649/2018-25731(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7332/2017

г. Краснодар

30 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном  заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью  «Нефтестройиндустрия-Юг» (ИНН 2310133597, ОГРН 1082310017184) –  Терентьевой Ж.А. (доверенность от 25.12.2017), в отсутствие в судебном заседании  представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар,  извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 (судья Левченко О.С.) и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 (судьи  Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-7332/2017, установил  следующее.  

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее –  администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (далее – общество) о  взыскании 2 386 206 рублей 81 копейки задолженности по договору от 25.08.2014   № 4300021015 за период с 01.08.2016 по 31.07.2017, пени в размере 158 863 рублей 57  копеек по состоянию на 31.07.2017, пени за период с 01.08.2017 по день фактической  уплаты задолженности (с учетом увеличения размера исковых требований – т. 1, л. д. 166).  

Решением от 26.12.2017, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 16.03.2018, в удовлетворении иска отказано. Согласно платежным  поручениям, представленным в дело, общество оплатило аренду за период с 05.02.2015 по  09.02.2017 в размере 10 436 812 рублей 77 копеек. Взыскание задолженности за иные  

периоды неправомерно, поскольку арендодатель нарушил порядок передачи объекта  аренды, что повлекло невозможность использования всего земельного участка. В связи с  отсутствием основного долга, необходимость во взыскании пени за просрочку платежей  отсутствует. Суды также констатировали невозможность строительства многоэтажного  жилого дома ввиду отказа департамента архитектуры и градостроительства  администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) в  выдаче соответствующего разрешения, по мотиву необходимости строительства на  арендованном участке социальных объектов. Не исполнение решения Прикубанского  районного суда города Краснодара от 30.08.2016 не может иметь существенного значения  при рассмотрении настоящего спора, исходя из основания отказа в выдаче разрешения на  строительство.  

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты  отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.  В обоснование своих доводов заявитель указывает, что суды не учли неисполнение  решения Прикубанского районного суда от 30.08.2016, что привело к необоснованным  выводам о фактической передаче во владение и пользование обществу земельного участка  площадью 30 707 кв. м (включая 7 тыс. кв. м) для строительства дошкольного  образовательного учреждения. Несмотря на ряд сделок по переуступке прав и  обязанностей арендатора договор от 25.08.2014 № 4300021015 (объектом аренды по  которому является земельный участок площадью 47 480 кв. м) не расторгнут, является  действующим, в том числе в части обязанности по внесению арендных платежей.  Произведенный судами расчет не соответствует нормам действующего законодательства.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. В судебном заседании представитель  общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в  окружной суд не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121, 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).  Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, заслушав  представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что  жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации  от 18.04.2014 № 5681 «Об объединении земельного участка по проспекту имени  Константина Образцова, 6 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара»  администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды  

земельного участка от 25.08.2014 № 4300021015, согласно которому арендодатель  обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель  населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:11460,  общей площадью 47 480 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край,  г. Краснодар, пр. имени Константина Образцова, 6 (т. 1, л. д. 11 – 16).  

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для размещения  многоэтажной жилой застройки в целях жилищного строительства (т. 1, л. д. 11).  

Согласно пункту 2.1 расчет арендной платы приведен в приложении к договору,  являющемуся неотъемлемой частью договора, которая составила 6 698 355 рублей 55  копеек в год (т. 1, л. д. 26). В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что арендная  плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа начала каждого месяца.  

В силу пункта 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный  договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования  ЦБ РФ за каждый день просрочки.  

Срок действия договора установлен до 18.02.2054 (пункт 6.1 договора). 

В ходе ряда сделок по переуступке права и обязанности арендатора переданы  обществу (т. 1, л. д. 29 – 34). Договоры и сделки по передаче прав и обязанностей  зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из  Единого государственного реестра недвижимости (запись о государственной регистрации  от 27.01.2015 № 001/801/15-372 – т. 1, л. д. 146).  

В адрес общества администрация направила претензию от 06.07.2017 с  требованием о погашении задолженности (т. 1, л. д. 173).  

Полагая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнил  ненадлежащим образом, имеет задолженность за период с 01.08.2016 по 31.07.2017, истец  обратился с иском в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном  суде кассационной инстанции.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также  иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать  

содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием  применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение  восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок,  условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может  обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная  законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в  случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).  

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным.  Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.  

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса следует, если цена на  определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными  государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях  иные цены. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной  платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта  Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной  размер арендной платы.  

