Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46006/22

16 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2022 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                 при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АО "РИГА МОЛЛ" (адрес: РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., КРАСНОГОРСК Г.О., КРАСНОГОРСК Г., 23-Й (ТЕР. АВТОДОРОГА БАЛТИЯ), Д. 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.10.2002, ИНН: 

<

***>) к ООО "ТОЙ.РУ" (адрес: 109428, 

<

...>, ПОМ/ОФ 207.2/0308, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2016, ИНН: 

<

***>) с требованиями  о взыскании задолженности по договору аренды  

при участии в судебном заседании до и после перерыва – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "РИГА МОЛЛ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ТОЙ.РУ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 3-31/2017 от 08.08.2017 в сумме 2 261 590 руб. 17 коп. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора ответчик не исполняет принятые на себя обязательства. 

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявил ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № 3-31/2017 от 08.08.2017 в сумме 2 187 308 руб., неустойку, рассчитанную на сумму основного долга с условием зачета обеспечительного платежа в счет ее частичного погашения, в размере равном 107 021 руб. 96 коп.

Уточненные требования приняты к производству в порядке ст. 49 АПК РФ в части уточнения суммы основанного долга. В части требования о взыскании с ответчика неустойки судом в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку заявлено новое требование, которое не было заявлено при подаче иска.

При этом суд разъясняет, что истец не лишен права на обращение с указанным требованием в рамках самостоятельного иска.

Ответчик явку представителя для участия в судебном заседании не обеспечил, представил отзыв на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании 08.11.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 15.11.2022. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке размещена на официальном сайте в системе https://kad.arbitr.ru/. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее. 

Между Акционерным обществом «РИГА МОЛЛ» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТОЙ.РУ» (Арендатор) заключен Договор аренды №3-31/2017 от 08.08.2017.

Согласно пункту 2.1. Договора аренды, Арендодатель передает Помещение Арендатору во временное владение и пользование (аренду) на условиях, предусмотренных в Договоре, а Арендатор принимает Помещение и обязуется использовать его в соответствии с Разрешенным использованием и вносить Арендную плату за Помещение в размере и в порядке, указанном в Договоре.

Помещение представляет собой нежилое помещение, номер 81, общей площадью 120,7 кв. м, расположенное на 3 (третьем) этаже здания по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, территория автодорога «Балтия», 23-й километр, дом 2. План Помещения является Приложением № 1 к Договору.

В соответствии с пунктами 4.1. и 4.2. Договора аренды, 21.09.2017 года Арендодатель передал, а Арендатор принял Помещение в аренду, что подтверждается Актом приема-передачи, в связи с чем, Арендная плата подлежит начислению и оплате с 21.09.2017.

Срок аренды по Договору составляет 3 (три) года с даты подписания Акта приема-передачи. 

В течение срока аренды сторонами были подписаны дополнительные соглашения, предоставляющие льготные условия оплаты арендной платы и возобновляющие действие Договора аренды на новый период, а именно: Дополнительное соглашение №1 от 26.06.2020 к Договору аренды; Дополнительное  соглашение  №  2 от 30.09.2020 к Договору аренды. 

С учетом положений, предусмотренных Дополнительным соглашением № 2 к Договору (пункт 2), срок аренды установлен по 20 сентября 2023 года включительно.

Все дополнительные соглашения, пописанные Сторонами, являются неотъемлемой частью Договора аренды.

В соответствии  с Договором аренды Стороны определили следующие виды  платежей Арендатора в пользу Арендодателя:

- 2.1. Арендная плата (Пункты 6.2. - 6.8. Договора аренды; пункт 6ДС№ 1; Пункт 3.1. ДС № 2):

Арендная плата включает следующие компоненты

Базовая арендная плата;

Плата с оборота;

Операционные расходы;

Переменная арендная плата;

Дополнительная базовая арендная плата;

Размер и порядок оплаты Арендной платы предусмотрен разделом 6 Договора аренды.

