Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс 

<

***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-4338/2025

Дело № А33-35376/2024

15 декабря 2025 года

город Иркутск

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рудых А.И.,

судей: Левошко А.Н., Шелёминой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июня 2025 года по делу № А33-35376/2024, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2025 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Максимум» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Максимум», общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – Департамент) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженного в письме от 16.08.2024 № 13803-ги.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 июня 2025 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2025 года, требование удовлетворено. Признан незаконным отказ департамента от 16.08.2024 № 13803-ги в реализации преимущественного права на приобретение объекта. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: повторно рассмотреть обращение от 03.06.2024 № 03/00/045, при соблюдении иных условий преимущественного выкупа объекта произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Департамент в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права (статья 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 9, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ)), несоблюдение норм процессуального права просит, решение и постановление отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.

По мнению заявителя кассационной жалобы, департаментом принято законное и обоснованное решение об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку обществом не исполняются обязательства по договору аренды от 26.04.2022 № 13264: нежилые помещения № 2, № 3, расположенные по адресу 

<

...> (далее – спорные помещения) находятся в неудовлетворительном состоянии, ремонтные работы в них не проводятся, по назначению они не используется, захламлены бытовым мусором; отсутствуют доказательства непрерывности владения и пользования спорными помещениями.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 121-123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена в установленном порядке (в сети «Интернет» на сайтах fasvso.arbitr.ru, kad.arbitr.ru)), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.12.2025 объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 15.12.2025, о чем сделано публичное извещение.

После окончания перерыва представители сторон в судебном заседании не участвовали.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно неё, суд округа приходит к следующим выводам.

Департамент (арендодатель) и ООО «Максимум» (арендатор) заключили договор аренды от 26.04.2022 № 14168 спорных помещений на срок с 26.04.2022 по 25.04.2025, на безконкурсной основе в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявлений о передаче в аренду объектов нежилого фонда от 12.04.2022 № 8.

03.06.2024 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – спорных помещений.

Департаментом принято решение, изложенное в письме от 16.08.2024 № 13803-ги, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанных объектов, в связи с несоответствием общества требованиям пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при отсутствии доказательств непрерывного владения и пользования арендатором спорным объектом в целях, предусмотренных договором аренды, на протяжении срока, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, поскольку в ходе осмотра 05.05.2023 установлено, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, арендатором по назначению не используются, захламлены бытовым мусором, ремонтные работы в них не проводятся.

Полагая указанное решение незаконным и необоснованным, общество обратилось в суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя требование, суды исходили из доказанности обществом наличия и соблюдения условий, необходимых для преимущественного выкупа арендуемых помещений (владение и пользование спорным объектом по назначению в течение установленного законом срока, указанному в договоре аренды, отсутствие задолженности по арендной плате) и недоказанности департаментом фактов, указанных в качестве оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Суд округа оснований для отмены судебных актов не усматривает, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: – арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; – отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; – сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В подпункте 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

При рассмотрении споров судам также необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Руководствуясь положениями указанных норм права и разъяснениями по их применению, суды, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование доказательства, установили следующее.

Из положений статьи 616 ГК РФ, пунктов 4.4.4, 4.4.6 договора аренды от 26.04.2022 № 14168 следует и судами установлено, что на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и осуществлению за свой счет текущего ремонта в отношении объекта аренды.

В пункте 4.4.8 договора предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта аренды. Согласно пункту 1.1 договор арендуемые помещения передаются для использования под оказание образовательных услуг.

05.05.2023 при осмотре спорных помещений департаментов установлено, что они визуально находятся в неудовлетворительном состоянии, арендатором по назначению не используются, захламлены бытовым мусором, ремонтные работы в помещениях не проводятся (частично демонтированы приборы отопления, частично обрушена потолочная отделка, частично демонтировано покрытие пола, имеется отверстие в полу).

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорных помещений общество обратилось 03.06.2024 (более чем через год после проведения осмотра 05.05.2023).

При этом из акта осмотра от 04.06.2024 № 56, следует, что помещения находятся удовлетворительном состоянии, используются арендатором в соответствии с целевым назначением.

Обществом в подтверждение факта использования помещений по назначению представлены договоры об оказании образовательных услуг от 29.08.2022, от 01.09.2022, от 20.12.2024, от 01.07.2024 с заказчиками соответствующих услуг, в которых отражено место проведения занятий: 

<

...>, приходные кассовые ордеры, подтверждающие оплату образовательных услуг, договоры страхования спорных помещений от 24.07.2023, от 15.05.2024; договор теплоснабжения и поставки горячей воды от 15.09.2022 № 16504, договор холодного водоснабжения и водоотведения от 15.09.2022 № 11/14482, согласованные технические условия для присоединения к электрическим сетям от 07.12.2022 и договор на энергоснабжение от 23.01.2023.

Судами также установлено, что обществом в арендуемых помещениях с мая по октябрь 2023 года производился текущий ремонт, что подтверждается платежными документами по приобретению строительных материалов и актом от 04.06.2024 № 56.

Доказательства, подтверждающие, что спорные помещения переданы арендатору в лучшем состоянии, и не требовали ремонта, в деле отсутствуют.

Доказательства наличия каких-либо иных обстоятельств, являющихся основаниями для отказа обществу в реализации его преимущественного права на приобретение имущества, в оспариваемом отказе не указаны, в деле отсутствуют.

Установив данные обстоятельства, которые заявителем кассационной жалобы по существу не опровергнуты, суды пришли к обоснованным выводам: о недоказанности факта несоответствия общества требованиям, указанным в пункте 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ по состоянию на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права и принятия департаментом оспариваемого решения; о незаконности и необоснованности оспариваемого отказа департамента в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений и, как следствие, о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Данные выводы соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств, при оценке которых и распределении бремени доказывания необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, требования главы 7, статьи 200 АПК РФ судами не нарушены.

Доводы кассационной жалобы, несмотря на ссылку на нарушение норм материального и процессуального права, повторяют позицию департамента и, по сути, выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом не установлено.

В связи с изложенным и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа, и по их ходатайству, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июня 2025 года по делу № А33-35376/2024, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

А.И. Рудых

А.Н. Левошко

М.М. Шелёмина