть привлечение должником как застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов в обход требований законодательства о допустимости такого привлечения лишь путем заключения договоров долевого участия в строительстве.

Судом первой инстанции установлено, что в связи с использованием названной схемы, ни конкурсный управляющий, ни Региональный фонд на момент передачи ему прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства объективно не имели возможности получить информацию о наличии притязаний таких участников строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2023 № 306- ЭС22-27838 (2, 3) по делу № А57-18444/2020), так как необходимая публичная информация не размещена органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что договоры паенакопления и купли-продажи пая не относятся к публично раскрытым договорам. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование ФИО2, основанное на сделках, не отраженных в Едином государственном реестре недвижимости, не могло быть включено в реестр застройщика.

Доказательств того, что участник строительства заблаговременно публично раскрыл свою сделку по поводу спорного объекта, в частности, путем государственной регистрации соответствующего договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838), в материалы дела не представлено.

Поскольку на момент передачи Региональному фонду прав застройщика и обязанностей перед участниками  строительства новый застройщик – Региональный фонд и конкурсный управляющий не могли знать о данном договоре и о наличии правопритязаний на данную квартиру, она числилась у Регионального Фонда «свободной», то Фонд имел право реализовать спорную квартиру в целях возмещения расходов, связанных с достройкой объектов.

Ввиду продажи спорной квартиры добросовестному приобретателю, отсутствия иных аналогичных свободных квартир, отсутствие у конкурсного управляющего и Регионального фонда информации о наличии правопритязаний ФИО2 на спорную квартиру, ввиду отсутствия раскрытия информации о сделке, повлекшей права на спорную квартиру, исходя из предмета заявленного требования, суд первой инстанции обоснованно включил денежные требования ФИО2, основанные на договоре купли-продажи пая №349/КП-2015 от 08.04.2015 с уплаченной денежной суммой в размере 2 484 285 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «КД-Девелопмент».

Принимая во внимание изложенное, вопреки доводам апеллянта, у Регионального фонда не возникла обязанность по передаче ФИО2 жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.м. под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>, в связи с чем, требования заявителя о понуждении Региональный Фонд принять на себя обязательства перед ФИО2 по передаче жилого помещения правомерно  оставлены судом  без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению путем включения в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «КД-Девелопмент» денежного требования ФИО2, основанного на договоре купли-продажи пая № 349/КП-2015 от 08.04.2016 с указанием уплаченной суммы -2 484 285 руб., что соответствует размеру пая, а не его стоимости для цели продажи – 3 109 639,50 руб., согласно условий указанного договора купли-продажи пая, так как в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, в реестр требований участников строительства включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Доводы ФИО2 о неравном положении с ФИО11 подлежат отклонению, поскольку требования данных кредиторов включены в реестр как денежные требования участников строительства.

В рамках настоящего спора требование об обязании публично-правовой компании «Фонд развития территорий» выплатить ФИО2 возмещение с учетом правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 на основании отчета, не рассматривалось. Соответствующее уточнение судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято не было.

При этом ФИО2 не лишена права на обращение к публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» с целью получения соответствующего возмещения.

Таким образом, следует признать, что суд первой инстанции верно оценил все имеющие значение для правильного разрешения указанного заявления обстоятельства и вынес законный и обоснованный судебный акт.

Изложенные заявителем в апелляционной жалобе доводы фактически дублируют доводы, заявленные ими ранее при рассмотрении спора по существу в суде первой инстанции. Все они были известны суду первой инстанции и учтены при принятии обжалуемого определения, следовательно, они не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта, поскольку оснований для переоценки фактических обстоятельств дела апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2024 года по делу № А50-36325/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

М.С. Шаркевич 

 

Судьи

 

Т.Ю. Плахова 

 

 

С.В. Темерешева