ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-16140/2017

г. Саратов

24 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» марта 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен «24» марта 2018 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Антоновой О. И., Цуцковой М. Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

- от Прокуратуры Саратовской области представитель ФИО2, служебное удостоверение № 216127 от 30.06.2016, выданное по 30.06.2019; 

- от Администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель ФИО3 по доверенности №02-04/102 от 16.11.2017, выданной сроком на один год; 

- от Комитета по управлению имуществом г. Саратова представитель ФИО4 по доверенности № 15-14/14087 от 01.06.2016, выданной сроком на три года; 

- от Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительства представитель ФИО5 по доверенности № 06- 09-24/474 от 05.03.2018, выданной сроком на один год; 

- от общества с ограниченной ответственностью «МОТОР» представитель ФИО6 по доверенности от 10.08.2017, выданной сроком на один год; представитель ФИО7 по доверенности от 06.03.2018 г., выданной роком на 1 год, представитель ФИО8 по доверенности от 10.08.2017 г., выданной сроком на 1 год,

- от акционерного общества «Шэлдом» представитель ФИО9 по доверенности № 56 от 03.10.2017, выданной сроком на один год; представитель ФИО10 по доверенности от 01.11.2017, выданной сроком на один год; 

- от Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области представитель ФИО11 по доверенности № 02/2-2 от 09.01.2018, выданной сроком по 31.01.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Прокуратуры Саратовской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 ноября 2017 года по делу № А57-16140/2017, (судья Е.Л. Большедворская), 

по иску заместителя прокурора Саратовской области (410002, 

<

...>) в интересах публично-правового образования - муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», 

к обществу с ограниченной ответственностью «МОТОР» (410002, 

<

...>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Шэлдом» (410040, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Средневолжскнефтепродукт» (410028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Саратовская региональная общественная организация «Правопорядок» (410038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

ФИО12, (г. Саратов), 

ФИО13, (Волгоградская область, Камышинский район, г. Петров Вал), 

ФИО14 (Саратовская область, Екатериновский район, с. Альшанка), 

ФИО15, (Саратовская область, Екатериновский район, с. Альшанка), 

ФИО16 (г. Саратов), 

ФИО17 (г. Саратов), 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (107078, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Комитет по управлению имуществом г. Саратова (410012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, (410012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании соглашения от 02.11.2016 г. к договору аренды земельного участка №1044 от 15.10.2004 г. недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора

Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «МОТОР», третьи лица: АО «Шэлдом», ООО «Лукойл-Средневолжскнефтепродукт», СРОО «Правопорядок», ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «МОТОР».

Указанному исковому заявлению присвоен номер дела № А57-16140/2017.

Кроме того, в Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель

прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования –  муниципальное образование «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «МОТОР», АО «Шэлдом», третьи лица: ООО «Лукойл-Средневолжскнефтепродукт», СРОО «Правопорядок», ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО19 Гор Амбарцумович, ФИО20, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», УФАС России по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2004  № 1044; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и АО «Шэлдом» № Ар-17-430/ю-1 от 16.08.2017. Указанному исковому заявлению присвоен номер дела А57-21485/2017.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.11.2017  арбитражное дело № А57-21485/2017 и арбитражное дело № А57-16140/2017 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А57-16140/2017.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2017 по делу №А57-16140/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Прокуратура Саратовской области обратилась с апелляционными жалобами в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд,  в которых просят решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) от ООО «Мотор», АО «Шелдом», ФИО15, ФИО12, ФИО18, ФИО13, ООО СК «Респект» поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании от 12.03.2018 был объявлен перерыв до 19.03.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием тех же представителей.

От представителя ООО «Мотор» поступило ходатайство об истребовании материалов гражданского дела №За-4/2018,  которое, по мнению заявителя, имеет  преюдициальное значение для настоящего дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства, в том числе, о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Апелляционный суд не усматривает предусмотренных законом оснований для истребования материалов гражданского дела №3а-4/2018.

