АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-612/2018

г. Архангельск

29 мая 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2018 года  

Решение в полном объёме изготовлено 29 мая 2018 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Гуляевой И.С., 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 117312, 

<

...>)

к ответчику - межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 163069,                              

<

...>)

третьи лица:

– ОСП по Соломбальскому округу г.Архангельска УФССП по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 

<

...>)

- Администрация муниципального образования «Город Архангельск» (место нахождения: 

<

...>)

- ФИО2 (место жительства: г. Архангельск)

о признании недействительными торгов, 

при участии в заседании представителя истца ФИО3 (доверенность от 20.07.2017), представителя Администрации МО «Город Архангельск» ФИО4  (доверенность от 19.01.2018),

у с т а н о в и л:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – ответчик) о признании недействительными торгов по продаже квартиры: двухкомнатной, общей площадью 64,5 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:012003:869, расположенной по адресу: 

<

...>, проведённые 06.04.2017. 

Третьим лицом к участию в деле привлечено ОСП по Соломбальскому округу г.Архангельска УФССП по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Определением от 19.03.2018 суд привлёк к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика Администрацию муниципального образования «Город Архангельск» (далее - Администрация).

Определением от 19.04.2018 суд привлёк к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал. Считает, что при проведении торгов организатором было допущено существенное нарушение порядка проведения торгов, выразившееся в ненадлежащей проверке документов, которое привело к тому, что не была учтена информация об изъятии квартиры для муниципальных нужд на основании распоряжения Администрации  от 11.10.2016 № 2881р.

Представитель Администрации в заседании пояснил, что до настоящего времени изъятие квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, в муниципальную собственность не произведено, денежные средства собственнику ФИО2 не выплачены, квартира находится в собственности физического лица.

Ответчик, ОСП по Соломбальскому округу г. Архангельска УФССП  по Архангельской области и Ненецкому автономному округу надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание не направили. Представили письменные отзывы на иск, в которых с иском не согласились.

Третье лицо ФИО2  извещён о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание не направил, письменное мнение на иск не представил.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

12.03.2013 между Банком и ФИО2 (заёмщик) заключён кредитный договор № 

<

***>, в соответствии с которым заёмщику предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 770 000 руб. на срок 180 месяцев под 14,5 % годовых.

В связи с существенным нарушением заёмщиком условий кредитного договора Банк обратился в Октябрьский районный суд г. Архангельска с требованием о расторжении кредитного договора и взыскании с ФИО2 задолженности по кредиту, процентов за пользование кредитом и неустойки.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 06.05.2016 по делу                 № 2-3106/2016 кредитный договор от 12.03.2013 № 

<

***> расторгнут, с ФИО2 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 911 815 руб. 79 коп., в том числе 747 650 руб. 20 коп. основной долг, 106 989 руб. 21 коп. проценты за пользование кредитом, 57 176 руб. 38 коп. неустойка. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, установлена начальная продажная стоимость 1 233 000 руб. Судом определено, что продажа имущества осуществляется с публичных торгов.

Для принудительного исполнения решения Октябрьского районного суда                             г. Архангельска 01.07.2016 выдан исполнительный лист серии ФС № 008699102.

08.08.2016 Банк направил исполнительный лист в Управление Федеральной Службы судебных приставов по Архангельской области ОСП по Соломбальскому округу города Архангельска.

23.09.2016 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства.

26.10.2016 судебный пристав-исполнитель составил акт о наложении ареста (описи имущества) на квартиру двухкомнатную площадью 64,5 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>.

18.01.2017 судебный пристав-исполнитель передал на торги имущество, арестованное по акту ареста от 26.10.2016: квартира двухкомнатная площадью 64,5 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...> стоимостью 1 233 000 руб.

Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе 21.02.2017 и 06.04.2017 были проведены торги по  продаже квартиры двухкомнатной, общей площадью 64,5 кв. м, расположенной по адресу: 

<

...>. Оба раза торги признаны несостоявшимися в соответствии с пунктом 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

При этом после проведения первых торгов, признанных несостоявшимися, судебный пристав-исполнитель вынес постановление от 22.02.2017 о снижении цены имущества на 15 %, т.е. до 1 048 050 руб.  Поэтому на повторные торги квартира выставлялась по сниженной цене.

В связи с тем, что торги оба раза признаны несостоявшимися судебный пристав-исполнитель 04.05.2017 направил Банку предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой.

