ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А68-8451/2021 20АП-3193/2025 Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2025  

Постановление в полном объеме изготовлено 08.09.2025 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Большакова Д.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пантелеевой А.А., при участии в судебном заседании представителя ФИО1 - ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 31.10.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2025 по делу  

 № А68-8451/2021, вынесенное по заявлению финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО3 по делу № А68-8451/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, при участии заинтересованного лица ФИО1,  

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 13.08.2021 обратилась в суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом).  

Определением суда от 17.08.2021 указанное заявление принято к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления о признании должника несостоятельным (банкротом).  

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2021 в отношении должника введена процедура реализация имущества. Финансовым управляющим утвержден (а) ФИО4.  

13.09.2024 финансовый управляющий обратился в суд с заявлением/ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (далее - Положение).  

Финансовый управляющий 19.09.2024 обратился в суд с заявлением/ходатайством о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника.  

Определением Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2025 по делу 

 № А68-8451/2021 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина ФИО3 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>) в редакции финансового управляющего с установлением начальной цены продажи имущества в размере 12 179 200 рублей.  

Указанным определением установлена начальная цена продажи имущества должника: квартиры, назначение: жилое, общей площадью 140 кв.м., этаж 9,10, расположенной по адресу: 

<

...> в размере 12 179 200 рублей.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО3 обратилась с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просила обжалуемое определение отменить в части установления начальной цены продажи имущества должника: квартиры, назначение: жилое, общей площадью 140 кв.м., этаж 9,10, расположенной по адресу: 

<

...>.  

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела в части установления начальной цены продажи имущества должника.  

Заявитель полагает, что поскольку возражений в отношении заключения эксперта № 825/2025 от 15.04.2025 не было представлено ни должником, ни финансовым управляющим, ни залоговым кредитором, рыночная стоимость в размере 15 224 000 рублей была признана сторонами корректной и объективной. Следовательно, начальная цена продажи должна быть установлена в этой же сумме, без применения понижающего коэффициента.  

Считает, что применение судом первой инстанции коэффициента 80% снижает вероятность получения максимально возможной цены и ущемляет интересы должника и конкурсных кредиторов.  

Финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 представил отзыв, в котором оставил вопрос удовлетворения апелляционной жалобы на усмотрение суда.  

В судебном заседании представитель ФИО1 возражал против доводов апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения.  

Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.  

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие иных лиц, участвующих в настоящем деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.  

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов жалобы.  

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, финансовым управляющим проведена инвентаризация имущества должника, по результатам которой составлена инвентаризационная опись основных средств, акт инвентаризации наличных денежных средств, которые опубликованы на сайте ЕФРСБ 27.12.2021 сообщение № 7953439.  

Из инвентаризационной описи основных средств следует, что должнику на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 71:30:040114:586, расположенная по адресу: 

<

...> кв.м. (далее – квартира, спорное имущество, залоговое имущество).  

Из решения об оценке имущества должника составленного финансовым управляющим от 06.04.2022 следует, что рыночная стоимость спорного имущества составляет 9 000 000 рублей.  

Из отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества № 03-08-2024 от 03.08.2024 следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 14 660 500 рублей.  

Определением Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2021 в реестр требований кредиторов должника включены требования кредитора ФИО1, как обеспеченные залогом спорного имущества должника.  

13.09.2024 финансовый управляющий обратился в суд с заявлением/ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (далее - Положение).  

Представленное финансовым управляющим положение предусматривает порядок продажи залогового имущества должника, а именно  

Положение, представленное финансовым управляющим, предусматривало следующие условия:  

Положение по продаже имущества ФИО3 на электронных торгах.  

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

Настоящее Положение о порядке продажи имущества ФИО3 дата рождения: 24.02.1976, место рождения: Сахалинская обл., г. Корсаков, СНИЛС: 

<

***>, ИНН 

<

***>, регистрация по месту жительства: 300034, Тульская обл., г. Тула, ул. Л.Толстого, 132, 49, ранее присвоенная фамилия - ФИО5  

1.1.(далее Должник) разработано в соответствии с ФЗ № 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее ФЗ № 127 от 26.10.2002);  

Приказом № 495 от 23.07.2015 "Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в т.ч. технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимых для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 05.04.2016г № 178 и признании утратившими силу некоторых приказов Минэкономразвития России (далее Приказ № 495)  

1.2. Настоящее Положение определяет порядок, сроки и условия продажи имущества Должника.  

Сокращения и Термины 

1.3. Должник - ФИО3 дата рождения: 24.02.1976, место рождения: Сахалинская обл., г. Корсаков, СНИЛС: 

<

***>, ИНН 

<

***>, регистрация по месту жительства: 300034, 

<

...>, ранее присвоенная фамилия - ФИО5.  

