ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-34591/2024

город Ростов-на-Дону

23 июля 2025 года

15АП-7315/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Илюшина Р.Р.,

судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Москва»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 07.05.2025 по делу № А53-34591/2024 

по иску закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Москва»

к обществу с ограниченной ответственностью  «Уникум»

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Белвест Ритейл Москва» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Уникум» (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 168 840,82 руб. вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения № 2-05 от 27.01.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.11.2023 по 03.09.2024 в сумме 9 075,26 руб. с последующим начислением по день вынесения решения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и сводятся к тому, что сторонами в договоре согласовано, что расчёт платы с товарооборота производится без учёта НДС. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что арендодатель принимал расчёт арендатора, в который был включён НДС в процент от товарооборота. Доказательством наличия между сторонами спора о порядке расчёта платы с товарооборота являются направленные истцом в адрес ответчика письма о необходимости верного расчёта и зачете сумм переплат, а также платёжные поручения, согласно которым истцом вносилась плата с товарооборота исходя из расчёта предусмотренного договором. Также истец указывает на то, что неосновательное обогащение на стороне ответчика возникло, в том числе вследствие незаконного удержания и не возврата обеспечительного платежа после расторжения договора аренды. В уведомлении о расторжении договора ответчик указал на наличие задолженности в размере 154 071,96 руб. В соглашении о расторжении договора стороны подтвердили размер обеспечительного платежа, а также его зачёт в счет предстоящих платежей. Ответчик в спорный период не направлял в адрес истца уведомления об удержании недополученной платы с товарооборота из обеспечительного взноса и необходимости восстановить такой взнос. Ответчик при расторжении договора, по мнению истца, имел право на удержание лишь арендных платежей за последний месяц аренды.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он находит доводы жалобы несостоятельными и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на неё, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как видно из материалов дела, 27.01.2022 между истцом (далее - арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения № 2-05 (далее – договор). 

По договору ответчик передал истцу за плату во временное пользование нежилое помещение № 2-05 (комнаты 24, 24А0 общей площадью 104,4 кв. м, расположенное на 2 (втором) этаже здания, по адресу: 

<

...> (далее - помещение).

В соответствие с п. 3 приложения № 5 к договору арендная плата по договору определяется как сумма трех составляющих: постоянная арендная плата, плата с товарооборота и переменная арендная плата.

Согласно п. 3.1.7 (с учетом дополнительного соглашения к договору № 2 от 17.05.2023) плата с товарооборота составляет 10% (десять) процентов с учетом НДС 20%, от величины чистого товарооборота магазина арендатора, полученного в результате коммерческой деятельности в арендуемом помещении за отчетный период (месяц).

Плата с товарооборота представляет собой положительную разницу между 10% (десять процентов) от чистого товарооборота арендатора за расчетный месяц без учета ндс и суммой постоянной арендной платы (операционные расходы, расходы на маркетинг и рекламу) с учетом НДС за все арендуемое помещение в месяц.

Оборотным периодом является календарный месяц (п. 3.7.1 приложения № 5 к договору).

Истец полагает, что плата с товарооборота рассчитывается по следующей формуле:

ПТО=(ТО*10%)-ПТА, где

ПТО - плата с товарооборота, ТО - чистый товарооборот (товарооборот без учета НДС и возвратов согласно п. 3.7.1 Договора), ПТА - постоянная арендная плата.

Данному расчету соответствует переписка от ноября 2022 года (письмо от 24.11.2022 № 1323), в которой истец оспаривал завышение ответчиком суммы расчета, в связи с чем, в дополнительном соглашении № 2 от 17.05.2023 был согласован принцип расчета для недопустимости толкования арендодателем смысла договора иного как буквального.

Не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца следующего за расчетным, истец предоставляет ответчику месячный отчет по товарообороту. В течение пяти календарных дней со дня предоставления отчета по товарообороту, ответчик производит расчет суммы процента от товарооборота, подлежащей уплате за прошедший месяц аренды, и предоставляет арендатору счет на оплату, счет-фактуру и акт выполненных работ (п. 3.1.7.2 приложения № 5 к договору).

В письме от 18.10.2023 истец сообщил ответчику о выявлении в ходе аудиторской проверки завышения расчета платы товарооборота, выставляемого ответчиком, в связи с чем, бухгалтером истца  в адрес ответчика направлено письмо от 06.09.2023 № 0837 о правильном расчете платы с товарооборота за период апрель - август 2023 с заявлением о зачете суммы переплаты в счет платы с товарооборота за август и сентябрь 2023 года.

На данное письмо ответчиком дан ответ от 03.10.2023 № 93 с предоставлением, по мнению истца, неверного расчета, а именно:

ПТО= ((ТО*10%)+(ТО*10%)* 20%)) - ПТА, где

ПТО - плата с товарооборота, ТО - чистый товарооборот (товарооборот без учета НДС и возвратов), ПТА - постоянная арендная плата.

