ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 марта 2024 года

                                                        А70-16633/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 марта 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Целых М.П.,

 судей Брежневой О.Ю., Сафронова М.М., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-12126/2023) общества с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, (регистрационный номер 08АП-12128/2023) закрытого акционерного общества «Когорта» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3 на определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 по делу № А70-16633/2018 (судья Климшина Н.В.), вынесенное по результатам рассмотрения объединенных споров: 

- заявления от 28.11.2022 (вх. № 266270) ООО «СК СтройАльянс» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о включении в третью очередь реестра требований участников строительства (реестр требований кредиторов) ЗАО «Когорта», в качестве обеспеченных залогом имущества должника, денежных требований участника долевого строительства в размере 144 761 533,96 руб., из которых: 127 075 000 руб. возмещения действительной стоимости имущества невозможного к возврату в конкурсную массу ООО «СК СтройАльянс»; 17 686 533,96 руб. переплата по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, 

- заявления от 28.11.2022 вх. № 266199 ООО «СК СтройАльянс» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о включении в реестр требований участников строительства (реестр требований кредиторов должника) требования о передаче участнику долевого строительства объектов недвижимости (25 квартир), об обязании конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» осуществить погашение части требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность участнику долевого строительства объектов недвижимости (25 квартир), с учетом уточнения, изложенного в письменном объяснении от 13.07.2023, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4 (г. Тюмень), ФИО5 (ИНН 

<

***>, г. Тюмень), публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Филиала публично-правой компании «Роскадастр» по Тюменской области (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

конкурсный управляющий ФИО3 – лично (предъявлен паспорт), посредством участия в веб-конференции,

от конкурсного управляющего ФИО2 – представитель ФИО6 (предъявлен паспорт, по доверенности от 12.09.2022 сроком действия – 12.09.2024), посредством участия в веб-конференции,

от публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» – представитель ФИО7 (предъявлен паспорт, по доверенности № 01/614 от 06.04.2023, сроком действия – три года), посредством участия в веб-конференции. 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сириус» (далее по тексту –                      ООО «Сириус») 12.10.2018 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании закрытого акционерного общества «Когорта» (далее по тексту  – ЗАО «Когорта», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2018 заявление ООО «Сириус» принято к производству, возбуждено дело о банкротстве ЗАО «Когорта», назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности требований заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Госстройнадзора по Тюменской области Главного управления строительства Тюменской области, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.03.2019                         ЗАО «Когорта» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве),               ЗАО «Когорта» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура несостоятельности (банкротства) – конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО3 (далее по тексту – конкурсный управляющий ФИО3). 

Срок процедуры конкурсного производства неоднократно продлевался.

Общество с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» (далее по тексту  - ООО «СК Строй Альянс») 28.11.2022 (вх. № 266270) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к ЗАО «Когорта» о включении в третью очередь реестра требований участников строительства (реестр требований кредиторов) должника, в качестве обеспеченных залогом имущества должника, денежных требований участника долевого строительства в размере                    56 191 965,23 руб. 

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05.12.2022 заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 16.01.2023.

Кроме этого, 28.11.2022 (вх. № 266199) ООО «СК СтройАльянс» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к ЗАО «Когорта» о включении в реестр требований участников строительства (реестр требований кредиторов должника) должника требования о передаче участнику долевого строительства объектов недвижимости (25 квартир и 50 парковочных мест), об обязании конкурсного управляющего ФИО3 осуществить погашение части требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность участнику долевого строительства объектов недвижимости (25 квартир и 50 парковочных мест).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05.12.2022 заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 16.01.2023. 

Протокольным определением от 04.05.2023 в судебном заседании объявлен перерыв до 11.05.2023, в одно производство объединены заявление ООО «СК СтройАльянс» (от 28.11.2022 вх. № 266270) с заявлением ООО «СК СтройАльянс» (от 28.11.2022 вх. № 266199) для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 11.05.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее  по тексту – ФИО4).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 в реестр требований участников строительства (реестр требований кредиторов)                   ЗАО «Когорта»  включены требования о передаче ООО  «СК СтройАльянс» следующих объектов недвижимого имущества:

 

ЖИЛЫЕ КВАРТИРЫ

№

п/п

подъезд

этаж

Кадастровый номер

Кол-во комнат

Площадь (кв. м.)

1

1

3

72:23:0219002:6948

3

98,7

2

1

4

72:23:0219002:6854

2

76,6

3

1

5

72:23:0219002:6877

2

76,6

4

1

6

72:23:0219002:6879

3

98,7

5

1

7

72:23:0219002:6883

3

98,7

6

1

8

72:23:0219002:6887

2

76,6

7

1

10

72:23:0219002:6892

3

98,7

8

1

11

72:23:0219002:6895

3

91,4

9

1

11

72:23:0219002:6897

2

76,6

10

1

12

72:23:0219002:6898

4

130

11

2

3

72:23:0219002:6903

3

93,1

12

2

4

72:23:0219002:6905

2

77

13

2

4

72:23:0219002:6906

1

52,1

14

2

4

72:23:0219002:6908

3

93,1

15

2

5

72:23:0219002:6911

4

113

16

2

8

72:23:0219002:6924

3

93,1

17

2

9

72:23:0219002:6925

2

77

18

2

9

72:23:0219002:6929

3

93,4

19

2

10

72:23:0219002:6931

1

52,1

20

2

10

72:23:0219002:6932

1

44,5

21

2

11

72:23:0219002:6934

2

76,8

22

2

12

72:23:0219002:6939

4

        127,9

23

2

6

72:23:0219002:6913

1

52,3

24

2

6

72:23:0219002:6914

-

44,9

25

2

6

72:23:0219002:6916

1

93,1

 

Отказано в удовлетворении требования в части обязания конкурсного управляющего ФИО3 осуществить погашение части требований                                     ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность участнику долевого строительства указанных выше объектов недвижимости (25 квартир). 

Установлено денежное требование ООО «СК СтройАльянс» к                             ЗАО «Когорта» в размере 93 039 970,30 руб. В третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Когорта» включено требование ООО «СК СтройАльянс»: в размере 37 080 436,34 руб., из которых: 36 521 593,87 руб. – долга, 558 842,47 руб. – убытков, как требование не обеспеченное залогом имущества; в размере 55 933 533, 96 руб., из которых: 25 816 683,96 руб. – долга, 12 430 316,04 руб. – убытков, 17 686 533,96 руб. – переплаты, как требование обеспеченное залогом.

Отказано в удовлетворении требования ООО «СК СтройАльянс» в части включения в реестр требований ЗАО «Когорта» задолженности в размере 51 747 563,66 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО «СК СтройАльянс» ФИО2 обратился с апелляционной жалобой (регистрационный номер 08АП-12126/2023), в которой просит определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 отменить в части:

- отказа в удовлетворении требования в части обязания конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» ФИО3 осуществить погашение части требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность участнику долевого строительства указанных выше объектов недвижимости (25 квартир);

- отказа во включении в третью очередь реестра требований участников строительства (реестр требований кредиторов) ЗАО «Когорта», в качестве обеспеченных залогом имущества ЗАО «Когорта», денежных требований ООО «СК СтройАльянс», в размере 51 747 563,66 руб., из которых: 38 445 563,66 руб. – убытков  по 10 квартирам и 13 302 000 руб. – убытков по 57 парковочным местам; 

- отказа в установлении залогового статуса требований в размере 37 080 436,34 руб., из которых: 36 521 593,87 руб. – долга, 558 842,47 руб. – убытков, являющихся денежным выражением имущества причитающегося ООО «СК СтройАльянс» по Договору участия в долевом строительстве № 5 от 29.04.2013, безвозвратно утраченного ЗАО «Когорта», включенных в третью очередь реестра требований участников строительства (реестр требований кредиторов) ЗАО «Когорта»; в данной части принят новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе, конкурсный управляющий ООО «СК СтройАльянс» ФИО2 указывает на следующее:

- неприменение судом первой инстанции пункта 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, поскольку  в отношении  67 объектов недвижимого имущества из 157, входящих в состав многоквартирного дома с кадастровым номером 72:23:0219002:6831, осуществлена государственная регистрация  права собственности, то  требование  о погашении части требований                               ООО «СК СтройАльянс» к ЗАО «Когорта» путем передачи в собственность ООО «СК СтройАльянс» 25 квартир подлежит удовлетворению.

