АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1719/2022

г. Оренбург

26 июня 2024 года

26 июня 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена       13 июня 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        26 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калитановой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сельвич Е.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

администрации муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области, с. Грачевка, Грачевский район, Оренбургская область, ИНН 

<

***> 

к обществу с ограниченной ответственностью "Визит", с. Грачевка, Грачевский район, Оренбургская область, ИНН 

<

***> 

о взыскании 182 405 руб.19 коп.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 18.01.2024, сроком на 1 год, паспорт, диплом, 

ФИО2, паспорт, решение от 17.01.2023, 

от ответчика: Грек Е.О., паспорт, диплом, доверенность от 28.11.2023, сроком на 1 год, паспорт, диплом. 

Администрация муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области (далее – истец, Администрация) обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением Обществу с ограниченной ответственностью "Визит" (далее - ответчик, ООО «Визит») о взыскании задолженности по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги (отопление) по договору аренды № 2 (далее – договор от 26.11.2019) нежилого здания от 26.11.2019 в размере 182 405 руб.19 коп.

Определением суда от 16.02.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 07.04.2022. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание. 

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 (резолютивная часть объявлена 15.12.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 №18АП-783/2023 решение суда первой инстанции от 22.12.2022 отменено.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.06.2023 №Ф09-3123/23 решение суда первой инстанции от 22.12.2022 и Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

До начала судебного заседания через экспедицию суда  документы не поступали.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против исковых требований.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

26.11.20219 между Администрацией (далее- истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Визит" (далее - ответчик, арендатор) заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения. 

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание площадью 165,2 кв. м, расположенное на 1 этаже с отдельным входом в здании по адресу: 

<

...>. 

Согласно пунктам 2.4.3 арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную  и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности. 

Обязанности арендатора по содержанию помещения возникают у арендатора с момента подписания договора, одновременно являющимся и актом приема передачи (п.1.5, п. 4.1 Договора). 

Арендная плата за использование нежилого задания согласована сторонами в размере 7 000 руб. ежемесячно.

Соглашением от 28.04.2021 стороны расторгли договор аренды. Помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 24.08.2021. 

В период действия договора за период с января 2020 года по апрель 2020 года, с октября 2020 г. по декабрь 2020 г., за период с января 2021 года по апрель 2021 года стоимость коммунальных услуг согласно счетам-фактурам №275 от 31.03.2021, №276 от 31.03.2021, №351 от 02.04.2021 (листы дела 16 - 18) составила 182 405 руб. 19 коп., выставленными управляющей организацией - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания Грачевское ЖКХ на основании договора на отпуск тепловой энергии №53.

Претензией от 21.10.2021 №548 истец потребовал произвести оплату долга по оплате коммунальных услуг. 

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате долга  по договору аренды муниципального имущества №2 от 26.11.2019 послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования не признает (т.1 л.д.30-33, т.2 вх. от 18.08.2023), сославшись на отсутствие установленной договором обязанности возмещать расходы по коммунальным платежам, полагая, что бремя содержания имущества возложено законом на собственника, при этом за весь период действия договора истец требование об оплате коммунальных услуг не заявлял. 

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом (ч.1 ст. 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно требованиям статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

В силу статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) от 26.11.2019, согласно которому  арендатор (ответчик)  принимает во временное владение и пользование нежилое здание площадью 165,2 кв. м, расположенное на 1 этаже с отдельным входом в здании по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2 договора аренды). 

Нежилое здание оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение.

В силу пункта 1.4 договора нежилое помещение предоставлено ответчику для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта. 

Стороны, согласовав условия договора, установили, что арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности (пункт  2.4.3 договора). 

Следовательно, на арендаторе лежит обязанность по содержанию арендованного имущества, в том числе оплата коммунальных платежей.

Из материалов дела следует, что  спорное арендованное помещение является отдельно стоящим одноэтажным зданием, площадью 165,2 кв.м.

Из переписки сторон по делу, указанное арендованное здание является гостиницей, оборудовано отопительными приборами и  ответчиком в период аренды осуществлялось пользование данной коммунальной услугой, отопления нежилых помещений в гостинице. 

Срок действия договора с 26.11.2019 по 27.11.2023. Арендуемое нежилое помещение передано ответчику 26.11.2019 на основании договора который является одновременно актом приема-передачи нежилого здания.

Согласно отчету ООО "Регион-Оценка" от 03.06.2019 № 56 сумма арендной платы составляет 7 000 руб. 00 коп, а стоимость арендной платы в год за нежилое здание составляет 84 000 руб. 00 коп (не включающая в себя стоимость коммунальных услуг и затрат на содержание помещений).