1.4. ЕФРСБ - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. 

1.5. Заявитель - юридическое или физическое лицо, направившее заявку на участие в торгах.  

1.6. Закон - Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".  

1.7. Залоговый кредитор – физическое лицо ФИО1 

1.8. Имущество – принадлежит на праве собственности  

1.9. Конкурсные кредиторы - конкурсные кредиторы, требования которых включены в реестр требований кредиторов Должника, но не обеспеченные залогом Имущества.  

1.10. Оператор электронной площадки - лицо, государственная регистрация которого осуществлена в установленном порядке на территории РФ, являющееся членом саморегулируемой организации операторов электронных площадок и проводящее торги в электронной форме в соответствии с Законом.  

1.11. Организатор торгов – Финансовый управляющий.  

1.12. Официальное издание - официальное издание в соответствии с распоряжением Правительства РФ для публикации сведений, предусмотренных Законом.  

1.13. Порядок - Настоящий Порядок и условия проведения торгов по реализации имущества должника.  

1.14. Победитель на торгах - Участник торгов, признанный Победителем на торгах. Победитель на торгах становится покупателем по договору купли-продажи имущества на торгах.  

1.15. Претендент - лицо, направившее заявку на участие в торгах посредством публичного предложения.  

1.16. Приказ Минэкономразвития - Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 "Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве".  

1.17. Публичное предложение - содержащее все существенные условия договора купли-продажи предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение (продавца), заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, и при условии, что заявка соответствует предложению. В информационном сообщении о Публичном предложении определяются сроки и условия приема заявок.  

1.18. Участник торгов - юридическое и физическое лицо, зарегистрированное, в соответствии с действующим законодательством, на электронной площадке оператора и допущенное к участию в торгах.  

2. ПОРЯДОК, СРОКИ И УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА 

 № 

Наименование особенности  

Формулировка особенности определенная кредитором  

1. 

Сведение о составе имущества 

Лот № 1 Жилое помещение квартира кад  

 № 71:30:040114:586, 

<

...>, кв.  

49, 140 кв. м 

2. 

Срок продажи имущества  

Имущество должно быть продано в течение одного  

года, с даты утверждения настоящего Положения и  

(или) начальной цены реализации в суде. Cрок  

продажи имущества может быть продлен.  

3. 

Форма торгов (аукцион или  

Имущество реализуется на торгах открытых по  

конкурс) 

составу участников в форме аукциона, а также на  

торгах в форме публичного предложения  

4. 

Форма представления 

Форма представления предложения о цене открытая.  

предложений о цене 

имущества 

5. 

Организатор торгов 

Финансовый управляющий ФИО3  

Витальевны ФИО4,  

действующий на основании решения Арбитражного  

суда Тульской области от 27.10.2021 (резолютивная  

часть объявлена 27.10.2021) по делу № А68-8451/2021  

Организатор торгов выполняет следующие функции:  

- опубликовывает и размещает сообщение о  

продаже имущества и сообщение о результатах  

проведения торгов; 

- определяет участников торгов;  

- определяет победителя торгов и подписывает  

протокол о результатах 

проведения торгов; 

- уведомляет заявителей и участников торгов о  

результатах проведения торгов. Сведения об  

организаторе торгов: 

- почтовый адрес: 300001, Тула, ая 850  

- адрес электронной почты: alpol.77@mail.ru  

- контактный номер: 89509099443  

6. 

Электронная торговая 

"Аукционный тендерный центр" осуществляется через  

площадка 

сеть "Интернет" по адресу: www.atctrade.ru (далее -  

"электронная площадка"). 

7. 

Формирование лотов 

Лот № 1 Жилое помещение квартира кад  

 № 71:30:040114:586, 

<

...>, кв.  

49, 140 кв. м., Ипотека № 71 30 040114 586-

71/001/2020- 3 

8. 

Начальная цена продажи  

Начальная цена продажи имущества определяется  

имущества 

равной рыночной цене в соответствии с отчетом об  

оценке рыночной стоимости имущества лот № 1 - 14  

660 500 рублей 

9. 

Шаг аукциона 

Шаг аукциона устанавливается в размере 5 % от  

начальной цены продажи имущества.  

10.  

Средства массовой 

Сообщение о торгах осуществляется в газета  

информации, где предлагается  

"Коммерсантъ" 

соответственно опубликовать и 

разместить сообщение о  

продаже имущества 

11.  

Сайты сети "Интернет", где  

www.bankrot.fedresurs.ru 

предлагается опубликовывать  

и размещать сведения о  

продаже имущества 

12.  