- суд ошибочно определил размер убытков по правилам статьи 201.5 Закона о банкротстве. Размер убытков, подлежащих включению в реестр требований кредиторов должника, необходимо определять на основании отчета № 748-62/2023  от 05.07.2023 ООО «Центр оценки «Аверс». Необходимость проведения оценки была обусловлена тем, что с момента проведения оценки имущества  конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» (14.02.2020) и до момента разрешения настоящего обособленного спора прошло более трех лет. Отчет  № 748-62/2023 от 05.07.2023 конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» не оспорен, в установленном законом порядке не признан недействительным, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

- конкурсному управляющему отказано в установлении залогового статуса требований в размере в размере 37 080 436 руб. 34 коп. ( 36 521 593 руб. 87 коп. долга, 558 842 руб. 47 коп. убытков), являющихся денежным выражением имущества, причитающегося ООО «СК СтройАльянс» по договору участия в долевом строительстве № 5 от 29.04.2013, безвозвратно утраченного ЗАО «Когорта». В обоснование своей позиции суд первой инстанции сослался на отсутствие у должника в натуре квартир, денежный эквивалент которых устанавливается в реестре требований кредиторов ЗАО «Когорта», что, по мнению суда, является основанием для прекращения залога. Между тем судом не учтено, что денежные требования ООО «СК СтройАльянс» обеспечены залогом (ипотекой) недвижимого имущества, являющегося собственностью ЗАО «Когорта». При этом Федеральным законом от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –                               Закона № 214-ФЗ) не определено, что денежные требования участников строительства обеспечиваются залогом (ипотекой) отдельных объектов недвижимого имущества, определенных в конкретном договоре долевого участия. Нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет над общими нормами права. Из приведённого следует, что выбытие тех, или иных, объектов недвижимого имущества из имущественной массы застройщика не влечет прекращение обеспечения денежных требований участников долевого строительства залогом (ипотекой) недвижимого имущества, являющегося собственностью застройщика, в данном случае ЗАО «Когорта».

Подробно доводы конкурсного управляющего ООО «СК СтройАльянс» ФИО2 изложены в апелляционной жалобе.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «СК СтройАльянс» ФИО2 принята к рассмотрению, назначено судебное заседание на 19.12.2023.

Далее, поступила апелляционная жалоба на указанный судебный акт от конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» ФИО3 (регистрационный номер  08АП-12128/2023), в которой просит отменить определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 в части включения в реестр требований участников строительства (реестр требований кредиторов) ЗАО «Когорта» требования о передаче ООО «СК СтройАльянс» объектов недвижимого имущества. Принять по делу в этой части новый судебный акт, по которому требования                ООО «СК СтройАльянс» подлежат трансформации и включению в  реестр требований кредиторов в размере 94 810 623,62 руб. в составе четвертой очереди. Отменить определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 в части включения денежного требования ООО «СК СтройАльянс» к ЗАО «Когорта» в размере 93 039 970,30 руб. в составе третьей очереди. Принять по делу в этой части новый судебный акт, по которому денежные требования                               ООО «СК СтройАльянс» к ЗАО «Когорта» в размере 93 039 970,30 руб. включить в составе четвертой очереди.

В обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе, конкурсный управляющий ФИО3 указывает на следующее:

- судом первой инстанции ошибочно установлен статусООО «СК «СтройАльянс» как участника долевого строительства;  действующие нормы Закона о банкротстве не относят юридические лица к участникам строительства и не наделяют их правом предъявлять к застройщику требования о передаче жилого помещения;

- судом ошибочно не были вколочены денежные требованияООО «СК СтройАльянс» в третью очередь реестра требований кредиторов. Поскольку юридические лица исключены из числа участников строительства требования  ООО «СК СтройАльянс» после трансформации подлежало включению в реестр требований кредиторов в составе четвертой очереди. Сложившаяся судебная практика однозначно свидетельствует о невозможности удовлетворения заявленных ООО «СК «СтройАльянс» требований о передаче жилых помещений. Заявленные требования трансформируются и подлежат удовлетворению исключительно как денежные требования, обеспеченные залогом;

- в нарушение положений 201.7 Закона о банкротстве в резолютивной части определении от 09.10.2023  отсутствует информация о суммах, уплаченных участником строительства по договору.

Подробно доводы конкурсного управляющего ФИО3 изложены в апелляционной жалобе.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2023  апелляционная жалоба конкурсного управляющего ФИО3 принята к рассмотрению, назначено судебное заседание на 19.12.2023.

13.12.2023 от конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на необоснованность доводов кредитора, поскольку суд первой инстанции правомерно указал на  необходимость соблюдения порядка, установленного статьей 201.11 Закона о банкротстве; размер убытков рассчитывается на  дату введения первой процедуры, применяемой  в деле о банкротстве, следовательно,  отчет № 748-62/2023  на дату 28.06.2023 не может быть принят;  с учетом положения статьи 13  Закона № 214-ФЗ кредитор ошибочно относит 37 080 436 руб. 34 коп. как требования, подлежащие обеспечению залогом.

14.12.2023 от ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»  (далее по тексту  - Банк, ПАО Банк «ФК Открытие») поступил отзыв на апелляционную жалобу ЗАО «Когорта», в которой указывает, что судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование ООО «СК СтройАльянс» в части включения в реестр требований участников строительства ЗАО «Кагорта» требований о передаче 25 квартир и необоснованно отказано в удовлетворении требования о передаче в собственность    ООО «СК СтройАльянс»  квартир.

Также  Банк  указывает, что  судом первой инстанции  необоснованно было отказано в установлении в реестре требований кредиторов части заявленных требований на основании положения статьи 201.5 Закона о банкротстве и Отчета об оценке рыночной стоимости квартир № 214/2020 по состоянию на 14.02.2020. По мнению ПАО Банк «ФК Открытие», указанный отчёт об оценке от 14.02.2020 не отражает актуальной рыночной стоимости имущества должника и не может быть положен в основу определения денежного выражения заявленных требований.

ПАО Банк «ФК Открытие» в соответствии с определением арбитражного суда от 13.09.2019 по делу № А70-9029/2019 является конкурсным кредитором ООО «СК СтройАльянс», требования которого обеспечены залогом прав требования по договору участия в долевом строительстве № 5 от 29.04.2013. В связи с этим Банк представил в арбитражный суд отчёт № 748-62/2023 от 05.07.2023 (дата проведения оценки 28.06.2023) об оценке актуальной рыночной стоимости имущества                      ЗАО «Когорта».

Представляя актуальный отчёт об оценке, ПАО Банк «ФК Открытие» руководствовался данным положением Закона о банкротстве, а также, тем, что в материалы дела был представлен только отчёт об оценке, подготовленный конкурсным управляющим застройщика, в котором стоимость спорного имущества определена по состоянию на 14.02.2020 (не на дату введения первой процедуры по делу о банкротстве).

14.12.2023  конкурсный управляющий ООО «СК СтройАльянс» представил отзыв на апелляционную жалобу ЗАО «Когорта», в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы. Полагает, что суд первой инстанции верно отнес ООО «СК СтройАльянс» к участникам долевого строительства, установив факт оплаты по договорам участия в долевом строительств. 

Информация о принятых апелляционных жалобах к производству, движении дела, месте и времени судебного заседания размещена судом в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в сети Интернет, в разделе «Картотека арбитражных дел». 

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 в составе суда по рассмотрению апелляционной жалобы произведена замена председательствующего  судьи Горбуновой Е.А. на судью Целых М.П.

В судебном заседании, открытом 19.12.2023, представители подателей жалоб,  доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали. 

ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» поддержал доводы  отзыва.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб отложено на 15.01.2024.

От ЗАО «Когорта» до начала судебного заседания поступили дополнительные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.  Указывает, что расчеты с кредиторами третьей очереди в рамках дела о банкротстве ЗАО «Когорта» не начались. Просит учитывать, что юридические лица ООО «ПФ-Мастер», ООО «Тюменьсвязьмонтаж» и ООО «Регион электромонтаж» были включены в реестр участником строительства в рамках настоящего дела  путем передачи им в собственность одного объекта  недвижимого имущества, а не как в настоящем случае (25 квартир).

