Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23139/2020

27 декабря 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  04 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  27 декабря 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест» (адрес:  Россия 196124, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 9, корп. 1, лит. А, пом. 37Н, ОГРН:1067847209693, ИНН 7810051366, дата регистрации 07.02.2006);

ответчик: 1) Правительство Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный); 

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. «А», пом. 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН 7832000076, дата регистрации 28.06.1991);

третье лицо: Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом 2Н)

об обязании заключить договор

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 20.12.2019)

- от ответчика: 1) ФИО3 (по доверенности от 27.09.2019);

2) ФИО3 (по доверенности от 30.12.2019)

- от третьих лиц: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к Правительству Санкт-Петербурга об обязании заключить с Обществом договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, участок 1 (севернее дома 7, литера А по Варшавской улице), площадью 6440 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007541:45 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на предлагаемых условиях.

Определением арбитражного суда от 23.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга, в качестве соответчика –Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Общество, основываясь на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), уточнило исковые требования по делу № А56-23139/2020 и просит обязать Правительство Санкт-Петербурга и Комитет заключить с Обществом договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, участок 1 (севернее дома 7, литера А по Варшавской улице), площадью 6440 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007541:45 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на предлагаемых условиях.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В настоящем судебном заседании истец поддержал уточненные требования.

Ответчики против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%) по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, д.5, корп.1, лит.А, кадастровый номер 78:14:0007514:4246 (далее – Объект), расположенного на земельном участке площадью 6440 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, участок 1 (севернее дома 7, литера А по Варшавской улице), кадастровый номер 78:14:0007541:45 (далее - Участок).

Между Комитетом и Обществом заключен договор аренды Участка на инвестиционных условиях от 24.02.2011 №00/ЗК-04154(12).

Указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон, государственная регистрация прекращения договора осуществлена 06.05.2019.

В целях завершения строительство объекта 06.10.2017 Общество обратилось в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о заключении договора аренды  Участка на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец, решение о предоставлении Обществу Участка для завершения строительства Объекта не принято, проект не подготовлен, Обществу не направлялся.

Общество 27.12.2019 направило Правительству Санкт-Петербурга заявление (оферту) о заключении с ним договора аренды Участка с установлением размера арендной платы, определенного в Отчете ООО «Государственные ценные бумаги» от 24.12.2019 №10987, на условиях приложенного проекта договора.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени ответ на оферту от Правительства Санкт-Петербурга не получен, разногласия по условиям договора Обществу не направлены, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами предусмотренными законом. Способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статей 1, 10 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Так, заинтересованность, равно как и нарушение или оспаривание прав и законных интересов, а также возникновение права должно быть доказано истцом.

Обществом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов Правительством Санкт-Петербурга.

Правительство Санкт-Петербурга является высшим органом исполнительной власти Санкт-Петербурга, что установлено Уставом Санкт-Петербурга и Законом Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга».

Согласно части 2 статьи 8 Закона Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 335-66 Правительство Санкт-Петербурга вправе передавать иным исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга осуществление части своих полномочий.

Разделом 2 Положения о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга» одной из основных задач Комитета является распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством.

Для выполнения задач, предусмотренных разделом 2 указанного положения, Комитету предоставлены полномочия по заключению от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав музейного фонда РФ, жилых помещений по договорам мены, найма, социального найма и аренды, жилых помещений по договорам купли-продажи, заключаемым на основании решений иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга), договоры о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства (пункт 3.11.3 Положения).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд, привлекая в качестве ответчика по делу соответствующее публично-правовое образование одновременно определяет, какие органы будут представлять его интересы в процессе.

Правительство Санкт-Петербурга как исполнительный орган власти передало часть своих полномочий, связанных с заключением от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в аренду. Комитету в связи с чем не является надлежащим ответчиком в отношении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Вопреки доводам Комитета оферта, направленная 27.12.2019 Правительству Санкт-Петербурга, применительно к конкретным обстоятельствам, установленным в рамках настоящего спора, подтверждает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком – Правительством Санкт-Петербурга. 

Как разъяснено в пункте 16 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, в случае вступления в дело надлежащего ответчика либо привлечения к участию в деле соответчика (второго ответчика) соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ, в отношении данных лиц не требуется.

При этом, если суд установит, что истец, будучи осведомленным о надлежащем ответчике, намеренно недобросовестно обратился в суд с требованиями к иному ответчику, пытаясь извлечь из этого какие-либо необоснованные преимущества, либо вновь привлеченным (вступившим в дело) ответчиком будет доказано, что он имел намерение урегулировать спор в досудебной процедуре, но был лишен такой возможности, то суд вправе отнести на истца все судебные расходы вне зависимости от результатов рассмотрения дела на основании статьи 111 АПК РФ.

Между тем, как видно из материалов дела, Комитет намерения урегулировать спор в досудебной процедуре не имел, следовательно, доводы Комитета о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом. 

В соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ, на срок до трех лет.

Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Порядок предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции установлен Законом Санкт-Петербурга № 282-43 от 26.05.2004 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции» (далее – Закон № 282-43).