Сроки опубликования и  

Сообщения о торгах публикуются срок, не  

размещения указанного  

превышающий 20 дней с даты утверждения  

сообщения 

настоящего положения. 

13.  

Требования к заявке, перечень  

В соответствии с Приложением № 1 

прилагаемых к заявке 

документов и требования к  

ним 

14.  

Размер задатка на первых и  

Размер задатка 20 % 

повторных торгах. 

5. 

Дата проведения начала  

Не ранее чем за 30 дней и не позднее 45 дней с даты  

первых торгов 

публикации о торгах. 

16.  

Дата публикации о признании  

В течение пятнадцати рабочих дней со дня подписания  

торгов несостоявшимися  

протокола о результатах проведения торгов или  

принятия решения о признании торгов 

несостоявшимися. 

17.  

Переход к повторным торгам  

В случае признания торгов несостоявшимися, не  

заключения договора купли-продажи с единственным  

участником торгов, а также в случае не заключения  

договора купли-продажи по результатам торгов  

финансовый управляющий в течение двух дней после  

завершения срока для принятия решений о признании  

торгов несостоявшимися, для заключения договора  

купли-продажи имущества с единственным  

участником торгов, для заключения договора купли-  

продажи имущества по результатам торгов, принимает  

решение о проведении повторных торгов.  

18.  

Порядок проведения 

Повторные торги проводятся в порядке, 

повторных торгов 

установленном Законом о банкротстве и настоящим  

Положением. Начальная цена продажи на повторных  

торгах устанавливается на десять процентов ниже  

начальной цены продажи, установленной на  

первоначальных торгах. 

19.  

Дата публикации о повторных  

Не позднее 15 календарных дней со дня признания  

торгах 

несостоявшимися первых торгов 

20.  

Дата проведения начала  

Не ранее 30 и не позднее 50 дней с даты публикации о  

повторных торгов 

повторных торгах 

21.  

Дата публикации о признании  

В течение пятнадцати рабочих дней со дня подписания  

торгов несостоявшимися  

протокола о результатах проведения торгов или  

принятия решения о признании повторных торгов  

несостоявшимися. 

22.  

Оставление имущества за  

В случае признания несостоявшимися повторных  

собой 

торгов имущество подлежит продаже посредством  

публичного предложения 

23.  

Переход к торгам посредством  

В случае признания повторных торгов 

публичного предложения.  

несостоявшимися, не заключения договора купли- 

продажи с единственным участником торгов, а также в  

случае не заключения договора купли-продажи по  

результатам торгов финансовый управляющий в  

течение двух дней после завершения срока для  

принятия решений о признании повторных торгов  

несостоявшимися, для заключения договора купли- 

продажи имущества с единственным участником  

торгов, для заключения договора купли-продажи  

имущества по результатам торгов, принимает решение  

о проведении торгов, путем публичного предложения.  

24.  

Порядок проведения торгов,  

Начальная цена продажи устанавливается в размере  

посредством публичного  

начальной цены, указанной в сообщении о продаже  

предложения. 

имущества должника на повторных торгах.  

Величина снижения начальной цены (шаг снижения)  

за каждый период - 5% от начальной цены публичного  

предложения. Срок, по истечении которого  

последовательно снижается указанная начальная цена  

на торгах в форме публичного предложения  

составляет 3 календарных дня. Минимальная цена  

продажи Имущества Должника посредством  

публичного предложения составляет 80 (восемьдесят)  

%. 

Если имущество не будет реализовано на публичных  

торгах, то дальнейшее решения принимаются  

собранием кредитов. 

25.  

Дата публикации о торгах  

Не позднее 15 календарных дней со дня признания не  

путем публичного 

состоявшимися повторных торгов 

предложения 

26.  

Дата проведения начала торгов  

Не ранее 30 и не позднее 50 дней с даты публикации о  

посредством публичного  

торгах посредством публичного предложения.  

предложения 

27  

Условия оплаты имущества  

1. Платежи осуществляются в денежной форме.  

2. Победитель торгов (Покупатель) на основании  

протокола (договора) осуществляет платеж в денежной 

форме путем перечисления денежных средств по  

следующим реквизитам: ФИО3  

Витальевна р/с 

<

***> ИНН  

<

***> в ПАО "БАНК УРАЛСИБ" к/счет  

30101810100000000787 БИК 044525787 

При продаже имущества оплата в соответствии с  

договором купли-продажи имущества должна быть  

осуществлена покупателем в течение тридцати дней со  

дня подписания договора. 

3. При заключении договоров с победителем, сумма  

внесенного им задатка на задатковый счет 

40817810800961003914 в ПАО "БАНК УРАЛСИБ"  

к/счет 30101810100000000787 БИК 044525787  

засчитывается в счет исполнения договора. 