 От ООО «СК СтройАльянс» до начала судебного заседания поступили письменные объяснения, которые приобщены к материалам дела.  Просит учитывать, что реестр требований кредиторов ЗАО «Когорта»  содержит сведения о денежных обязательствах перед физическими лицами в размере 6 951 578,49 руб., являющихся различного рода штрафами и неустойками, иные требования физических лиц прекращены путем передачи им в собственность объектов недвижимого имущества. В конкурсную массу ЗАО «Когорта», в числе прочего, входят 57 парковочных мест, причитающихся ООО «СК СтройАльянс» по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, в отношении которых не может быть зарегистрировано право собственности ООО «СК СтройАльянс» в счет погашения требований по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5. Согласно оценке представленной конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» стоимость 57 парковочных мест, входящих в конкурсную массу ЗАО «Когорта» составляет 38 247 000 руб. Указанная сумма в пять раз превышает размер обязательств перед физическими лицами, включёнными в реестр требований кредиторов. Таким образом, передача в собственность ООО «СК СтройАльянс»            25 квартир, причитающихся ему по Договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, никак не может повлиять на права кредиторов физических лиц ЗАО «Когорта».

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 (резолютивная часть от 15.01.2024) судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб отложено на 30.01.2024.

В материалы дела поступили дополнительные письменные пояснения от конкурсного управляющего ЗАО «Когорта». Указывает, что оценщиком по заказу конкурсного управляющего был подготовлен Отчет об оценке№ 214/2020 об оценке объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>. Указанный отчет представлялся в суд первой инстанции, исследован судом, что нашло отражение в судебном акте (абз.2 л.24 обжалуемого определения).

От конкурсного управляющего ООО «СК «СтройАльянс» в материалы дела также поступили дополнительные пояснения, считает, что расчет убытков, представленных на основании Отчета об оценке№ 214/2020, является ошибочным,  поскольку не содержит стоимость одной квадратного метра. Просит учитывать, что отсутствуют физические, или юридические лица чьи права, каким-либо образом могут быть нарушены фактом частичного погашения требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность 25 квартир, причитающихся по договору участия в долевом строительстве № 5 от 29.04.2013.

В судебном заседании, состоявшемся 30.01.2024, объявлен перерыв до 12.02.2024.

В судебном заседании, возобновленном 12.02.2024, также объявлен перерыв до 21.02.2024.

После перерыва судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб возобновлено.

В связи с отсутствием судей Аристовой Е.В. и Дубок О.В. в день рассмотрения апелляционных жалоб, определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) была осуществлена замена на судей Брежневу О.Ю. и Сафронова М.М.

В судебном заседании, возобновленном 21.02.2024, конкурсный управляющий ФИО3 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель конкурсного управляющего ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части, просит его отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу – удовлетворить. Ответил на вопросы суда. 

Представитель публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе конкурсного управляющего ФИО2 Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части, просит его отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, заслушав представителей лиц, участвующего в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в пределах доводов апелляционной жалобы, в порядке статьей 266, 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2013 между обществом с ограниченной ответственностью ПТП «ТАТ» (продавец) и ЗАО «Когорта» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2013), в соответствии с которым продавец продал ЗАО «Когорта» земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 19 002:0103, расположенный по адресу:               г. Тюмень, ул. Севастопольская, 2, строения 5,6,7, общей площадью 2 425 кв. м. (л.д. 91-92 т. 43).

В пункте 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2013 указано, что на земельном участке находится незавершенный строительством жилой дом, назначение: многоквартирный жилой дом, площадь застройки 2856,2 кв. м, степень готовности 5%, который принадлежит ЗАО «Когорта».

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2013 на момент заключения договора земельный участок обременен правами третьих лиц:

- договором долевого участия в строительстве общественно-жилого комплекса по ул. Севастопольская, 2 строение 4; ул. Севастопольская, 2 строения 5,6,7 в г. Тюмени за № 1 от 10.09.2010 (л.д. 81-85 т. 43);

- договором долевого участия в строительстве общественно-жилого комплекса по ул. Севастопольская, 2 строение 4; ул. Севастопольская, 2 строения 5,6,7 в г. Тюмени за № 2 от 10.09.2010 (л.д. 86-90 т. 43).

Кроме этого, 25.02.2013 между обществом с ограниченной ответственностью ПТП «ТАТ» (продавец) и ЗАО «Когорта» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец продает земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 19 002:0102, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Севастопольская, 2, строения 5,6,7, общей площадью 733 кв. м. (л.д. 30 т. 43).

В пункте 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2013 указано, что на земельном участке находится незавершенный строительством жилой дом, назначение: многоквартирный жилой дом, площадь застройки 2856,2 кв. м, степень готовности 5%, который принадлежит ЗАО «Когорта».

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2013 на момент заключения договора земельный участок обременен правами третьих лиц:

- договором долевого участия в строительстве общественно-жилого комплекса по ул. Севастопольская, 2 строение 4; ул. Севастопольская, 2 строения 5,6,7 в г. Тюмени за № 1 от 10.09.2010;

- договором долевого участия в строительстве общественно-жилого комплекса по ул. Севастопольская, 2 строение 4; ул. Севастопольская, 2 строения 5,6,7 в г. Тюмени за № 2 от 10.09.2010.

29.04.2013 ЗАО «Когорта» (застройщик) и ООО «СК СтройАльянс» (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве № 5 (далее – договор участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5) (л.д. 108-117 т. 43).

Пунктом 1.1 договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 предусмотрено, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить: «Общественно-жилищный комплекс» по адресу: 

<

...> строения 5, 6, 7 (далее – жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2. настоящего договора, участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора, частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектами долевого строительства по настоящему договору, являются квартиры и паковочные места, указанные в Приложении № 1, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме (пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5).

В разделе 2 договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 определено, что цена 1 м2 жилых квартир, составляющих объекты долевого строительства, составляет 38 531,66 руб.

Цена парковочных мест, составляющих объекты долевого строительства, составляет 404 645,16 за одно парковочное место.

Общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составляет 224 000 000 руб.

Оплата осуществляется участником долевого строительства внесением в кассу или на расчетный счет застройщика, или оным не способом, непротиворечащим законодательству РФ, в срок до 31.06.2015.

29.04.2013 между ООО «СК СтройАльянс» и ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время – ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие») был заключен договор кредитной линии № 12-13/КЛ.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательствООО «СК СтройАльянс» (заемщика) по договору кредитной линии от 29.04.2013№ 12-13/КЛ, между ОАО «НОМОС-БАНК» и ЗАО «Когорта» (поручитель) заключен договор поручительства от 22.05.2013.

Кроме этого, 22.05.2013 между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ЗАО «Когорта» (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости – земельного участка) № 12-13/И-1 (далее – договор залога от 22.05.2013 № 12-13/И-1) (л.д. 93-99 т. 43).

Согласно пункту 1.1 договора залога от 22.05.2013 № 12-13/И-1 в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «СК СтройАльянс» (заемщика), возникших из договора кредитной линии от 29.04.2013 № 12-13/КЛ, а также иных обязательств, установленных настоящим договором, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог земельный участок площадью 733 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

В период с 15.01.2015 по 19.06.2017 между ЗАО «Когорта» иООО «СК СтройАльянс» подписывались дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 (л.д. 31-40, 47 т. 42).

19.06.2017 между ЗАО «Когорта» и ООО «СК СтройАльянс» подписано дополнительное соглашение № 21 к договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2018 заявление ООО «Сириус» принято к производству, возбуждено дело о банкротстве ЗАО «Когорта».

30.11.2018 Администрацией города Тюмени выдано разрешение№ 72-304-208-2009 на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: построенного объекта капитального строительства общественно-жилищного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0219002:102, 72:23:0219002:103 (л.д. 78-80 т. 43).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.03.2019                            ЗАО «Когорта» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год (до 13.03.2020), конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» утвержден ФИО3

30.03.2019 в газете Коммерсантъ №56(6536) было опубликовано извещение о признании ЗАО «Когорта» несостоятельным банкротом. 31.05.2019 реестр требований кредиторов ЗАО «Когорта» закрыт.

