АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 мая 2018 года

Дело №

А56-71118/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кравченко Т.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ФАЙР»     Головчук М.А. (доверенность от 04.09.2017), от федерального государственного бюджетного учреждения «Российский ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена» Министерства здравоохранения Российской Федерации Епанешниковой Т.В. (доверенность от 07.10.2016 № 22-12/1651), 

рассмотрев 16.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Российский ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена» Министерства здравоохранения Российской Федерации на  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 (судьи Аносова Н.В., Кашина Т.А., Жиляева Е.В.) по делу                 № А56-71118/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ФАЙР», место нахождения: 195043, Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 21, лит. «Б», пом. 3Н,       ОГРН 1037808004013, ИНН 7825363270 (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Российский ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена» Министерства здравоохранения Российской Федерации, место нахождения: 195427, Санкт-Петербург, ул. Академика Байкова,   д. 8, ОГРН 1037828002850, ИНН 7813045441 (далее – институт), о признании недействительным пункта 5.1 договора аренды федерального недвижимого имущества от 03.11.2016 № Ар-3/2016 (далее – договор от 03.11.2016) в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью за пользование нежилым помещением 8-Н площадью 125,5 кв.м, расположенным на первом этаже д. 8, лит. «А» по ул. Академика Байкова в Санкт-Петербурге (далее – помещение); внесении изменений в пункт 5.1 договора и изложении его в редакции общества; о зачете неосновательного обогащения в размере 1 132 717,63 руб., в том числе налога на добавленную стоимость (далее – НДС), в счет последующих арендных платежей по договору от 03.11.2016.

Решением от 05.12.2017 (судья Кротов С.М.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, решение от 05.12.2017 отменено; пункт 5.1 договора от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью признан недействительным; пункт 5.1 договора от 03.11.2016 изложен в редакции, согласно которой сумма годовой арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) помещением устанавливается в размере 1 390 512 руб., в т.ч. НДС - 212 112 руб., сумма ежемесячной арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) помещением устанавливается в размере           115 876 руб., в т.ч. НДС - 17 776 руб.; неосновательное обогащение института в размере 1 132 717,63 руб., в том числе НДС, зачтено в счет последующих арендных платежей общества по договору от 03.11.2016; с института в пользу общества взыскано 33 327 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе институт просит постановление от 22.02.2018 отменить, решение от 05.12.2017 оставить без изменения, ссылаясь на то, что судом апелляционной инстанции нарушен принцип свободного волеизъявления сторон при заключении договора от 03.11.2016, поскольку истец при его подписании не заявлял о несогласии с размером арендной платы за пользование помещением.  

В отзыве на кассационную жалобу общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит постановление от 22.02.2018 оставить без изменения.

В судебном заседании представитель института поддержал кассационную жалобу, представитель общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

В соответствии с договором аренды от 01.11.2011 № 1-А/2011-1 (далее – договор от 01.11.2011), заключенным по результатам открытого аукциона № 1-А по лоту № 1, институт (арендодатель) обязался предоставить обществу (арендатору) в аренду на срок по 01.11.2016 находящееся в оперативном управлении института помещение для размещения пункта общественного питания для сотрудников института.

Согласно пункту 4.1. договора от 01.11.2011 арендная плата в год составляет 1 856 683 руб., в том числе 283 222,83 руб. НДС; размер арендной платы ежегодно индексируется на процент инфляции и оформляется подписанием дополнительного соглашения к заключенному договору.

По акту приема-передачи от 01.11.2011 помещение передано арендатору.

Договор от 01.11.2011 зарегистрирован 20.04.2012 в установленном порядке.

Стороны 01.01.2016 подписали дополнительное соглашение к договору от 01.11.2011 в котором установили, что с 01.02.2016 арендная плата за пользование помещением составляет 2 626 204 руб. в год, в том числе 400 607,39 руб. НДС.

По истечении срока действия договора от 01.11.2011 в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 03.11.2016, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок по 02.11.2021 помещение, а арендатор – принять его  и вносить арендную плату в размере 2 626 204 руб. в год, в том числе 400 607,39 руб. НДС, из расчета 218 850,33 руб. в месяц, в том числе 33 383,95 руб. НДС.

