АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-6715/2017

г. Новосибирск

09 октября 2017 года

04 октября  2017 года объявлена резолютивная часть решения

09 октября 2017 года изготовлено решение в полном объеме

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи                         Амелешиной Г.Л.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой А.И., секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал судебного заседания  №535,  дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью   Ариэль» (ОГРН 

<

***>)  к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, при участии в судебном заседании  представителей: истца: ФИО2, доверенность от 16.02.2017; ответчика: ФИО3, доверенность № 01/40/07.074 от 28.12.2016,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью   Ариэль» (ОГРН 

<

***>)  (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) (далее – Мэрия, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора  купли-продажи нежилого помещения площадью 210,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:0419756:170, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – договор купли-продажи),   на условиях пунктов 2.1, 2.2, определяющих цену нежилого помещения равной его  рыночной стоимости, составляющей 2 024 876 руб. 04 коп.

Определением от  10.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области  назначена  судебная  оценочная экспертиза   по  определению  рыночной стоимости  объекта недвижимости – нежилого подвального помещения площадью 210,8 кв. м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, 49/1, по состоянию на 17.11.2016, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консорциум» (ОГРН: 

<

***>; ИННН 5405476113157), эксперт ФИО4; приостановлено производство по  делу №А45-6715/2017  до окончания проведения экспертизы.

Определением от 27.09.2017 возобновлено производство по делу.

В ходе судебного разбирательства суд принял  уточнение исковых требований, согласно которым истец, с учетом вывода эксперта,  просит урегулировать разногласия, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1:  Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2 236 000 (два миллиона двести тридцать шесть тысяч) рублей (без налога на добавленную стоимость).

2.2. Оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 ~ месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с 

<

***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410 ОКТМО 50701000001 Статус плательщика: 08

 

         Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилые помещения на расчетный счет Получателя  в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца, сумма ежемесячного платежа и процентов, исходя из ставки, равной одной третей годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 10,0%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

         Днем оплаты нежилых помещений считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств   в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя).

         Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости нежилого помещения».

Ответчик не заявил возражений по уточненному иску.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон,   оценка представленных доказательств приводит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует  департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (Арендодатель), и Обществом с ограниченной ответственностью «Ариэль» (Арендатор) заключен договор №004828-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2014 нежилого помещения площадью 210,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:0419756:170, расположенного по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, заключен на срок с 01.04.2014 до 01.04.2019г. (пункт 8.1 договора).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ),  уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск – департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предложил ООО «Ариэль» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив  Обществу договор купли-продажи,  согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 4 092 203 руб. 39 коп., определенная в Отчете об оценке  №625 от 17.11.2016 независимого оценщика ООО «Экспресс-оценка» в порядке, установленном Федеральным законом  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец,  не согласившись с оценкой, полагая, что цена спорного объекта завышена, обратился в оценочную организацию  по вопросу  определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости, и получил  Отчет об оценке №24/01/17-1  ООО  «Агентство «54РУС» от   24.01.2017, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет   в интервале от 2 222 424 руб. 00 коп. до 2 716 297 руб. 13 коп.

Договор купли-продажи был подписан истцом  с протоколом разногласий, согласно которому предложено  установить выкупную стоимость объекта, исходя из произведенной Обществом оценки, составляющей 2 024 876 руб. 04 коп. (без НДС).

Ответчик отказался  от подписания протокола разногласий с предложением  установить  выкупную стоимость в судебном порядке.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и мэрией  разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение ответчика  от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной в Отчете №625 от 17.11.2016, рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет в интервале от 2 222 424 руб. 00 коп. до 2 716 297 руб. 13 коп.

Как указывает мэрия,  в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу,  рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 4 092 203 руб. 39 коп.

Статьей 17.1 Закона №135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе и в части оценки стоимости имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, определением от 10.07.2017  назначил судебную экспертизу для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 17.11.2016, проведение которой  поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консорциум» (ОГРН: 

<

***>; ИННН 5405476113157)  ФИО4, которая представила в материалы дела экспертное заключение от 26 июля 2017  N 155-07/17, согласно которому  рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 210,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:0419756:170, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 2 236 000 руб. 00 коп.

Экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и у суда не вызывает сомнение достоверность выводов эксперта.

Заключение эксперта полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлены.

Суд, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными сторонами в материалы дела отчетами и заключениями, принял его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого помещения, в   размере 2 236 000 руб. 00 коп.

В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки.

Ответчик не оспаривает, что ООО «Ариэль» соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку  ООО «Ариэль» имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору №004828-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2014 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию  на 17.11.2016 составляет 2 236 000  руб. 00 коп. (без учета НДС),  в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Установив, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчетах,  представленных сторонами,  не отвечает признакам достоверности, суд, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", полагает возможным урегулировать возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта 2 236 000 (два миллиона двести тридцать шесть тысяч) рублей (без налога на добавленную стоимость) на основании заключения судебной экспертизы от 26.07.2017.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы по делу относятся  на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171,  106, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Ариэль» и мэрией города Новосибирска при заключении договора  купли-продажи нежилого помещения площадью 210,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:0419756:170, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1:  Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2 236 000 (два миллиона двести тридцать шесть тысяч) рублей (без налога на добавленную стоимость).

2.2. Оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 ~ месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с 

<

***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410 ОКТМО 50701000001 Статус плательщика: 08

 

         Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилые помещения на расчетный счет Получателя  в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца, сумма ежемесячного платежа и процентов, исходя из ставки, равной одной третей годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 10,0%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

         Днем оплаты нежилых помещений считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств   в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя).

         Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости нежилого помещения».

Взыскать с  мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью   Ариэль» (ОГРН 

<

***>)   6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате  государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                           Г.Л. Амелешина