Определением арбитражного суда Тюменской области от 07.06.2019 в отношении ООО «СК СтройАльянс» возбуждено дело № А70-9029/2019 о несостоятельности (банкротстве).

12.06.2019 ЗАО «Когорта» в лице конкурсного управляющего направило в адрес ООО «СК СтройАльянс» предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 в размере 4 264 561,62 руб.

19.07.2019 ЗАО «Когорта» в лице конкурсного управляющего направило в адрес ООО «СК СтройАльянс» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, а 25.07.2019 в Росреестр сданы документы для регистрации одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5.

29.07.2019 конкурсный управляющий ЗАО «Когорта» уведомилООО «СК СтройАльянс» о включении в реестр требований участников строительства ЗАО «Когорта» денежного требования кредитора в размере 150 796 112,28 руб., возникшего в виде понесенных убытков вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2019 по делу№ А70-9029/2019 в отношении ООО «СК СтройАльянс» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждён ФИО8

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2019 по делу№ А70-9029/2019 ООО «СК СтройАльянс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО9

20.02.2020 в рамках дела № А70-9029/2019 конкурсный управляющийООО «СК СтройАльянс» обратился в суд с заявлением к ЗАО «Когорта» о признании недействительным отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 в форме уведомления об одностороннем отказе от исполнения от 19.07.2019, и применении последствий недействительности сделки.

Определением от 21.02.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу№ А70-9029/2019 вышеуказанное заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 30.06.2021 по делу № А70-9029/2019 в рамках рассмотрения обособленного спора о признании недействительным отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 назначено проведение судебной экспертизы, предметом которой являлось разрешение вопроса имеется ли заложенность по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 с учетом всех заключенных дополнительных соглашений (как с учетом актов зачета взаимных требований, так и без учета указанных актов), проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Решение».

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом было представлено заключение № 251 от 12.04.2022, в котором сделан, в том числе следующий вывод (л.д. 48-80 т. 42):

- без учета актов зачета взаимных требований, задолженность ЗАО «Когорта» перед ООО «СК СтройАльянс» по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 составляет 17 686 533 руб. 96 коп. (160 603 950 руб. 72 коп. сумма договора по доп. соглашению № 21 от 19.06.2017 – 247 781 408 руб. 56 коп. оплачено + 69 490 923 руб. 88 коп. возврат денежных средств = 17 686 533 руб. 96 коп.).

Также в заключении эксперта № 251 от 12.04.2022 указано, что в дополнительном соглашении № 21 от 19.06.2017 в общей стоимости квартир и парковочных мест на сумму 160 603 950,72 руб. допущены арифметические ошибки (вместо правильной стоимости квартир на общую сумму 134 787 266,79 руб., не верно указано 129 692 662,43 руб.; вместо правильной стоимости парковочных мест на общую сумму 25 816 683,96 руб., не верно указано 25 816 684,04 руб.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2022 по делу № А70-9029/2019 заявление конкурсного управляющего ООО «СК СтройАльянс» ФИО9 (далее – ФИО9) к ЗАО «Когорта» о признании недействительным отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 в форме уведомления об одностороннем отказе от исполнения от 19.07.2019, и применении последствий недействительности сделки удовлетворено. Признан недействительным отказ ЗАО «Когорта» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, выраженного в виде уведомления об одностороннем отказе от исполнения от 19.07.2019.

Применены последствия признания сделки недействительной в виде восстановления права требования ООО «СК СтройАльянс» о передаче недвижимого имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5.

 

№ п/ п

подъез

д

этаж

Кадастровый номер

Кол-во

комнат

общая проектная площадь (кв. м.)

Итоговая

площадь

(кв.м.)

стоимость за 1 кв.м. проектной площади (рублей)

стоимость квартиры по ДДУ (рублей)

2

1

3

72:23:0219002:6948

3

103,47

98,7

44568,57

4 611 509,94

5

1

4

72:23:0219002:6854

2

79,66

76,6

44568,57

3 550 332,29

6

1

5

72:23:0219002:6865

3

95,59

90,1

44568,57

4 260 309,61

8

1

5

72:23:0219002:6877

2

79,66

76,6

44568,57

3 550 332,29

10

1

6

72:23:0219002:6879

3

103,47

98,7

44568,57

4 611 509,94

13

1

7

72:23:0219002:6883

3

103,47

98,7

44568,57

4 611 509,94

17

1

8

72:23:0219002:6887

2

79,66

76,6

44568,57

3 550 332,29

18

1

9

72:23:0219002:6890

2

79,66

76,6

44568,57

3 550 332,29

20

1

10

72:23:0219002:6892

3

103,47

98,7

44568,57

4 611 509,94

22

1

11

72:23:0219002:6895

3

95,59

91,4

44568,57

4 260 309,61

23

1

11

72:23:0219002:6897

2

79,66

76,6

44568,57

3 550 332,29

24

1

12

72:23:0219002:6898

4

143,35

130

44568,57

6 388 904,51

26

2

3

72:23:0219002:6900

2

79,66

77

44568,57

3 550 332,29

27

2

3

72:23:0219002:6901

1

54,36

52,1

44568,57

2 422 747,47

29

2

3

72:23:0219002:6903

3

95,59

93,1

44568,57

4 260 309,61

30

2

4

72:23:0219002:6905

2

79,66

77

44568,57

3 550 332,29

31

2

4

72:23:0219002:6906

1

54,36

52,1

44568,57

2 422 747,47

33

2

4

72:23:0219002:6908

3

95,59

93,1

44568,57

4 260 309,61

34

2

5

72:23:0219002:6909

2

79,66

76,8

44568,57

3 550 332,29

36

2

5

72:23:0219002:6911

4

113,6

113

44568,57

5 062 989,55

41

2

7

72:23:0219002:6918

1

54,36

52,1

44568,57

2 422 747,47

43

2

7

72:23:0219002:6920

3

95,59

91,8

44568,57

4 260 309,61

47

2

8

72:23:0219002:6924

3

95,59

93,1

44568,57

4 260 309,61

48

2

9

72:23:0219002:6925

2

79,66

77

44568,57

3 550 332,29

51

2

9

72:23:0219002:6929

3

95,59

93,4

44568,57

4 260 309,61

52

2

10

72:23:0219002:6930

2

79,66

76,4

44568,57

3 550 332,29

53

2

10

72:23:0219002:6931

1

54,36

52,1

44568,57

2 422 747,47

54

2

10

72:23:0219002:6932

1

48,07

44,5

44568,57

2 166 032,50

56

2

11

72:23:0219002:6934

2

79,66

76,8

44568,57

3 550 332,29

57

2

11

72:23:0219002:6935

2

84,46

82

63980,78

3 764 261,42

60

2

12

72:23:0219002:6939

4

143,04

127,9

44568,57

6 375 088,25

61

2

6

72:23:0219002:6913

1

 

52,3

 

62

2

6

72:23:0219002:6914

 

44,9

 

63

2

6

72:23:0219002:6916

1

 

93,1

 

Парковочные места

 

 

№

п/п

кадастровый номер

Проектная площадь,

(кв. м.)

Итоговая

площадь, (кв. м.)

стоимость за 1

парковочное

место

(рублей)

стоимость парковочного места по ДДУ (рублей)

4

72:23:0219 002:6944

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

5

72:23:0219 002:6945

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

7

72:23:0219 002:6946

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

8

72:23:0219 002:6947

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

9

72:23:0219 002:6949

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

10

72:23:0219 002:6950

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

11

72:23:0219 002:6951

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

12

72:23:0219 002:6952

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

15

72:23:0219 002:6953

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

16

72:23:0219 002:6954

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

17

72:23:0219 002:6955

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

18

72:23:0219 002:6956

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

19

72:23:0219 002:6957

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

20

72:23:0219 002:6958

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

22

72:23:0219 002:6961

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

23

72:23:0219 002:6962

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

24

72:23:0219 002:6963

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

25

72:23:0219 002:6964

13,5

17,1

452 924,28

452 924,28р.

27

72:23:0219 002:6966

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

28

72:23:0219 002:6967

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

29

72:23:0219 002:6968

13,5

17,1

452 924,28

452 924,28р.