По этой же причине апелляционной суд отказывает в удовлетворении ходатайства ООО «Мотор» об отложении судебного разбирательства до изготовления полного текста решения по делу №3а-4/2018.

Представитель Прокуратуры Саратовской области и представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области  в судебном заседании поддержали доводы жалоб.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов», представитель Комитета по управлению имуществом г. Саратова, представитель  Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительства, представители ООО «МОТОР» и представители АО «Шелдом» возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, полагая, что судебный акт вынесен с соблюдением норм процессуального и материального права.

Другие лица участвующие в деле  в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ.

Согласно отчету о публикации информации о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Кодекса.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации г. Саратова № 153А-37 от 02.07.2004 Саратовской региональной общественной организации «Правопорядок» предоставлен в аренду без права капитального строительства земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:0055 из земель поселений, расположенный в 

<

...> занимаемый автостоянкой в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 0,4442 га.

На основании указанного постановления 15.10.2004между администрацией г. Саратова (арендодатель) и СРОО «Правопорядок» (арендатор) заключен договор № 1044 аренды земельного участка без права капитального строительства с кадастровым номером 64:48:010246:0055, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 4 442 кв.м. с разрешенным использованием: автостоянка.

02.10.2009  между СРОО «Правопорядок» (первоначальный арендатор) и ООО «Мотор» (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно условиям которого, новому арендатору переданы права и обязанности по договору № 1044 от 15.10.2004.

Письмом Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» от 25.11.2013 СРОО «Правопорядок» сообщено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:0055 на вид «отдельно стоящие офисные здания делового назначения, здания многофункционального назначения до 5 000 кв.м. общей площади» не противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Решением Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области № Ф64/001/2013-136735 от 11.12.2013 проведен государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:010246:55.

12.04.2016 между ООО «Мотор» (передающая сторона) и АО «Шэлдом» (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно условиям которого передающая сторона обязалась подготовить к строительству согласно п. 2 настоящего договора и уступить, а принимающая сторона принять на себя права и обязанности на земельный участок площадью 4 442 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010246:55 по договору аренды земельного участка от 15.10.2004 № 1044.

Согласно п. 2.1.1 договора, передающая сторона обязуется в срок до 26.12.2016 г. оформить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды от 15.10.2004 № 1044 с разрешенным использованием земельного участка «под строительство многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Письмом Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» от 21.10.2016  заместителю председателя КУИ г. Саратова сообщено о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с вида «отдельно стоящие офисные здания делового назначения, здания многофункционального назначения до 5 000 кв.м. общей площади» на вид «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» не противоречит Правилам землепользования и застройки МО «Город Саратов». Кроме того, Комитет посчитал целесообразным изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 на вышеуказанный.

02.11.2016  между Администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Мотор» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.10.2004 № 1044: изменить вид разрешенного использования с "автостоянка" на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

15.08.2017  между Администрацией МО «Город Саратов» АО «Шэлдом» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, о чем имеется отметка регистрирующего органа.

16.08.2017  между Администрацией МО «Город Саратов» (арендодатель) и АО «Шэлдом» (арендатор) в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен договор аренды земельного участка № Ар-17-430/ю-1, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4 442 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010246:55 из земель населенных пунктов, занимаемый объектом незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, степень готовности 8%, для завершения строительства.

Указанный договор заключен на срок 3 года.

Договор аренды от 16.08.2017 зарегистрирован 21.08.2017, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа.

Полагая, что заключением дополнительного соглашения от 02.11.2016 стороны преследовали цель обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, а соглашения от 15.08.2017  о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004  и договор аренды земельного участка № Ар-17-430/ю-1 от 16.08.2017 являются мнимыми сделками, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом  случае имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного по договору аренды, признание соглашения от 02.11.2016  ничтожным не приведет к восстановлению прав потенциальных участников торгов, а  расторжение договора и последующее заключение аналогичного договора не противоречит положениям статей 421 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков,  находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов. 