Расчет Арендной платы производится исходя из Расчетной площади Помещения, указанной Акте приема-передачи Помещения, которая составляет 120,70  кв.м.

- 2.1.1. Базовая арендная плата (п.6.3. Договора аренды; п. 6.1 ДС №1 от 26.06.2020 года: п.3.1.1 ДС № 2 от 30.09.2020): руководствуясь положениями Договора аренды, в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 30.09.2020, стороны определили, что в период с 21 сентября 2020 года, размер Базовой арендной платы определяется из расчета 18112,52 (восемнадцать тысяч сто двенадцать) рублей пятьдесят две копейки за 1 кв.м. Расчетной площади Помещения в год, не включая НДС, НДС подлежит оплате сверх указанной суммы.

На основании положений Договора аренды об индексации Базовой арендной платы и Операционных расходов (пункт 6.6.1. Договора аренды; пункт 3.1.6. ДС № 2 от 30.09.2020), а также письменных уведомлений Арендодателя за Исх. №443 от 16.12.2021 года и Исх. № 504 от 21 января 2022 года (Приложения №8 и №9 соответственно), размер Базовой арендной платы, был проиндексирован, в связи с чем, с 01 января 2022 года, размер Базовой арендной платы подлежит исчислению из расчета 19 014, 52 руб., не включая НДС за 1 кв.м. расчетной площади помещения в год.

Базовая арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно в виде перечисления авансового платежа до 5-го числа оплачиваемого месяца. Оплату Арендатор производит самостоятельно в соответствии с условиями Договора, без выставления счетов со стороны Арендодателя, (п.6.3.3, п. 8.6. - Договора аренды).

- 2.1.2 плата с оборота (пункт 6.4 Договора аренды; п. 6.3. ДС № 1 от 26.06.2020 года; п.3.1.3 ДС № 2 от 30.09.2020): плата с оборота с 21 сентября 2020 года исчисляется как положительная разница между суммой, составляющей 10 % (десять процентов) от ежемесячного Товарооборота Арендатора и суммой ежемесячной Базовой арендной платы, не включая НДС, НДС подлежит оплате сверх указанной суммы.

Плата с оборота ежемесячно оплачивается Арендатором дополнительно к Базовой арендной плате при условии превышения 10 % (десять процентов) от ежемесячного Товарооборота Арендатора за Отчетный период над уплаченной Базовой арендной платой за этот же Отчетный период.

Плата с оборота подлежит оплате Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего счета Арендодателя. Все счета на оплату, счета-фактуры и акты сдачи-приёмки оказанных услуг вручаются под роспись в Помещении работнику Арендатора и дублируются арендодателем на электронный адрес арендатора, указанный в п. 21.3 договора (п.п. 6.4.5, 8.6 договора).

- 2.1.3 операционные расходы (п. 6.5 договора аренды; п. 6.2 ДС № 1 от 26.06.2020; п. 3.1.2 ДС № 2 от 30.09.2020: операционные расходы представляют плату за предоставление арендатору эксплуатационных услуг.

Размер операционных расходов в период с 21 сентября 2020 определяется из расчета 430 72 рублей семьдесят две копейки, за 1 кв.м. расчетной площади Помещения в год, не включая НДС, НДС подлежит оплате сверх указанной суммы.

На основании положений Договора аренды об Индексации Базовой арендной платы и Операционных расходов (пункт 6.6.1. Договора аренды; пункт 3.1.6. ДС № 2 от 30.09.2020), также письменных уведомлений Арендодателя за Исх. №443 от 16.12.2021 и Исх. № 504 от 21 января 2022 года, размер операционных расходов, был проиндексирован, в связи с чем, с 01.01.2022, размер Операционных расходов подлежит исчислению из расчета 11 999, 97 руб., не включая НДС за 1 кв.м - расчетной площади помещения в год.