30

72:23:0219 002:6969

13,5

17,1

452 924,28

452 924,28р.

31

72:23:0219 002:6833

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

32

72:23:0219 002:6834

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

33

72:23:0219 002:6835

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

34

72:23:0219 002:6836

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

35

72:23:0219 002:6837

13,5

17,2

452 924,28

452 924,28р.

36

72:23:0219 002:6838

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

37

72:23:0219 002:6839

13,5

21,4

452 924,28

452 924,28р.

38

72:23:0219 002:6840

13,5

21,5

452 924,28

452 924,28р.

41

72:23:0219 002:6844

13,5

20,3

452 924,28

452 924,28р.

42

72:23:0219 002:6845

13,5

21,6

452 924,28

452 924,28р.

43

72:23:0219 002:6846

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

44

72:23:0219 002:6847

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

45

72:23:0219 002:6848

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

46

72:23:0219 002:6849

13,5

17,1

452 924,28

452 924,28р.

47

72:23:0219 002:6850

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

48

72:23:0219 002:6851

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

49

72:23:0219 002:6852

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

50

72:23:0219 002:6853

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

51

72:23:0219 002:6855

13,5

18,6

452 924,28

452 924,28р.

52

72:23:0219 002:6856

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

53

72:23:0219 002:6857

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

54

72:23:0219 002:6858

13,5

18,6

452 924,28

452 924,28р.

55

72:23:0219 002:6859

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

56

72:23:0219 002:6860

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

57

72:23:0219 002:6861

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

58

72:23:0219 002:6862

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

59

72:23:0219 002:6863

13,5

17,1

452 924,28

452 924,28р.

60

72:23:0219 002:6864

13,5

13,8

452 924,28

452 924,28р.

 

Этим же судебным актом определено:

Возместить действительную стоимость имущества невозможного к возврату в конкурсную массу. С ЗАО «Когорта» в пользу ООО «СК СтройАльянс» взыскано 29 394 917,12 руб. На Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность аннулировать государственную регистрационную запись о расторжении договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 и восстановить регистрационную запись о заключении договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 между ЗАО «Когорта» и ООО «СК СтройАльянс».

Восстановлено право ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» ипотеки (залога) на имущественные права, требования, заложенные по договору залогаот 23.05.2013 № 12-13/З-1.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.07.2022 по делу № А70-9029/2019 арбитражный управляющий ФИО9 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «СК СтройАльянс», конкурсным управляющим ООО «СК СтройАльянс» утвержден ФИО2 (далее – ФИО2).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 (резолютивная часть объявлена 11.10.2022) определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2022 по делу № А70-9029/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

15.10.2022 конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» в реестр требований кредиторов внесены данные о погашении денежных требованийООО «СК СтройАльянс».

Ссылаясь на вступивший в законную силу судебный акт – определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2022 по делу № А70-9029/2019, ООО «СК СтройАльянс» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая во внимание доводы конкурсного управляющегоООО «СК СтройАльянс», изложенные в заявление, приложенные к нему документы, а также представленные доказательств, суд первой инстанции удовлетворил заявление частично и исходил из следующего.

Удовлетворяя требования ООО «СК СтройАльянс» в части включения требований в реестр требований участников строительства в отношении 25 квартир, суд первой инстанции исходил из подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1, статьи 201.4 Закона о банкротстве, подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, установленных Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учетом правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации о недопущении введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории и установив, что доказательств уведомления конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» в материалы дела не представлено, срок на подачу заявления о включении в реестр требований участников строительства не пропущен, 

Отказывая в удовлетворении требования ООО «СК СтройАльянс» в части обязания конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» ФИО3 осуществить погашение части требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность ООО «СК СтройАльянс» объектов недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что заявленное ООО «СК СтройАльянс» требование в части обязания конкурсного управляющего ЗАО «Когорта» ФИО3 осуществить погашение части требований ООО «СК СтройАльянс» путем передачи в собственность ООО «СК СтройАльянс» объектов недвижимости является преждевременным и не соответствует процедуре, предусмотренной положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Удовлетворяя требований ООО «СК СтройАльянс» в части  включения в третью очередь  реестра требований кредиторов должника денежного требования ООО «СК СтройАльянс» в размере 93 039 970 руб. 30 коп. (37 080 436 руб. 34 коп, из которых: 36 521 593 руб. 87 коп. долга, 558 842 руб. 47 коп. убытков, как требование не обеспеченное залогом имущества; 55 933 533 руб. 96 коп., из которых: 25 816 683 руб. 96 коп. долга, 12 430 316 руб. 04 коп. убытков, 17 686 533 руб. 96 коп. переплаты, как требование обеспеченное залогом), суд первой инстанции определил, что должником получено исполнение по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, убытки в виде  реального ущерба в отношении квартир №№ 21, 24, 30, 31, 38, 46, 57, парковочных мест 57  доказаны, как и наличие  переплаты.

В удовлетворении требования ООО «СК СтройАльянс» в части включения в реестр требований закрытого акционерного общества «Когорта» задолженности в размере 51 747 563 руб. 66 коп судом первой инстанции было отказано в связи  с недоказанностью. 

Оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, пояснения, предоставленные заинтересованными лицами, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

 В рамках дела А70-9029/2019 судами было установлено, что ФИО5 являлся единственным участником и в период с 22.01.2013 по 12.12.2019 генеральным директором общества «СК СтройАльянс», а также генеральным директором общества «Когорта» в период с 01.04.2013 по 13.03.2019.

 Между обществом «Когорта» (застройщик) и обществом «СК СтройАльянс» (участник долевого строительства) заключён договор участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, в редакции дополнительных соглашений от 15.01.2015 № 2, от 24.03.2015 № 3, от 10.04.2015 № 4, от 28.05.2015 № 5, от 05.06.2015 № 6, от 05.07.2015 № 7, от 11.08.2015 № 9, от 27.08.2015 № 10, от 02.10.2015 № 10, от 03.10.2015 № 10, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать должнику жилые помещение согласно приложению № 1 договора. 

Цена договора согласована сторонами в сумме 172 283 502,37 руб. (дополнительное соглашение от 03.10.2015 № 10). 

Между обществом «СК СтройАльянс» и Банком заключён договор залога прав от 23.05.2013 № 12-13/3-1, по условиям которого должник передал Банку имущественные права требования, вытекающие из договора от 29.04.2013. 

Из выписки по счёту общества «СК СтройАльянс» № 40702810801800000029, следует, что на счёт общества «Когорта» переведены денежные средства в оплату обязательств по договору от 29.04.2013 в сумме 178 290 484,68 руб., с учётом частичного возврата.

Суд, признавая сделку по одностороннему отказу недействительной, исходили из того, что требование об одностороннем отказе от договора в отсутствие доказательств неоплаты должником обязательств, предусмотренных спорным договором и в отсутствие расчёта задолженности, было направлено преждевременно, без надлежащей проверки действительного состояния финансового положения сторон, без документального подтверждения задолженности должника перед обществом «Когорта».

Данным определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2023 по делу № А70-9029/2019 применены последствия признания сделки недействительной в виде восстановления права требования ООО «СК СтройАльянс» о передаче недвижимого имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Право требования возникло у ООО «СК СтройАльянс» в связи с заключением договора участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 с ЗАО «Когорта».

Фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции  правильно.

Как разъяснено в пункте 27 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», понижение очередности восстановленного требования на основании пункта 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве является особым видом ответственности, применяемой к кредитору в связи с совершением им неправомерных виновных действий по заключению сделки, приведшей к нарушению прав иных кредиторов должника.

Отсутствие неправомерного поведения по отношению к кредиторам должника исключает возможность применения названного вида ответственности. Реституционное требование кредитора, основанное на признании недействительной сделки в рамках дела о банкротстве самого кредитора, не подлежит понижению в очередности удовлетворения применительно к положениям пункта 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве (правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2023 № 305-ЭС23-17943).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 (резолютивная часть объявлена 11.10.2022) определение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2022 по делу № А70-9029/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом  даты вступления  судебного акта в законную силу,  коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о предъявлении настоящих требований в суд  в сроки, установленные Законом о банкротстве.