Ответчик в письме от 03.10.2023 ссылаясь на п. 3.1.7, 3.1.7.1 приложения № 5 к договору, а также п. 4 дополнительного соглашения № 2 от 17.05.2023 к договору, определил величину товарооборота за расчетный период апрель 2023 года без учета НДС, от указанной величины товарооборота за расчетный период апрель 2023 г. высчитав процент, используемый для определения платы с товарооборота, и рассчитал плату с товарооборота с учетом НДС 20% (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением № 2 от 17.05.2023 к договору).

Истец считает, что данный подход не соответствует достигнутым между сторонами договоренностям, так как абз. 1 п. 3.1.7 приложения № 5 к договору (с учетом дополнительного соглашения от 17.05.2023 № 2) раскрывает понятие «10% от чистого товарооборота». Плата с товарооборота составляет 10% (десять) процентов с учетом НДС 20% от величины чистого товарооборота. В дальнейшем в письме от 25.03.2024 № 27 ответчик предоставил следующий расчет платы с товарооборота: ПТО=(ТО с учетом НДС*10%)-ПТА, где ПТО - плата с товарооборота, ТО - товарооборот (с учетом НДС), ПТА - постоянная арендная плата.

Как указывает истец, ответчик применял неверный расчет платы с товарооборота, а истец оплачивал выставленные счета, в связи с чем, размер излишне уплаченной платы с товарооборота за период с апреля по июль 2023 года составил 55 844,31 руб., в связи с чем начиная с августа 2023 года и до конца срока действия договора аренды 15.04.2024 истец плату с товарооборота оплачивал исходя из расчета, предусмотренного договором. При этом ответчик, вопреки договорным условиям сторон, учитывал в актах оказанных услуг плату с товарооборота исходя из своих расчетов.

Исключение составили следующие периоды:

Август 2023 года, плата с товарооборота не оплачивалась на основании письма от 06.09.2023 № 0837 о зачете суммы переплаты.

Сентябрь 2023 года, плата с товарооборота оплачена частично на основании письма от 06.09.2023 № 0837 о зачете суммы переплаты в размере 11 459,84 руб.

Октябрь 2023 года, истец внёс плату с товарооборота на основании, выставленного ответчиком счета. Размер излишне уплаченной платы составил 20 180,68 руб.

Март - апрель 2024 года, ответчик удержал размер платы с товарооборота из обеспечительного платежа на основании расчетов, не соответствующих условиям договора.

29.03.2024 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора 15.04.2024 (последний день срока действия договора). В указанном соглашении стороны подтвердили, что согласно п. 2 приложения № 5 к договору размер обеспечительного взноса по договору составляет 208 812,60 руб. и зачитывается в счет предстоящих платежей ответчика по договору. В случае наличия остатка обеспечительного взноса после его зачета в счет арендной платы ответчик возвращает истцу оставшуюся часть не позднее 31.05.2024.

Таким образом, часть обеспечительного взноса в соответствии с соглашением зачтена ответчиком в счет платежей по договору, а именно:

- арендная плата с товарооборота за апрель 2024 года в размере 883,64 руб.;

- арендная плата за апрель в размере 11531,70 руб.;

- арендная плата с товарооборота за март 2024 года в размере 31 792, 02 руб.;

- переменная арендная плата за март 2024 года в размере 15 945,11 руб.

По мнению истца, ответчик не позднее 31.05.2024 обязан был возвратить оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере 148 660, 13 руб. (208812,60 - 883,64-11 531,70 - 31 792,02-15 945,11), а также размер излишне уплаченной платы с товарооборота за октябрь 2023 года в размере 20 180,68 руб., а всего 168 840,81 руб.

Однако, оставшаяся часть обеспечительного взноса и размер излишне уплаченной платы с товарооборота не были возвращены истцу.

В соответствии с п. 2 приложения № 5 к договору обеспечительный взнос засчитывается за последний месяц срока аренды.

Обеспечительный взнос не является авансом, задатком, обеспечивающим исполнение обязательств по настоящему договору.

Согласно п. 6 приложения № 5 договора в случае задержки любых платежей, в том числе пеней и штрафов, предусмотренных договором, повреждения помещения или торгово-развлекательного центра, произошедших по вине арендатора, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса сумму просроченного платежа, сумму на ремонт поврежденного имущества. После такого удержания арендодатель направляет письменное уведомление арендатору (истцу) с приложением расчета удержанных сумму, которые последний обязан восстановить в течение 10 (десять) банковских дней с даты получения такого уведомления и счета.

При истечении срока аренды или досрочном расторжении договора, после удаления всего имущества и отделимых улучшений арендатора из помещений и подписания сторонами акта сдачи-приема помещения, арендодатель (ответчик) удерживает из обеспечительного взноса арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором за последний фактический месяц аренды.

Недостающая сумма подлежит перечислению арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 10 (десять) банковских дней после получения арендатором счета на оплату.

Оставшаяся сумма возвращается арендатору в течение 10 (десять) банковских дней после подписания сторонами акта сдачи-приема помещения.

За время договорных отношений между истцом и ответчиком, последний не направлял истцу уведомления об удержании недополученной платы с товарооборота из обеспечительного взнос и необходимости восстановить такой взнос.

Кроме того, в соответствии с заключенным договором при расторжении договора ответчик имел право лишь на удержание арендных платежей за последний фактический месяц аренды.