В силу части 1 статьи 3 Закон № 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства, комплексного освоения территории, реконструкции и приспособления для современного использования и об установлении инвестиционных условий принимается Правительством Санкт-Петербурга.

Уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает от имени Санкт-Петербурга договоры купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях и аренды земельных участков на инвестиционных условиях либо инвестиционные договоры по результатам торгов на предоставление объектов недвижимости или на основании решений о предоставлении объектов недвижимости.

Целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях предоставления земельных участков без проведения торгов в соответствии с ЗК РФ. Решение о целевом предоставлении земельного участка, о заключении соглашения о застройке земельного участка принимается Правительством Санкт-Петербурга (части 1, 2 статьи 8 Закона № 282-43).

Решение Правительства Санкт-Петербурга, указанное в части 1 статьи 3 Закона № 282-43, принимается по инициативе исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга или по инициативе потенциальных инвесторов. Заявления потенциальных инвесторов о предоставлении объектов недвижимости рассматриваются в соответствии с федеральными законами и Законом № 282-43 (часть 4 статьи 3 Закона № 282-43).

Согласно статье 11 Закона № 282-43 в состав инвестиционных условий входят:

1)правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования инвестору;

2)плата за предоставление объектов недвижимости (в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, - рыночная стоимость земельного участка, начальный размер ежегодной арендной платы за земельный участок, размер арендной платы за земельный участок);

3)срок действия договора аренды или инвестиционного договора;

4)иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга.

Формирование инвестиционных условий осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 12 Закона № 282-43 по решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

Порядок принятия решения устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, размеры платы устанавливаются при целевом предоставлении – на основе рыночной стоимости права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования (далее – Положение), которое определяет порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке, принятии, изменении и признании утратившими силу решений в соответствии с ЗК РФ и Законом № 282-43.

Разделом 5.1 Положения определен порядок предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется собственнику такого объекта однократно для завершения строительства в случаях, предусмотренных ЗК РФ (пункт 5.1.1 Положения).

Для подготовки соответствующего проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга собственник объекта незавершенного строительства обращается в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга (далее – КИ) с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства и приложением документов, предусмотренных ЗК РФ, по форме, утвержденной КИ (пункт 5.1.2 Положения).

КИ осуществляет сбор документов и направляет запросы в соответствии с разделом 5.1 Положения.

При отсутствии согласно полученным документам оснований для отказа в предоставлении земельного участка КИ направляет в  уполномоченную организацию уведомление о необходимости выполнения лицом, отвечающим требованиям, установленным для лиц, осуществляющих оценочную деятельность, отчета об оценке, после получения которого КИ осуществляет подготовку соответствующего проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга.

Таким образом, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для завершения строительства объекта незавершенного строительства может быть заключен Комитетом только на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга, устанавливающего инвестиционные условия предоставления, подготовленного КИ на основании заявления собственника объекта незавершенного строительства.

На основании заявления Общества от 06.10.2017 КИ в установленном порядке подготовлен проект постановления Правительства Санкт-Петербурга, предусматривающий предоставление Обществу Участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства под объект делового управления без торгов.

Согласно данному проекту инвестиционными условиями предусмотрено перечисление в бюджет Санкт-Петербурга 76 500 000 рублей арендной платы в соответствии с Отчетом от 06.02.2020 № 74-1/2020 об оценке рыночной стоимости арендной платы за Участок.

На совещании 16.04.2019 в администрации Московского района Санкт-Петербурга Общество выразило готовность передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения для размещения офиса Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг в Санкт-Петербурге.

После чего КИ подготовлен проект постановления Правительства Санкт-Петербурга, предусматривающий часть арендной платы за Участок установить в форме обязательства Общества по передаче в собственность Санкт-Петербурга нежилых помещений, расположенных на одном этаже и оборудованных отдельным входом и индивидуальными приборами учета коммунальных ресурсов, общей площадью не менее 1400 кв.м по цене 54 430 рублей за один кв.м в объекте по согласованию с администрацией Московского района Санкт-Петербурга.

Согласованный Обществом без замечаний проект прошел юридическую экспертизу в Юридическом комитете Администрации Губернатора Санкт-Петербурга.

Однако при подготовке документов к заседанию Правительства Санкт-Петербурга (после утверждения повестки заседания) письмом от 21.10.2019 в КИ Общество высказало несогласие с инвестиционными условиями по передаче в собственность Санкт-Петербурга нежилых помещений, а также 17.03.2020 обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Между тем с учетом приведенной административной процедуры заключения договора аренды в данном случае, требования истца, заявленные в рамках настоящего спора являются преждевременными, соответствующее постановление Правительства Санкт-Петербурга не принято, какие-либо решения, действия (бездействие) государственных органов истцом в рамках настоящего дела либо в отдельном процессе не оспариваются.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Платежным поручением от 05.02.2020 № 1 истцом уплачена государственная пошлина в размере 9000 руб., расходы по которой в размере 6000 руб. в связи с отказом в иске остаются на истце, а в размере 3000 руб. в связи с излишней уплатой подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.