 Исследовав  и оценив материалы дела, установив факты внесения полной оплаты по договору  участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, а также   наличия в натуре   25 квартир, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении требований;  включения в реестр требований участников строительства (реестр требований кредиторов) ЗАО «Когорта» требований о передаче ООО «СК СтройАльянс»

ЖИЛЫЕ КВАРТИРЫ

№

п/п

подъезд

этаж

Кадастровый номер

Кол-во комнат

Площадь (кв. м.)

1

1

3

72:23:0219002:6948

3

98,7

2

1

4

72:23:0219002:6854

2

76,6

3

1

5

72:23:0219002:6877

2

76,6

4

1

6

72:23:0219002:6879

3

98,7

5

1

7

72:23:0219002:6883

3

98,7

6

1

8

72:23:0219002:6887

2

76,6

7

1

10

72:23:0219002:6892

3

98,7

8

1

11

72:23:0219002:6895

3

91,4

9

1

11

72:23:0219002:6897

2

76,6

10

1

12

72:23:0219002:6898

4

130

11

2

3

72:23:0219002:6903

3

93,1

12

2

4

72:23:0219002:6905

2

77

13

2

4

72:23:0219002:6906

1

52,1

14

2

4

72:23:0219002:6908

3

93,1

15

2

5

72:23:0219002:6911

4

113

16

2

8

72:23:0219002:6924

3

93,1

17

2

9

72:23:0219002:6925

2

77

18

2

9

72:23:0219002:6929

3

93,4

19

2

10

72:23:0219002:6931

1

52,1

20

2

10

72:23:0219002:6932

1

44,5

21

2

11

72:23:0219002:6934

2

76,8

22

2

12

72:23:0219002:6939

4

127,9

23

2

6

72:23:0219002:6913

1

52,3

24

2

6

72:23:0219002:6914

-

44,9

25

2

6

72:23:0219002:6916

1

93,1

 Разногласий  по 25 квартирам между ООО «СК СтройАльянс» и ЗАО «Когорта» отсутствуют, данные квартиры имеются в наличии.

Оспаривая данные выводы суда первой инстанции  конкурсный управляющий ЗАО «Когорта» указывает, что  в силу Закона о банкротстве в редакции  Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ) требования ООО «СК СтройАльянс» не могут быть отнесены к требованиям участников строительства, имеющим более высокую очередность удовлетворения по отношению к требованиям кредиторов четвертой очереди реестр требований кредиторов.

Понятие «участник строительства» закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Законом № 151-ФЗ внесены изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков.

В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве из понятия участник строительства были исключены слова «юридическое лицо» и, как следствие, в настоящее время под участником строительства понимается исключительно физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Закон № 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия «участника строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019. Из пункта 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ следует, что Закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления Закона № 151-ФЗ в силу.

В рассматриваемом случае производство по делу о банкротстве должника возбуждено 04.12.2018.

Возбуждение производства по делу о банкротстве должника до вступления в силу Закона № 151-ФЗ не исключает возможности применения к данному делу положений Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ, исключившей из числа участников строительства юридических лиц. Отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ упоминания пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, содержащего понятие участника строительства, само по себе не изменяет направленности намерений законодателя вывести в приоритет защиту социальных прав граждан над коммерческим интересом организаций в спорной области регулирования.

В силу пункта 17 указанной статьи часть положений Закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие «участника строительства» - определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Таким образом, понятие участника строительства, из которого исключены юридические лица, в силу пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ применимо к производству по делам о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления в силу Закона № 151-ФЗ и используется во вновь введенном дополнительном правовом механизме защиты прав участников строительства, регулируемом помимо прочего указанными в части 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ статьями Закона о банкротстве, и этому механизму законодателем придана обратная сила (определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 №, от 03.10.2022 № 305-ЭС21-2063(3,5)).

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что на 27.06.2019 (уведомление  об одностороннем  отказе от исполнения от договора) расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в данном случае    подлежит применения  положения Закона № 151-ФЗ.

Далее, процедура банкротства застройщика, согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Анализ изменений, внесенных в Закон о банкротстве в период с 2017 года по 2019 год, позволяет сделать вывод, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав  отдавался и остается на стороне граждан, а юридические лица (субъекты коммерческой деятельности), вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами.

В связи с указанным доводы ООО «СК СтройАльянс» о том, что до вступления в силу Закона № 151-ФЗ, требования кредитора  были бы в полном объеме (25 квартир) включены в реестр жилых помещений являются ошибочными.

В пункте 2 мотивировочной части Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 года № 34-П, участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Этим объективно, исходя из предписаний статей 7 и 75.1 Конституции Российской Федерации, обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства (в том числе в связи с банкротством застройщика) приоритет удовлетворения интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения или машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, которые приобретаются в основном для использования вместе с жилым помещением.

Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020).

В соответствии с действующим в настоящее время в Российской Федерации правовым регулированием не могут получить абсолютно равную правовую защиту коммерческие субъекты в сравнении с гражданами, которые не получили удовлетворения от неисправного должника, находящегося в банкротстве. Это означает, что законодатель в первую очередь счел необходимым защиту интересов таких граждан (статьи 17, 40 Конституции РФ, статьи 201.1, 201.5, 201.9 Закона о банкротстве).

Регулируя вопросы очередности удовлетворения требований кредиторов, законодатель установил, что в первую очередь (в составе третьей очереди) производятся расчеты по требованиям граждан-участников строительства, а в четвертую очередь - расчеты с другими кредиторами (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Разница в правовом статусе гражданина - участника строительства в сравнении с участниками строительства - юридическими лицами и иными кредиторами (не участниками строительства) заключается, в том числе, в порядке учета их денежных требований в реестре.

Для первых предусмотрены повышенные гарантии защиты прав в виде третьей очереди удовлетворения в сравнении с четвертой для иных кредиторов (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Установление требований кредиторов осуществляется арбитражным судом в порядке статей 71, 100, 142 Закона о банкротстве в зависимости от процедуры банкротства, введенной в отношении должника. Подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве устанавливает очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в частности, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства (подпункт 3), в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами (подпункт 4).

 В связи с указанным, поскольку  кредитор является юридическим лицом, мотивом которого при заключении  договора  участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 являлось извлечение прибыли от дальнейшей реализации квартир, то требования  ООО «СК СтройАльянс» не могут быть включены в реестр требований о передаче жилых помещений, такое требование должно быть трансформировано в денежное и учтено в четвертой очереди реестра требований кредиторов.

 Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, конституционный принцип равенства, гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В данном случае, из материалов дела следует, что в деле о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Когорта» № А70-16633/2018 уже рассматривались аналогичные обособленные споры по требованиям юридических лиц.

Так, определением Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2020, в реестр требований о передаче жилых помещений должника  – ЗАО «Когорта»  включено требование общества с ограниченной ответственностью «ТюменьСвязьМонтаж» о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры общей площадью 54,35 кв. м., имеющей в своём составе: общую комнату – 23,94 кв. м., санузел – 4,78 кв. м., прихожую – 11,35 кв.м., лоджию - 4,15 кв.м., расположенную на 3 этаже, 2 на лестничной площадке, в 2 подъезде жилого дома, расположенную в осях: АВ, 5, 7, по строительному адресу: 

<

...> строения 5,6,7; оплаченное в размере 3 261 000 руб.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2020, включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника –                         ЗАО «Когорта» требование общества с ограниченной ответственностью «РегионЭлектроМонтаж» о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры, общей площадью 79,66 кв. м, имеющая в своем составе: общую комнату - 21,75 кв.м, спальню - 18,62 кв.м, кухню 13,96 кв.м, туалет 1,72 кв.м, ванную 9,30 кв.м, прихожую 10,58 кв.м, лоджию - 4,98 кв.м, расположенной на 3 этаже, 1 на лестничной площадке, во 2 подъезде жилого дома, по адресу: 

<

...>; оплаченного в размере 5 413 886 руб.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2019,  в реестр требований о передаче жилых помещений  ЗАО «Когорта» включено требование общества с ограниченной ответственностью «Производственная фирма – Мастер» о передачи жилых помещений - на двухкомнатную квартиру общей площадью 79,66 кв.м., имеющую в своём составе: общую комнату – 21,75 кв. м., спальню – 18,62 кв. м., кухню – 13,96 кв. м., туалет - 1,72 кв.м., ванную - 9,30 кв.м., прихожую - 10,58 кв.м., лоджию – 4,98 кв.м., расположенную на 9 этаже, 3 на лестничной площадке, в 1 подъезде в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...> строения 5,6,7.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ввиду приведенного конституционного положения о равном положении субъектов гражданского оборота, добросовестности ООО «СК СтройАльянс» как участника гражданских правоотношений, внесения оплаты по договора  участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, требование ООО «СК СтройАльянс» подлежит включению в реестр требований участников строительства, но в том объеме, в котором включены требований иных кредиторов-участников, то есть в размере двухкомнатной квартиры.