Операционные расходы уплачиваются Арендатором ежемесячно в виде перечисления авансового платежа до 5-го числа оплачиваемого месяца. 

- 2.1.4 договора, предусматривает, что переменная арендная плата рассчитывается, исходя из затрат Арендодателя по обеспечению Помещения Арендатора следующими Коммунальными услугами:

затрат по электроснабжению за Отчетный период, рассчитанных на основании показаний, установленного за счет Арендатора счетчика потребления Арендатором электроэнергии (мощности), рассчитанной по двухставочному тарифу ресурсоснабжающей организации, указанному в выставленных ею Арендодателю счетах;

затрат Арендодателя на обеспечение микроклимата в размере, согласованном Сторонами из расчета 57,13 (пятьдесят семь) рублей тринадцать копеек за 1 кв.м. Расчетной площади Помещения в месяц, НДС подлежит начислению сверх указанной суммы.

Размер затрат Арендодателя на обеспечение микроклимата автоматически изменяется с 01 января каждого календарного года путем увеличения на индекс потребительских цен (индекс инфляции в Российской Федерации), установленный за календарный год (с 01 января по 31 декабря), предшествующий году, в котором осуществляется такое увеличение, по официально опубликованным данным Росстата, но в любом случае не более чем 8% (восемь процентов).

Переменная плата уплачивается Арендатором ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего счета, который выставляется Арендодателем не позднее 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за Отчетным (п. 6.7.4., и п 8.6., Договора).

- 2.1.5. Дополнительная базовая арендная плата (п.6.8. Договора аренды, п.3.1.5 ДС № 2 от 30.09.2020 года): дополнительная базовая Арендная плата начиная с 21 сентября 2021 года, не начисляется Арендодателем и не оплачивается Арендатором.

2.2. Обеспечительный платеж (п. 7.1. Договора аренды).

В соответствии с пунктом 7.1. Договора аренды, Арендатор перечислил Арендодателю Обеспечительный платеж в размере 500 000 рублей, включая НДС.

Указанная сумма обеспечительного платежа на основании пунктов 18.5.3., 18.5.4, 18.8, Договора аренды, а также письменного Уведомления Арендодателя о расторжении Договора аренды №3-31/2017 от 08.08.2017, направленного в адрес Арендатора за Исх.№698 от 03 июня 2022 года, и полученного последним 09.06.2022, Арендатору не возвращается и удерживается Арендодателем в счет неустойки. Принимая во внимание данные обстоятельства сумма обеспечительного платежа, не может быть зачтена Арендодателем в счет требований предусмотренных настоящим исковым заявлением

Истец также указал в исковом заявлении, что на протяжении всего срока действия Договора, ООО «ТОЙ.РУ» систематически нарушало принятые на себя обязательства по оплате предусмотренных условиями Договора платежей, в связи с чем по состоянию на 22.06.2022 у ответчика числится непогашенная задолженность перед истцом по оплате арендной платы в общем размере 2 187 308 руб. 00 коп.

Истец 02 апреля 2022 года направил ответчику претензию за исх. № 601 от 01 апреля 2022 года с требованием оплатить сумму задолженности по договору. Претензия была вручена ответчику 13.04.2022.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, письменных объяснениях, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Истцом представлен расчет долга ответчика по договору аренды № 3-31/2017 от 08.08.2017 за период с декабря 2021 г. по июнь 2022 г., который составляет 2 187 308 руб.  

Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Доводы ответчика о некорректности представленного расчета опровергаются материалами дела.

Доказательств произведенной оплаты стоимости арендной платы за использование помещения ответчиком суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доводы ответчика относительно неправомерности удержания суммы обеспечительного платежа, признается несостоятельным.

Согласно пункту 18.5.3. договора сторонами согласовано, что Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке: в случае если Арендатор допускает просрочку уплаты арендной платы или иных денежных средств, причитающихся с Арендатора по настоящему договору, составляющую более 30 дней по истечении установленного договором срока.

Также в случае систематического нарушения Арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по настоящему договору. При этом для целей настоящего договора систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве не менее 3 случаев в течение одного календарного года на 5 и более дней (пункт 18.5.4. договора).

Пунктом 18.8. договора в случае досрочного расторжения договора на основании пункта 18.5. договора или статьи 619 ГК РФ стоимость проектных и строительных работ, произведенных Арендатором в помещении, Арендатору не компенсируются, Обеспечительный платеж Арендатору не возвращается.

При этом пунктом 7.3. договора сторонами согласовано, что обеспечительный платеж может быть использован в счет уплаты арендной платы и иных платежей (в том числе штрафов, неустоек и т.д.), предусмотренных договором, при условии письменного направления уведомления Арендатору о необходимости погасить задолженность по арендной плате и/или оплате иных платежей, предусмотренных договором. 

Таким образом, стороны установили, что арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж  в качестве штрафной неустойки, оплаты арендной платы и иных платежей с обязательным уведомлением арендатора.

Все зачеты и удержания из суммы обеспечительного платежа осуществляются исключительно по воле арендодателя, с уведомлением об этом арендатора, т.к. все зачеты и удержания являются правами, а не обязанностью арендодателя.

Действующее гражданское законодательство не предоставляет арендатору какого-либо преимущественного права перед арендодателем при расторжении договора аренды по его инициативе, однако, действующее гражданское законодательство предоставляет сторонам любой сделки или соглашения предусмотреть любые условия договора, не противоречащие законодательству (пункт 4 статья 421 ГК РФ Свобода договора).

Согласно статье 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж - это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В силу положений статьи 421 ГК РФ, а также пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14 марта 2014 г. № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъясняет, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с неисполнением обязательств арендатором, он утрачивает такую возможность. 

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями ст. ст. 310, 329, 421 Гражданского кодекса РФ особые условия для расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке. 

Таким образом, обеспечительный платеж, оплаченный арендатором, правомерно удержан арендодателем в качестве неустойки за несвоевременное исполнение обязательств арендатором.

Зачет суммы Обеспечительного платежа в качестве неустойки произведен истцом обоснованно при расторжении Договора аренды в одностороннем порядке, на основании положений Договора аренды в согласованном сторонами размере равном 500 000 рублей включая НДС. 

Подтверждение направления истцом уведомления о расторжении, а также факт его получения ответчиком представлены в материалы дела.  

Ответчиком каких-либо возражений на указанные уведомления, направленных в его адрес, к истцу не поступало и в материалы дела не представлено.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в части удержанной истцом суммы неустойки из обеспечительного платежа.

С учетом того, что сумма обеспечительного платежа в случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных договором не подлежит возврату (пункт 18.8.), а также тот факт, что арендодателю предоставлено право на удержание из указанной суммы неустойки, доказательства выражения арендатором воли на добровольную уплату неустойки в удержанном истцом размере 500 000 рублей не представлено, ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском с требованием снизить размер неустойки, удержанной из обеспечительного платежа во исполнение обязательств по договору аренды и удержанной арендодателем.

В рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании суммы задолженности по договору, требования о взыскании неустойки истцом не заявлены, в связи с чем, оснований для снижения удержанной суммы неустойки за просрочку ее оплаты, в порядке стати 333 ГК РФ у суда в рамках настоящего иска не имеется.

На основании изложенного, исходя из характера допущенного ответчиком нарушения сроков оплаты оказанных истцом услуг по договору, поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства своевременного исполнения обязательств, требование истца о взыскании задолженности, следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Иные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с  ООО "ТОЙ.РУ" в пользу  АО "РИГА МОЛЛ" задолженность в сумме 2 187 308 руб., расходы по оплате государственной пошлины 33 937 руб.

Возвратить АО "РИГА МОЛЛ" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 371 руб. по платежному поручению №886 от 22.06.2022.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                         Д.Н. Москатова