АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-12/2018

г. Орел

17 апреля 2018 г.

Резолютивная часть определения оглашена 10 апреля 2018 г.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коровушкиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (302004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 522 814 руб. 53 коп.,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность №7/2290 от 05.04.2017), 

от ответчика – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.03.2018),

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее – ответчик, ООО «Спецстрой») о взыскании 873 312 руб. 88 коп., из которых 833 604 руб. 98 коп. – основной долг за период с июня 2016 г. по сентябрь 2017 г. включительно, 39 707 руб. 90 коп. – неустойка за период с 18.06.2017 по 22.12.2017. 

Определением Арбитражного суда Орловской области от 16.01.2018 исковое заявление принято к производству.

В период рассмотрения дела истцом неоднократно было заявлено об уменьшении размера исковых требований в связи с произведенной ответчиком частичной оплатой.

С учетом последнего заявления об уменьшении размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) протокольным определением от 09.04.2018, истец просит взыскать с ответчика основной долг по договору от 15.05.2017 №1508 в размере 483 604 руб. 98 коп. за период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г. включительно и неустойку в размере 39 209 руб. 55 коп. за период с 11.06.2017 по 22.12.2017.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере по основаниям, изложенным в письменном отзыве; указал, что, поскольку договор аренды земельного участка №1508 от 15.05.2017 получен ООО «Спецстрой» на подписание 30.05.2017, зарегистрирован 08.06.2017, следовательно, он является заключенным с 09.06.2017. Также ООО «Спецстрой» указывает, что, поскольку разработка градостроительного плана, получение разрешительной документации на строительство предполагает предоставление в компетентные органы подтверждения права на земельный участок и возможно лишь после государственной регистрации земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, фактически пользование земельным участком осуществлено с 09.06.2017, и именно с этого момента подлежит начислению арендная плата.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.05.2017 на основании протокола о результатах аукциона от 02.05.2017  между УМИЗ администрацией города Орла (арендодатель) и ООО «Спецстрой» (арендатор) был подписан договор №1508 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности «Город Орел», по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0020149:1, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешённое использование: административное, офисное здание, в границах, указанных  в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1316 кв.м.

В п. 1.2 договора указано, что на земельном участке не имеется зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 4.1 договора он заключается на тридцать два месяца: с 15.05.2017 по 14.01.2020.

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий договора (п. 4.3 договора).

Согласно п. 4.4 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст.432 ГК РФ содержание договора и соглашений к нему, суд приходит к выводу, что правоотношения сторон возникли из договора аренды, в связи с чем, правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), главы 34 ГК РФ. 

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 11.10.2017 №99/2017/30836189, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020149:1 является муниципальной собственностью города Орла (л.д. 15-17), следовательно, УМИЗ администрации города Орла, осуществляющее в соответствии с п. 5.1, 6.7 Положения об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла полномочия собственника в отношении муниципального имущества, в том числе земельных участков, правомочно было заключить договор №1508 аренды земельного участка от 15.05.2017.

В соответствии с п. 2 ст. 609, ст. 651  ГК РФ договор №1508 аренды земельного участка от 15.05.2017 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 08.06.2017, что подтверждается  выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 11.10.2017 №99/2017/30836189.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 614 ГК РФ  на арендатора земельного участка возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 15.05.2017. Годовая арендная плата при подписании договора составляет 2 901 315 руб. 00 коп., включая задаток в сумме 96 087 руб. 00 коп. 

Арендная плата за пользование земельного участка вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца (п. 5.4 договора).

В соответствии с расчетом земельных платежей и порядком оплаты, являющемся приложением к договору аренды земли №1508 от 15.05.2017,  ответчику за период с 15.05.2017 по сентябрь 2017 г.  начислена арендная плата в размере 1 099 691 руб. 98 коп.

Ответчиком произведена оплата в размере 616087 руб., включая задаток в сумме 96087 руб. 00 коп. По данным истца, в остальной части арендная плата за указанный период не оплачена, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 483604 руб. 98 коп., в том числе за июль 2017 г. – 52 руб. 48 коп., за август 2017 г. – 241 776 руб. 25 коп., за сентябрь 2017 г. – 241 776 руб. 25 коп.

Ответчик не оспорил факт оплаты на сумму 616087 руб., однако полагает, что истцом неверно произведен учет поступившей оплаты. Так, ООО «Спецстрой» считает, что арендная плата по договору должна исчисляться не с 15.05.2017, а с 09.06.2017 – даты, следующей за днем государственной регистрации договора аренды, следовательно, арендная плата за май 2017 г. начислению не подлежит, арендная плата за июнь 2017 г. составляет 177 302 руб. 58 коп.

