АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10174/2024

Дело № А57-31244/2023

г. Казань

17 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Хисамова А.Х.,

при участии представителя:

администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО1 (доверенность от 21.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024

по делу № А57-31244/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к ФИО2, о расторжении договора аренды,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора: Комитета по управлению имуществом г. Саратов, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Заводской районный суд г. Саратова с исковым заявлением к ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2, делу присвоен номер 2-429/2023.

Апелляционным определением Саратовского областного суда от 22.11.2023 дело №2-429/2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2023 исковое заявление администрации принято к производству, делу присвоен номер А57-31244/2023.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с  кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для  удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 17.03.2014 № 682 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2, по условиям которого арендатору в аренду сроком на 49 лет с 17.03.2014 по 17.03.2063  предоставлен земельный участок площадью 2 071 кв.м с кадастровым номером 64:48:020305:1987, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. и ул. Большой Садовой, для размещения автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машиномест.

По акту приема-передачи от 24.03.2014 данный земельный участок передан ФИО3

На основании договора уступки прав и обязанностей от 14.04.2016 ФИО3 передал ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2.

Договор аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2 и договор уступки прав и обязанностей от 14.04.2016 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации. 

В силу пункта 3.2 договора аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2 арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2 арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату. 

Согласно подпункту 4.1.2 пункта 4.1 договора аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока администрация направила в адрес ответчика уведомление от 16.11.2022 №14-12/25090 с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период 14.07.2020 по 14.11.2022 в размере 344 792,32 руб. и пени в сумме 38 771,47 руб., а также о расторжении договора аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2 с приложение соглашения о расторжении данного договора и акта приема-передачи.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды ФИО2 не было подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен арендодателю, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ФИО2 добровольно погасила задолженность по арендной плате и пени, пришли к выводу об отсутствии существенных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды от 17.03.2014 № А-14-212Ф-2.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

 Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ФИО2 в добровольном порядке погасила задолженность  по арендной плате и оплатила пени.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как правильно отмечено судами, расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ФИО2 нарушений и балансу интересов сторон. 

Довод кассационной жалобы о том, что после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора аренды, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

При этом досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, которое повлекло негативные последствия для арендодателя.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на дату принятия решения, учитывая, что допущенные ФИО2 нарушения по просрочке внесения арендных платежей являются несущественными и не повлекли для арендодателя какого-либо ущерба, пришли к обоснованному выводу о том, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы, в рассматриваемом случае, не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения, в связи с чем, руководствуясь статьями 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правильно отказали в удовлетворении исковых требований.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию администрации с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов не установлено, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2024 и

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 по делу № А57-31244/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом. 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                    В.А. Карпова

                                                                                              А.Х. Хисамов