АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-34357/2022

28 июня 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 28.06.2023

Полный текст решения изготовлен 28.06.2023

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

Финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, г. Саратов

 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов 

Третьи лица:

ФИО4, Саратовская область, Энгельский район пос. Взлетный 

ФИО5, Саратовская область, г. Маркс, 

ФИО6, Саратовская область, г. Маркс,

ПАО «Сбербанк», г. Москва

ФИО7, г. Саратов, 

Марксовский РОСП

Отдел опеки и попечительства Марксовского района, Саратовская область, г. Маркс, 

о признании незаконным приостановление государственной регистрации права,

при участии: 

Истец ФИО8

от ответчика - ФИО9 дов. от 09.01.2023 г., 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с исковым заявлением, в котором просит суд:

«Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов – ФИО7 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23 августа 2022 г., на жилое помещение (2х комнатная квартира) кадастровый номер 64:44:030111:474 расположенная по адресу: 413093, 

<

...>.. на основании заявления от 16 сентября 2022 г., № КУВД-001/2022-38641509/2.».ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

            Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

            В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

            Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права и возможно в отношении имущества, право собственности на которое приобретено лицом по установленным законом основаниям.

В обосновании заявленных исковых требований истец указывает

Заявитель - ФИО3 является финансовым управляющим в деле о банкротстве ФИО2 (далее по тексту – должник), действующий на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 29.06.2021 г. (резолютивная часть объявлена 29.06.2021 г.) по делу № А57-10492/2021.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 июня 2021 г. по делу N А57-10492/2021 ФИО2 признан(-а) банкротом в отношении ФИО2 введена процедура реализации имущества до 27 октября 2021 г.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 28 ноября 2022 г., процедура реализации имущества должника ФИО2 продлена сроком до 27 декабря 2022 г.

Согласно кредитному договору № 

<

***> от 20.05.2016 г., банк в лице ПАО «Сбербанк» предоставил ФИО2 кредит в размере 1136000,00 рублей, сроком 180 месяцев, под 13,25% годовых на приобретение объекта недвижимости – квартира, расположенная по адресу: 413093, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2021 года требование ПАО «Сбербанк» удовлевторено.

Требование ПАО «Сбербанк» признать обоснованным и включить требование Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № 8622, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (410012, 

<

...>) в реестр требований кредиторов должника – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (место рождения: с. Куриловка Новоузенский район Саратовская область; адрес регистрации: 412093, 

<

...>; ИНН 

<

***>; СНИЛС 

<

***>) с очередностью удовлетворения в третью очередь, а именно в сумме 1404727,22 рублей, в том числе: по кредитному договору 

<

***> от 20.06.2016 года – 1320470,27 рублей, из которых: - просроченный основной долг – 1034584,57 рублей; - просроченные проценты – 223150,03 рублей; - неустойка на просроченный основной долг – 2507,05 рублей; - неустойка на просроченные проценты – 7291,72 рублей; - неустойка за неисполнение условий договора – 41319,19 рублей; - госпошлина – 11617,71 рублей, как обеспеченное залогом имущества должника – квартира, расположенная по адресу: 413093, 

<

...>; по договору на предоставление возобновляемой кредитной линии посредством выдачи международной кредитной карты от 12.02.2019 года – 84256,95 рублей, из которых: - просроченный основной долг – 74967,82 рублей; - просроченные проценты – 8528,49 рублей; - неустойка – 760,64 рублей.

В процедуре банкротства Финансовым управляющим был совершён выезд по месту жительства должника, опрос соседей, опись имущества, находящегося в месте проживания должника и составление акта от 27.09.2021 г. по адресу: Россия, 

<

...> дом д. 41/1, квартира кв.12.

Согласно акту описи и оценки имущества, ФИО2, имеет жилье (является залоговым имуществом ПАО «Сбербанк») расположенное по адресу: Россия, 

<

...> дом д. 41/1, квартира кв.12.

Залоговый кредитор ПАО Сбербанк в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве утвердил Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО2, являющегося предметом залога ПАО Сбербанк (квартира, расположенная по адресу: Россия, 

<

...> дом д. 41/1, квартира кв.12).

02.03.2022 Финансовым управляющим опубликовано сообщение о проведении 15.04.2022 в 10:00 часов торгов, открытых по составу участников в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене путем повышения на величину шага аукциона, на электронной площадке «Альфалот», размещенной на сайте http://www.alfalot.ru/. Прием заявок ведется с 03.03.2022 по 13.04.2022 г.

