﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1893/2020-ГК

г. Пермь

23 марта 2020 года

Дело № А60-36837/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2020 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

 

при участии:

от ответчика: Климцев А.В. (паспорт, доверенность от 17.01.2020);

от истца, третьего лица: не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 23 декабря 2019 года 

по делу № А60-36837/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН  1069623036537, ИНН 6623035059)

к муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил 

третье лицо: индивидуальный предприниматель Зуев Дмитрий Николаевич (ОГРНИП 304667019000035, ИНН 666001970832)

о возложении обязанности заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (далее – ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных, д. 20В,  по цене 3 240 000 руб. без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  индивидуальный предприниматель Зуев Дмитрий Николаевич.

Решением арбитражного суда от 23.12.2019 (резолютивная часть от 16.12.2019) исковые требования удовлетворены частично, суд  обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного  нежилого помещения по цене 3 357 000 руб.

Решение суда от 23.12.2019 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на нарушение положений статьи 82 АПК РФ, поскольку судебная экспертиза была назначена по инициативе суда. Ответчик указывает, что необходимым условием назначения экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является требование об оспаривании первоначального отчета об оценке, наличие доказательств его недостоверности. Оценка представленного отчета об определении стоимости помещения судом первой инстанции не дана, вопрос о его недостоверности перед экспертом не поставлен. Также  ответчик указывает на отказ в вызове в качестве специалиста оценщика Щербинина С.П., что нарушает, по его мнению,  принцип состязательности и равноправия сторон. Эксперт, привлеченный судом, имеет меньший опыт в оценочной деятельности, чем специалист, о привлечении которого ходатайствовал ответчик.  Ответчик считает необоснованным отклонение ходатайства о назначении повторной экспертизы, указывает на отсутствие в экспертном заключении аналогов, сопоставимых с объектом оценки, на приведение экспертом несоответствующего действительности диапазона цен, на то, что судом первой инстанции не дана оценка представленным в материалы дела договорам купли-продажи.  Указание в заключении эксперта стоимости объекта с учетом НДС ответчик считает грубым нарушением. Ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 700 от 13.12.2006 в отношении  нежилых помещений площадью 379,9 кв.м  в административном здании по адресу г. Нижний Тагил, ул. Черных 20В.

12.02.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно которому объект продается по цене 4 590 000 руб.

По заказу истца был подготовлен отчет об оценке № 29/04/2019-ЗНК от 29.04.2019, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 12.02.2019 составила 4 050 000 руб., в том числе НДС.

Не согласившись с условием договора о цене, истец направил  ответчику протокол разногласий с указание цены объекта 4 050 000 руб.  Указанный протокол разногласий ответчиком был отклонен.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Рассмотрев спор, суд первой инстанции обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений с рыночной стоимостью объекта в размере 3 357 000 руб.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

То обстоятельство, что истец как субъект малого и среднего предпринимательства является обладателем преимущественного права на выкуп арендуемого  объекта, сторонами не оспаривается.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главой 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий, возникших при заключении договора, предъявленный иск оценивается как направленный на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта в специальном порядке - путем урегулирования преддоговорного спора.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия лица, участвующего в деле.

Судом первой инстанции была назначена экспертизы  по определению рыночной стоимости арендуемых помещений.   Согласно заключению эксперта № 172-10/19 от 25.10.2019 рыночная стоимость  арендуемого объекта по состоянию на 12.02.2019 составляет 3 357 000 руб., без учета НДС.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу признании экспертного заключения ненадлежащим доказательством.

Судом первой инстанции установлено, что в ходе проведения анализа наиболее эффективного использования экспертом был установлен профиль использования объекта исследования, как помещения общественно - делового назначения, в том числе для бытового обслуживания населения. Исследование производилось с учетом сравнительного и доходного подходов. Из пояснений эксперта, данных в ходе судебного заседания, следует, что при осмотре объекта экспертом установлено, что на объекте офисное помещение составляет 10 %, оставшиеся 90 % - это обслуживающие помещения. В связи с чем, экспертом сделан вывод о том, что объект не может быть отнесен в общем к категории офисных, а относится к отдельному сегменту - помещения свободного назначения. При оценке экспертом учтена площадь объекта - 379 кв.м. Оценка экспертом объекта производилась применительно к данным характеристикам, местонахождению объекта. Объекты-аналоги выбраны экспертом также исходя из указанных выше характеристик. Поскольку в г. Нижнем Тагиле аналогичных объектов не имеется, проанализированы объекты по Свердловской области. Экспертом были отобраны 15 объектов аналогов, применены соответствующие корректировки.

Несогласие ответчика с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования заявителем апелляционной жалобы не представлено (статья 65 АПК РФ).

Довод ответчика о необоснованном определении стоимости объекта с учетом НДС судом апелляционной инстанции отклоняется.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 определена правовая позиция, согласно которой, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта Андреевой П.С. №172-10/19 свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость нежилых помещений была определена без учета налога на добавленную стоимость, о чем прямо указано в заключении эксперта.

Ссылка ответчика на нарушение положений статьи 82 АПК РФ в связи с назначением экспертизы по инициативе  суда  признается судом апелляционной инстанции необоснованной.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы или ее назначение по собственной инициативе является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Из обстоятельств дела следует, что размер рыночной стоимости объекта муниципального недвижимого фонда определен ответчиком в размере 4 590 000 руб. на основании отчета об оценке № 19-10 от 26.03.2019.

В обоснование исковых требований истец ссылался на размер рыночной стоимости объекта в размере 4 050 000 руб., определенный в отчете об оценке № 29/04/2019-ЗНК от 29.04.2019

С учетом  положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, приведенных выше разъяснений, при наличии двух отчетов об оценке, установивших различную величину рыночной стоимости подлежащего выкупу  муниципального имущества, судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ обоснованно назначена судебная экспертиза.

Поскольку требований  о признании недостоверным подготовленного по заказу ответчика отчета об определении рыночной стоимости помещения  истцом заявлено не было,  оснований для постановки перед экспертом вопроса о достоверности отчета об оценке № 19-10 от 26.03.2019  у суда первой инстанции не имелось. Истец воспользовался предоставленным ему Законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 и статьями 445 - 446 ГК РФ правовым способом, направленным на защиту его права на выкуп арендуемого имущества, путем подачи иска об урегулировании преддоговорного спора.

Ссылка ответчика на необоснованный отказ суда первой инстанции в вызове в качестве специалиста оценщика Щербинина С.П.,  судом первой инстанции не принимается. Оценив доводы ответчика, приведенные в обоснование ходатайства о привлечении специалиста,  суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 55.1 АПК РФ  правомерно пришел к выводу об отсутствии необходимости в его привлечении, поскольку представленные в материалы дела доказательства достаточны для рассмотрения заявленных требований, оценка данных доказательств не требует привлечения специалиста и может быть дана арбитражным судом в рамках его компетенции. Оценка заключению эксперта была дана судом первой инстанции, в том числе, с учетом представленной ответчиком рецензии от 20.11.2019.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о необоснованном отклонении судом ходатайства о назначении повторной экспертизы также подлежат отклонению, поскольку несогласие с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ. Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела. Оснований для отдельной оценки представленным в материалы дела договорам купли-продажи нежилых помещений у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут являться основанием для отмены обжалуемого ответчиком судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 23.12.2019 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ответчика согласно статье 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2019 года по делу № А60-36837/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

 

Председательствующий

 

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

В.В. Семенов