В нарушение положений закона сторонами допущено злоупотребление правом, выразившееся в заключении дополнительного соглашения ль 02.11.2016  в обход предусмотренной законом процедуры.

При этом, следует учитывать, что первоначально предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004  цели – размещение автостоянки, было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей проведение торгов в таких случаях.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

Следовательно, заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение с размещения автостоянки на строительство многоэтажного жилого дома, повлекло принципиальное изменение «судьбы» земельного участка с нарушением установленного законом порядка.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для различных целей, в частности – для строительства, и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 указанного Кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу абзацев первого и второго статьи 42 данного Кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.

Как указывалось выше,  с СРОО «Правопорядок» администрацией г. Саратова был заключен договор № 1044 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:0055 без права капитального строительства, с разрешенным использованием: автостоянка.

Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения автостоянки и без права капитального строительства.

Такая же обязанность имелась и у ООО «Мотор», заменившего арендатора в данных правоотношениях в соответствии с договором  от 02.10.2009.

 Заключая договор замены стороны в обязательстве от 12.04.2016 с ООО «Мотор»,  АО «Шэлдом» фактически преследовало цель – приобрести земельный участок для целей строительства многоквартирного жилого дома в обход предусмотренных законом конкурсных процедур. 

Так, в соответствии с пунктом 2.1.1 Договора на ООО «Мотор» было возложено обязательство оформить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды от 15.10.2004  в части вида разрешённого использования земельного участка – на «строительство многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т. ч. со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при этом, стоимость передачи прав и обязанностей по договору аренды для ООО «Мотор», уплатившего в октябре 2009 года СРОО «Правопорядок» по аналогичной сделке 100 000 рублей (пункт 1.3), значительно возросла. Так, по условиям договора замены стороны в обязательстве от 12.04.2016 (пункт 4) АО «Шэлдом» обязалось передать ООО «Мотор» в собственность 13,8% кв. м площади квартир, нежилых помещений и автостоянок в строящемся жилом доме на передаваемом земельном участке, путём заключения договоров на долевое участие в строительстве.

По мнению судебной коллегии, такое изменение стоимости передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004 с 2009 года вызвано фактическим, в обход закона, изменением целевого назначения спорного земельного участка, что значительно, в разы повысило стоимость права аренды данного участка. 

Однако, получение такой цены права аренды спорного земельного участка бывшим арендатором, а не муниципалитетом нарушает интересы последнего и противоречит основополагающим нормам земельного и гражданского законодательства.

Последующее заключение соглашения от 02.11.2016 также свидетельствует о направленности воли   ООО «Мотор» на легализацию незаконной передачи земельного участка АО «Шэлдом» с целью дальнейшего строительства на нём многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия полагает, что данное соглашение, помимо иных оснований недействительности (часть 2 статьи 168 ГК РФ), содержит и  признаки притворной сделки, поскольку совершена с целью прикрыть другую сделку, то есть ничтожно в соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ.

Рассматривая исковые требования прокурора в отношении соглашения от 02.11.2016 и делая вывод о его ничтожности, в том числе, и в силу притворности, судебная коллегия считает необходимым отметить, что выбор способа защиты гражданских прав осуществляется заявителем с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Вместе с тем, арбитражный суд, разрешая спор по существу, должен правильно квалифицировать взаимоотношения сторон, определить круг юридических фактов, имеющих значение для дела, процессуальное положение лиц, участвующих в деле, исследовать доказательства, относящиеся к спору, правильно применить нормы материального и процессуального права и принять законное и обоснованное решение.

При этом, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22, суд, принимая решение, в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Соглашением от 02.11.2016 г к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, заключенному между Администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Мотор», стороны изменили вид разрешённого использования с «автостоянка» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т. ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями». 

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

То есть, изменение вида разрешённого использование земельного участка, даже произведённое с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определённый порядок предоставления земельных участков. 