Суд отклоняет данные доводы ответчика  как необоснованные,  по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 4.1 договора аренды №1508 от 15.05.2017 сторонами согласовано, что договор заключен с 15.05.2017 по 14.01.2020; арендные платежи начинают исчисляться с 15.05.2017.

В приложении к договору «Расчет земельных платежей» установлено, что в срок до 10.06.2017 арендатор обязан внести арендную плату в  сумме 374 363 руб. 23 коп.

Договор аренды и приложение к нему подписаны генеральным директором ООО «Спецстрой» без разногласий.

В соответствии со ст. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исходя из буквального  содержания договора следует, что дата подписания сторонами соответствует дате договора – 15.05.2017, поскольку имеющаяся запись о дате передачи договора 30.05.2017 не выполнена арендатором, что подтверждено им в судебном заседании, а по данным истца, дата 30.05.2017 на пятой странице договора указана сотрудником при принятии договора для его регистрации. 

Подписав договор аренды земельного участка №1508 от 15.05.2017 и приложение к нему «Расчет земельных платежей», ООО «Спецстрой» согласилось с его условиями, в том числе относительно срока начала исчисления арендной платы и размера первого платежа, подлежащего уплате в срок до 10.06.2017.

Таким образом, независимо от факта государственной регистрации договора аренды 08.06.2017, исходя из условий договора, согласованных сторонами без разногласий, арендная плата подлежит начислению с 15.05.2017, и в срок до 10.06.2017 уплате подлежит арендная плата в сумме 374 363 руб. 23 коп.

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка до момента государственной регистрации договора судом отклоняется как не подтвержденный доказательствами.

В силу п. 4.4 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка; неиспользование участка после заключения договора аренды не является основанием для возврата арендной платы арендатору (п. 4.5 договора).

Расчёт суммы задолженности, представленный истцом,  судом проверен, признан обоснованным и соответствующим условиям договора.

На момент рассмотрения дела в материалах дела отсутствуют доказательства погашения ответчиком задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании долга по договору аренды земельного участка №1508 от 15.05.2017 за период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г. включительно в размере 483 604 руб. 98 коп. подлежат удовлетворению в полном объёме.

УМИЗ администрации города Орла заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 39 209 руб. 55 коп. за период с 11.06.2017 по 22.12.2017.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В п.5.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде начисления неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от размера задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права. 

Согласно расчету, произведенному истцом, пени за период с 11.06.2017 по 22.12.2017, начисленные за несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с мая по сентябрь 2017 г., составили 39209 руб. 55 коп.

Ответчик представил контррасчет неустойки, согласно которому неустойка за указанный период составила 28 088 руб. 23 коп.

При этом, разногласия сторон связаны с началом исчисления арендной платы, а также обстоятельств включения дня оплаты в период просрочки.

Так, по мнению ответчика, начисление арендной платы должно производиться с 09.06.2017, следовательно, размер арендной платы за июнь 2017 г., на который подлежит зачислению неустойка за период с 11.06.2017 по 10.07.2017, составляет 81 235 руб. 58 коп. (за вычетом суммы задатка).

Суд отклоняет данные доводы ответчика как противоречащие условиям договора по вышеизложенным основаниям, поскольку в соответствии с условиями договора арендная плата подлежит начислению с 15.05.2017, соответственно, срок оплаты, установленный договором, не изменился в связи с государственной регистрацией договора 08.06.2017.

При этом, суд учитывает, что в соответствии со ст. 330 ГК РФ, условиями п. 5.4 договора пеня начисляется до момента оплаты. Таким образом, день оплаты подлежит включению в период просрочки, поскольку иное привело бы к освобождению должника от ответственности за неисполнение им денежного обязательства в случае просрочки платежа на один день, при этом гражданским законодательством такого исключения не предусмотрено.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 28.01.2014 № 13222/2013.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд приходит к выводу, что он является верным и соответствует условиям договора.

Оснований для снижения неустойки в  силу п. 1 ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика подлежит взысканию 522 814 руб. 53 коп., из которых 483 604 руб. 98 коп. – задолженность по арендной плате за период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г., 39 209 руб. 55 коп. – неустойка за период с 11.06.2017 по 22.12.2017.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины  относятся на ответчика. 

Поскольку в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 48 810 руб. 00 коп. государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (302004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) 522 814 руб. 53 коп., из которых 483 604 руб. 98 коп. – основной долг, 39 209 руб. 55 коп. – неустойка. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (302004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 456 руб. 00 коп. 

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                    Е.В. Коровушкина