Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-39402/2023

Дело № А40-21341/23

г. Москва

14 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Лепихина Д.Е., 

судей:

Марковой Т.Т., ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ на решение Арбитражного суда города

Москвы от 10.05.2023 по делу № А40-21341/23

по заявлению ФГУП «ТЕЛЕВИЗИОННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ОСТАНКИНО»

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

третьи лица: ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО

АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ, ООО «ТЕЛЕПРОФИЛЬ»

о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 05.12.2022;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 24.01.2023;

от третьих лиц:

ФИО5 по доверенности от 25.04.2023, ФИО6 по доверенности от 16.11.2022; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ФГУП «ТЕЛЕВИЗИОННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ОСТАНКИНО» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением от 30.11.2022 КУВД-001/2022-37061445/3.

Решением суда от 10.05.2023 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу решением, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Заявитель возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.08.2022 заявитель ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Телепрофиль» с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключили договор №570/Д-22 аренды нежилых помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, по результатам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества от 13.07.2022.

В соответствии с условиями договора аренды ФГУП «ТТЦ «Останкино» передало, а ООО «Телепрофиль» приняло во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Академика Королева, дом 12, общей площадью 18,6 кв.м., для использования под офис, а именно: этаж 8 номер помещения 1в номер комнаты 37, 37а, 376, 37в. 

Согласно п.1.3. договора аренды сведения о помещениях, передаваемых в аренду, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора. 

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 01.08.2022, подписанным полномочными представителями ООО «Телепрофиль» и ФГУП «ТТЦ «Останкино» без замечаний. 

Договор аренды действует в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды (п.2.1 договора), вступает в силу с момента его подписания сторонами и считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации (п.2.2 договора аренды). 

ФГУП «ТТЦ «Останкино» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением от 24.08.2022 №MFC-0558/2022-1324148-1 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-37061445/1 Управлением Росреестра по Москве в соответствии с п.49 ч.1 ст.26 Закона о государственной регистрации было сообщено о вынесении решения о приостановлении до 30.11.2022 осуществления действий по государственной регистрации договора аренды. 

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.08.2022 указано, что согласно данным реестра прав ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0022001:1125, расположенное по адресу: 

<

...> с площадью 127946,6 кв.м. 

Однако в реестре объектов (ранее Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН)) объект с кадастровым номером 77:02:0022001:1125, учтен с площадью 127517 кв. м. 

Вышеизложенное свидетельствует о проведении работ по перепланировке (реконструкции), повлекших изменение технических характеристик объекта недвижимости. 

Таким образом, для осуществления государственной регистрации рекомендуется установить актуальную площадь здания в ЕГРН. 

В последующем Управлением Росреестра по Москве на основании ст.27 Закона о государственной регистрации уведомлением от 30.11.2022 №КУВД-001/2022-37061445/3 ФГУП «ТТЦ «Останкино» было сообщено о принятии решения об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что на государственную регистрацию заявителем был представлен полный комплект документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения, у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Москве ссылается на постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.07.2021 №Ф05-14964/2021 по делу №А40-182924/20 об отказе в осуществлении регистрационных действий по исключению отметки «актуальные незасвидетельствованные» в сведениях о площади объекта недвижимости.

Правовая позиция по вышеназванному делу не может быть применена в рамках рассматриваемого дела, так как предметом настоящего спора является отказ в государственной регистрации договора аренды, а не внесение изменений статуса сведений об объекте.

В соответствии с ч.5 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно п.5 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 ч.1 ст.29 названного Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом понятие правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с указанной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. 

Предметом договора аренды от 01.08.2022 №570/Д-22 является помещение, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, площадью 18,6 кв.м. - стороны договора определенно установили объект аренды, спор отсутствует, помещение передано и используется.

Расхождение общей площади объекта недвижимости между сведениями, указанными в реестре объектов недвижимости и указанными в заявлении, не является основанием для приостановления государственной регистрации; выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды, не входит в полномочия Управления Росреестра по Москве, наличие же у регистратора сомнений по данному вопросу не должно влиять на регистрационные действия.

Заявителем соблюдены требования законодательства и представлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, предмет договора описан в соответствии со сведениями о помещении, которые содержатся в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости. 

Заключая договор аренды, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какое помещение передается в аренду. Неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имеется.

Также п.25 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018, разъяснено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют позицию Управления Росреестра по Москве по существу спора, доводы, изложенные в отзыве на заявление, и не влекут за собой отмену обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, не зарегистрированный в установленном порядке договор аренды не порождает последствий, на которые арендодатель и арендатор вправе рассчитывать в соответствии с действующим законодательством.

В силу ст.308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. 

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 Гражданского кодекса РФ, ч.9 ст.17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2023 по делу № А40-21341/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                      Д.Е. Лепихин 

 

Судьи:                                                                                               Т.Т. Маркова 

 

                                                                                                           ФИО1 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.