РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-159479/24-33-1185

г. Москва

21 октября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024года

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Н.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по заявлению ООО "ПИЛИГРИМ"

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ

третье лицо: ООО "СЕРВИС ПЛЮС"

о признании незаконными уведомлений от 18.04.2024 №№ КУВД-001/2023-62100989/15, КУВД-001/2023-62100992/15, об обязании

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1, по дов. от 01.12.2022, диплом

от заинтересованного лица: ФИО2, удост, по дов. от 15.01.2024, диплом

от третьего лица: извещен, не явился 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПИЛИГРИМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением  о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  от 18.04.2024 г. №КУВД-001/2023-62100989/15 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001019:31975, расположенного по адресу 

<

...>., от 18.04.2024 г.  №КУВД-001/2023-62100992/15 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004019:31977, расположенного по адресу 

<

...>; об обязании устранить допущенные нарушения.

Представитель заявителя требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, будучи извещенным о принятии судом к рассмотрению заявленных требований в соответствии со ст. ст. 121, 122 АПК РФ надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, дело  рассмотрено  в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства в совокупности, считает заявленные требования необоснованным и не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Судом установлено соблюдение заявителем предусмотренного статьей 198 АПК РФ срока на обжалование решений и действий органа.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Кодекса основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Управление осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Росреестра 06.04.2023 №П/0117, и в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Как установлено судом, 28.12.2023 истец обратился в Управление с заявлениями КУВД-001/2023-62100989, КУВД-001/2023-62100992 о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении помещений с кадастровыми номерами 77:04:0001019:31975, 77:04:0004019:31977, расположенных по адресу: 

<

...>.

01.02.2024 регистрационные действия Управлением были приостановлены в соответствии с п.п. 5,7,9, 22 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

18.04.2024 Управлением в государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении вышеуказанных помещений было отказано в связи со следующим.

На основании ч.4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 14 Закона.

В качестве документа-основания для осуществления заявленных регистрационных действий представлен договор купли-продажи нежилого помещения № 2 от 25.12.2023, заключенный между ООО «Пилигрим» (продавец) и ООО «Сервис Плюс» (покупатель), предметом которого являются вышеуказанные помещения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН):

- вышеуказанные помещения имеют назначение «нежилое», расположены в здании с кадастровым номером 77:04:0004019:1177, этажностью -7, том числе 1-подземный,

-вышеуказанные помещения поставлены на государственный кадастровый учет 19.12.2023 и образованы в результате раздела помещения с кадастровым 77:04:0004019:31182, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Марьино, улица Перерва, дом 16, помещение 1/1, в результате которого образовалось также еще одно помещение с кадастровым номером 77:04:0004019:31976, при этом нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004019:31975 представляет собой места общего пользования (коридоры, лестницы и т.д.).

Отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к таким отношениям по аналогии применяются положения ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 44-48 ЖК РФ (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64, п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25).

Критерием отнесения объектов к общему имуществу их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании (п. п. 1,3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Согласно ст.287.5 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество. Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества (статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 259.1. ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также 5 имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Статья 287.4 ГК РФ прямо указывает, что собственнику помещения или машино-места в здании или сооружении принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

В ее развитие статья 287.5 ГК РФ закрепляет особенности правоотношений по поводу общего имущества собственников помещений и машино-мест в здании или сооружении, в том числе оговаривает, что они совместно владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорный Объект недвижимости является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие самостоятельного назначения нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004019:31975, расположенного: подвал: 0, этаж: 1, этаж: 2, этаж: 3, этаж: 4, этаж: 5, этаж: 6, чердачная надстройка: 0 и его предназначенность для обслуживания более одного помещения в Здании подтверждается экспликацией на это нежилое помещение.

Таким образом, вышеуказанное помещение относится к общему имуществу здания: оно представляет собой коридоры, лестничные клетки, которые предназначены исключительно для обслуживания всех помещений в Здании и государственная регистрация права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0004019:31975 противоречит действующему законодательству, так как, при отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.

Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанные помещения расположены в здании с кадастровым номером 77:04:0004019:1177, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0004019:4 по адресу: 

<

...>, разрешенное использование которого «для эксплуатации здания АТС-356».

Вышеуказанный земельный участок предоставлен договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, ООО «Пилигрим» (доля 1176/1160 кв.м.) от 05.03.2012 №М-04-036842 для эксплуатации помещений в здании АТС сроком по 29.12.2060 (договора действуют).

В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что по имеющейся в Управлении информации, полученной из Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее -ГИН), заявленный к регистрации объект эксплуатируется (реализуется) в нарушение целевого использования земельного участка.

Таким образом, имеются основания предполагать, что назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования. На основании вышеизложенного у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации в отношении заявленного помещения, расположенного по вышеуказанному адресу.

В соответствии с п. 9 ст. 29 Закона о недвижимости государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

В целях выяснения вышеизложенных обстоятельств и принятия решения по делу государственным регистратором были приняты меры по получению дополнительной информации, а именно в адрес ГИН были отправлены соответствующие запросы.

Согласно полученным ответам из ГИН от 24.01.2024 №ГИН-ИСХ-2422/24 и от 07.02.2024 №ГИН-ИСХ-4487/24 следует, что помещения в вышеуказанном здании используются под размещение временного проживания, как комплекс апартаментов, что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка.

В рамках организованного взаимодействия между Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Госинспекцией по недвижимости, в целях профилактики нарушения прав добросовестных приобретателей, ГИН просит не осуществлять регистрационные действия в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004019:31976.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не предусматривает использование помещений в нем для эксплуатации под цели проживания.

По истечении срока приостановления, причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении помещений с кадастровыми номерами 77:04:0001019:31975, 77:04:0004019:31977, расположенных по адресу: 

<

...> не устранены, что в силу ст.27 Закона о регистрации является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации.

Таким образом, проведение государственной регистрации в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества не представлялось возможным.

Относительно довода истца о том, что право собственности продавца на заявленный к регистрации объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН, судом установлено, что на момент регистрации права собственности ООО «Пилигрим» в 2023 году в Управлении отсутствовала информация из ГИН о  нарушении целевого использования земельного участка.

В обоснование заявленных требований представитель заявителя ссылается на то, что перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав определен ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости и что указанных регистратором оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности и последующего отказа в обозначенном перечне в ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости нет.

Вместе с тем, пунктом 22 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 27 Закона о недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ и ч.1 ст.198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по государственной пошлине распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Судебный акт с указанием в резолютивной части реквизитов платежных документов является основанием для обращения в налоговый орган с заявлением о возврате государственной пошлины (письма Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 23.09.2004 № 04-4-09-1211 и от 15.11.2004 № 04-4-09-1234).

Справка на возврат государственной пошлины выдается судом на основании отдельного заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 167-170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие требованиям действующего законодательства, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ООО "ПИЛИГРИМ"  из Федерального бюджета государственную пошлину размере 6 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 05.07.2024 №91.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

С.О. Ласкина