По акту приема-передачи от 03.11.2016 помещение передано арендатору.

До настоящего времени государственная регистрация договора от 03.11.2016 не произведена. 

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Ссылаясь на часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и на составленный обществом с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» (далее – ООО «ГЦО») отчет об оценке рыночной арендной платы объекта от 08.07.2016       № 135/3-2016-Н (далее – отчет об оценке), согласно которому размер рыночной арендной платы за помещение в год составляет 1 390 512 руб. с учетом НДС и без учета коммунальных услуг, а размер рыночной арендной платы за помещение в месяц – 115 876 руб. с учетом НДС и без коммунальных услуг, общество 14.07.2017 направило институту претензию № 1, в которой предложило внести изменения в пункт 5.1 договора от 03.11.2016 в части установления арендной платы исходя из ее рыночной стоимости, а излишне уплаченные 926 768,97 руб. арендных платежей зачесть в счет последующих арендных платежей по договору от 03.11.2016, а также подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору от 03.11.2016.

Поскольку институт отказался внести в пункт 5.1 договора от 03.11.2016 изменения и подписать дополнительное соглашение к нему (письмо от 24.07.2017  № 22-12/1480), то общество обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор соответствует требованиям действующего законодательства, а внесенные истцом арендные платежи не являются неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем в удовлетворении иска отказал. 

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, а в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендная плата должна устанавливаться по результатам оценки рыночной стоимости объекта, решение суда первой инстанции отменил и иск общества удовлетворил.

Суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба института не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно же части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что:

- заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, перечисленных в пунктах 1 – 16 части 1 статьи 17.1 (часть 1); 

- в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (пункт 3 части 3);

- по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9).

Таким образом, при заключении с арендатором договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного этому арендатору по договору, заключенному по результатам проведения конкурсов или аукционов, размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Какие-либо исключения их этого правила Закон № 135-ФЗ не предусматривает.

Как видно из материалов дела, ООО «ГЦО» по инициативе института произвело независимую оценку рыночной арендной платы помещения; составленный им отчет об оценке в установленном порядке не признан недостоверным. 

Решением Министерства здравоохранения Российской Федерации от 07.10.2016 № 23-1/10/2-6360 и письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 26.10.2016 № 7664-16 институту было предписано заключить с обществом договор аренды помещения на новый срок с установлением арендной платы в соответствии с отчетом об оценке в размере 1 178 400 руб. в год без учета НДС.

Однако требование части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ институтом при определении размера арендной платы за пользование помещением при заключении договора аренды на новый срок не было выполнено.

Доказательства того, что до подписания договора от 03.11.2016 общество было уведомлено о размере арендной платы, установленной по результатам оценки рыночной стоимости помещения, и что между сторонами было достигнуто соглашение об увеличении этого размера до 2 626 204 руб. в год, в материалы дела не представлены.

При таком положении  суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 03.11.2016 в части установления размера арендной платы, превышающего ее рыночный размер, не соответствует закону, а потому он в этой части в соответствии со статьями 166 и 168 ГК РФ является недействительным.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, размер арендной платы, установленный отчетом об оценке, подлежал применению с момента окончания срока действия договора от 01.11.2011, то есть с 02.11.2016.

Как установлено судом апелляционной инстанции, общество перечислило институту 2 407 353,63 руб. арендной платы по договору от 03.11.2016 за 11 месяцев аренды из расчета 218 850,33 руб. в месяц. 

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Поскольку арендная плата по договору от 03.11.2016 подлежала исчислению из расчета 115 876 руб. в месяц с учетом НДС, то на стороне института возникло неосновательное обогащение в виде излишне полученной арендной платы в сумме 1 132 717,63 руб., которое на основании 410 ГК РФ может быть зачтено в счет будущих платежей арендатора по договору от  03.11.2016.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно решение суда первой инстанции отменил и иск общества удовлетворил.

Изложенные в кассационной жалобе доводы, основаны на неправильном применении норм материального права и не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, а потому они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Поскольку постановление от 22.02.2018 принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, то оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А56-71118/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Российский ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена» Министерства здравоохранения Российской Федерации – без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

Т.В. Кравченко

 И.В. Сергеева