Торги признаны несостоявшимся из-за отсутствия поступления заявок на участия.

25.04.2022 Финансовым управляющим опубликовано сообщение о проведении 14.06.2022 в 10:00 часов повторных торгов, открытых по составу участников в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене путем повышения на величину шага аукциона, на электронной площадке «Альфалот», размещенной на сайте http://www.alfalot.ru/. Прием заявок ведется с 26.04.2022 по 10.04.2022 г.

Торги признаны несостоявшимся из-за отсутствия поступления заявок на участия.

30.08.2022 Финансовым управляющим опубликовано сообщение о проведении с 21.06.2022 по 27.06.2022 публичных торгов посредством публичного предложения.

1 период: дата приема заявок – 21.06.2022 г., дата окончания приема заявок – 28.06.2022г., Цена: Лот 1 – 1 152 441,76 руб.

2 период: дата приема заявок – 28.06.2022г., дата окончания приема заявок – 05.07.2022г., Цена: Лот 1 – 1 094 819,67 руб.

3 период: дата приема заявок – 05.07.2022г., дата окончания приема заявок – 12.07.2022г., Цена: Лот 1 – 1 037 197,58 руб.

4 период: дата приема заявок – 12.07.2022г., дата окончания приема заявок – 19.07.2022г., Цена: Лот 1 – 979 575,49 руб.

5 период: дата приема заявок – 19.07.2022г., дата окончания приема заявок – 26.07.2022г., Цена: Лот 1 – 921 953,40 руб.

6 период: дата приема заявок – 26.07.2022г., дата окончания приема заявок – 02.08.2022г., Цена: Лот 1 – 864 331,31 руб.

7 период: дата приема заявок – 02.08.2022г., дата окончания приема заявок – 09.08.2022г., Цена: Лот 1 – 806 709,22 руб.

8 период: дата приема заявок – 09.08.2022г., дата окончания приема заявок –16.08.2022г.,

Цена: Лот 1 – 749 087,13 руб.

9 период: дата приема заявок – 16.08.2022г., дата окончания приема заявок – 23.08.2022г.,

Цена: Лот 1 – 691 465,04 руб.

На 9 периоде торгов посредством публичного предложения поступила единственная заявка на участие в торгах.

1. ФИО10 (

<

...>) (ИНН 

<

***>).

Победителем лота признан:

1. ФИО10 (

<

...>) (ИНН 

<

***>) с ценой, предложенной участником в размере: 692000 руб. 00 коп.

Торги признаны несостоявшимися, в связи с допущением только одного заявителя к участию в торгах.

Финансовым управляющим выражено согласие на приобретение имущества должника ФИО2, победителю торгов предложивших сумму в размере 692 000 рублей.

16.09.2022 года стороны сделки обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (квартира) расположенная по адресу: Россия, 

<

...> дом д. 41/1, квартира кв.12.

В адрес финансового управляющего от победителя торгов ФИО7 поступили сведения в виде уведомления о приостановления государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 16 сентября 2022 г., № КУВД-001/2022-38641509/2.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" (далее - Постановление N 48), а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом N 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Финансовым управляющим фактически оспаривается основание приостановления государственной регистрации перехода права на квартиру - отсутствие нотариально удостоверенного экземпляра договора купли-продажи.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На основании части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника его супруги и несовершеннолетних детей, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях со Сбербанком, суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество.

Требование к форме сделки по реализации доли в имуществе должника в рамках дела о его банкротстве, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка.

Согласно части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимость публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Таким образом доводы, ответчика , об обязательности в рассматриваемом случае нотариального удостоверения договора купли-продажи по отчуждению принадлежащей несовершеннолетним детям долей в квартире, их привлечение к оформлению сделки, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

Таким образом требования подлежат удовлетворению

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного    процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Зарегистрировать переход права собственности к победителю торгов – ФИО7 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23 августа 2022 г., на жилое помещение (2х комнатная квартира) кадастровый номер 64:44:030111:474 расположенная по адресу: 413093, 

<

...>.. на основании заявления от 16 сентября 2022 г., № КУВД-001/2022-38641509/2.»            Решение Арбитражного суда о признании права собственности служит основанием для регистрации или оформления установленного права соответствующими органами.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья Арбитражного суда

            Саратовской области                                                                 К.А. Елистратов