Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-8579/2024

г. Благовещенск

10 января 2025 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 10 января 2025 года. Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича, при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Перенесенко Александром Евгеньевичем

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения

при участии в заседании: от заявителя – ФИО2, паспорт, по доверенности от 26.05.2023 г. (3 г.), диплом ВСГ 1399432 (до объявления перерыва 10.12.2024 г; 16.12.2024 г.); 

от ответчика – ФИО3, паспорт, по доверенности от 11.06.2024 г. (по 31.12.2024 г.), диплом ДВС 1829174, справка о заключении брака № А-02399 (онлайн) (после объявления перерыва 19.12.2024 г.).

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) с заявлением о признании незаконным решения администрации города Свободного (далее – ответчик) от 05.08.2024 г. № 4351207223. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию города Свободного повторно рассмотреть заявление.

В обоснование требований заявитель указал, что предпринимателю принадлежат нежилое здание – магазин с кадастровым номером 28:05:010640:363 и земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010640:17 и 28:05:010640:49. Предпринимателю было выдано разрешение на реконструкцию указанного здания и предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:05:010640:388.

При обращении в администрацию за консультацией о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта было указано, что земельный участок с кадастровым номером 28:05:010640:388 снят с кадастрового учета и срок аренды истек, соответственно в силу ст. 51 ГрК РФ оснований для ввода в эксплуатацию не имеется.

С целью ввода в эксплуатацию реконструированного здания заявитель обратилась в администрацию г. Свободного с заявлением о предварительном согласовании земельного участка для последующего предоставления в аренду для завершения строительства. Оспариваемым решением администрации было отказано в связи с отсутствием права собственности на здание.

Поскольку собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Документами, удостоверяющими право заявителя на здание, в данном случае являются разрешение на строительство, технический паспорт. Данные документы подтверждают возведение заявителем объекта незавершенного строительства, документы имеются в распоряжении администрации, следовательно, можно сделать вывод об осведомленности администрации о том, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства реконструированного здания магазина.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, указал на законность и обоснованность оспариваемого отказа, поскольку ИП ФИО1 не были представлены документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства на испрашиваемом для формирования земельном участке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 является собственником нежилого здания – магазина, площадью 67 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010640:363 и земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010640:17 и 28:05:010640:49, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Дата государственной регистрации права собственности на магазин – 23.12.2013, на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010640:17 и 28:05:010640:49 – 12.09.2019.

Постановлением № 1161 от 11.06.2015 «О предоставлении земельного участка в аренду» предоставлен в аренду на 1 год земельный участок, расположенный: Амурская область, г. Свободный, из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 10 кв. м., кадастровый номер 28:05:010640:388, под магазин ФИО1.

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 205 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.06.2015 Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (Арендодатель) предоставляет, а ФИО1 (Арендатор) принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:05:010640:388, находящийся по адресу: РФ, Амурская область, г. Свободный, разрешенное использование под магазин, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 10 кв.м. На участке имеется магазин (п.1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет своё действие на отношения, возникшие с 11.06.2015 по 11.06.2016.

05.08.2015 администрация города Свободного выдала ФИО1 разрешение на строительство № 28-301-99-2015, в соответствии с которым разрешена реконструкция магазина на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010640:388, срок действия разрешения до 05.08.2025.

05.08.2024 предприниматель обратилась в администрацию города Свободного с заявлением № 4351207223 о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к настоящему заявлению. Основанием предоставления земельного участка указано право собственника объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке (пп.9 и 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ), цель предоставления земельного участка завершение реконструкции магазина (пристройки), вид права на котором будет осуществляться предоставление земельного участка предоставление земельного участка в аренду.

Письмом от 07.08.2024 администрация города Свободного отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду, указав на не предоставление документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства.

Оценив в совокупности представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признает требования заявителя подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу земельные участки предоставляются в аренду на торгах (ст. 39.6 ЗК РФ), договор аренды земельного участка № 205 был заключен 11.06.2015 в период действия Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в связи с чем нормы статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора не неопределенный срок в данной ситуации не могут быть применены.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При этом возражения ответчика об отсутствии регистрации права собственности предпринимателя как основания для отказа в предоставлении земельного участка судом не принимаются. Земельный участок был предоставлен в аренду ИП ФИО1 под магазин, предпринимателем было получено разрешение на строительство и в соответствии с разрешением осуществлено строительство объекта. Указанные обстоятельства подтверждают право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства. Отсутствие регистрации права собственности не исключает наличие самого права и не может являться основанием для вывода об отсутствии права собственности. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ИП ФИО1 имеется право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2016г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в предварительном согласовании с целью предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю в окончании строительства, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Ссылка ответчика на заключение договора аренды № 205 от 11.06.2015 в нарушение требований п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку договор не расторгался и не признавался недействительным по указанным основаниям, в настоящем деле рассматривается вопрос законности отказа в предварительном согласовании земельного участка для последующего предоставления в аренду.

Таким образом, заявителю был предоставлен земельный участок для реконструкции магазина, находящегося в собственности заявителя, заявителем осуществлена реконструкция, земельный участок был снят с кадастрового учета, заявитель с целью ввода в эксплуатацию реконструированного объекта обратился с заявлением о предварительном согласовании земельного участка для последующего предоставления в аренду, в подтверждение права собственности заявителя представлены действующее разрешение на строительство, технический паспорт объекта, выписка из ЕГРН и кадастровый паспорт реконструированного здания.

Довод ответчика о необходимости регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не соответствует требованиям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, не содержащим условия о необходимости регистрации объекта, не завершенного строительством. 

При отсутствии в законе условия о необходимости подтверждения регистрации права собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства может быть подтверждено иными документами, что подтверждается пунктом 32 Приказа Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» согласно которому собственником объекта незавершенного строительства должны быть представлены документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРН.

Кроме того, согласно части 1 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

Часть 10 указанной статьи закона предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Из приведенных норм следует, что условием государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является подтверждение прав заявителя на земельный участок под таким объектом. В рассматриваемом случае земельный участок снят с кадастрового учета в связи с чем регистрация прав на объект незавершенного строительства невозможна.

На основании изложенного оспариваемый отказ администрации следует признать незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, в соответствии со статьёй 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются основанием для принятия решения об удовлетворении требований заявителя.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку права заявителя нарушены незаконным отказом с целью устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя суд возлагает на ответчика обязанность рассмотреть повторно заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина 10 000 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины 10 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя на основании статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Признать незаконным как не соответствующим Земельному кодексу РФ решение администрации города Свободного от 07.08.2024 на заявление от 05.08.2024 г. № 4351207223.

Обязать администрацию города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда рассмотреть повторно заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 05.08.2024 № 4351207223 о предоставлении земельного участка.

Взыскать с администрации города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский