АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                            Дело № А14-6643/2020                                                                                                                                    

« 14 » декабря 2022г.

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2022 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола открытого судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «Фрейм» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), г. Воронеж

о взыскании задолженности в общей сумме 561 685 руб. 81 коп. 

с участием третьих лиц: Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж,

     общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Строй-Маркет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Воронеж,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от третьих лиц: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее по тексту – УИЗО АГО г.Воронеж, истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фрейм» (далее по тексту – ООО «Фрейм», ответчик по делу) о взыскании 393 783 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 21.06.2010 №1388-10/гз за период с 01.07.2019 по 26.07.2020, 167 901 руб. 88 коп. пеней за период с 27.04.2019 по 04.12.2020 (с учетом уточнения от 19.02.2021).

Ответчик, согласно отзыву, исковые требования не признает.

Определением от 27.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица,  не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – Департамент имущества области, третье лицо 1 по делу).

Определением от 13.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица,  не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Индустрия-Строй-Маркет» (далее по тексту – ООО «Индустрия-Строй-Маркет», третье лицо 2 по делу).  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, явку представителя в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителей неявившихся лиц. 

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 09.12.2021 по 16.12.2021.

Из материалов дела следует, что 21.06.2010 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1388-10/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок, площадью 8047 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, р.

<

...>, целевое назначение – фактически занимаемый незавершенным строительством объектом склада, кадастровый номер 36:34:0547010:57 (пункт 1.1. договора).

По акту приема – передачи  от 21.06.2010 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 03.09.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №36-36-01/150/2010-456.

Пунктом 3.2.договора на основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, в соответствии  с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 ежегодная арендная плата установлена в размере 74 491 руб. 08 коп. (целевое назначение – незавершенный строительством объект склада, вид функционального использования – 7, кадастровая стоимость 2 979 543 руб. 16 коп., арендная ставка 2,5%). 

При этом, в силу пункта 3.3. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. 

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.4., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление не требуется в случае официальной публикации в средствах массовой информации.

Пунктом 3.4. договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. 

На основании последовательно совершенных сделок право собственности на расположенный на спорном участке объект перешло к ООО «Фрейм» (согласно выписке из ЕГРН запись о регистрации права собственности внесена 17.06.2016 за номером 36-36/001-36/001/160/2016-892-2), в связи с чем между Департаментом имущества  области и Обществом было заключено дополнительное соглашение  от 13.12.2016 к договору аренды земельного участка №1388-10/гз от 21.06.2010, которым арендатор заменен на ООО «Фрейм» и определен иной годовой размер арендной платы, который с 17.06.2016 составил 367 798 руб. 19 коп. (целевое назначение – незавершенный строительством объект склада, вид функционального использования – 7, кадастровая стоимость 14 711 927 руб. 75 коп., арендная ставка 2,5%).

В связи с наличием у ООО «Фрейм» задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в сумме 183 899 руб. 09 коп., УИЗО АГО г.Воронеж начислило  на сумму долга пени в размере 56 457 руб. 01 коп. за период с 27.04.2019 по 23.12.2019 и направило в адрес Общества уведомление-предупреждение от 23.12.2019 №3045-п/19  с  предложением  в  течение  5-ти календарных дней погасить имеющуюся 

сумму задолженности и пеней.

Уведомление-предупреждение также содержит указание на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга и пеней.

Уведомление-предупреждение с приложением расчета задолженности по арендным платежам и пеням направлено по юридическому адресу ответчика, однако оставлено им без исполнения.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение ООО «Фрейм»  своих обязательств по рассматриваемому договору аренды, истец обратился в суд настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании решения Воронежской городской думы от 25.12.2020 №133-V «О бюджете городского округа город Воронеж на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26.09.2012 №940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, Управление имущественных и земельных отношений администрации    городского   округа    город   Воронеж   вправе   обратиться   в   суд   с 

требованием о взыскании суммы задолженности по арендной плате и процентов.

В силу статей 309, 310 Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт наличия задолженности по договору аренды земельного участка №1388-10/гз  от  21.06.2010  за период с 01.07.2019 по 26.07.2020 в размере 393 783 руб. 93 коп. 

подтвержден материалами дела. 