Как указывалось ранее, земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются, в том числе, и под строительство многоэтажных жилых домов, с соблюдением конкурсных процедур. 

Заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования от  02.11.2016  к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства и прав и законных интересов публичного образования, поскольку земельный участок фактически предоставлен АО «Шэлдом» для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса, что недопустимо. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  в том числе процедуры аукциона.

Кроме того, судебная коллегия отмечает следующее. При использовании земельного участка под автостоянку такой участок не выбывает из владения публичного образования и находится во временном пользовании арендатора. 

Передача участка не под строительство не предполагает прекращение прав владения собственника на данный участок. А в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Между тем, при предоставлении участка для цели строительства происходит фактическое выбытие земельного участка из владения собственника в соответствии с положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства, регламентирующими принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нём объекта недвижимости.

В связи с этим законодателем и предусмотрены различные процедуры и механизмы предоставления земельных участков для различных целей использования.

Заключив соглашение от 02.11.2016 об изменении вида разрешённого использования, стороны договора фактически прекратили договорные отношения в отношении объекта – земельного участка, предоставленного для целей размещения автостоянки без права капитального строительства.

И в таком случае последующее предоставление земельного участка для целей строительства должно было осуществляться на торгах. 

Вывод суда первой инстанции о том, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под строительство многоквартирного дома, на момент приведения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте для зоны перспективного развития многоэтажной жилой застройки (со сносом существующей застройки), как и на момент подписания соглашения от 02.11.2016, земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц - право аренды в пользу АО «Шэлдом» по договору, действие которого не прекращено, в связи с чем оспариваемая сделка не может быть признана недействительной, судебная коллегия находит несостоятельным.

Действительно, до 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались ст. 30.1 ЗК РФ.

С 01.03.2015 действует ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - через аукцион, фактически не изменился. 

Спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы – статьи 39.6 ЗК РФ.

Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов.

В противном случае, любой арендатор, земля которому предоставлялась без проведения конкурсных процедур, имел бы возможность путём изменения вида разрешённого использования земельного участка, получить земельный участок для строительства без проведения конкурсных процедур.

Заключение соглашения от 02.11.2016  к договору аренды, как указывалось выше, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Кроме того, в рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции усматриваются нарушения сторонами оспариваемого соглашения от 02.11.2016 при заключении данной сделки положений Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в том числе, путем предоставления преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту. 

Согласно положениям статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. 

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что при анализе вопроса о том, являются ли действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке согласованными, арбитражным судам следует учитывать: согласованность действий может быть установлена и при отсутствии документального подтверждения наличия договоренности об их совершении. Вывод о наличии одного из условий, подлежащих установлению для признания действий согласованными, а именно: о совершении таких действий было заранее известно каждому из хозяйствующих субъектов, может быть сделан исходя из фактических обстоятельств их совершения. 

Согласно пункту 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке. 

Признаки ограничения конкуренции приведены в пункте 17 названной нормы. Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона о защите конкуренции). 

В соответствии с п. 18 ст. 4 Закона о защите конкуренции соглашение -договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме. 

Из статей 15, 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в них запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. 

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых АО «Шэлдом» было поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты. 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №; 25 от 23.06.2015  «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 ч. 2 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности соглашения об изменении вида разрешённого использования от  02.11.2016  к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, поскольку заключением спорного договора нарушены интересы публичного образования (муниципалитета) ввиду непоступления в бюджет денежных средства, которые должны были поступить по результатам торгов, а также нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли принять участие в торгах по продаже права аренды данного участка.

Отклоняя доводы ответчиков о том, что АО «Шэлдом» вправе претендовать на спорный земельный участок в связи с нахождением на нём объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Обществу, - нежилого здания площадью 62,3 кв.м., апелляционный суд руководствуется следующим.

