АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-16615/2022

Дело № А55-28832/2020

г. Казань

25 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Тольяттиазот»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022

по делу № А55-28832/2020

по заявлению публичного акционерного общества «Тольяттиазот» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Тольятти Самарской области, к администрации городского округа Тольятти Самарской области, г. Тольятти Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконными действий, с участием заинтересованных лиц: Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти Самарской области, г. Тольятти Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Тольяттиазот» (далее – ПАО «Тольяттиазот», общество, заявитель,) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации городского округа Тольятти (далее - администрация) по подаче в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росрееста по Самарской области) 25.03.2020 заявления об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в виде аренды на земельный участок площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12, по основанию истечения срока действия договора аренды от 06.09.2013 № 2762; признании незаконными действий Управления Росрееста по Самарской области по погашению записи об обременении в виде аренды в пользу ПАО «Тольяттиазот» на указанный земельный участок; понуждении Управления Росреестра по Самарской области восстановить запись об аренде в отношении спорного земельного участка на основании договора аренды от 06.09.2013 № 2762 в течение 15 дней с момента вынесения решения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ПАО «Тольяттиазот», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 15.07.2013 № 2288-п/1 между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Тольяттиазот» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.09.2013 № 2762, по условиям которого обществу в аренду сроком на 35 месяцев предоставлен земельный участок площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12, для строительства закрытой автостоянки.

Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.09.2013.

Договор аренды от 06.09.2013 № 2762 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 24.12.2013 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 06.09.2013 № 2762 данный договор прекращается по истечении срока его действия.

ПАО «Тольяттиазот» обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением от 01.11.2016 о продлении срока действия договора аренды от 06.09.2013 № 2762.

Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти (далее – Департамент) письмом от 17.11.2016 № 9012/5.2 сообщил, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент письмом от 26.11.2018 № 9921/5.2 уведомил ПАО «Тольяттиазот» о невозможности применения к договору аренды от 06.09.2013 № 2762 пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.03.2015, а также предложил обществу обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

В последующем Департамент письмом от 29.12.2018 № 11100/5.2, рассмотрев обращение ПАО «Тольяттиазот», уведомило общество о том, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 03.12.2019 № 887/5.2 Департамент сообщил обществу о том, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 прекратил действие, в связи с истечением срока, не может быть возобновлен на неопределенный срок, а также об отзыве ранее направленных писем о возобновлении указанного договора аренды на неопределенный срок.

ПАО «Тольяттиазот» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с запросом от 19.08.2020 о получении сведений об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:1513.

Из выписки из ЕГРН от 24.08.2020 обществу стало известно о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) в виде аренды на земельный участок площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12.

ПАО «Тольяттиазот» обратилось в Департамент письмом от 08.10.2020 № И-2020-БС/23-7829 с просьбой предоставить информацию предпринимались ли со стороны администрации действия по погашению записи аренды в отношении спорного земельного участка.

Департамент письмом от 12.10.2020 № 7401/5.2 подтвердил обращение в регистрационный орган о погашении обременения в виде аренды на вышеуказанный земельный участок на основании пункта 6.2 договора аренды от 06.09.2013 № 2762, в связи с истечение срока действия данного договора.

Кроме того, Департамент в дополнение к ранее направленному ответу письмом от 14.10.2020 № 7503/5.2 направил в адрес общества сведения о приеме 25.03.2020 заявления о погашении регистрационной записи обременения на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1513.

ПАО «Тольяттиазот», полагая, что действия администрации и Управления Росреестра по Самарской области по погашению записи об обременении в виде аренды за обществом в отношении земельного участка площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12, противоречат действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявителю необходимо обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды после государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в порядке, предусмотренном пунктами 3-5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды, установив, что Департамент письмами от 26.11.2018 № 9921/5.2, от 03.12.2019 № 8887/5-2 уведомил общество о том, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 прекратил действие, в связи с истечением срока, и не может быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с указанной времени ПАО «Тольяттиазот» узнало о нарушении своих прав.

Поскольку общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением только 16.10.2020, суды пришли к выводу о том, что заявителем пропущен процессуальный срок, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как указывалось выше, ПАО «Тольяттиазот» узнало о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) в виде аренды на земельный участок площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12, только из выписки из ЕГРН от 24.08.2020, а о том, что данная запись погашена на основании заявления администрации только из письма Департамент от 12.10.2020 № 7401/5.2.

Поскольку с настоящим заявлением ПАО «Тольяттиазот» обратилось в Арбитражный суд Самарской области 16.10.2020, что подтверждается почтовым идентификатором № 44504349383250, то выводы судов о пропуске обществом трехмесячного срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.

На основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 15.07.2013 № 2288-п/1 между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ПАО «Тольяттиазот» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.09.2013 № 2762, по условиям которого обществу в аренду сроком на 35 месяцев предоставлен земельный участок площадью 7 486 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, северо-восточнее здания, имеющего адрес: Коммунистическая, 12, для строительства закрытой автостоянки.

Из буквального толкования договора аренды от 06.09.2013 № 2762 (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не следует, что данный договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора аренды от 06.09.2013 № 2762 общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что подтверждается, в том числе письмами Департамента от 17.11.2016 № 9012/5.2, от 29.12.2018 № 11100/5.2, в связи с чем данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выводы судов о том, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 прекратил действие, в связи с истечением срока, сделаны при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Между тем судами не устанавливалось, направлял ли арендодатель в адрес общества в установленном законом порядке уведомление об отказе от договора аренды от 06.09.2013 № 2762.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как указывалось выше, на заявления ПАО «Тольяттиазот» о заключении договора аренды в отношении спорного земельного участка на новый срок Департамент письмами от 17.11.2016 № 9012/5.2, от 29.12.2018 № 11100/5.2 сообщал обществу о том, что договор аренды от 06.09.2013 № 2762 считается возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, письмами от 26.11.2018 № 9921/5.2, от 03.12.2019 № 887/5.2 Департамент сообщил ПАО «Тольяттиазот» о невозможности применения к договору аренды от 06.09.2013 № 2762 пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, об отзыве ранее направленных писем о возобновлении указанного договора аренды на неопределенный срок, а также предложил обществу обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

При этом администрация 25.03.2020 обращается в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о погашении регистрационной записи обременения на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1513, в связи с истечением срока действия договора аренды от 06.09.2013 № 2762, т.е. почти через четыре года после истечения срока действия данного договора аренды, который истек 06.08.2016.

Данные непоследовательные действия уполномоченных органов не были оценены судами первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 по делу № А55-28832/2020 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-28832/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 по делу № А55-28832/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судьяР.В. Ананьев

СудьиВ.А. Карпова

С.Ю. Муравьев