Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«13» февраля  2024 года                                                                     Дело № А64-10100/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 13.02.2024 г.

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Прохоровской

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ю.В. Яниной

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

1) индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Тамбов (ОГРНИП 311682906100042, ИНН 

<

***>); 

2) индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Тамбов (ОГРНИП 304682928500191, ИНН 

<

***>) 

к 1) администрации города Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 

      2) комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 

      3)  министерству градостроительства и архитектуры Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО3, диплом, паспорт РФ – 1) по доверенности 68АА 1281241 от 25.12.2019; 2) по доверенности 68АА 1618156 от 13.10.2022;

от ответчиков:

1)         ФИО4, доверенность от 27.04.2023 №2-40-410/23, диплом;

2)         ФИО4, доверенность от 11.04.2023 №24-40-847/23, диплом;

3)         не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, г. Тамбов, ИП ФИО2, г. Тамбов, обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к администрации города Тамбова Тамбовской области, комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, министерству градостроительства и архитектуры Тамбовской области, с требованием о признании за истцами (по ? доле за каждым) права собственности на нежилое здание общей площадью 2251,8 кв.м (в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на 30.06.2023 г.), расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 68:29:0212001:2568.

Определением суда от 07.11.2023 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание, в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог».

В судебное заседание представители ответчика (министерства градостроительства и архитектуры Тамбовской области), третьего лица не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. 

Суд в порядке ст. 123, 156 АПК РФ с учетом мнения представителей истцов, ответчиков - администрации города Тамбова Тамбовской области, комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей ответчика - министерства градостроительства и архитектуры Тамбовской области, третьего лица.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал, представил разъяснения эксперта по экспертному заключению от 20.10.2023 № 180с-23 от 15.01.2024.

Представитель ответчиков иск отклонил, представил дополнительные документы по делу.

Представленные сторонами документы приобщены судом к материалам дела.

Как следует из материалов дела, 03.03.2017 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Козерог» (арендатор) заключен договор № 43 аренды земельного участка в г. Тамбова (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет по акту приема-передачи, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 68:29:02 12 001:2568, находящийся по адресу:  по ул. Селезневской, 2В, вид разрешенного использования:  под строительство 2-этажного общественного здания (магазины), в границах согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к договору и являющимися его неотъемлемой частью, общей площадью 1584 кв.м.

Земельный участок предоставлен на основании протокола о результатах проведения открытого аукциона по извещению № 181115/0048974/04 от 14.01.2016, постановлений администрации города Тамбова от 02.12.2015 № 8831 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц Селезневской, Пахотной, Сабуровской с учетом размещения объектов инженерной инфраструктуры», от 30.09.2016 № 6000 «О присвоении адресов земельным участкам», пункта 4 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6, пункта 10 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (п.1.1 договора).

Согласно пункту  2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается сроком с 22.12.2016 по 14.01.2026.

Пунктом 4.3.4. договора предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок (его часть) в субаренду, а также сдавать в аренду или передавать в залог здания или сооружения, принадлежащие арендатору на праве собственности с одновременной передачей и права аренды земельного участка, на котором они расположены. (Во всех случаях сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка обязательно).

По акту приема-передачи земельного участка (приложение № 2 к договору арены № 43 от 03.03.2017) арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок площадью 1584 кв.м, с кадастровым номером 68:29:02 12 001:2568, расположенный по ул. Селезневской, 2В, для использования под строительство 2-этажного общественного здания (магазины).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.10.2020 (дата и номер государственной регистрации – 15.03.2017 № 68:29:0212001:2568-68/001/2017-2).

30.08.2019 между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (субарендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (субарендатор) с согласия арендодателя заключен договор субаренды земельного участка в г. Тамбове (далее – договор субаренды), согласно п. 1.1. которого субарендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на условиях субаренды земельный участок (далее - участок) из земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером: 68:29:0212001:2568, находящийся по адресу: по ул. Селезневская, 2В. Вид  разрешенного использования: под строительство 2-этажного общественного здания (магазины), общей площадью 1584 кв.м. 

Земельный участок принадлежат субарендодателю на праве аренды на основании договора № 43 аренды земельного участка в г. Тамбове от 03.03.2017.

Пунктом 1.2 договора субаренды предусмотрено, что датой нахождения земельного участка в  пользовании  под  зданием, сооружением, является   дата   приобретения   права   собственности   на   это   здание,  строение, сооружение, расположенные на земельном участке.

Согласно п. 1.3 договора субаренды участок передается субарендатору по акту приема-передачи; субарендодатель обязан в день подписания настоящего договора передать, а субарендатор принять участок, указанный в пункте 1.1. договора.

Срок субаренды земельного участка устанавливается с 01.09.2019  по 14.01.2026г. Предельный   срок  субаренды   не   может  превышать   срок  аренды  земельного  участка, установленный договором №43 аренды земельного участка в г.Тамбове от 03.03.2017г. (п. 2.1 договора субаренды).

Пунктом 4.4 договора установлены обязанности субарендатора, в том числе: использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным

использованием; строительство 2-этажного общественного здания.

По акту приема-передачи земельного участка от 30.08.2019 (приложение №1 к договору субаренды земельного участка от 30.08.2019) субарендодатель (общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог») передал, а субарендатор (ИП ФИО1) принял в субаренду, в соответствии с договором субаренды от 30.08.2019г. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 68:29:0212001:2568, находящийся по адресу: по ул .Селезневская, 2В. Вид разрешенного использования: под строительство 2-этажного общественного здания (магазины) общей площадью 1584 кв.м.

13.10.2020 договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области (дата и номер регистрации (номер государственной регистрации 68:29:0212001:2568-68/141/2020-4).

 16.11.2020 ФИО1 Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области выдано разрешение № 68-306000-056-2020 на строительство объекта капитального строительства – магазина по ул. Селезневской, 2В в г. Тамбове общей площадью 780,3 кв.м, объем – 4828,7 кв.м, количество этажей – 1, высота – 6,190 м, площадь застройки – 899 кв.м, площадь участка – 1584 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства – 68:29:0212001:2568, сведения о проектной документации объекта капитального строительства – ООО «АС-нова», 2020 год, на срок до 16.11.2021. 20.09.2021 срок действия разрешения продлен до 16.10.2023.

Приказом Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области от 02.07.2021 № 157-О в указанное разрешение внесены изменения, в том числе в части организации, выдавшей положительное заключение проектной документации – ООО «АкадемЭкспертиза», регистрационного номера и даты выдачи положительного заключения экспертизы – 68-2-1-3-032596-2021 от 21.06.2021, кратких проектных характеристик объекта; общая площадь – 2367,9 кв.м, объем – 13489,26 куб.м, количество этажей – 3 шт., площадь застройки – 950,2 кв.м, высота – 16,56 м, иные показатели:  общая торговая площадь – 651,4 кв.м.

22.07.2021 объект незавершенного строительства общей площадью 2367,9 м2 (степень готовности – 18%), расположенный по адресу: 

<

...> поставлен на государственный кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер – 68:29:0212001:3112.

По договору купли-продажи от 03.11.2021 ФИО1 продал 1/2 указанного объекта  ФИО2 (выписка из ЕГРН от 09.11.2021).

09.11.2021 ФИО1 и ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доле) (номера государственной регистрации соответственно 68:29:0212001:3112-68/141/2021-3 и 68:29:0212001:3112-68/141/2021-4).

08.11.2022 между Комитетом градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 43 от 03.03.2017, согласно которому обязательства сторон по договору прекращаются с 22.07.2021.

21.11.2022 ФИО6, ФИО2 обратились в Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 1584 кв.м, с кадастровым номером 68:29:0212001:2568 по ул. Селезневская, 2В для завершения строительства двухэтажного общественного здания (магазины) сроком на 3 года.

Приказом Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области от 25.11.2022 №252-О внесены изменения в разрешение № 68-306000-056-2020 на строительство от 16.11.2020 в части лиц, которым выдано разрешение на строительство спорного объекта: ФИО1 и ФИО2.

Постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 06.12.2022 № 8735 ФИО2, ФИО1 отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка в аренду в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером 68:29:0212001 после 01.03.2015.

Ссылаясь на то, что строительство указанного объекта недвижимости завершено, спорный объект построен на основании разрешения на строительство, в соответствии с проектной документацией, соответствует санитарным, противопожарным, строительным нормам и правилам; пригоден к эксплуатации; построен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве субаренды во время действия договоров аренды и субаренды, оплату субарендных платежей, платы за фактическое пользование земельным участком с момента расторжения ООО СЗ «Компания Козерог» договора аренды, по настоящее время, а также на невозможность оформления права собственности на объект во внесудебном порядке в связи с невозможностью продлить разрешение на строительство, ввести здание в эксплуатацию в связи с отсутствием зарегистрированных прав на земельный участок под ним, ИП ФИО1 и ИП ФИО2 заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями. 

В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав осуществляется судом, способом, предусмотренным  законом, в том  числе  путем  признания  права. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. 

Согласно пунктам 58 и 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

При этом удовлетворение иска о признании права возможно только в отношении возникшего (существующего) права, принадлежность которого истцу оспаривается ответчиком.

В соответствии со ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

Для реконструкции и строительства объекта капитального строительства применительно к застроенным или предназначенным для строительства земельным участкам осуществляется подготовка градостроительного плана, который определяет параметры строительства на конкретном земельном участке (статья 44 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

На основании статьи 8 ГК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Таким образом, единственным документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и прочее, является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельный участок, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Согласно нормам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право на строительство.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 1, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее  - ГрК РФ), документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, являются, в том числе разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, указанные в пункте 3 статьи 55 ГрК РФ.

   В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. 

В соответствии со ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют те же права. В случае осуществления указанными лицами самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем, арендатором) участка, то есть отсутствие нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании и в период действия разрешения на строительство от 16.11.2020 № 68-306000-056-2020 (с учетом изменений, внесенных приказами Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области от 02.07.2021 № 157-0, от 25.11.2022 № 252-О) за счет собственных средств на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0212001:2568, расположенном по адресу: 

<

...>, осуществлено строительство объекта. Земельный участок относится к категории земель - земли населенный пунктов, вид разрешенного использования – магазины (согласно выписке из ЕГРН от 13.10.2020 – вид разрешенного использования земельного участка – магазины, для размещения объектов торговли).

С учетом заключенного договора купли-продажи доли в праве собственности 09.11.2021 истцами зарегистрировано право общедолевой собственности (по 1/2 доле) на объект незавершенного строительства: проектируемое назначение – нежилое, площадь 2367,9 кв.м., степень готовности объекта – 18%. Объекту присвоен кадастровый номер 68:29:0212001:3112. Согласно выписке из ЕГРН от 29.08.2023 КУВИ-001/2023-196697375 объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0212001:2568.

Данный земельный участок Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Компания Козерог» (впоследствии наименование изменено на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог») в аренду на основании договора аренды от 03.03.2017 № 43 сроком с 22.12.2016 по 14.01.2026, вид разрешенного использования - под строительство 2-этажного общественного здания (магазины).

По договору субаренды земельного участка в г. Тамбове от 30.08.2019 арендатор земельного участка – ООО СЗ «Компания Козерог» с согласия арендодателя передал земельный участок с кадастровым номером 68:29:0212001:2568 в субаренду ФИО1. на срок с 01.09.2019 по 14.01.2026, вид разрешенного использования - под строительство 2-этажного общественного здания (магазины).

В силу п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований определены статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Согласно п. 1 ст. 3.3 Закона №137 распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Пунктом 2 ст. 3.3 установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.

В соответствии с ч. 1 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном ФИО6 в субаренду, в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0212001:2568 передан ФИО1 на основании договора субаренды от 30.09.2019 по акту приема-передачи от 30.08.2019. Требований о возврате земельного участка в связи с расторжением договора аренды как субарендодателем, так и арендодателем к нему не предъявлялось.

ФИО1 в адрес Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области осуществлялось и продолжает осуществляться внесение платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 68:29:0212001:2568 под спорным зданием с момента расторжения договора аренды с ООО СЗ « Компания Козерог», что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, расчетом платы за фактическое пользование земельным участком за 2023 год (т. 69-85).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 по делу №А63-18015/2020, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольной постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения лица, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.   

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Разрешение на строительство № 68-306000-056-2020 магазина по ул. Селезневской, 2В в г. Тамбове, расположенного по адресу: 

<

...>, выдано истцу– ФИО6 16.11.2020 Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области со сроком действия до 16.10.2021, впоследствии срок действия разрешения продлен до 16.10.2023. 

Приказом Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области от 25.11.2022 № 252-О внесены изменения в указанное разрешение в части указания в качестве лиц, которым выдано разрешение на строительство спорного объекта – ФИО6, ФИО2 

Истцы указывают, что в связи с расторжением арендатором земельного участка ООО СЗ «Компания Козерог» договора аренды земельного участка от 03.03.2017 № 43 по соглашению от 08.11.2022, вынесением администрацией города Тамбова Тамбовской области постановления от 06.12.2022 № 8735 об отказе в заключении с истцами договора аренды земельного участка под спорным объектом, истечением срока действия разрешения на строительство (срок действия до 16.10.2023), разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию ими не может быть получено.

Спорный объект соответствует целевому назначению, категории земель и разрешенному использованию. 

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100%. Безопасность спорного объекта, соответствие санитарным, противопожарным, строительным требованиям, возможность его дальнейшей эксплуатации подтверждается экспертным исследованием от 20.10.2023 № 180с-23 (подготовленным ООО Тамбов-Альянс»), согласно которому фактические характеристики здания - магазин по ул. Селезневской 2В в г. Тамбове расположенного на земельном участке с КН 68:29:0212001:2568, находящемся у ФИО1 в субаренде согласно договору № б/н от 30.08.2019, с учетом допускаемых отклонений соответствуют проектным характеристикам, отраженным в предоставленной утвержденной проектной документации, разработанной ООО «АС-нова» в 2020 году и в разрешении на строительство № 68-306000-056-2020 от 16.11.2020, внесенные изменения не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства.

Конструктивные и объемно-планировочные решения здания - магазин по ул. Селезневской 2В в г. Тамбове, не нарушают технические регламенты и иные нормативные документы в сфере безопасности объектов строительства, соответствует требованиям безопасной эксплуатации Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Внесенные изменения не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований  государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта. 

Согласно разъяснениям эксперта ООО «Тамбов Альянс» ФИО7 от 15.01.2024 по экспертному заключению № 180с-23 от 20.10.2023, в виду того, что проектная документация, разработанная ООО «АС-нова» в 2020 году на строительство магазина, расположенного по ул. Селезневской, 2В в г. Тамбове (далее - проект), проходившая экспертизу проектной документации и инженерных изысканий, имеет положительное заключение от 21.06.2021, а строительство магазина, расположенного по ул. Селезневской, 2В в г. Тамбове, выполнено по проекту, то это само по себе подразумевает, что здание магазина, расположенного по ул. Селезневской, 2В в г. Тамбове, соответствует строительно-техническим, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, а также техническим регламентам в сфере безопасности объектов строительства, при которых отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истцов, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Информация о наличии спорного объекта в реестре федерального имущества государственной собственности Тамбовской области в материалах дела отсутствует. 

Согласно письму Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области от 04.12.2023 № 05-04/14397 спорный объект в Реестре государственной собственности Тамбовской области не числится.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области письмом от 04.12.2023 № 30-510294/3 сообщил об отсутствии спорного объекта в Реестре муниципального имущества города Тамбова.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на вышеуказанный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Иным образом ввести объект недвижимости в гражданский оборот, нежели обращение в суд за признанием права собственности на объект недвижимости, в данном случае у истцов отсутствует.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

 Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины в размере  оставить за истцами. 

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Тамбов (ОГРНИП 311682906100042, ИНН 

<

***>) право собственности на ? доли в нежилом здании общей площадью 2251,8 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0112001:2568 по адресу: 

<

...>.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2, г. Тамбов (ОГРНИП 304682928500191, ИНН 

<

***>) право собственности на ? доли в нежилом здании общей площадью 2251,8 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0112001:2568 по адресу: 

<

...>.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество в установленном законом порядке и не заменяет собой документы, выдаваемые этим органом. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (394006, 

<

...>).

 

Судья                                                                                                           А.В. Прохоровская