Как пояснили в судебном заседании представители ООО «Мотор» и АО «Шэлдом», данное помещение являлось будкой охранника (сторожкой) на автостоянке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» автостоянкой является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Между тем, такой объект нежилое здание – будка охранника (сторожка) не имеет самостоятельного функционального назначения и представляет собой сооружение вспомогательного назначения, предназначенное для улучшения характеристик земельного участка также как и замощение. 

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами в порядке с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Более того, помимо неразрывной связи с землей объект должен обладать самостоятельным функциональным назначением.

При этом факт государственной регистрации права собственности на эти объекты сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения названного имущества к недвижимым объектам.

В настоящем деле, суд апелляционной инстанции не оценивает нежилое здание площадью 62,3 кв. м – сторожку, на предмет наличия у данного строения статуса объекта недвижимости. Однако, по мнению судебной коллегии, наличие зарегистрированного права собственности АО «Шэлдом» на данное здание не может служить основанием для отказа в иске.

При этом, довод ответчиков о том, что право собственности АО «Шэлдом» на здание сторожки влечёт за собой возникновение у Общества самостоятельного права на владение всем спорным  земельным участком противоречит требованиям действующего законодательства в части определения предельного размера предоставляемого для эксплуатации здания земельного участка. В силу статьи 39.16. ЗК РФ превышение таких пределов является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, предусмотренное частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ право АО «Шэлдом», основанное на наличии у него титула собственника объекта недвижимости площадью 62,3 кв. м,  на приобретение занимаемого земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для  использования объекта недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

С учётом приведённой нормы права предоставление АО «Шэлдом» земельного участка площадью 4 442 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости -  нежилого здания площадью 62,3 кв. м следовало бы признать необоснованным

 

2. Рассматривая вопрос о мнимости  соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004 г., суд апелляционной инстанции исходит из следующего. 

В соответствии с ч. 1 статьи 170 ГК РФ  мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

 Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65, 168, 170 АПК РФ).

Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле. Суд не вправе уклониться от оценки таких доказательств. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2411, А41-48518/2014).

Оценив имеющиеся в деле доказательства и проанализировав фактические обстоятельства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004 г. между АО «Шэлдом» и Администрацией МО «Город Саратов» заключено 15.08.2017 года.   

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Между тем, соглашение о расторжении договора аренды № 1044 от 15.10.2004 не содержит условие о возврате земельного участка собственнику.

При этом, 28.07.2017 в ЕГРП внесена запись о праве собственности АО «Шэлдом» на объект незавершённого строительства – многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8%. Данное обстоятельство само по себе делает экономически необоснованным расторжение договора аренды земельного участка, на котором находится объект незавершённого строительства, для АО «Шэлдом» - профессионального участника рынка строительства многоэтажных жилых домов. 

Данный вывод подтверждается и дальнейшими действиями сторон оспариваемого соглашения. 

16.08.2017 между Администрацией МО «Город Саратов» и АО «Шэлдом» в отношении спорного земельного участка площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55 заключен договор аренды  № Ар-17-430/ю-1 сроком на 3 года для завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке.

21.08.2017  проведена государственная регистрация соглашения о расторжении предыдущего договора аренды и нового договора аренды, заключенного для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

При этом, как усматривается из информации Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (т. 2 л.д.73) 08.09.2017 года в Управление обратился представитель АО «Шэлдом» с заявлением о государственной регистрации соглашения от 07.09.2017г. о расторжении соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004; о государственной регистрации соглашения от 07.09.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.08.2017г.  № Ар-17-430/ю-1; о государственной регистрации договора аренды.

Довод АО «Шэлдом» об отсутствии подлинников соглашений и факта государственной регистрации таких соглашений отклоняется, поскольку в настоящем деле оцениваются не сами по себе вышеназванные сделки, а поведение и направленность воли сторон сделок.

С учётом приведённых обстоятельств, можно сделать вывод о том, что при заключении соглашения от 15.08.2017  о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004 АО «Шэлдом» и Администрация МО «Город Саратов» не имели намерения прекращать арендные правоотношения, что свидетельствует о мнимости данного соглашения. 