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после  вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает  необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит  

применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый  уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был  установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по  которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и  т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.  Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная  плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий  период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.  

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611  Гражданского кодекса обязанности арендодателя передать арендатору имущество,  повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для  отказа во взыскании арендной платы.  

Расчет задолженности произведен администрацией на основании постановления  главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке  определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в  государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки,  государственная собственность на которые не разграничена на территории  Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», применение которого  обоснованно тем, что договор от 25.08.2014 № 4300021015 заключен после введения в  действие Земельного кодекса (т. 1, л. д. 10).  

Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда города  Краснодара от 30.08.2016 на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю  возложена обязанность осуществить кадастровый учет трех земельных участков  ( № 1, 2, 3) в соответствии с прилагаемой схемой (т. 1, л. д. 129 – 131), образованных в  результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:11460  (площадь 47 480 кв. м). Названным судебным актом на администрацию возложена  обязанность заключить с обществом договоры аренды на вновь образованные земельные  участки согласно прилагаемой схеме. Данным органом принято решение о запрете  строительства жилого комплекса и передаче части земельного участка с кадастровым  номером 23:43:0137001:11460 в муниципальную собственность для строительства школы,  размещения дошкольного образовательного учреждения, сквера. Согласно схеме  обществу во владение и пользование фактически передан земельный участок площадью  

30 707 кв. м для строительства детского дошкольного образовательного учреждения  (т. 1, л. д. 126 – 128).  

В соответствии с представленными ответчиком в материалы дела платежными  поручениями за период с 05.02.2015 по 09.02.2017 арендная плата внесена за указанную  часть участка в полном объеме (т. 1, л. д.54, 57 – 77; т. 2, л. д. 8). По состоянию на  31.07.2017 задолженность по арендным платежам отсутствует (доказательства обратного  материалы дела не содержат).  

Положениями статьи 42 Земельного кодекса установлена обязанность  собственников земельных участков, а также лиц, не являющихся собственниками  земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым  назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным  использованием способами.  

Целью получения хозяйствующим субъектом земельного участка в пользование  для строительства объекта недвижимости является именно возведение на полученном  земельном участке объекта недвижимого имущества, что является общеизвестным.  Строительство объекта недвижимого имущества в соответствии со статьей 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс)  невозможно без получения разрешения на строительство.  

В силу статей 49, 51 Градостроительного кодекса застройщик вправе приступить к  строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения  на строительство, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и  оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления  строительства.  

Предоставление земельного участка для целей строительства предполагает в  последующем выдачу разрешения на строительство на спорном земельном участке при  условии соответствия представленных заявителем документов установленным  требованиям.  

30 сентября 2015 года департамент отказал обществу в выдаче разрешения на  строительство многоэтажного жилого жома по пр. Константина Образцова, 6 в  Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Письмом от 25.11.2015   № 35-36574-3 администрация разъяснила застройщику, что отказ в выдаче разрешения на  строительство обусловлен необходимостью строительства на земельном участке  площадью 47 480 кв. м социальных объектов (фактически принято решение о запрете  строительства жилого комплекса – т. 2, л. д. 16).  

Таким образом, ввиду упомянутого отказа застройщик фактически не имел  возможности использовать земельный участок площадью 47 480 кв. м по целевому  назначению (пункт 1.3 договора).  

Положения статей 328, 606 и 611 Гражданского кодекса предусматривают  определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный)  характер. В связи с этим, необходимо учитывать наличие права требовать исполнения  обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с  обеспечением возможности использования имущества, и площадь, что свидетельствует о  наличии либо отсутствии оснований для получения арендодателем арендной платы.  

Суд апелляционной инстанции указал на несостоятельность ссылок администрации  на решение суда общей юрисдикции (которое не исполнено до настоящего времени),  исходя из существа основания отказа департамента в выдаче разрешения на  строительство.  

Более того, на основании статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» за осуществлением раздела (постановка  на кадастровый учет, регистрация права собственности) вправе обратиться лишь  собственник земельного участка.  

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов об отсутствии  задолженности общества за пользование земельным участком соответствующей  площадью. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой  судами доказательств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.  

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать  или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или  постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций  (часть 2 статьи 287 Кодекса).  

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно,  нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение состоявшихся по делу  судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Таким образом, решение от 26.12.2017 и апелляционное постановление  от 16.03.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отмене либо изменению не  подлежат.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 по делу   № А32-3732/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  Судьи В.Е. Епифанов   А.И. Мещерин