АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13559/2019

г. Тюмень

27 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 27.09.2019г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску от 30.07.2019 №9795/08-3

Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - истец)

к ООО «Завод ЖБИ -3 » (далее – ответчик)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 03.09.2019 №169/08-3-Д

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2019 №3/Ю

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился 31.07.2019 в Арбитражный суд Тюменской с требованием к ООО «Завод ЖБИ-3» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221003:18411, расположенного по адресу: г.Тюмень, жилой район «Тура», район оз.Оброчное, путем продажи с публичных торгов.

Согласно материалам дела, между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) и Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» заключен договор аренды земельного участка площадью 597726 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0221003986, расположенный по адресу: г. Тюмень, жилой район «Тура», район оз. Оброчное сроком действия с 24.07.2008 по 23.07.2011. Соглашением сторон от 11.02.2013 срок действия договора аренды продлен по 05.02.2016.

С 17.04.2014 арендатором по договору аренды является ЗАО «Завод железобетонных изделий-3» на основании договора от 26.03.2014 уступки прав и перевода обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» и ЗАО «Завод железобетонных изделий-3». С 03.10.2014 в связи с реорганизацией ЗАО «Завод железобетонных изделий-3», арендатором по договору аренды является ООО «Завод железобетонных изделий-3».

24.02.2016 между департаментом (арендодатель) и ООО «Завод железобетонных изделий-3» (арендатор) заключен договор аренды №23-20/3147 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:986, расположенного по адресу: г.Тюмень, жилой район «Тура», район оз. Оброчное, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком действия с 06.02.2016 по 05.02.2019.

Договор заключен в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» согласно которому, следует, что собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объектом сроком на 3 года.

Согласно п.3.2.16 договора арендатор обязан осуществить строительство объекта в пределах срока действия договора и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в  установленном законом порядке.

По состоянию на 15.02.2019 право арендатора зарегистрировано на объект незавершенный строительством с кадастровым номером 72:23:0221003:18411, степень готовности объекта составляет 25% (л.д.20).

Согласно акту обследования земельного участка от 20.02.2019 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент).

Таким образом, истец полагает, что ответчиком не достигнута цель предоставления земельного участка, поскольку в пределах срока действия договора аренды указанного земельного участка, строительство объекта недвижимости не было завершено.

Департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление от 19.12.2018 №181219042/08-4, в котором ответчику было указано на необходимость завершения строительства объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ввода в эксплуатацию и оформления права собственности на незавершенный строительством объект до истечения срока действия договора. Кроме того, департамент уведомил ответчика о возможности реализации права, предусмотренного ст.239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указанное уведомление получено ответчиком 09.01.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Ответчик, возражая против иска, указывает, что при значительной площади земельного участка, взятого в аренду, он намеревался осваивать его комплексно, строить не только объекты спортивной инфраструктуры, но и объекты жилищного фонда. Решением Тюменской городской Думы от 21.12.2017 №672 утверждены изменения в генеральный план городского округа город Тюмень, в отношении спорного объекта недвижимости, произошли изменения функционального назначения объекта недвижимости, и, следовательно, было необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка. Ответчик обратился 24.02.2016 к департаменту с предложением по внесению изменений в условия вышеуказанного договора аренды, которое было отвергнуто департаментом.

Изучив обстоятельства спора, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению, а доводы ответчика отклонению, при этом суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка. Прекращение действия договора аренды материалами дела установлено.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (239.1 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.5, 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 №441 «О порядке распоряжения и управления государственным землями Тюменской области» истец осуществляет полномочия собственника в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальных образованиях городской округ город Тюмень и Тюменский муниципальный район. 

Таким образом, истец является уполномоченным органом на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:230221003:18411 принадлежащего на праве собственности ответчику в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:230221003:986 на котором расположен такой объект, путем продажи с публичных торгов.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 24.02.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании п.21 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено. При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом ответчик был обязано заключить новый договор аренды.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с п.1 ст.432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Пунктом 2 ст.434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. 

Пунктом 1 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п.2 ст.432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.2 ст.158, п.3 ст.432 ГК РФ). 

В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

По смыслу правовой позиции, выраженной в п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Из материалов дела не следует, что ответчик предпринимал действия по переоформлению прав на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды. 

Доказательств о невозможности завершения строительства объекта в пределах срока действия договора аренды не представлено. 

Таким образом, ответчиком не была достигнута цель предоставления земельного участка, поскольку в пределах срока действия договора аренды, указанного земельного участка, строительство объекта недвижимости не было завершено арендатором. 

В п.3 ст.239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Таких доказательств материалы дела не содержат.

Исходя из вышеизложенного, исковые требование подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Исходя из этого, в соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000,00 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять у ООО «Завод ЖБИ-3» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221003:18411, расположенного по адресу: г.Тюмень, жилой район «Тура», район оз.Оброчное, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ООО «Завод ЖБИ-3» в доход федерального бюджета 6000,00 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.