3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

1. По всем вопросам, связанным с продажей имущества Должника и не нашедшим отражения в настоящем Предложении, финансовый управляющий, организатор торгов руководствуются нормами действующего законодательства Российской Федерации и Регламентом электронной площадки проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве.  

2. Вопросы, касающиеся условий и порядка продажи имущества, не определенные в настоящем Положении, разрешаются организатором торгов по своему усмотрению в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.  

3. На очередном собрании кредиторов, либо по эл. почте финансовый управляющий представляет все документы по торгам, договора купли-продажи и платежки, подтверждающие факт перечисления денежных средств  

Приложение № 1 к ПОЛОЖЕНИЮ о порядке продажи имущества ФИО3 на электронных торгах.  

Заявка, предложение о цене, предоставляемые документы должны содержать сведения, соответствовать требованиям установленным ФЗ № 127 "О несостоятельности (банкротстве)", Приказом № 495 от 23.07.15 г. "Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в т.ч. технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимых для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 05.04.2016г № 178 и признании утратившими силу некоторых приказов Минэкономразвития России (далее Приказ № 495), Регламентом электронной площадки, Положением о продаже имущества Должника, документацией и публикацией, Положением об определении порядка организации и проведения торгов. Перечень документов предоставляемых заявителем и требования к ним: заявка, действительная на день представления заявки на участия в торгах выписка из ЕГРЮЛ или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия такой выписки (для юридического лица), действительная на день представления заявки на участие в торгах выписка из ЕГРИП или засвидетельствованную в нотариальном порядке копия такой выписки (для  

индивидуального предпринимателя), копии документов, удостоверяющих личность (для физического лица), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранного лица), копия решения об одобрении или о совершении крупной сделки, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации и (или) учредительными документами юридического лица и если для участника открытых торгов приобретение имущества (предприятия) или внесение денежных средств в качестве задатка являются крупной сделкой; копии документов, подтверждающих полномочия руководителя (для юридических лиц); документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя, подписанный Договор о задатке, при отсутствии договора документ, подтверждающий акцепт размещенного на электронной площадке договора о задатке.  

Заявка на участие в торгах составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать следующие сведения: а) наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридического лица); б) фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физического лица); в) номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя; г) сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя арбитражного управляющего, а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является арбитражный управляющий.  

Заявка на участие в торгах направляется с помощью программно-аппаратных средств сайта электронной площадки, на которой проводятся торги, в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью заявителя.  

Для участия в открытых торгах заявитель представляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения подписанный квалифицированной электронной подписью заявителя договор о задатке и направляет задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже. Заявитель вправе направить задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже, без представления подписанного договора о задатке. В этом случае перечисление задатка заявителем в соответствии с электронным сообщением о продаже признается акцептом договора о задатке. Заявитель  

вправе отозвать заявку на участие в торгах не позднее окончания срока представления заявок на участие в торгах посредством направления оператору электронной площадки электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью заявителя. Заявитель вправе изменить заявку на участие в торгах не позднее окончания срока представления заявок на участие в торгах путем представления новой заявки, при этом первоначальная заявка должна быть отозвана. В течение тридцати минут с момента представления заявки на участие в торгах такая заявка с помощью программно-аппаратных средств сайта автоматически регистрируется в журнале заявок на участие в торгах, при этом заявителю в форме электронного сообщения направляется подтверждение регистрации заявки с указанием порядкового номера, даты и точного времени ее представления.  

Заявка, прилагаемые документы, предложения о цене должны содержать сведения, соответствовать требованиям установленным законодательством. реквизита счета для возврата задатка (Получатель, ИНН, КПП, счет, наименование банка, БИК банка, кор.счет банка); Перечень документов предоставляемых заявителем и требования к ним могут быть расширены Организатором торгов, в т.ч. в связи с изменениями в нормативные акты, регулирующие организацию торгов  

Финансовый управляющий 19.09.2024 обратился к суду первой инстанции с заявлением/ходатайством о разрешении разногласий по вопросу утверждения положения. В приложении к указанному ходатайству арбитражным управляющим было приложено ходатайство должника о переносе собрания кредиторов в связи с несогласием с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного имущества, а также возражения в электронном письме от конкурсного кредитора ФИО6.  

07.10.2024 должник обратилась к суду первой инстанции с заявлением/ходатайством, в котором указала, что рыночная стоимость аналогичных квартир значительно выше стоимости определенной на основании отчета оценщика № 03-08-2024 от 03.08.2024 в размере 14 660 500 рублей. Должник просила разрешить разногласия между ней и финансовым управляющим путем неприменения результатов рыночной стоимости спорного объекта, определенного в отчете № 03-08-2024 от 03.08.2024.  