Сумма, которая была начислена и удержана за период с августа 2023 года по апрель 2024 года является неосновательным обогащением ответчика. Требование арендатора № 0312 от 17.05.2024 о возврате обеспечительного платежа ответчик добровольно не удовлетворил. Истец считает, что ответчик без предусмотренных договором оснований приобрел денежные средства истца в размере 168 840,82 руб., в том числе: 20 180,69 руб. - размер излишне уплаченной платы с товарооборота за октябрь 2023 г.; 148 660,13 руб. - сумма, удержанная из обеспечительного платежа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

В соответствии с положениями норм статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 422 Кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 2.1 договора № 2-05 аренды нежилого помещения от 27.01.2022 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение № 2-05 (комнаты 24,24а) общей площадью 104,4 (сто четыре целых четыре десятых) кв. м, из которых 73,8 - торговая площадь, расположенное на 2 (втором) этаже здания, по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется его принять, использовать в соответствии с условиями настоящего договора, и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи за данное помещение, установленные договором. Размер арендуемой площади в целях определения арендной платы, коммунальных и иных платежей, определяется по внутренней грани внешних ограждающих конструкций, образующих периметр помещения и составляет 108 (сто восемь целых) кв. м.

Согласно п. 5.3.7 договора, арендодатель ежемесячно выставляет следующие счета: на оплату постоянной арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; на оплату переменной арендной платы не позднее 20 числа и не ранее 17 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Арендатор принимает на себя исполнение следующих обязательств: самостоятельно получать от арендодателя счета: на оплату постоянной арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; на оплату переменной арендной платы не позднее 20 числа и не ранее 17 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 5.4.15).

Условия и порядок платежей предусмотрены сторонами в приложении № 5 к договору аренды нежилого помещения № 2-05 от 27.01.2022.

Пунктом 3 приложения № 5 к договору определено, что арендная плата по договору определяется как сумма трех составляющих: постоянная арендная плата, плата с товарооборота и переменная арендная плата.

Из указанных условий приложения № 5 к договору аренды нежилого помещения № 2-05 от 27.01.2022 следует, что при расчете платы с оборота должны быть определены две величины: процент от товарооборота, который включает, в т.ч. НДС за соответствующий месяц (НДС 20% от величины товарооборота магазина арендатора, полученного в результате коммерческой деятельности в арендуемом помещении за отчетный период (месяц) и фиксированную ставку за тот же месяц.

Положительная разница между данными величинами и составляет размер платы с оборота, уплачиваемый в текущем месяце арендатором.

Из буквального толкования вышеприведенных условий договора аренды и приложений к договору, определяющих порядок оплаты по договору, следует, что такая составляющая как процент от товарооборота должна включать в себя НДС (который входит в стоимость товаров, реализуемых арендатором) при определении платы с оборота.

Из материалов дела следует, что после заключения договора аренды с учетом дополнительных соглашений № 1 от 07.10.2022, № 2 от 17.05.2023 арендатор ежемесячно представлял арендодателю расчет по договору, в который был включен НДС в процент от товарооборота, входящий в стоимость товаров, реализуемых арендатором, а арендодатель принимал такой расчет, что подтверждается ежемесячными данными за период апрель 2023 - апрель 2024 года, из чего следует, что у сторон не было разногласий в толковании указанных условий договора.

Поскольку за спорный период истцом внесена арендная плата, размер которой рассчитан в соответствии с условиями договора, неосновательное обогащение на стороне ответчиков в виде сумм переплаченной арендной платы не возникло.

Аналогичный правовой подход содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2022 по делу № А40-133725/2021.

Довод истца о незаконном удержании ответчиком и не возврате обеспечительного платежа после расторжения договора аренды отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, поскольку обеспечительный платёж в соответствии с условиями пункта 9.4 договора обоснованно удержан арендодателем в счёт погашения задолженности по арендным платежам.

По расчёту арендатора ответчиком необоснованно удерживается обеспечительный платёж в размере 148 660 руб. 13 коп., что следует из представленного в материалы дела письма истца в адрес ответчика от 17.05.2024 о возврате суммы обеспечительного взноса.

Вместе с тем, ранее уведомлением о расторжении договора аренды от 25.03.2024 арендодатель указывал на наличие на стороне арендатора задолженности в размере 154 071 руб. 96 коп., образовавшейся в связи с иным толкованием расчёта платы с товарооборота.

Наличие задолженности по арендным платежам также подтверждается представленными ответчиком актами сверки, в соответствии с которыми, несмотря на удержание арендодателем обеспечительного платежа, задолженность арендатора составила 15 499 руб.

Исходя из того, что истец, начиная с августа 2023 года и до конца срока действия договора аренды 15.04.2024, арендную плату с товарооборота оплачивал исходя из расчета, основанного на неверном толковании условий договора, соответственно, на стороне арендатора образовалась задолженность в размере, указанном ответчиком в акте сверке, погашение которой осуществлено арендодателем за счёт обеспечительного платежа.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

При таких обстоятельствах у апелляционной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2025 по делу № А53-34591/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

М.П. Крахмальная