Приходя к такому выводу, суд апелляционной инстанции принимает во внимание и пояснение представителя АО «Шэлдом» о том, что данное соглашение было заключено в связи с обращением в арбитражный суд прокурора с иском о признании недействительным  соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «МОТОР», поскольку при расторжении основного договора прекращается действие и всех соглашений к нему.

Как видно из материалов дела, с таким иском прокурор обратился в арбитражный суд 18.07.2017, после чего 28.07.2017 в  ЕГРП была внесена запись о праве собственности АО «Шэлдом» на объект незавершённого строительства – многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8%, и заключены соглашение от 15.08.2017  о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004  и договор аренды земельного участка от 16.08.2017  № Ар-17-430/ю-1.

Вывод суда первой инстанции в обоснование отказа в иске о том, что договор аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, а так же договор аренды № Ар-17-430/ю-1 от 16.08.2017 заключены в соответствии с законодательством, не препятствуют признанию соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004  ничтожной сделкой по мотиву мнимости.

3. Разрешая вопрос о  недействительности договора аренды  № Ар-17-430/ю-1  от 16.08.2017  между Администрацией МО «Город Саратов» и АО «Шэлдом» в отношении спорного земельного участка площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55, заключенного сроком на 3 года для завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как указывалось выше, 28.07.2017 в  ЕГРП была внесена запись о праве собственности АО «Шэлдом» на объект незавершённого строительства – многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8%.

В соответствии с пунктом 1.1  договора аренды № Ар-17-430/ю-1  от 16.08.2017 АО «Шэлдом» предоставляется в аренду земельный участок  площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55 из земель населённых пунктов, расположенный по адресу 

<

...> в Волжском районе, занимаемый объектом незавершённого строительства – многоквартирный жилой дом, степень готовности 8%, для завершения строительства.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608 Верховным Судом Российской Федерации указано следующее.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2005 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведённого объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, приведённые нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Закрепление за добросовестным застройщиком права на однократное предоставление земельного участка, на котором расположен законно возведённый объект недвижимости, для завершения строительства, обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как застройщика, так и иных лиц (органов местного самоуправления, участников долевого строительства и т.д.) и направлено на обеспечение возможности завершения строительства в случае объективной невозможности его завершения в сроки, установленные первоначальным договором аренды по предоставлению земельного участка для строительства в установленном законом порядке.

Вместе с тем, между АО «Шэлдом» и администрацией МО «Город Саратов» на момент заключения договора аренды 15.08.2017 действовал договор аренды того же земельного участка от 15.10.2004, срок действия которого установлен до 2019 года. 

Как установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке (с соблюдением конкурсных процедур) АО «Шэлдом» не предоставлялся, в связи с чем отсутствует необходимое условие о правомерности возведения арендатором в период действия договора аренды объекта незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум № 25), вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 пункта 38  указанного Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые должны быть установлены в настоящем деле, являются вопросы правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных или аналогичных им работ с учетом оценки проектной, технической и разрешительной документации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» был внесен пункт 24, в котором разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 № 786 «Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85» Свайные фундаменты - комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции»).

Таким образом, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки, тогда как забивка пробных свай следует расценивать только в качестве подготовительного этапа перед изготовлением фундамента.

Из представленного АО «Шэлдом» технического плана, являющегося основанием для регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, не усматривается, что на спорном земельном участке закончены или даже начаты работы по возведению фундамента.

Вывод суда первой инстанции о том, что факт государственной регистрации соответствующего права АО «Шэлдом» на объект незавершённого строительства предполагает соблюдение заявителем действующего законодательства при возведении такого объекта, поскольку в рамках правовой экспертизы, проведенной на основании статей 14, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», у регистрирующего органа не возникли основания для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав, судебная коллегия находит ошибочным.

Сам по себе факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует суду дать оценку как на предмет правомерности создания объекта, так и на предмет его наличия. 