Возражая против удовлетворения иска, ООО «Фрейм» указывает на то, один из предыдущих собственников расположенного на спорном земельном участке объекта - ООО «Индустрия-Строй-Маркет» решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2016 по делу №А14-15339/2015 признан несостоятельным (банкротом) и в его отношении ведено конкурсное производство, а определением от 10.06.2019 (оставлено без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019) расположенный на спорном земельном участке объект истребован в конкурсную массу ООО «Индустрия-Строй-Маркет», что свидетельствует об утрате ООО «Фрейм» прав на объект и отсутствии у него обязанности вносить арендные платежи за все время владения и пользования участком.

Суд не может согласиться с позицией ответчика ввиду следующего.

Частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом  7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В силу статьи 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Исходя    из    положений    статей    606   и    614    Гражданского    кодекса    РФ  

плательщиками арендной платы признаются арендаторы – лица, которым земельные участки предоставлены собственниками во временное владение и пользование за плату.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 35 Земельного Кодекса РФ также установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Участие ООО «Фрейм» в договоре аренды земельного участка №1388-10/гз от 21.06.2010, как собственника расположенного на участке незавершенного строительством объекта, зафиксировано дополнительным соглашением к договору от 13.12.2016.

Действительно, определением Арбитражного суда Воронежской области от 28.10.2015 по делу №А14-15339/2015 принято к производству заявление ООО «Астрей» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Строй-Маркет». Определением от 23.05.2016 требования ООО «Астрей» признаны обоснованными, в отношении ООО «Индустрия-Строй-Маркет» введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2016 по делу №А14-15339/2015 ООО «Индустрия-Строй-Маркет» признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.

И   действительно,  определением   от   10.06.2019   признана   недействительной 

сделка – договор купли-продажи от 02.09.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Индустрия-Строй-Маркет» и гражданином РФ ФИО3, применены последствия недействительности сделки: с гражданина РФ ФИО3 в пользу ООО «Индустрия-Строй-Маркет» взыскана действительная стоимость спорного объекта незавершенного строительства в размере 8 470 000 руб., у крайнего собственника - общества с ограниченной ответственностью «Фрейм» в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Строй-Маркет» истребован объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, Советский р-н, раб. 

<

...>, кадастровый номер 36:34:0547010:1852, назначение «нежилое», площадью застройки 626,4 кв.м.

При этом в мотивировочной части решения указано, что сделка – договор купли-продажи от 0106.2016, заключенный между ООО «Вернисаж» и ООО «Фрейм» также недействителен, как не соответствующий положениям статей 209,218 Гражданского кодекса РФ и не порождает права собственности ООО «Фрейм» на спорное имущество.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 определение Арбитражного суда Воронежской области от 10.06.2019 по делу №А14-15339/2015 оставлено без изменения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суд считает необходимым учитывать  специфику арендных отношений, в силу которых арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, признание судом недействительной сделки по передаче недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, само по себе не может освобождать фактически пользовавшееся этим имуществом лицо от внесения платы за пользование сформированным и предоставленным для данного имущества земельным участком собственнику данного участка (уполномоченному собственником лицу) - не являющемуся участником оспоренных сделок по передаче объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 5 статьи 2  Федерального закона  от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом приведенных правовых норм, по общему правилу, при наличии вступившего в законную силу судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, права на недвижимое имущество возникают (прекращаются) с момента внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве (прекращении права) на объект недвижимости.

Следовательно, обязанность уплачивать арендную плату возникает с момента регистрации права на соответствующий объект недвижимости, то есть внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, и прекращается со дня внесения записи в Реестр.

В письмах ФНС России от 20.10.2017 №БС-4-21/21330@ и Минэкономразвития России от 11.11.2017 №Д23и-5890 отражено, что если судебным решением была признана недействительной сделка с объектом недвижимости и применены последствия ее недействительности (недействительности ничтожности сделки), стороны были приведены в первоначальное положение, в т.ч. право собственности соответствующей стороны сделки признано отсутствующим, в силу статьей 166, 167 Гражданского кодекса РФ право собственности такой стороны, по мнению ФНС России и Минэкономразвития России, будет считаться отсутствующим с момента вступления указанного судебного решения в законную силу, а не с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Однако, ссылка  ответчика на данные письма судом не принимается, поскольку они не являются нормативными правовыми актами, регулирующими вопросы возникновения и регистрации права и в силу части 1 статьи 13 АПК РФ  не входят в круг нормативно-правовых актов, применяемых судами при рассмотрении дел.

 При этом в 2007 и в 2013 годах (письмо от 07.11.2013 №03-01-13/01/47571) Минфин России в отношении направляемых им разъяснений, в том числе и в адрес налоговых органов, сам указал, что «разъяснения, направляемые Минфином России ФНС России, также не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не конкретизируют нормативные предписания и не являются нормативными правовыми актами. 