 При анализе вышеуказанных судебных актов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости включения требования  в реестр  требований участников строительства ЗАО «Когорта» требование ООО «СК СтройАльянс»  о передаче жилого помещения -  двухкомнатной квартиры, общей площадью 79,66 кв.м., расположенной на 4 этаже, 3 на лестничной площадке по счету слева направо, номер 6, в 1 подъезде (расположенная в осях 8,10-А,Е), кадастровый номер 72:23:0219002:6854, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...> (стоимость оплаты 3 550 332,29 руб. по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5); требование ООО «СК СтройАльянс» о включении  в реестр  требований участников  строительства ЗАО «Когорта» жилых помещений  в остальной части следует отказать (24 квартиры).

Далее, согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. 

Данная норма устанавливает порядок погашения требования участников строительства путем передачи им жилых помещений.

 30.11.2018 администрацией города Тюмени ЗАО «Когорта» выдано разрешение №72-304-208-2009 на ввод здания, расположенного по адресу 

<

...>, в эксплуатацию. 

Из материалов дела следует, что до настоящего времени право собственности на  указанную выше квартиру, являющуюся объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №5  от 29.04.2013, собственником не оформлено.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРПНИ по состоянию на 01.09.2023   в соств многоквартирного дома с кадастровым номером 72:23:0219002:6831 входят 157 объектов недвижимого имущества, включая указанные 25 квартир и 57 парковочных мест, при этом,  10 квартир имеют  зарегистрированные права.

В связи с указанным, принимая во внимания  сроки проведения процедуры,  факт оплаты по договору долевого участия в отношении спорной квартиры, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств наличия правопритязаний третьих лиц на спорную квартиру, а также то, что  требования других участников долевого строительства о признании права собственности на квартиры удовлетворены, суд считает возможным признать за ООО «СК СтройАльянс»  право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общей площадью 79,66 кв.м., расположенной на 4 этаже, 3 на лестничной площадке по счету слева направо, номер 6, в 1 подъезде (расположенная в осях 8,10-А,Е), кадастровый номер 72:23:0219002:6854, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...>.

В пункте 34 постановления о Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»  разъяснено, что, согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату этим обществом оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019), в ситуации, когда требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления № 35 в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все  представленные в материалы дела доказательства, с учетом конкретных обстоятельств дела, проанализировав все представленные в обоснование заявленных требований доказательства,  установив факт  внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5,  суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что  подлежат  трансформации  требования о  включении в реестр требований  участников строительства в отношении  24 квартир (2, 9, 11, 14, 18, 23, 25, 27, 28, 33, 34, 35, 37, 40, 42, 43, 44, 52, 53, 56, 58, 59, 61, 65)  имеющихся в натуре у должника и 57 парковочных мест. 

Факт оплаты ООО «СК СтройАльянс» за объекты, поименованные в дополнительном соглашении № 21 от 19.03.2017 к договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5, подтверждается результатами проведенной судебной экспертизы (заключение эксперта № 251 от 12.04.2022) в рамках дела          № А70-9029/2019.

Как указывалось выше, уплаченная кредитором стоимость квартир №№ 2, 6,  9, 11, 14, 18, 23, 25, 27, 28, 33, 34, 35, 37, 40, 42, 43, 44, 52, 53, 56, 58, 59, 61, 65, согласно условиям дополнительного соглашения № 21 от 19.03.2017 к договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 составляет                                            94 810 623 руб. 62 коп.

 Далее,  как уже указывалось по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 ООО «СК СтройАльянс» подлежало передаче 57  парковочных мест, стоимость которых определена в размере 25 816 683 руб. 96 коп. Доводов относительно порядка определения стоимости данного имущества заинтересованными лицами не заявлено.

Следовательно, в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника  подлежит включению требование ООО «СК СтройАльянс» в суммах денежного эквивалента 24 квартир (2, 9, 11, 14, 18, 23, 25, 27, 28, 33, 34, 35, 37, 40, 42, 43, 44, 52, 53, 56, 58, 59, 61, 65) в размере 91 260 291 руб. 53 коп. (94 810 623, 62 - 3 550 332,29),  25 816 683 руб. 96 коп.  стоимость 57 парковочных места, как требования обеспеченные залогом имущества должника.

 Далее, из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что   часть квартир, указанных в  договоре участия в долевом строительстве № 5 от  29.04.2013 были уже реализованы должником третьим лицам (№№ 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46, 48, 57, 62). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года № 11524/12).

Из пункта 1 статьи 1107 ГК РФ следует, что лицо которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Кредитор рассчитал денежный эквивалент 10 квартир №№ 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46, 48, 57, 62 , что составило 36 521 593 руб. 87 коп.

Поскольку должник реализовал указанные квартиры в пользу третьих лиц, при этом не возвратил кредитору их стоимость, на его стороне возникло неосновательное обогащение в размере  36 521 593 руб. 87 коп., которое подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника без обеспечения залогом имущества должника.

При этом, необходимо учитывать, что судебными актами по делу                              №  А 70-9029/2019  установлен факт переплаты ООО «СК СтройАльянс»  по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 в размере                            17 686 533 руб. 96 коп. должнику (статьи 16, 69 АПК РФ),  данное требование подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Далее, ООО «СК СтройАльянс» указывает, что денежный эквивалент его требований , подлежит установлению с учетом отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № 748-62/2023 от 05.07.2023 (дата проведения оценки 28.06.2023) составляет                   127 075 000 руб., из которых: денежный эквивалент 57 парковочных мест составляет 51 549 000 руб., денежный эквивалент 10 квартир №№ 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46, 48, 57, 62, права на которые должник безвозвратно утратил (в связи с их переходом в собственность добросовестных приобретателей - третьих лиц, в том числе ЗАО НьюГраунд, ФИО4), составляет 75 526 000 руб.

Возражая против указанного размера требований,  конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости квартир № 214/2020, в соответствии с которым рыночная стоимость квартир №№ 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46, 48, 57, 62 по состоянию на 14.02.2020 составляет                                 34 690 000 руб.

кол-во комнат по ДДУ

стоимость квартиры по ДДУ (рублей)

Номер

квартиры

Кадастровый

номер

квартиры

Стоимость квартиры согласно оценке на 14.02.2020

Размер

убытков

Размер денежных требований, подлежащих включению в реестр

3

4 260 309,83

7

72:23:0219002:6865

3 941 000,00

—

4 260 309,83

2

3 550 332,47

21

72:23:0219002:6890

3 652 000,00

101 667,53

3 652 000,00

2

3 550 332,47

24

72:23:0219002:6894

3 652 000,00

101 667,53

3 652 000,00

2

3 550 332,47

30

72:23:0219002:6900

3 652 000,00

101 667,53

3 652 000,00

1

2 422 747,59

31

72:23:0219002:6901

2 448 000,00

25 252,41

2 448 000,00

2

3 550 332,47

38

72:23:0219002:6909

3 652 000,00

101 667,53

3 652 000,00

1

2 422 747,59

46

72:23:0219002:6918

2 448 000,00

25 252,41

2 448 000,00

3

4 260 309,83

48

72:23:0219002:6920

3 941 000,00

—

4 260 309,83

2

3 550 332,47

57

72:23:0219002:6930

3 652 000,00

101 667,53

3 652 000,00

2

5 403 816,68

62

72:23:0219002:6935

3 652 000,00

—

5 403 816,68

 

36 521 593,87

 

34 690 000,00

558 842,47

37 080 436,34

 

В то же время как стоимость этих же квартир на дату заключения сторонами договора об участии в долевом строительстве была определена сторонами в размере 36 521 593 руб. 87 коп.