Довод ответчиков и вывод суда первой инстанции о том, что в настоящем деле отсутствует заинтересованность неопределенного круга лиц в оспариваемой сделке, поскольку закон не обязывает собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением разрешенного вида использования, то есть неопределенный круг лиц не мог принимать участие в таких торгах, что влечёт отказ в иске, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Так, по делу №А12-34183/2016 в постановлении от 15.02.2017 и в постановлении от 19.07.2017, оставленном без изменения определением Верховного Суда РФ от 2 ноября 2017  № 306-ЭС17-16240, отклоняя вывод суда апелляционной инстанции о том, что иск прокурора не имеет правового интереса, не направлен на восстановление нарушенного права муниципального образования, поскольку после обращения в суд прокурора с иском стороны сделки дополнительным соглашением привели оспариваемую часть сделки в соответствии с законом, Арбитражный суд Поволжского округа указал следующее.

  В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Установленная частью 1 статьи 52 АПК РФ норма о праве прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки не может рассматриваться как ограничивающая право прокурора на применение иных способов защиты гражданских прав, связанных с недействительностью сделки, совершенной лицами, указанными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ.

Таким образом, прокурор обратился в суд с настоящим иском в рамках предоставленных ему полномочий.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

С учётом приведённых норм права, оспариваемые в настоящем деле сделки, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительны с момента их совершения.

Никакие последующие действия сторон по сделке, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. 

Таким образом, само по себе отсутствие правового интереса у прокурора не может служить основанием для отказа в иске.

Между тем, по мнению судебной коллегии, в настоящем деле такой правовой интерес прокурором подтверждён.  

Вывод суда первой инстанции о том, что администрацией МО «Город Саратов» 28.12.2016 АО «Шэлдом» выдано разрешение на строительство № 64-RU 64304000-335-2016 многоэтажного многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Б. Горной и ул. Чернышевского в Волжском районе г. Саратова на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010246:55, которое никем не оспорено и недействительным не признано, не влияет на существо заявленных требований и предметом настоящего спора не является.

Ссылка суда первой инстанции в обоснование отказа в иске на соответствие Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденным Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, территориальной зоны Ж-1.1 для земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55, является необоснованной и правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку материалами дела подтверждается наличие иных правовых оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.

По аналогичным мотивам отклоняется и довод ответчиков о преюдициальности для настоящего дела решения суда общей юрисдикции, оставившего без удовлетворения  исковые требования заместителем прокурора Саратовской области в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц о признании недействующими Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27280 в части изменения территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с зоны ИТ-1 (предприятий городского транспорта, объектов обслуживания транспорта) на зону Ж-1.1 (перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки).

Кроме того, в настоящее время в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Город Саратов», утверждённым решением Саратовской городской Думы от 31.01.2018 № 29-223, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:55 относится к функциональной зоне транспортная инфраструктура.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16, части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пунктам 1 и 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24 и части 1 статьи 32 ГрК РФ утверждение генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительным органом местного самоуправления городского округа принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принятые по вопросам градостроительной деятельности, не должны противоречить нормам градостроительного законодательства.

В силу части 3 статьи 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. 

С учетом приведенных норм права и исследуемых доказательств по делу суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2017. Исковые требования о признании недействительными соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.04.2004, договора аренды земельного участка № Ар-17-430/ю-1 от 16.08.2017 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2017 года по делу № А57-16140/2017 отменить, иск удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка № 1044 от 15.10.2004, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Мотор».

Признать недействительным соглашение от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка № 1044 от 15.04.2004, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и АО «Шелдом».

Признать недействительным договор аренды земельного участка № Ар-17-430/ю-1 от 16.08.2017 заключенного между АО «Шелдом» и Администрацией МО «Город Саратов» 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

 Председательствующий судья                                                    С. А. Жаткина

Судьи                                                                                                         О. И. Антонова

                  М. Г. Цуцкова