В ходатайстве от 16.12.2024 должник возражала против удовлетворения заявления/ходатайства финансового управляющего об утверждении положения, в связи с несогласием с оценкой рыночной стоимости имущества.  

В связи с наличием разногласий в отношении начальной цены продажи залогового имущества, заинтересованным лицом ФИО1 в суде первой инстанции было  

заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества.  

Определением Арбитражного суда Тульской области от 04.03.2025 ходатайство о назначении судебной экспертизы удовлетворено. Суд назначил судебную экспертизу, по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, квартиры, назначение: жилое, общей площадью 140 кв.м., этаж 9,10, расположенной по адресу: 

<

...>; поручил проведение экспертизы эксперту ООО "Красные ворота" ФИО7; на разрешение эксперта поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры, назначение: жилое, общей площадью 140 кв.м., этаж 9,10, расположенной по адресу: 

<

...> по состоянию на дату оценки?  

15.04.2025 экспертом ООО «Красные ворота» представлено заключение эксперта № 825/2025 от 15.04.2025.  

Согласно заключению эксперта ООО «Красные ворота» рыночная стоимость квартиры, назначение: жилое, общей площадью 140 кв.м., 9, 10 этаж, расположенной по адресу: 

<

...> по состоянию на 09.01.2025 составляет 15 224 000 рублей.  

Должником, финансовым управляющим, залоговым кредитором не представлены возражения в отношении заключения эксперта № 825/2025 от 09.01.2025, а также выводов эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки.  

Утверждая Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина ФИО3 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>) в редакции финансового управляющего с установлением начальной стоимости имущества в размере 12 179 200 рублей – 80% от рыночной стоимости, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.  

В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.  

Пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве (в редакции спорного периода) предусматривалось, что в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение  

утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.  

В свою очередь, пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.  

Исходя из правовой позиции, приведенной в ответе на вопрос N 1 Обзора судебной практики N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, в деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке.  

В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (статья 213.26 Закона о банкротстве, пункт 4 статьи 14 Федерального закона от 29 июня 2015 года N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",  

подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).  

Норма права, изложенная в подпункте четвертом пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, содержит императивное требование, определяющее действия суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества, которые заключаются в том, что суд должен установить таковую в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для утверждения положения о порядке, об условиях, сроках реализации имущества должника в редакции, предложенной залоговым кредитором с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 12 179 200 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости имущества, указанной в заключение эксперта от 09.01.2025.  

Исходя из положений статей 2, 213.25, 213.26 Закона о банкротстве следует признать, что основной задачей процедуры реализации имущества гражданина является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.  

Рыночная стоимость имущества - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").  

Исходя из самого понятия рыночной стоимости, она отражает ту величину, по которой разумные участники гражданского оборота заключили бы сделку.  

В рассматриваемой ситуации оценка имущества не оспорена должником либо кредиторами, в связи с чем она обоснованно принята судом первой инстанции для установления начальной продажной цены имущества.  

Несогласие должника с начальной продажной ценой как слишком низкой не свидетельствует о несоответствии утвержденного Положения положениям статей 110, 111, 130, 139 Закона о банкротстве, и не свидетельствует об ограничении доступа к участию в торгах.  

Доказательств того, что результаты данной оценки существенно отличаются от рыночной стоимости имущества, заявителем апелляционной жалобы, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.  

Вместе с тем, судебная коллегия принимает во внимание, что целью торгов является получение максимальной цены от продажи имущества. Возможность или невозможность продажи имущества обусловлена исключительно конъюнктурой рынка. Окончательный результат торгов (цена продажи) будет определен объективными рыночными процессами (соответствием спросу цены предложения).  

При этом, продажа имущества определена посредством открытых торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения о цене.  

В результате торгов имущество реализуется по максимально возможной рыночной цене, а размер денежных средств, вырученных от продажи имущества должника, зависит, прежде всего, не от начальной продажной цены имущества, а от спроса на то или иное имущество, его конкурентных преимуществ, числа потенциальных покупателей.  

Если предполагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.  

Более того, завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества и, как следствие, расходов на процедуру банкротства.  

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы должника о необоснованном снижении судом первой инстанции начальной продажной цены реализуемого имущества до 80 % от рыночной стоимости имущества, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.  

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.  

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены вынесенного определения.  

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2025 по делу  

 № А68-8451/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Ю.А. Волкова  

Судьи Д.В. Большаков  

Е.В. Мордасов