В суде апелляционной инстанции  ООО «СК СтройАльянс» настаивает на применении  при расчете требований   отчета  ООО «Центр оценки «Аверс» № 748-62/2023 от 05.07.2023 (дата проведения оценки 28.06.2023), поскольку необходимость проведения оценки была обусловлена тем, что с момента проведения оценки имущества конкурсным управляющим ЗАО «Когорта» (14.02.2020) и до момента разрешения настоящего обособленного спора прошло более 3-х лет, инфляции с февраля 2020 по июнь 2023 составила 30,27%, цены на недвижимость претерпели еще большие изменения. При этом, установление требований ООО «СК СтройАльянс» в реестре требований кредиторов ЗАО «Когорта» потребовало существенного количества времени ввиду недобросовестных действий самого конкурсного управляющего ЗАО «Когорта», выразившихся в безосновательном отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве № 5 от 29.04.2013 (отказ признан недействительным Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2023 по делу № А70-9029/2019). Согласно расчету, произведённому на основании Отчета № 748-62/2023 от 05.07.2023 размер убытков, подлежащих установлению в реестре требований кредиторов ЗАО «Когорта», составляет 64 736 722,04 руб.

Судом первой инстанции данные возражения были оценены,  обоснованно отклонены со ссылкой на положения  пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

При рассмотрении апелляционных жалоб, коллегией  было предложено проведение судебной экспертизы по указанному вопросу, между тем заинтересованные лица не  выразили согласия на  проведение судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

С учетом положения статьи 201.5 Закона о банкротстве,  для соблюдения принципа равенства кредиторов, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции,  что стоимость квартир №№ 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46, 48, 57, 62, указанная в отчете об оценке № 214/2020, наиболее соответствует рыночной стоимости объектов к 13.03.2019 - к дате открытия конкурсного производства в отношении ЗАО «Когорта» и не противоречит правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

При  указанных обстоятельствах,  суд первой инстанции правильно указал, что размер убытков в виде реального ущерба в отношении квартир №№ 21, 24, 30, 31, 38, 46, 57 составляет в общей сумме 558 842 руб. 47 коп., исходя из разницы между стоимостью квартиры, определенной на дату введения в отношении должника конкурсного производства, и стоимостью квартиры, оплаченной участником строительства по договору; в отношении квартир №№ 7, 48 и 62 убытки у кредитора отсутствуют; требования кредитора в остальной части не подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции аналогичным образом определил размер убытков в виде реального ущерба в отношении 57 парковочных мест, на основании сведений, отраженных в  отчете об оценке № 214/2020, что составило в общей сумме 12 430 316 руб. 04 коп., исходя из разницы, составляющей между стоимостью                                 57 парковочных мест, определенной на дату введения в отношении должника конкурсного производства, и стоимостью 57 парковочных мест, оплаченной участником строительства по договору (671 000,00 - 452 924,28 = 218 075,72 * 57 = 12 430 316 руб. 04 коп.); в удовлетворении требований в остальной части отказано обоснованно.

Довод ООО «СК СтройАльянс» о том, что   требования  в размере 36 521 593 руб. 87 коп. долга по квартирам № 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46,  48, 57, 62,  558 842 руб. 47 коп. убытков  по квартирам № 21, 24, 30, 31, 38, 46, 57,  подлежат включению в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника, подлежат отклонению.  

Согласно части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

 Следовательно,  требование ООО «СК СтройАльянс» подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов:

- в общем размере  129 507 291 руб. 53 коп., из которых  91 260 291 руб. 53 коп. долга по договору участив в долевом строительстве  от 29.04.2013 № 5 за 24 квартиры,  25 816 683 руб. 96 коп. долга по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 за 57 парковочных мест, 12 430 316 руб. 04 коп. убытков в виде реального ущерба в отношении  57 парковочных мест, как обязательства обеспеченные залогом имуществом должника.

- 54 766 970 руб. 30 коп., из которых:  36 521 593 руб. 87 коп. долга по квартирам № 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46,  48, 57, 62,  558 842 руб. 47 коп. убытков  по квартирам № 21, 24, 30, 31, 38, 46, 57,  17 686 533 руб. 96 коп. переплаты,  как обязательства не обеспеченные залогом имущества должника; требования в остальной части не подлежат удовлетворению.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что при изготовлении резолютивной части постановления от 21.02.2024 в виде отдельного документа была допущена  арифметическая ошибка в части  суммы  требований по основному долгу по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 за 24 квартиры, указано  91 415 318 руб. 44 коп., вместо  91 260  291 руб. 53 коп. (всего уплачено за 25 квартир  94 810 623 руб. 62 коп. -  3 550 332 руб. 29 коп. стоимость квартиры № 6, расположенной на 4 этаже, 3 в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...>). В связи с чем,  итоговая сумма требований составляет 129 507 291 руб. 53 коп. (91 260 291 руб. 53 коп. долга по договору участив в долевом строительстве  от 29.04.2013 № 5 за 24 квартиры,   25 816 683 руб. 96 коп. долга по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 за 57 парковочных мест, 12 430 316 руб. 04 коп. убытков в виде реального ущерба в отношении  57 парковочных мест,

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ, арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменеия его содержания.

Резолютивная часть постановления подлежит изложению с учетом исправленной арифметической ошибки.

Иные доводы подателей жалобы, заявленные в суде апелляционной инстанции, судом рассмотрены и отклонены как не имеющие правового значения для правильного разрешения спора и не влекущие отмену решения об отказе в иске.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены судебного акта.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу

При указанных обстоятельствах определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2023 по делу № А70-16633/2018 подлежит отмене по изложенным выше мотивам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-12126/2023) общества с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, (регистрационный номер 08АП-12128/2023) закрытого акционерного общества «Когорта» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3 удовлетворить частично.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 09 октября 2023 года по делу № А70-16638/2018 отменить в части, с учетом частичной отмены резолютивную часть судебного акта изложить следующим образом.

1. Включить в реестр требований участников строительства закрытого акционерного общества «Когорта» требование о передаче обществу с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» жилого  помещения -  двухкомнатной  квартиры, общей площадью 79,66 кв.м., расположенной на 4 этаже, 3 на лестничной площадке по счету слева направо, номер 6, в 1 подъезде, (расположенная в осях 8,10-А,Е), кадастровый номер 72:23:0219002:6854, расположенной в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...> (стоимость оплаты  3 550 332 руб. 29 коп. по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5). 

В остальной части требования общества с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» о включении жилых помещений в реестр требований участников строительства отказать.

2. Признать за обществом с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» право собственности на жилое помещение: двухкомнатную  квартиру общей площадью 79,66 кв. м., расположенную на 4 этаже, 3 на лестничной площадке по счету слева направо, номер 6, в 1 подъезде (расположенную в осях 8,10-А,Е), кадастровый номер 72:23:0219002:6854, в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

...>.  

3. Включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества «Когорта» требование общества с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс»  в общем размере  129 507 291 руб. 53 коп., из которых  91 260 291 руб. 53 коп. долга по договору участив в долевом строительстве  от 29.04.2013 № 5 за 24 квартиры,  25 816 683 руб. 96 коп. долга по договору участия в долевом строительстве от 29.04.2013 № 5 за 57 парковочных мест, 12 430 316 руб. 04 коп. убытков в виде реального ущерба в отношении  57 парковочных мест, как обязательства обеспеченные залогом имуществом должника.

4. Включить в четвертую  очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества «Когорта» требование общества с ограниченной ответственностью «СК СтройАльянс» в общем размере  54 766 970 руб. 30 коп., из которых:  36 521 593 руб. 87 коп. долга по квартирам № 7, 21, 24, 30, 31, 38, 46,  48, 57, 62,  558 842 руб. 47 коп. убытков  по квартирам № 21, 24, 30, 31, 38, 46, 57,                        17 686 533 руб. 96 коп. переплаты,  как обязательства не обеспеченные залогом имущества должника.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью                         «СК СтройАльянс» в остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного  месяца   со дня изготовления постановленияв полном объеме.

 

Председательствующий

 

М.П. Целых

Судьи

 

О.Ю. Брежнева

М.М. Сафронов