ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3349/2017

город Ростов-на-Дону

29 марта 2018 года

15АП-2728/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.

судей И.Н. Глазуновой, Н.Н. Мисника

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.01.2018 по делу № А32-3349/2017 

по иску закрытого акционерного общества Санаторий "Золотой колос"

к администрации города Сочи

об обязании заключить договор,

принятое судьей Боровиком А.М.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество Санаторий "Золотой колос" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договор аренды от 29 августа 2016г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1» (далее - земельный участок), изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: 

«3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 348765 рублей и устанавливается в соответствии с постановлением Администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016, исходя из рыночной стоимости участка в сумме 23251000 руб.» (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 разногласия при заключении договора аренды от 29.08.2016 № 49000010323 между сторонами урегулированы. Суд обязал ответчика изложить пункт 3.2 договора, определяющий цену, на условиях истца.

Администрация города Сочи обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018  в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, основания изменения условия договора о размере арендной платы отсутствовали; истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, уведомленных надлежащим  образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с нахождением судьи Фахретдинова Т.Р. в очередном трудовом отпуске определением апелляционного суда от 26.03.2018 произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Мисника Н.Н. в порядке статьи 18 АПК РФ.  

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,      Администрацией города Сочи вынесено постановление № 1881 от 11.08.2016 о предоставлении ЗАО Санаторий "Золотой колос" в аренду земельного участка площадью 3163 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи.

22.09.2016 обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010323 от 29.08.2016г. (исх. № 21873/0205-16 от 25.08.2016г.).

Согласно пункту 3.2. договора, размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 22.08.2016 года № 28-2016 и составил 1325992, 86 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету об оценке № 28-2016, проведенной ООО «Сочинская оценочная компания», составила 88399524 руб.

ЗАО Санаторий «Золотой колос» не согласилось с выводами оценки, считая рыночную стоимость земельного участка, установленную ООО «Сочинская оценочная компания» завышенной, поэтому общество самостоятельно осуществило оценку рыночной стоимости, в соответствии с которой таковая составила 24251000 руб. Общество представило отчет об оценке № 2016-09/20-О от 06.10.2016, изготовленный ООО «ГеоМаркер». Таким образом, размер арендной платы составил 472000 руб. 

Общество обратилось в администрацию с требованием об изложении пункта 3.2. договора аренды № 4900010323 от 29.08.2016 в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 06.10.2016 года № 2016-09/20-О и составляет 472000 руб.».

Кроме того, истец направил протокол разногласий к вышеуказанному договору (письмо № 215/01-16 от 12.10.2016).

Поскольку требования общества остались без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении иска ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, поэтому применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусмотрено, что одним из способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации является его определение на основании рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 Постановления Администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699  "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действовавшему на момент принятия решения, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации либо передачи в аренду.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, установленной в ходе рассмотрения спора.

По мнению общества, рыночная стоимость земельного участка в размере 88399524 руб., установленная в отчете об оценке № 28-2016 от 22.08.2016, завышена. Общество считает обоснованной рыночную стоимость в размере 24251000 руб. на основании отчета об оценке № 2016-09/20-О от 06.10.2016. В протоколе разногласий общество предложило установить размер арендной платы в сумме 472000 руб. вместо 1325992, 86 руб., предложенных администрацией.

Общество не уклоняется от заключения договора аренды № 4900010323 от 29.08.2016, заинтересованно в совершении сделки, однако между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого администрацией в аренду обществу, что непосредственно влияет на размер арендной платы, установленной в пункте 3.2. проекта договора аренды.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно размера рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Экспертным заключением от 18.09.2017 определено, что отчет №28-2016 от 22.08.2016 выполнен с нарушениями, а действительная рыночная стоимость объекта оценки составляет 23251000 руб. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной годовой платы по договору аренды от 29.08.2016 № 49000010323 составляет 348765 руб.

Размер годовой арендной платы в отношении земельного участка определен от рыночной стоимости участка с учетом коэффициента - 1,5%, установленного пп. «б» п. 7 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно урегулировал разногласия между сторонами, касающиеся условия о размере годовой арендной платы, обязав администрацию заключить договор аренды от 29.08.2016 № 49000010323, в частности п. 3.2 договора, по цене, установленной судом.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела видно, что 13.10.2016 ответчик получил письмо истца исх. от 12.10.2016 с подписанным протоколом разногласий от 11.10.2016 к договору аренды от 29.08.2016 № 49000010323 (т.1 л.д.47-49).

Таким образом, направление истцом протокола разногласий свидетельствует о предъявлении ответчику претензии по поводу содержания договора. Отсутствие согласия ответчика изменить спорное условие договора явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 по делу №А32-3349/2017 оставить без изменения,  апелляционную  жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиИ.Н. Глазунова

Н.Н. Мисник