При таких обстоятельствах, согласно отчету ООО "Регион-Оценка" оплата за коммунальные услуги в размер арендной платы не включается.

Из материалов дела следует, что расходы по внесению платы коммунальных услуг: электроснабжение, водоснабжение арендатор оплачивал самостоятельно (указанный довод поддержан ответчиком в отзыве на иск, вх. от 18.08.2023), задолженности по ним не было, а за отопление отказывается оплачивать, поскольку сумма за отопление в среднем выходит в месяц 16 582 рублей. Сумма арендной платы по договору аренды в размере 7 000 рублей не сможет покрыть расходы на коммунальные платежи, что подтверждает не включение коммунальных платежей в сумму арендной платы по договору.

28.04.2021 между Администрацией муниципального образования Грачевский сельсовет (арендодатель) и ООО «Визит» (арендатор)  подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества.

За период с января 2020 года по апрель 2021 года у ответчика образовалась задолженность по внесению платы за коммунальные услуги (отопление) в размере 182 405 руб. 19 коп. Обслуживание ООО «Визит», в котором находилось арендуемое нежилое помещение, осуществляло ООО «Управляющая компания Грачевское жилищно-коммунальное хозяйство» (далее - энергоснабжающая организация) на основании договора № 53 от 30.03.2021.

В соответствии с договором № 53 от 30.03.2021 в силу пункта 4.3. стоимость договора составила 239 045,29 рублей: -по состоянию на 2020 года - 117 247,78 руб., - по состоянию на 2021 год  -121 797,51 руб.

В связи с тем, что договор аренды № 2 от 26.11.2019  расторгнут дополнительным соглашением №1 от 28.04.2021 сумма, предъявляемая ООО «Визит» за отопление составила 182 405 руб. 19 коп. из которых сумма за 2020 год составила 117 247 руб. 78 коп., за 2021 год по состоянию на 28.04.2021 года составила 65 157 руб.41 коп.

Проанализировав положения договора от 26.11.2019, а также  общие положения ГК РФ об аренде,  специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, суд приходит к выводу  о том, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.

Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества". 

Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует. Иными словами, обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов на содержание имущества, переданного в аренду, основана непосредственно на законе.

Пунктами 2.4.2, 2.4.3. договора установлены обязанности арендатора в части содержания арендуемого помещения в исправном состоянии и несения расходов по его содержанию, своевременному и за свой счет производству текущего ремонта.

В силу пункта 3.1. договора оплата за эксплуатационные и коммунальные услуги в размер арендной платы не включается. Вместе с тем расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора иное.

Принимая во внимание буквальное толкование условий договора  аренды от 26.11.2019,  в отсутствие прямого указания в договоре о том, что расходы по оплате теплоснабжения в арендуемое помещение возлагаются на арендодателя, сам по себе тот факт, что договор умалчивает об обязанности арендатора нести соответствующие расходы, не освобождает последнего от их оплаты.

Исходя из вышеизложенного следует, что обязанность оплачивать используемые при аренде помещения коммунальные услуги возложена на арендатора законом. подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, доказательств оплаты задолженности ответчик в материалы дела не представил (статья 65 АПК РФ). 

Изучив условия договора аренды,  суд, руководствуясь статьями 421, 431 ГК РФ, установил, что обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества установлена условиями договора (пункты 1.6, 2.2, 3.2, 3.3).

Доводы ответчика, изложенные им в отзывах на исковое заявление, судом исследованы, оценены, подлежат отклонению как необоснованные.

21.10.2021 истец претензионным письмом предложил оплатить ответчику задолженность за отопление арендованного здания по счетам-фактурам № 275 от 31.03.2021, № 276 от 31.03.2021, № 352 от 02.04.2021 в порядке возмещения затрат истца на коммунальные услуги, которыми пользовался ответчик в период арены спорного здания; погашение задолженности ответчиком (арендатором) не осуществлено, задолженность составила 182 405 руб.19 коп.

Учитывая, что арендуемое ответчиком здание является отдельным стоящим объектом, а ответчик осуществлял потребление услуг по его содержанию, в том числе по отоплению, приобретаемых и оплачиваемых истцом, суд пришел к выводу об обязанности арендатора компенсировать истцу соответствующие расходы  по арендованному зданию.

При данных обстоятельствах, исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 182405 руб.19 коп.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 475 руб.00 коп. относятся на ответчика, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Визит" в  пользу Администрации муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области задолженность в размере 182 405 руб.19 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Визит" в  доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 475 руб.00 коп.

Исполнительные листы выдать в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                            Т.В. Калитанова