ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-92900/2024

26 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12750/2025) Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2025 по делу № А56-92900/2024 (судья Титова М.И.), принятое 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» 

о взыскании 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о взыскании убытков по договору аренды № 07 А002124 от 01.06.2000 в размере 4 892 453,62 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 52 283,00 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт Петербурга».

Решением от 14.04.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что Распоряжение № 2559-рз от 21.10.2022, установившее в рассматриваемом случае завышенную цену выкупаемого имущества, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, не может быть признано законным и обоснованным, как установленная им цена выкупаемого имущества. Поскольку указанное Распоряжение препятствовало реализации Обществом преимущественного права на выкуп объектов недвижимости в установленные сроки, истец полагается, имеются предусмотренные статьями 15, 16, 1069 ГК РФ условия для возмещения убытков.

Ответчиком представлен отзыв, в котором Комитет доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции спредставителей не направил. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Обществом (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) был заключен договор аренды муниципального имущества № 07-А002124 от 01.06.2000 года, на основании которого ООО «Феникс» принял во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 829 кв.м, этаж 1, 2, кадастровый номер 78:6040:2:1:8, расположенные по адресу: Санкт Петербург, пр. Энергетиков, д. 26, лит. А., пом. 9Н, пом. 18Н.

27.07.2022 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, используемого в соответствии с договором аренды.

Комитетом вынесено распоряжение № 2559-рз от 21.10.2022 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков дом 26, литера А, пом. 9-Н, 18-Н», которым установлена цена выкупа Помещения в размере 68 200 000 (шестьдесят восемь миллионов двести тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.10.2022 № К0810/00111/2022, выполненного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Во исполнение распоряжения № 2559-рз от 21.10.2022 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков дом 26, литера А, пом. 9-Н, 18-Н» письмом исх. № 04-15-21166/22-0-0 от 25.10.2022 Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущества Санкт-Петербурга» в адрес ООО «Феникс» была направлена оферта - проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор).

Согласно пункту 2.1 которого цена продажи Объекта установлена в размере 68 200 000 руб., которая была получена последним.

Истец посчитал цену продажи Объекта завышенной, поскольку в соответствии со сведениями содержащимися в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-128700850 от 29.07.2022 кадастровая стоимость помещений, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 26, литера А, пом. 9-Н, 18-Н, составляет 17 594 571,65 руб. С целью оценки рыночной стоимости помещений, ООО «Феникс» обратилось в ООО «Агентство деловых консультаций». В соответствии с выводами заключения № 051/22-КУ от 18.05.2022 «О наиболее вероятной величине рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилого помещения)» стоимость нежилых помещений составляет 59 954 000 руб. Заключение было выполнено специалистом ООО «АДК» - ФИО2

12.11.2022 ООО «Феникс» направило в адрес Комитета письмо исх. № 1/Ф от 11.11.2022 с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором Общество выразило разногласия относительно цены продажи Объекта.

Комитет предложения Общество об изменении стоимости Объекта отклонил, в связи с чем Общество обратилось с иском в Арбитражный суд города Санкт Петербурга и Ленинградской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2023 года по делу № А56-117116/2022 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» и Комитетом имущественных отношений Санкт Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 829 кв.м, расположенного по адресу: 195248, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 26, лит. А, пом. 9-Н, 18-Н, кадастровый номер 78:11:0006040:5351, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 63 700 000 рублей, НДС не облагается.».

Фактически договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге был заключен 26.10.2023.

Согласно доводам общества, в том случае, если бы Комитет заключил договор купли-продажи недвижимости в установленные законом сроки, ООО «Феникс», начиная с 28.08.2022 пользовалось бы данным недвижимым имуществом на правах собственника, а не арендатора. За период с 17.11.2022 по 26.10.2023 Истец оплатил арендную плату в размере 4 892 453 руб. 63 коп. (422978,70 руб. х 11 месяцев + 239 687,93 руб. за ноябрь 2022).

Претензией исх. № Р-59 от 23.04.2024 года Общество обратилось к Ответчику с требованием возмещения причиненных убытков. 

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для   удовлетворения апелляционной жалобы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании статей 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Такой вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса, в частности подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником. Факт несения Обществом расходов на оплату аренды в спорный период в заявленной к взысканию сумме подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Как указал истец, своевременное заключение договора купли-продажи арендованного имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и, как следствие, обязательств Общества по внесению платежей, связанных с арендой имущества.

Вместе с тем суд первой инстанции  учел, что возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной обществом арендной платы.

Право приобретения имущества по рыночной стоимости не является льготой, поскольку таким правом обладает любой участник регулируемых гражданским законодательством отношений. Ответчик не является монополистом на рынке предложений коммерческой недвижимости, и истец не был лишен возможности прекратить отношения по договору аренды и приобрести в собственность подходящее ему помещение, если бы посчитал такое решение целесообразным.

  Истец, реализуя предоставленное ему законом право, избрал иной способ пользования имуществом на условиях арендных отношений при одновременном ведении судебного спора об урегулировании разногласий спорящих сторон, по условиям договора купли-продажи в судебном порядке, в целях определения цены объекта по результатам судебной оценочной экспертизой, предпочтительнее для выкупа спорного имущества.

Из представленных в дело доказательств следует, что в результате рассмотрения Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-117116/2022 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении Договора купли-продажи, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пункт 2.1 Договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 63 700 000 (шестьдесят три миллиона семьсот тысяч) руб. 00 коп., НДС не облагается.».

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно разъяснениям, данным в  пункте 5  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  До момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судом факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.

  Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий - наличие ущерба, доказанность его размера, установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.

Противоправность означает любое нарушение чужого субъективного права, причинившее вред. Обязательства из причинения вреда опираются на принцип генерального деликта, согласно которому каждому запрещено причинять вред имуществу или личности и всякое причинение вреда другому является противоправным, если лицо не было управомочено нанести вред.        

Причинная связь между противоправным действием причинителя и наступившим вредом является обязательным условием деликтной ответственности и выражается в том, что первое предшествует второму по времени и первое порождает второе.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.

Как следует из решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-117116/2022, суд назначил по делу № А56 117116/2022 экспертизу, перед экспертом поставил вопрос о величине рыночной стоимости Объекта.

АО «Региональное управление оценки» представило в материалы дела Заключение эксперта, содержащее выводы о том, что рыночная стоимость Объекта составляет 63 700 000 руб. (разница со стоимостью, определенной в Отчете ГУИОН: - 6,6%).

Судом не установлено существенное завышение ГУИОН в отчете от 12.10.2022 № К0810/00111/2022 цены выкупаемого имущества, под которой согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В связи с чем, указанная в отчете ГУИОН рыночная стоимость может быть отнесена к вероятностному характеру определения рыночной стоимости и признана достоверной в понимании Закона N 159-ФЗ.

  Суд принял во внимание, судебную практику по аналогичным спорам, указывающую, что отклонения цены в пределах статистической погрешности (10-20%) прямо предусмотрено Законом № 135-ФЗ, который закрепляет вероятностный характер определения рыночной стоимости и предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В рассматриваемом же случае погрешность составила менее 10%, данное расхождение может быть отнесено к статистической погрешности или вероятностному характеру.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, признав, что Распоряжение № 2559-рз от 21.10.2022 не препятствовало реализации Обществом преимущественного права на выкуп объектов недвижимости в установленные сроки с учетом соответствия поданного Обществом заявления требованиям Закона N 159-ФЗ. 

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2025 по делу № А56-92900/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

 Т.С. Сухаревская