АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43692/2024

г. Краснодар

02 марта 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО2, ФИО3, ФИО4, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025 по делу № А32-43692/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), в котором просила расторгнуть договоры от 31.01.2006 № 4900003746, 4900003747, 4900003748 аренды земельного участка площадью 1117 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402027:83), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 7, с видом разрешенного использования – для обеспечения

эксплуатации здания кафе «Причал» с жилыми помещениями. Истец также просил указать в решении, что оно служит основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи в ЕГРН от 09.03.2017 № 23:49:0402027:83-23/050/2017-5

об обременении участка договором аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 02.10.2025, исковое заявление удовлетворено частично. Суд предписал исключить из ЕГРН сведения о регистрационной записи об обременении участка в виде договора аренды от 09.03.2017 № 23:49:0402027:83-23/050/2017-5. Судебные акты мотивированы отсутствием у администрации полномочий на предоставление в аренду спорного земельного участка. Поскольку договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками, основания для их расторжения в судебном порядке отсутствуют. Содержащаяся в ЕГРН запись о праве аренды внесена в отсутствие правовых оснований, поэтому подлежит аннулированию (погашению).

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы полагает ошибочными выводы судов о ничтожности договоров аренды. Судебные инстанции не приняли во внимание, что администрация обладала полномочиями на предоставление в аренду данного земельного участка. Соответствующие нормативные правовые акты, регламентирующие компетенцию органов местного самоуправления, суды не применили. Предприниматель приобрел права и обязанности арендатора земельного участка на основании договора от 21.02.2017, надлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды. Поведение администрации свидетельствовало о признании муниципальным образованием арендной сделки. Предприниматель (как собственник объектов недвижимости на участке) обладает правом на заключение договора аренды соответствующего земельного участка.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Стороны и иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3

статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация на основании постановления главы города Сочи от 27.09.2004 № 1873, свидетельства о праве на наследование по закону

от 07.11.2005 заключила договоры от 31.01.2006 № 4900003746, 4900003747, 4900003748 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Договоры заключены в отношении земельного участка площадью 1117 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402027:83), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 7, с видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации здания кафе «Причал»

с жилыми помещениями. При этом часть участка площадью 175 кв. м находится в границах «красной линии» улицы Просвещения, с ограничениями в использовании – запрет на строительство, реконструкцию существующих зданий, сооружений, посадку многолетних насаждений, а также с возможностью использования в интересах местного населения для ремонта транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения изыскательных, исследовательских и других работ. Участок расположен в первой зоне округа санитарной охраны курорта. Срок действия договоров установлен с момента его государственной регистрации по 01.10.2053.

На основании договора от 21.02.2017 права и обязанности арендатора земельного участка приобрел предприниматель (т. 1, л. д. 35 – 37).

В пункте 1.3 договоров аренды указано, что земельный участок предоставлен для эксплуатации кафе «Причал» с жилыми помещениями. Возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

По условиям пункта 5.2.9 договоров арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных

пунктами 1.1, 1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

В ЕГРН 21.03.2005 внесены сведения о земельном участке площадью

1117 +/- 11.7 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402027:83), предназначенном для обеспечения эксплуатации здания кафе «Причал» с жилыми помещениями. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на данный участок зарегистрировано 25.06.2009. В реестр 09.03.2017 внесены сведения об обременении участка правом аренды в пользу предпринимателя (т. 1, л. д. 41 – 47).

Согласно письму управления муниципального земельного контроля администрации от 11.04.2023 № 2836/36.01-20 произведен осмотр земельного участка площадью 1117 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402027:83), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 7. В результате установлено, что земельный участок полностью огорожен, ведется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в частности в объектах недвижимости, находящихся на земельном участке, размещены: отель «Причал», кафе «Bistro de la Меr», киноатракцион «360vr», магазины.