Банк обратился в суд с настоящим требованием, полагая, что торги проведены с нарушением законодательства и при их проведении нарушены его права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъяснено в пункте 71 Постановленя Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведённый в названной норме права перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Таким образом, нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться  или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.  Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Согласно пункту  1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом. В данном случае цена продаваемого имущества была определена Октябрьским районным судом г. Архангельска до даты изъятия квартиры в муниципальную собственность.

Пунктом 3 статьи 57 Закона об ипотеке  предусмотрено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Исходя из приведённых норм права, в извещении о проведении торгов должна содержаться информация о продаваемом имуществе, в том числе о существующих обременениях.

Материалами дела подтверждается, что 20 мая 2014 года межведомственной комиссией, назначенной постановлением мэрии 

<

...> по ул. Школьной в городе Архангельске признан аварийным и подлежащим сносу.  Комиссией признано проведение капитального ремонта по восстановлению утраченных эксплуатационных характеристик экономическим нецелесообразным.

Распоряжением Администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 11 октября 2016 года № 2881р для муниципальных нужд изъяты земельный участок, на котором находится аварийный дом, а также жилые помещения, расположенные в указанном доме, в том числе квартира № 3.

До настоящего времени соглашение об изъятии квартиры № 3 между Администрацией и ФИО2 не заключено. Вместе с тем, решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 07.07.2017 по делу № 2а-4277/2017 признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в не направлении в адрес ФИО2 проекта соглашения об изъятии недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>, для государственных или муниципальных нужд с определением цены, сроков и других условий выкупа. Решение вступило в законную силу 15.08.2017.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ), если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Администрация выполнила требования, изложенные в приведённой норме права,  издав распоряжение № 2881р от 11 октября 2016 года, т.е. после того как состоялось решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от  06.05.2016 по делу № 2-3106/2016 и выдачи исполнительного листа на его принудительное исполнение.  Таким образом, как первые, так и повторные торги состоялись в отношении имущества, изъятого у заёмщика в установленном законом порядке и в отношении которого установлены ограничения оборотоспособности при совершении сделок.

Изменение статуса жилого помещения, а именно: изъятие его в муниципальную собственность, по сути, означает наличие прав иных лиц, кроме должника, на данное имущество. Распоряжение Администрации состоялось после возбуждения исполнительного производства, и оно означает, что в отношении квартиры № 3 в настоящее время может быть лишь заключено соглашение между Администрацией и ФИО2 о выкупе квартиры. Поэтому информация о наличии обременений должна быть отражена в извещении о проведении торгов. Между тем, при передаче квартиры на реализацию судебным приставом-исполнителем при описании предмета залога информация о том, что квартира находится в аварийном состоянии и имеется распоряжение Администрации об изъятии предмета залога в муниципальную собственность, отсутствует. Изъятие квартиры в муниципальную собственность является существенным обстоятельством для решения вопроса о цене заложенного имущества, установленной судом до такого изъятия. Таким образом, неполная информация о предмете залога привела к неправильному определению цены продажи квартиры.

Тот факт, что соглашение между Администрацией и ФИО2 об изъятии квартиры не заключено до настоящего времени не влияет на изменившийся статус жилого помещения. В любом случае жилое помещение обременено правами третьего лица – Администрации, у которой имеется обязанность по заключению соглашения с ФИО2 и в отношении данного имущества может быть заключена только эта сделка.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Фактически в результате проведения торгов, признанных несостоявшимися, Банку предложено получить заложенное имущество, которое он не может использовать по прямому назначению и в отношении которого он не вправе совершать сделки по его отчуждению, но при этом залог будет являться прекратившимся в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 и пункта 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом цена такого имущества составляет 1 048 050 руб., тогда как, по данным Банка, задолженность ФИО2  по решению Октябрьского районного суда г. Архангельска составляет 999 189 руб. 99 коп.

Поэтому суд считает, что Банк является заинтересованным лицом в признании торгов недействительными, поскольку признание торгов недействительными влечёт за собой восстановление прав кредитора по отношению к ФИО2

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, разъяснено, что публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными (ответ на вопрос 10 раздела «Процессуальные вопросы и исполнительное производство»).

Суд считает, что при передаче заложенного имущества на торги судебным приставом исполнителем допущены нарушения, выразившиеся в предоставлении неполной информации о предмете торгов.

При изложенных обстоятельствах требования Банка о признании торгов по продаже квартиры, проведённых 06.04.2017, признаются судом недействительными.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

признать недействительными торги по продаже квартиры: двухкомнатной, общей площадью 64,5 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:012003:869, расположенной по адресу: 

<

...>, проведённые 06.04.2017. 

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

И.С. Гуляева