Учетно-регистрационные действия на основании вступивших в законную силу судебных актов осуществляются на основании соответствующих заявлений, поступивших в установленном законном порядке (пункт 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрено, что датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

При этом законодательство не предусматривает установление даты внесения записи в ЕГРН по дате вступления судебных актов в законную силу. 

Помимо вышеизложенного судом учтено, что определение Арбитражного суда Воронежской области от 10.06.2019 по делу №А14-15339/2015 о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности длительное время не исполнялось, и соответственно, спорный объект недвижимости продолжал находиться во владении ООО «Фрейм:

-  акт приема-передачи объекта незавершенного строительства от 06.09.2019 конкурсным управляющим ООО «Индустрия-Строй-Маркет» не подписан;

- исполнительный лист на принудительное исполнение определения от 10.06.2019 был выдан только после 09.12.2019 на основании обращения ООО «Индустрия-Строй-Маркет» от 09.12.2019;

- запрет на регистрацию перехода права на спорный объект был снят определением суда только 10.03.2020;

- запись о регистрации права собственности на спорный объект  за ООО «Индустрия-Строй-Маркет» была внесена в ЕГРН только 27.07.2020 (выписка из  ЕГРН от 18.09.2020).

Таким образом, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, площадью 8047 кв.м., по адресу: г.Воронеж, р.

<

...>:

- де-факто находился во владении ООО «Фрейм» как минимум до 09.12.2019 (дата обращения ООО «Индустрия-Строй-Маркет» к суду с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение определения от 10.06.2019);

- де-юре   до   27.07.2020   в   силу   закона   для   всех   лиц,   не  являвшихся  его 

владельцами  на основании признанных недействительными  сделок,  в том числе и УИЗО АГО г.Воронеж, являлся собственностью ООО «Фрейм».

При этом судом учтено, что договор аренды земельного участка №1388-10/гз от 21.06.2010 и дополнительное соглашение к нему с ООО «Фрейм» от 13.12.2016, не расторгнуты, не оспорены и недействительными в установленном законом порядке не признаны.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время   просрочки.  В   случае,   когда   указанная   плата   не   покрывает   причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из   приведенных  положений  Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор обязан  уплачивать  арендные  платежи при нахождении объекта аренды в его владении вплоть до момента его возврата арендодателю по письменному акту приема-передачи, вне зависимости от факта его использования по целевому назначению, за исключением случаев объективной невозможности использования объекта аренды ввиду неправомерного поведения арендодателя либо уклонения арендодателя от принятия объекта аренды.

Следовательно, с учетом приведенных правовых норм и  фактических обстоятельств дела плательщиком арендных платежей по данному договору с 17.06.2016 по 26.07.2020 является ООО «Фрейм».

Исходя из совокупности изложенного, в целях правовой определенности, сохранения стабильности гражданских отношений, а также соблюдения принципа справедливого несения бремени расходов за пользование имуществом, арендные платежи за заявленный истцом период  подлежат уплате ООО «Фрейм».

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Московского округа от 20.07.2015 по делу №А40-95237/2014 (Определением от 29.10.2015 №305-ЭС15-14302 отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам), постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2017 по делу №А03-13595/2016 (Определением от 30.10.2017 №304-ЭС17-15403 отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию  по экономическим спорам), постановлении Арбитражного суда Поволжского 

округа от 05.09.2018 по делу №А12-33420/2017 и др.

При этом в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2017 по делу №А03-13595/2016 было особо отмечено, что в случае, если имуществом переданным по недействительной сделке, является недвижимая вещь, то такое имущество при применении последствий недействительности сделки подлежит возврату, который считается исполненным с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРН.

Данное положение помимо Федерального закона 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует также из пунктов 2 и 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (но не письмами ФНС России либо Минфина России). Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, пока переход права собственности на недвижимое имущество, переданное по недействительной сделке, не зарегистрирован в ЕГРН, собственником (титульным владельцем) этого имущества является сторона, не исполнившая обязательство в порядке реституции по возврату такого имущества. 

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственно власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержатся в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельный участки, при определении размера арендной платы подлежал применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Для расчета размера арендной платы подлежит применению постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в силу пункта 2.5. которого размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле с (момента постановки на кадастровый учет):

Аг =КС хАст хК1 хК2,

где:

Аг - величина годовой арендной платы,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка,

Аст - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, 

К1 - корректирующий (повышающий) коэффициент, 

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области». Данное постановление было опубликовано 14.12.2015 в Информационной системе «Портал Воронежской области в сети Интернет» (http://www. gowrn.ru).

В соответствии с данными кадастрового учета (информационный ресурс сети Интернет «Публичная кадастровая карта») кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2016 составила 14 711 927 руб. 75 коп. 

Таким образом, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок с 2016 года составляет 367 798 руб. 19 коп.,  квартальной – 91 949 руб. 55 коп.   

Следовательно, за заявленный Управлением период взыскания (с 01.07.2019 по 26.07.2020) задолженность ООО «Фрейм» по арендным платежам составила 393 783 руб. 93 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

По условиям пунктом 3.6 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

На основании указанного пункта договора истцом заявлено о взыскании с ответчика 167 901 руб. 88 коп. пеней за период с 27.04.2019 по 04.12.2020.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Проверив произведенный истцом расчет пеней, суд находит его верным. Контррасчет ответчиком не представлен. 

Учитывая компенсационную природу неустойки, суд не усматривает оснований для  снижения  начисленного  истцом размера пени в порядке  статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае  ее  явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть 

уменьшена в судебном порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ,  снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В силу пункта 73 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7).

Доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям ответчик суду не представил.

Не   представлены   ответчиком   и   доказательства  того, что возможный размер убытков  кредитора,  которые  могли  возникнуть  вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вместе с тем, неисполнение ответчиком обязательства позволяет ему необоснованно пользоваться чужим денежными средствам, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Уменьшение неустойки судом по собственной инициативе не допускается, так как это противоречит принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) и принципу состязательности (статья 9 Гражданского кодекса РФ).

Ходатайство о снижении неустойки ответчиком не заявлено.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 05.03.2019 по делу №А14-3222/2019 принято к производству заявление ФИО4 о признании ООО «Фрейм»  несостоятельным (банкротом).

Определением от 26.03.2019 требования ФИО4 признаны обоснованными, в отношении ООО «Фрейм» введена процедура наблюдения.

Решением    Арбитражного    суда    Воронежской    области    от    09.10.2019  по 

указанному делу ООО «Фрейм» признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон №127-ФЗ) (в редакции, действующей в отношении данного должника) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из иных незаконных владений, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (пункт 2 статьи 5 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002).

Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (пункт 1 статьи 5 Федерального закона №127-ФЗ в редакции Федерального закона от 28.07.2012 №144-ФЗ).

В   соответствии   с  пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» при применении  пункта 1 статьи 5 Федерального закона №127-ФЗ судам следует учитывать, что денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.  

При этом в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Исходя из изложенного и даты принятия к производству Арбитражным судом Воронежской области заявления о признании ООО «Фрейм» несостоятельным (банкротом) – 05.03.2019, заявленные УИЗО АГО г.Воронеж ко взысканию арендные платежи (с 01.07.2019) являются текущими и, следовательно, подлежат взысканию в общеисковом порядке.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ООО «Фрейм» задолженности по арендной плате в размере  393 783 руб. 94 коп. за период 01.07.2019 по 26.07.2020 являются обоснованными.

По смыслу и содержанию статей 63,126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедур наблюдения, конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.12.2013 №88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве», исходя из пункта 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если основное требование кредитора к должнику возникло до возбуждения дела о банкротстве, то и все связанные с ним дополнительные требования имеют при банкротстве тот же правовой режим, то есть они не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Следовательно, если основное требование возникло после возбуждения дела о банкротстве, то оно является текущим и все связанные с ним дополнительные требования следуют судьбе  основного долга и подлежат взысканию в общеисковом производстве.   

Заявленная ко взысканию за период с 27.04.2019 по 04.12.2020 сумма неустойки ниже фактически начисленной на сумму основного долга, сформированного начиная со 2 квартала 2019 года (текущие платежи), что является правом истца и уменьшает отрицательные экономические последствия ненадлежащего исполнения обязательства для ответчика.

При   таких   обстоятельствах   требования   УИЗО   АГО   г.Воронежа  подлежат 

удовлетворению в полном объеме.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты, расходы по госпошлине в сумме 14 234 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрейм» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС №12 по Воронежской области 18.11.2015 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 01.11.2012 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 561 685 руб. 81 коп., в том числе 393 783 руб.  94 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №1388-10/гз от 21.06.2010 за период с 01.07.2019 по 26.07.2020 и 167 901 руб. 88 коп. пеней за период с 27.04.2019 по 04.12.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрейм» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС №12 по Воронежской области 18.11.2015 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 234 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                         М.С.Есакова