Администрация полагает, что ответчик использует земельный участок не в соответствии с принадлежностью его к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. В адрес арендатора направлена претензия от 20.10.2023 № 16300/02.01-45

с требованием устранить выявленные нарушения в 30-дневный срок.

Поскольку указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 16.02.2024 № 2237/02.01-45 с предложением расторгнуть договоры аренды.

Соглашение о расторжении договоров аренды стороны не подписали, поэтому администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными

в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс),

а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2

статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судебные инстанции установили, что администрация заключили названные договоры аренды в отсутствие у нее полномочий на распоряжение земельными участками в границах курорта федерального значения. Данное обстоятельство влечет квалификацию договоров аренды в отношении спорного земельного участка в качестве недействительных (ничтожных) сделок (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Таким образом, поскольку договоры аренды являются недействительными (ничтожными) основания для их расторжения в судебном порядке отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В рассматриваемом случае при квалификации и разрешении иска администрации суды правомерно учитывали, что требования истца об указании в судебном акте на погашение записи об обременении участка договором аренды фактически направлены на исключение из ЕГРН недостоверной записи о договоре аренды, внесенной на основании недействительной (ничтожной) сделки.

Недействительность (ничтожность) договоров аренды служит основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении участка правом аренды в пользу предпринимателя (статья 167 Гражданского кодекса).

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет.

В данном случае ответчик не учитывает, что с 08.11.2003 полномочия по распоряжению федеральными земельными участками переданы территориальному управлению министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (приказ министерства имущественных отношений Российской Федерации от 08.11.2003 № 495). С этого момента прекращены полномочия по распоряжению федеральными земельными участками, как у департамента имущественных отношений Краснодарского края, так и органов местного самоуправления.

В муниципальную собственность земельные участки в границах курортов федерального значения, за рядом исключений, перешли (отнесены) 20.12.2008 – с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (статья 1).

Рассматриваемые договоры аренды совершены в 2006 году, поэтому правомерно квалифицированы судами в качестве недействительных (ничтожных). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, лицом,

не уполномоченным его собственником на совершение таких действий, может служить основанием для выводов о том, что такой договор является ничтожным (статьи 168, 209, 422, 608 Гражданского кодекса) и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (статья 167 Гражданского кодекса). Такая квалификация договора могла быть приведена судом в мотивировочной части решения независимо от заявления ответчика о применении исковой давности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным зарегистрированного права (об аннулировании соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости) по существу направлено на признание этого права отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. На такое требование согласно содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснениям исковая давность не распространяется.

В данном случае запись об обременении участка внесена в ЕГРН на основании ничтожных арендных сделок, поэтому подлежит погашению (аннулированию) в целях обеспечения принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в частях 2 и 7

статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аргументация предпринимателя о принятии администрацией арендных платежей (исполнении условий договоров) после государственной регистрации права муниципальной собственности не может служить достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов. В данном случае юридически значимым обстоятельством является соответствие договора о передаче имущества требованиям законодательства, действовавшим на момент его совершения (статья 422 Гражданского кодекса), а не на момент рассмотрения спора, в силу чего последующая государственная регистрация права муниципальной собственности, принятие арендной платы не могут привести к «исцелению» ничтожной сделки, являющейся недействительной с момента ее совершения.

Суд округа также учитывает, что в состав участка, предоставленного в аренду, включена территория в границах «красной линии». Это обстоятельство свидетельствует о нарушении правил пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса.

В данном случае права собственника правомерных объектов на участке подлежат восстановлению путем образования в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства земельного участка, необходимого для их эксплуатации.

Выводы о фактических обстоятельствах дела, содержащиеся в обжалуемых предпринимателем судебных актах, соответствуют представленным в дело доказательствам. Несогласие подателя жалобы с решением и апелляционным постановлением ввиду иного понимания им норм действующего законодательства,

а также иной оценки обстоятельств дела, не может служить основанием для их отмены. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее подателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025 по делу

№ А32-43692/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина