Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2825/2020

г. Владивосток

04 февраля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-8554/2020, 

на решение от 17.11.2020 

судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-2825/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», 

об урегулировании разногласий,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер  25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3418,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: 3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 300 000 рублей (без учета НДС) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в данном случае - УМС, в связи с чем пункт 3.1 договора № 335-ППВ, предлагаемый в редакции ООО «Лев-Информ», не может быть рассмотрен судом как законный и подлежащий включению в условия договора купли-продажи.

Через канцелярию суда от ООО «Лев-Информ» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Неявка в судебное заседание представителей истца и третьего лица с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от него каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие указанных лиц применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между ООО «Лев-Информ» (арендатор) и УМС (арендодатель) заключен договор аренды №01-03871-001-НАР-6752-00 от 02.07.2012 нежилого помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу 

<

...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный). 

10.03.2017 ООО «Лев-Информ» направило в адрес УМС заявление о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения, по итогам рассмотрении которого УМС письмом от 24.03.2017 отказало обществу в предоставлении преимущественного права выкупа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу №А51-12707/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу №А51-12707/2017 от 23.07.2018 указанный отказ УМС был признан незаконным, на УМС была возложена обязанность совершить отношении спорного помещения действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

22.11.2019 ООО «Лев-Информ» получило уведомление от 07.11.2019 №19/3279 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 31.10.2019 № 295 и три проекта договора с различными условиями о порядке оплаты по договору (о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет. 

При этом пунктом 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена помещения 5 803 333 рубля. (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке №3879/19 от 26.08.2019, подготовленного ООО «Аналитик Центр» на дату оценки 10.03.2017.

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена и определена в нарушение Закона №ФЗ-159, ООО «Лев-Информ» 20.12.2019 направило Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019, согласно которому цена договора составляет 3 638 000 рублей (без учета НДС) – в соответствии отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №0537/19 от 18.12.2019, выполненным по заказу истца ООО «НЭОС «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» на дату оценки 10.03.2017. Копия указанного письма направлялась обществом в адрес УМС. 

Письмом от 14.01.2020, полученным истцом 23.01.2020, МКУ «АПМЗН» №20/58 со ссылкой на отсутствие у него полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений отказало обществу в заключении договора купли-продажи в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019, указав также на пропуск ООО «Лев-Информ» 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи, предусмотренного Законом №159-ФЗ. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС руководствовалось отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 3879/19 от 26.08.2019, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 5 803 333 рублей (без учета НДС). 

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику – ООО «НЭОС «ГАРАНТ- ЭКСПЕРТ», которым подготовлен отчет № 0537/19 от 18.12.2019, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении составила 3 638 000 рублей (без учета НДС).

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору судом по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Краевой центр оценки» №104 от 10.07.2020, выполненному в рамках судебной экспертизы, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 10.03.2017 составила округленно 3 300 000 рублей; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №3879/19 от 26.08.2019, выполненной ООО «Аналитик Центр» не соответствует требованиям Закона №135-Ф3 и федеральным стандартам оценки.

Таким образом, достоверность выводов оценщика в отчете №3879/19 от 26.08.2019 опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, УМС не оспорено. 

Оценив, в свою очередь, экспертное заключение ООО «Краевой центр оценки», апелляционный суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой сязи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд апелляционной инстанции считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу,

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

При таких обстоятельствах доводы УМС о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС, являются необоснованными и нарушают права истца. 

Следовательно, разногласия сторон по договору купли-продажи № 335-ППВ верно урегулированы судом с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом №104 от 10.07.2020 по состоянию на 10.03.2017, в сумме 3 300 000 рублей (пункт 3.1 договора).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» № 3879/19 от 26.08.2019, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2020  по делу №А51-2825/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев